裁判字號：最高法院103年台上字第1794號民事判決
裁判日期：民國103年09月10日
裁判案由：請求所有權移轉登記
最高法院民事判決一○三年度台上字第一七九四號上訴人 王陳米
王淑貞 王淑鳳 王憶芬 王秀春 王秀梅 王順鴻 王順正 共同訴訟代理人 陳文慧 律師被上訴人 王阿桔
王義平 王輝耀 張全發 邱名華 王賀共同訴訟代理人 趙德韻 律師
廖健智 律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國一○二年十一月五日台灣高等法院台中分院第二審判決（一○二年度重上字第四五號），提起上訴，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件原上訴人 王細木 於上訴本院後死亡，其繼承人即上訴人已依法聲明承受訴訟，合先敍明。
其次，王細木起訴主張：坐落台中市○○區○○段○○號土地（下稱系爭土地），為兩造共有，被上訴人王阿桔、王輝耀、王義平、張全發、邱名華（下稱王阿桔等五人）於民國一○一年七月十九日發函通知已依土地法第三十四條之一規定出售系爭土地，伊乃於同年月二十五日函復表示優先承購，依王阿桔等五人通知出售系爭土地之價格及被上訴人各自之應有部分計算，伊應給付被上訴人之價金如原判決附表（下稱附表）所示等情，爰求為命被上訴人於伊給付如附表所示金額之同時，各將系爭土地如附表所示之應有部分移轉登記與伊之判決。
被上訴人則以：王阿桔等五人於一○一年五月十七日與訴外人 許立存 、 陳文通 （下稱許立存等二人）、張 廖貴裕 簽訂數份不動產買賣契約書，約定出售土地由買受人整體開發，其中與王細木共有之土地除系爭土地外，尚有同段六六、七二、七六、八九、九
五、一○六、一二五、一二八、一二九、一五二、一五三、一五四號土地（合稱系爭十三筆土地）；與出賣系爭土地有關之買賣契約，其買賣標的包括同段六六、七二、七三、七三之一、七四、七五、一○二、一○四、一○六號等土地（合稱系爭十筆土地）。王阿桔等五人係為配合地政機關之要求，始於同年七月十九日就系爭十三筆土地個別以存證信函通知王細木是否優先承購，王細木於同年七月二十五日分別就系爭土地、同段六六、七二、七六號土地表示優先承購，同年八月七日又稱保留系爭土地，犧牲其餘三筆土地之優先承購權，可見其非以王阿桔等五人所訂買賣契約之同一條件承買，自非合法行使優先承購權等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：王細木為受監護宣告之人，其法定代理人王陳米代為承購系爭土地，業經台灣台中地方法院以一○二年度監宣字第一一六號裁定准許。王阿桔等五人於一○一年五月十七日連同訴外人 王秋林 等人依土地法第三十四條之一規定出售土地，其情形如下：㈠與買方許立存等二人簽訂不動產買賣契約書，買賣標的為系爭十筆土地，價金為新台幣（下同）九千七百三十五萬四千二百二十二元，王細木為其中系爭土地及同段六六、七二、一○六號土地之共有人。㈡與許立存等二人簽訂不動產買賣契約書，買賣標的為同段七六、七七、七八、九九、一二五、一二
六、一二七、一二八、一二九號九筆土地，價金為三千一百八十萬九千二百零四元，王細木為其中七六、一二五、一二八、一二九號土地之共有人。㈢與買方 張廖貴裕 簽訂不動產買賣契約書，買賣標的為同段七九、八九、九五、九七、九八號土地，價金為六千一百十三萬七千三百九十五元，王細木為其中八九、九五號土地之共有人。㈣與張廖貴裕簽訂不動產買賣契約書，買賣標的為同段一五二至一五六號土地，價金為八千一百七十九萬零三十九元，王細木為其中一五二至一五四號土地之共有人。王阿桔等五人於一○一年七月十九日就與王細木共有之系爭十三筆土地，逐筆通知王細木是否行使優先承購權，王細木於同年七月二十五日以豐原翁子郵局第二二至二五號存證信函分別表示對上述六六號、七二號、系爭土地、七六號土地行使優先承購權，同年七月三十一日王阿桔等五人及其他出賣人再以存證信函通知王細木，表明係將系爭十三筆土地一併出售，王細木不得僅擇其中部分土地行使優先承購權，王細木則於同年八月七日函復保留優先承購系爭土地，但可犧牲六六、七二、七六號土地之優先承購權等語，以上為兩造不爭之事實。按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第三十四條之一第一項、第四項定有明文。又部分共有人依該條第一項規定將共有土地之全部，出賣於人，此時就為出賣之共有人而言，仍為出賣其應有部分，而對於其他共有人之應有部分，僅屬有權處分而已，並非以此剝奪其他共有人優先承購之權利。從而，其他共有人仍得依同條第四項規定，對之主張優先承購權。王阿桔等五人依土地法第三十四條之一第一項規定，出售與王細木共有之土地，王細木自非不得行使優先承購權；惟被上訴人抗辯系爭土地與其餘九筆土地合併訂立一買賣契約，依地籍圖及王阿桔等五人與許立存等二人、張廖貴裕訂立之買賣契約書內容觀之，可知包括系爭土地在內之十三筆土地合併出售，係供買受人整體開發等語。查王阿桔等五人於一○一年七月十九日係就系爭十三筆土地逐筆通知王細木是否優先承購，其中潭子郵局第六七二號存證信函係針對系爭土地為通知，僅表明依土地法第三十四條之一規定，將系爭土地以一千七百十九萬四千二百七十五元出售予許立存等二人，並未就其等與許立存等二人簽訂買賣契約之全部買賣條件為通知，至一○一年七月三十一日始另以存證信函通知王細木，表明係將共有之系爭十三筆土地一併出售予他人，住宅區之土地以每坪八萬七千元，道路用地以每坪八萬元之價格出售，總價金為一億七千一百三十七萬八千五百八十四元等語。又系爭土地面臨馬路，現僅由被上訴人王輝耀之妻以其中約四十坪供種菜使用；而臨路之土地與未臨路之袋地，其價值有異，系爭十筆土地如分別計價，面臨道路之系爭土地通常價值較高，且買賣契約單價之高低，與出售之條件息息相關，相同之標的物，依不同之條件而出售，其價格即可能有異，土地之買賣，自不得將買賣之條件抽離。準此，王細木與被上訴人共有之土地既係合併出售，此項合併出售，即屬買賣之條件，其餘共有人如行使優先承購權，即應以同一條件合併買受。而針對王阿桔等五人一○一年七月三十一日之通知，王細木於同年八月七日函復僅保留系爭土地之優先購買權，可犧牲同段六六、七二、七六號土地之優先購買權等語，可見其僅就系爭土地行使優先承購權，自非以同一條件承買，難認符合土地法第三十四條之一第四項規定。從而，王細木以其就系爭土地已行使優先承購權為由，請求於其給付被上訴人各如附表所示金額之同時，被上訴人應分別移轉系爭土地應有部分，難謂有據，不應准許。因而維持第一審所為王細木敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違背。
按土地法第三十四條之一第四項所定共有人之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約之內容，優先承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承購權可言，倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權。依王阿桔等五人出賣系爭十筆土地之不動產買賣契約書觀之，王阿桔等五人係將多筆土地合併出售，由買方整體開發，其中與王細木共有之土地有四筆，王細木僅擇面臨馬路之系爭土地乙筆主張優先承購，自屬變更買賣條件，原審認其行使優先承購權，不符合土地法第三十四條之一第四項規定，自難謂其違背法令。上訴論旨，復執陳詞，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國一○三年九月十日
最高法院民事第一庭
審判長法官劉福來
法官邱瑞祥法官李文賢法官詹文馨法官高孟焄本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○三年九月二十二日
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