臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事簡易判決
原 告 甲○○
被 告 景杰電子有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 林豐順 律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國九十七年一月二十
三日辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼台中市南區樹義一巷十一之五號二樓房屋遷讓
返還予原告。
訴訟費用新台幣參仟零玖拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張其於民國(下同)96年11月8日向鈞院民事執
行處投標拍定門牌號碼台中市南區樹義一巷11之5號1樓至6
樓房屋全部，其中2樓房屋(下稱系爭房屋)因被告承租，依
被告與前屋主之租賃契約，系爭房屋之租期自94年1月1日起
至95年12月31日止，而鈞院拍賣公告記載：「原契約租賃期
限屆滿後，契約更新為不定期租賃契約，租期尚未屆滿，拍
定後不點交」，故被告與前屋主間之租賃契約應為不定期租
賃契約。惟依民法第425條第2項規定，同條第1項租賃物受
讓人應承受前手租賃契約之規定(即所謂「買賣不破租賃」
)，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限
者，不適用之，故原告依強制執行法第98條第1項規定，取
得法院發給權利移轉證書之日起，即取得系爭房屋所有權，
而被告與前屋主間之不動產租賃契約既未經公證，其期限復
為不定期，其租賃契約對受讓人之原告並非繼續存在，從而
原告於96年11月21日寄發存證信函通知被告終止租賃契約，
並請被告於1個月內遷出系爭房屋及將房屋返還予原告，但
被告置之不理，原告認為兩造間之租賃契約已經不存在，被
告即屬無權占有系爭房屋，爰依民法第767條規定提起本訴
等情。並聲明：除假執行宣告外，餘如主文所示。
二、被告則以系爭房屋在拍賣公告指明查封時有租賃契約，租期
尚未屆滿，拍定後不點交，故被告認為有調閱鈞院96年度執
字第5437號強制執行事件卷宗，查明查封情形之必要。另被
告對系爭房屋之租賃契約為不定期租賃，及對原告提出查封
筆錄之內容沒有意見，但原告依民法第425條第2項規定請求
被告遷讓房屋，被告認為在原告取得系爭房屋所有權後，應
讓被告繼續使用5年期間，始為合理，被告願繼續給付租金
予原告，維持既存之租賃關係。況依拍賣公告之記載，原告
投標前已預見系爭房屋有出租情形，原告自應承受系爭房屋
之租賃契約，故被告認為兩造間就系爭房屋之租賃契約仍繼
續存在等語置辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項：
(一)系爭房屋拍賣公告記載：「原契約租賃期限屆滿後，契約
更新為不定期租賃契約，租期尚未屆滿，拍定後不點交」
等字樣，故被告與前屋主就系爭房屋之租約為不定期租賃
契約。
(二)原告參與本院96年度執字第5437號強制執行事件之投標，
於96年11月8日拍定系爭房屋，而取得系爭房屋所有權。
(三)原告曾於96年11月21日寄發台中旱溪郵局第212號存證信
函通知被告自即日起終止租賃契約，不願繼續出租，並請
求被告於1個月內遷讓系爭房屋，被告於96年11月22日收
受該存證信函。
四、兩造爭執事項：
原告是否有權終止系爭房屋租約，並請求被告遷讓房屋？
五、法院之判斷：
(一)按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項
規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未
定期限者，不適用之。民法第425條第1項定有明文。又該
法條之條文係於88年4月21日修正公布（89年5月5日施行)
，依債編施行法第1條後段規定，固無溯及既往之效力。
但上開規定，旨在以出租人出租後「讓與」租賃物所有權
所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之
意義。因此，不論在上開規定修正施行前、後成立之不定
期租賃契約，苟在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所
有權之情形，即有該條第2項規定之適用，非謂在修正施
行前成立之未定期限租賃契約，在修正施行後出租人有「
讓與」租賃物所有權之情形，仍不適用該條第2項之規定
(參見最高法院95年度台上字第521號判決意旨)。本件被
告承租系爭房屋之租賃契約自96年1月1日起因契約更新為
不定期租賃，原告於96年11月8日參與本院96年度執字第
5437號強制執行事件之拍賣投標而拍定系爭房屋，並取得
本院發給權利移轉證書各情，已為兩造一致不爭執，則原
告既已取得系爭房屋所有權，依上揭民法第425條第1項規
定，原告當然繼受被告與前屋主就系爭房屋之租賃契約而
為出租人，但因被告與前屋主之房屋租賃契約屬不定期租
約，立法者為保護房屋之受讓人，避免房屋受讓人因未定
期限之租賃契約，致收回房屋期限遙遙無期，遂增訂民法
第425條第2項規定，將未定期限租賃契約排除同條第1項
之適用，即原告固繼受前屋主之房屋租賃契約而為出租人
，但原告不須再受該租賃契約之租賃期間之限制，依首揭
最高法院判決意旨，原告自得對承租人之被告主張有民法
第425條第2項規定之適用。至被告抗辯稱原告仍應給予5
年之期限始為合理云云，惟此屬被告個人之意見，亦為法
律所未規定之限制，除非原告願意將系爭房屋繼續出租予
被告使用，被告此部分之抗辯即無可採。
(二)又(租賃)未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利
於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣
先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定
其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月
之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個
月前通知之。民法第450條第2項、第3項設有規定。本件
被告承租系爭房屋後，於法院拍賣前己因契約更新為不定
期租賃，已如前述，依上開民法第450條第2項規定，原告
即得隨時請求終止租賃契約，而原告復於96年11月21日寄
發台中旱溪郵局第212號存證信函通知被告自即日起終止
系爭房屋之租賃契約，表明不願繼續出租，並請求被告於
1個月內遷讓系爭房屋，被告於96年11月22日收受該存證
信函乙節，亦為被告所自認，並有原告提出該存證信函及
回執聯附卷可稽，則原告上揭終止系爭房屋租賃契約之意
思表示於96年11月22日到達被告時，應已發生合法通知終
止租約之效力，兩造間就系爭房屋之租賃契約應於原告所
訂1個月期間屆滿即96年12月21日發生終止之效力，被告
自96年12月22日起繼續居住使用系爭房屋，即構成無權占
有，原告對系爭房屋之使用收益權能顯然受到被告之妨礙
，自得依據民法第767條規定請求被告遷讓返還系爭房屋
甚明。被告徒以兩造間就系爭房屋之租期尚未屆滿，租賃
關係仍繼續存在為抗辯，委無可取。
六、綜上所述，兩造間就系爭房屋之租賃契約既經原告合法終止
，租賃關係即歸於消滅，被告在租賃關係消滅後仍拒不遷出
，並繼續占有使用系爭房屋，自構成無權占有，原告依據民
法第767條規定訴請被告遷讓房屋，並將系爭房屋返還予原
告，洵屬正當，應予准許。
七、本件事證已臻明確，被告訴訟代理人於97年1月23日言詞辯
論期日固具狀聲請調閱本院96年度執字第5637號強制執行卷
宗，欲查明系爭房屋查封之情形，惟經本院當庭提示原告提
出之96年2月12日查封筆錄內容，被告訴訟代理人表示沒有
意見，並記明筆錄在卷，則上開強制執行卷宗顯然已無再行
調閱之必要。又本院上開強制執行事件就系爭房屋之拍賣公
告記載「租期現尚未屆滿，拍定後不點交」等字樣，其目的
僅在促使投標人注意系爭房屋當時為第3人即被告承租使用
，並非債務人占有使用，而第3人即被告之租賃權有無，屬
實體爭執事項，執行法院祇作租賃契約之形式認定，故執行
法院不負責點交系爭房屋予拍定人之原告，第3人即被告對
系爭房屋之占有使用權是否排除，及應如何排除，悉由拍定
人之原告自行處理，非指拍定人之原告須受上揭拍賣公告記
載之拘束，而不得另行依法對被告主張法律上之權利。再兩
造其餘主張及陳述，核與本判決所得之心證結果不生影響，
毋庸逐一論述，附此敘明。
八、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，
並為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應
依職權宣告假執行，爰不待原告之聲請，諭知假執行之宣告
如主文第3項所示。
九、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項
、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 2 月 4 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官林金灶
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 2 月 4 日
書記官