臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
109年度南簡字第425號
原告 葉黃阿春
訴訟代理人 葉威良
被告 李志誠
訴訟代理人 汪俐娜
上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國110年2月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應自民國109年4月10日起至將坐落原告所有之臺南市○區○○段000地號土地如附圖編號Ａ所示面積0.45平方公尺返還予原告之日止，按月給付原告新臺幣貳拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
本判決第一項於所命各期給付到期後得假執行；但被告於所命各
期給付到期後，每期如以新臺幣貳拾柒元為原告預供擔保，得免
為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、緣原告所有坐落於臺南市○區○○段000地號土地（下稱系爭土地），有土地登記謄本可稽。系爭土地於民國108年4月8日經臺南市東南地政事務所複測丈量後，原告竟發現被告所有之臺南市○區○○○街000號房屋（下稱系爭房屋），違章增建占用到原告之系爭土地，占用面積經地政機關實測後為0.45平方公尺。然被告就系爭土地並無任何使用收益之權源，被告係無權占有。而原告發現後，前向臺南市東區調解委員會聲請調解，惟被告均無誠意解決，導致兩造意見不一致而不成立。為此，乃依民法第767條規定，訴請被告拆屋還地。
㈡、被告之增建乃「違章建築」，其於興建合法房屋取得使用執照後，始於後院原應依建築法留用之建蔽率空地上增建，導致延伸侵占了原告之系爭土地0.45平方公尺。按民法第796條所定鄰地所有人之忍受義務，係為土地所有人所建房屋之整體，有一部分逾越疆界，若予拆除，勢將損及全部建築物之經濟價值而設。倘土地所有人所建房屋整體之外，越界加建房屋，則鄰地所有人請求拆除，原無礙於所建房屋之整體，即無該條規定之適用，此有最高法院67年台上字第800號判例參照。故被告之增建，與公共利益無涉，甚且危害整個社區的公共防火安全，於法不容，應予拆除，更無民法第796條之適用。
㈢、被告房屋占用到的0.45平方公尺也不是一定要拆除，原告也
可以出售土地，但如果只出售這一小角，地形會不完整，所
以原告從調解時就主張被告必須向原告購買系爭土地全部範
圍，價格為每坪新臺幣（下同）35萬元。或者，被告購買占
用的0.45平方公尺系爭土地，原告就此要價100萬元，因為
這價格還包含之前被告無權占用0.45平方公尺的使用收益，
以及出售後導致地形不完整的補償。但被告不同意這兩個方
案，他都覺得太貴。到現在開庭了，原告覺得系爭土地附近
陸續有發展，地價應該有上漲，所以原告改為主張出售價格
提高為每坪45萬元，且被告應該購買系爭土地的全部範圍。
㈣、後來被告居然還向地檢署提告說原告妨害他出入通行的自由，原告設置的鐵皮圍籬是圍住自己的土地，被告要出入應該使用他自己的門口出入，此有109年度偵字第12835號不起訴處分書可證。所以原告現在已經沒有意願要出售系爭土地給被告了。
㈤、如果要談和解，原告開價的金額還是一樣，如果被告和氣的跟原告說，或許原告可以商議出售，但必須以每坪35萬元計算，且被告必須購買系爭土地的全部範圍，因為原告要求土地一定要是正局地。至於如果一定要是正局地，為何原告之前曾提出以100萬元出售0.45平方公尺的方案，那是因為這是一年前原告開出的條件，如果當時被告瀟灑的同意了，原告就會出售，但後來有了本件民事訴訟以及前述地檢署的案件，原告現在已經不願意以這個方案出售了等語。
㈥、聲明（見本院卷第159頁）：
①、被告應將坐落臺南市○區○○○街000號房屋占用原告所有之臺南市○區○○段000地號土地上如地政事務所複丈成果圖所示之0.45平方公尺予以拆除，並將該部分土地騰空後返還原告。
②、訴訟費用由被告負擔。
③、原告願供擔保請求准予宣告假執行。
二、被告答辯略以：
㈠、被告所有之系爭房屋原門牌為：東門路三段226巷144號。其為法拍屋，當時註明產權清楚。訴外人 潘草南 前於86年以法拍途徑買下系爭房屋，屋後留有1米寬的防火巷。之後被告委由被告訴訟代理人李春賢透過21世紀仲介房屋向訴外人潘草南購得系爭房屋，之後未再添建一磚一瓦。86年4月間，曾向東南地政事務所申請測量，當時原告未曾異議，當時測量系爭房屋正確並未越界（附地政事務所證據2份）。故被告是善意購屋的第三者。
㈡、沒想到近日再測量卻說系爭房屋有越界占用0.45平方公尺，被告願以公告地價向原告租用，或以公告地價向原告購買。108年11月19日早上，被告訴訟代理人汪俐娜發現水龍頭無水，開房屋後門，發現房屋後面被原告訴訟代理人葉威良以木板釘死，汪俐娜向公公即被告訴訟代理人李春賢反應，兩人一同前往第一分局德高派出所報案，由德高派出所員警陪同前往，原告訴訟代理人才拆除，斯時方知馬達開關被關，造成被告訴訟代理人汪俐娜母、女三人心生恐懼，故認原告訴訟代理人有妨害自由之行為。
㈢、請問，系爭土地所在位置，並非熱鬧，而且在東區，有哪一塊土地有那麼值錢，0.45平方公尺就要價上百萬元？原告的開價確實太高。
㈣、原告提出建築法規規定應留建蔽率之防火巷空地不得建築云
云，但重點是被告並沒有將防火巷空地全數蓋滿，有自留空
地為法定防火巷，並分享鄰居（仁和路65之8號）作為共同
排水之使用，且系爭土地完全是一片空地，何來危害「整個
社區之公共防火安全」之說？原告處處為難，被告心生恐懼
，寢食難安。被告20多年前歡歡喜喜買一間起家厝，住這麼
久了，什麼也沒做，就攤上本件官司，亦是被害者，無辜、
委屈。被告是真心誠意想要以和為貴，無奈原告毫不理會，
且得理不饒人。希望原告可以以公開合理的價格出售占用的
土地0.45平方公尺。
㈤、原告於62年8月2日即已取得系爭土地，而被告所有之系爭房
屋乃81年7月18日建築完成，可知建設公司於80、81年間興
建時，原告已爲系爭土地之所有權人，倘若系爭房屋興建時
確有侵占到系爭土地，原告當時應已知悉。按「土地所有人
建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知
其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土
地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。」，民法
第796條第1項定有明文，故原告於80、81年間知悉建設公司
興建系爭房屋越界侵占其系爭土地而未即時提出異議，實不
得於將近30年後，要求被告拆除建物。
㈥、況，系爭房屋是建設公司於80、81年間所興建，前手潘草南於86年經法拍買得該屋，於87年5月21日與被告簽約將系爭房屋出售予被告，而被告購入系爭房屋至今從未增建或變更房屋構造，則縱系爭房屋有占用到系爭土地，被告亦實無故意或過失可言。按「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免爲全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。」，民法第796條之1第1項亦有明文。本件占用僅0.45平方公尺，為系爭土地面積不及千分之七，且占用位置乃在土地的東南方最角落，對於原告利用系爭土地妨礙非大，但如拆除，則對於被告系爭房屋整體安全結構影響甚鉅，故依法原告不得請求被告拆除房屋。
㈦、對地政事務所複丈成果圖無意見，對於系爭房屋無權占用到原告的系爭土地0.45平方公尺，亦不爭執。但被告希望能向原告購買系爭土地0.45平方公尺，只是原告開的100萬元金額太高，不符市場行情。而原告另一方案要求被告以每坪35萬元或45萬元購買系爭土地的全部範圍，也非被告經濟能力所得負擔等語。
㈧、聲明（見本院卷第133頁）：
①、原告之訴駁回。
②、訴訟費用由原告負擔。
③、如受不利判決願供擔保請准免予假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠、經查，系爭土地為原告所有，系爭房屋為被告所有；系爭房屋占用系爭土地如附圖編號A所示面積0.45平方公尺之範圍等情，有上開土地、建物登記謄本在卷可參，並經本院會同臺南市東南地政事務所人員至現場勘驗，並囑託該地政事務所測繪系爭房屋占用系爭土地之位置及面積，此有勘驗筆錄、現場略圖、現場照片及臺南市東南地政事務所109年9月10日複丈成果圖附卷可憑，堪信為真實。
㈡、按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變
更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部
之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。
民法第796條之1第1項定有明文。又按本條文之立法理由為：「對於不符合第796條規定者，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋，有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害。為示平允，宜賦予法院裁量權，爰參酌最高法院67年台上字第800號判例，由法院斟酌公共利益及當事人之利益，例如參酌都市計畫法第39條規定，考慮逾越地界與鄰地法定空地之比率、容積率等情形，免為全部或一部之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益。但土地所有人故意逾越地界者，不適用上開規定，始為公平，爰增訂第1項。」。準此，民法第796條之1之目的，實質上即在使土地所有權人於行使物上請求權時，應符合民法第148條第1項所定權利濫用禁止之內涵。
㈢、經查，系爭房屋為大約5層樓高之範厝，屋後建築有略微突出於鄰房牆面之情況（見本院卷第99頁照片），惟與另一側鄰房尚留有至少一人寬之空間（見本院卷第105頁照片）；原告之系爭土地大致上為空地，堆置雜物及漫草（見本院卷第97頁照片）；系爭土地前方臨仁和路65巷，最後方的東南角落方為被告系爭房屋占用0.45平方公尺之位置，此有現場履勘時之略圖A附卷可稽（見本院卷第95頁）。又被告雖未能就其建物占有系爭土地0.45平方公尺提出占有之合法權源，然此占用範圍狹小，坐落於系爭土地的最後方東南角落，並不影響系爭土地正面的外觀及出入通行；又系爭房屋於81年間為第一次登記，此有該建物登記謄本、建物所有權狀附卷可參，屋齡約近30年，後於87年5月21日公證由訴外人潘草南出售予被告，並登記在案；於此30年期間，隨著科技進步，測量方法及建築工法精確度提升，於今對舊有建物進行重測，因起造時因地界測量或建築工法有所誤差而導致逾越地界之事件並非罕見，至原告主張被告購入後有增建乙節，為被告所否認，而原告並未能提出任何證據資料足佐此節，是僅以系爭房屋越界0.45平方公尺乙情，尚不足以逕行認定被告有增建之情以及被告係因故意或重大過失而於增建時逾越地界等情。此外，由於系爭房屋為大約五層樓高之建築，占用0.45平方公尺部分乃從一樓連續至五樓處（見本院卷第69頁右上方照片、第99頁照片），如欲拆除上述越界之牆面，恐須將邊緣越界之所有牆面全部打除重造，不可能僅以自外部刨除部分牆面外緣之方式為之，此種工法，拆除、回復費用非低，而系爭房屋屋齡已有近30年，是否可拆除而完全不影響整體結構、房屋安全，亦有疑慮；再者，縱原告取回遭越界占用之土地，面積僅為0.45平方公尺，足見原告
行使權利結果，實際利益甚小，然將使被告受有難以預期之
損害，則所獲得利益與所受損害間，客觀上顯不相當。再者
，原告縱不能請求被告拆屋還地，但仍得適用民法第796條第1項但書及第2項、第796條之1之規定，請求被告支付償金或以相當之價格購買越界部分之土地。是本院依民法第796條之1規定意旨，於考量社會整體經濟利益及雙方當事人之權益、損害，因認被告所有之系爭房屋固有逾越地界而無權占有系爭土地0.45平方公尺，然得免為全部之移去；是原告依民法第767條第1項規定請求被告拆除上開越界建物返還土地，尚非有理，應予駁回。
㈣、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又按不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。被告無權占有使用系爭土地如附圖編號A所示部分，自屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，致系爭土地之所有權人受有無法使用該部分土地之損害，則被告自應支付相當於不當得利之償金（租金）至其拆除占用部分為止。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，此項規定於租用基地建築房屋準用之。土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又基地租金，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定。本院審酌系爭土地位在臺南市東區仁和段，附近多為住宅，商店較少，然仍屬臺南市市區位置等情，暨被告占用系爭土地之利用方式，因認相當於租金之不當得利應以被占用土地申報總價之年息百分之10計算為適當。又系爭土地於起訴之109年度當期申報地價為每平方公尺7,120元（見本院補字卷第37頁），則被告因占用系爭土地如附圖編號A所示部分每月可獲不當得利為27元（計算式：7,120元×0.45平方公尺×10％÷12個月＝27元，元以下四捨五入），是被告應自起訴狀繕本送達翌日起即109年4月10日起至將坐落原告所有之系爭土地如附圖編號A所示面積0.45平方公尺返還予原告之日止，按月給付原告27元。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本
院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併予
敘明。
五、本件係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件，所為被告部分敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，就原告勝訴部分依職權宣告假執行。原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，惟此不過促使法院職權之發動，爰不另為駁回假執行聲請之諭知。另被告就此部分陳明願供擔保請准免為假執行，本院爰依同法第392條第2項規定，酌定相當金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 110 年 3 月 19 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官吳金芳
附圖（壹頁）
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表
明上訴理由（須附繕本），如於本判決宣示後送達前提起上訴者
，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任
律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 19 日
書記官李崇文