臺灣臺北地方法院小額民事判決 107年度店小字第244號
原 告 景文保全股份有限公司
法定代理人 郭紀子
訴訟代理人 黃馨儀
被 告 良鑫開發建設股份有限公司
法定代理人 陳淑慧
訴訟代理人 林珍米
上列當事人間給付服務費等事件，本院於民國107年4月30日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣參萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟零陸拾元，其中新臺幣壹仟伍佰伍拾伍元由
被告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣參萬元為原告預供擔
保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）兩造前於民國106年1月1日簽訂森立方公寓大廈受任保全
業務契約書（下稱系爭保全契約書），約定由原告提供森
立方公寓大廈（下稱森立方社區）保全服務，期間自106
年1月1日起至106年12月31日止，被告應按月給付原告保
全費用新臺幣（下同）130,107元，嗣兩造於106年1月16
日簽訂增補協議書（下稱系爭增補協議書），約定系爭保
全契約於106年2月28日合意終止，被告則於106年3月3日
支付原告106年1月份服務費130,107元，於106年4月7日支
付原告106年2月份服務費100,107元，短款30,000元；另
原告前替被告代墊森立方社區106年1月份之零用金9,733
元，以上共計39,733元，屢經催討，均置之不理，為此提
起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告39,733元。
（二）對被告抗辯之陳述：
1、系爭增補契約書第4條是約定若森立方社區按照原合約承
接保全契約，兩造原訂106年1、2月之費用減為270,000元
，但後來森立方社區是跟原告另訂新的保全契約，社區的
管理維護合約並沒有另訂，所以被告應該按照原來約定的
金額給付。
2、依森立方公寓大廈受任管理維護業務契約書（下稱系爭管
理維護契約）第6條約定原告應該負擔的部分只有膳食費
跟留駐人員服裝與值勤適當裝備，且依照一般慣例，區分
所有權人會議支出之金額應該由被告負擔。
二、被告抗辯：
（一）對於原告主張兩造前於106年1月1日簽訂系爭保全契約書
，約定由原告提供森立方社區保全服務，期間自106年1月
1日起至106年12月31日止，被告應按月給付原告保全費用
130,107元，兩造並於106年1月16日簽訂系爭增補協議書
，約定系爭保全契約於106年2月28日合意終止事實不爭執
，而依系爭增補協議書第4條約定，原告若順利承接森立
方社區之保全業務，則被告106年1月1日起至106年2月28
日止應給付原告之費用減為270,000元，原告已順利承接
森立方社區之保全業務，原告請求給付減免之費用實無理
由。又縱使原告係與森立方社區管理委員會另訂新約，未
符合系爭增補協議書第4條約定，但此係原告因保全服務
品質問題遭森立方社區管理委員會另以議價方式訂立新約
，森立方社區管理委員會未能承接原合約，乃可歸責於原
告，原告自不能再向被告請求減免之費用。
（二）系爭管理維護契約書第6條已有約定被告應該協助的項目
，就沒有約定的部分應該由原告自行負擔，被告已負擔系
爭管理維護契約書記載的項目，原告再向被告請求其餘未
約定項目並無理由。
（三）並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張兩造前於106年1月1日簽訂系爭保全契約書，約定
保全費用每月130,107元，嗣兩造於106年1月16日簽訂系爭
增補協議書，約定系爭保全契約於106年2月28日終止，及被
告短付106年2月保全費用30,000元、森立方社區106年1月份
之零用金9,733元之事實，業據原告提出系爭保全契約、系
爭增補契約、保全服務費收款紀錄、請款明細表等件為證，
且為被告所不爭執，是堪信原告此部分主張為真實。至於原
告主張被告應給付上開款項等語，則為被告所否認，並以上
開情詞置辯。按系爭增補協議書第4條約定「雙方議定若管
委會按依原合約承接時，甲乙雙方同意自106年1月1日起至
106年2月28日二個月費用議定為新台幣貳拾柒萬元整」事實
，既為兩造所不爭執，且上述約定內容係以將來森立方社區
管理委員會是否承接系爭保全契約事實，作為約定減免保全
服務費用3萬元是否發生效力之依據，則系爭增補協議書第4
條約定，即屬民法第99條規定之停止條件，而附停止條件之
法律行為，於條件成就時，發生效力，民法第99條第1項有
所明文，是本件之爭點厥為：（一）系爭增補協議書第4條
約定之條件是否已經成就（即兩造約定森立方社區管理委員
會按原合約承接之條件是否成就）？（二）森立方社區區分
所有權人會議費用應由何人支付？對此，本院判斷如下：
（一）系爭增補協議書第4條約定之條件是否已經成就？
1、查兩造合意終止系爭保全契約後，原告係與森立方社區管
理委員會訂立「森立方公寓大廈受任保全業務契約書」（
下稱系爭新保全契約書），約定保全服務期間為106年3月
16日開始至107年3月15日止，駐衛保全費用為每月12萬元
之情，有原告提出之上述契約書在卷可據。
2、按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，
以期不失立約人之真意（最高法院18年上字第1727號判例
意旨參照）。被告固抗辯系爭增補協議書第4條約定「原
合約承接」意思是指原告繼續擔任森立方社區之保全工作
，而原告已順利承接森立方社區之保全業務，被告自得享
有該條約定之優惠云云。然查，系爭增補協議書第2條係
約定：「倘若管理委員會要求重新訂定原合約內容或條件
，或經由管理委員會承接甲、乙雙方原訂契約。另無論管
理委員會是否與乙方另訂新約或承接原合約，甲、乙雙方
原訂合約於106年2月28日終止」文字，對照系爭增補協議
書第4條「雙方議定若管委會按依原合約承接時，甲乙雙
方同意自106年1月1日起至106年2月28日二個月費用議定
為新台幣貳拾柒萬元整」文字，系爭增補協議書第4條所
約定之原合約承接，應係指非由森立方管理委員會與原告
重新訂定原合約內容或條件之情形，至於森立方管理委員
會與原告另訂與原合約內容或條件不同之新契約，當然亦
不包括在內。
3、再者，審酌兩造簽訂之系爭保全契約第5條原係約定保全
服務期間為106年1月1日開始至106年12月13日止，第12條
則約定提前終止本約，應賠付他方合約期滿應收保全費用
總額與終止前已收費用差額，然兩造嗣後以系爭增補協議
書約定兩造合意提前終止契約，被告不僅無庸賠償保全費
用差額，且依據第4條約定得享有費用減免優惠等情，本
院判斷系爭增補協議書第4條之立約真意，應是指森立方
社區管理委員會在未要求重新訂定與原合約內容或條件相
同之新約或另訂不同內容或條件之新約，而逕按照兩造間
已簽訂之系爭保全契約內容或條件承接時，被告應繳付被
告之106年1、2月保全費用方變更為為議定之270,000元，
蓋此乃原告以其與被告間簽訂之系爭保全契約既逕由森立
方社區管理委員會承接，原告已得順利繼續執行保全職務
，減少另外簽約之成本，原告乃給予被告保全費用減免優
惠。而查，原告與森立方社區管理委員會簽訂之系爭新保
全契約書約定，保全費用每月為120,000元，有系爭新保
全契約書在卷可稽（見本院卷第50頁），既非由森立方社
區管理委員會承接原合約，亦非重新訂立原合約內容或條
件相同之新合約，則系爭增補協議書第4條約定之條件，
自未成就。
4、按附條件之法律行為當事人，於條件成否未定前，若有損
害相對人因條件成就所應得利益之行為者，負賠償損害之
責任。因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為
阻其條件之成就者，視為條件已成就。民法第100條、第
101條第1項固有所明文。被告雖以原告遭森立方管理委員
會議價並定立新合約係因原告服務品質不佳等語置辯。惟
原告與森立方社區管理委員會協議訂定保全業務合約，原
告既為保全契約之一方當事人，得依據保全合約請求保全
服務費用，衡諸常情，原告與森立方社區管理委員會協議
訂定保全合約，自以爭取原告最大利益（包括保全服務費
用提高）為基本，而森立方社區管理委員既應按月支出保
全服務費用，其與原告訂約協議當以管理委員會自身利益
為出發點（包括降低服務保全費用），並兼顧社區所屬區
分所權人負擔、保全服務品質等因素，是原告應無故意與
森立方社區管理委員會訂立較系爭保全契約所約定保全服
務費用為低之必要（依據系爭增補契約書第4條約定，可
推定兩造均認為系爭保全契約服務費用非低），又依森立
方社區管理委員會委員即證人 洪富美 證稱：「管委會成立
之後，原告報的價錢，我們認為戶數少，大家分攤費用高
，我們要求服務要有一定的水準，在那期間我去時保全人
員有時不在現場，開會時也有住戶反應有保全抽菸、喝酒
，我們剛開始希望能夠不要有這些不好的行為，我們認為
原告提供的服務不到我們要求的品質」、「我們剛接手，
也要評估是否找其他保全來報價，因為剛接，不是馬上就
換，但是有朝著這樣的思考」等語（見本院卷第69頁），
可知森立方社區管委會之所以採與原告議價方式，除因原
告之服務品質外，尚包括社區住戶分攤費用多寡、及管委
會接手社區事務之順利性等諸多考量，而證人洪富美證述
內容，並不足以證明森立方社區管理委員會採與原告另訂
新約方式及新約約定內容，係原告保全服務品質不佳所致
（如果原告保全服務真有問題，森立方社區管理委員會是
否願意與原告簽約，仍有疑問），是被告既未能證明係可
歸責於原告之事由致原告與森立方社區管理委員會所訂之
系爭新保全契約書變更締約價金，原告自無上開民法第10
0條、第101條第1項規定之適用，則依系爭增補協議書之
立約意旨，森立方社區管委會既未按原合約內容或條件承
接保全契約，且係訂定與原合約內容不同之新約，被告不
得享有增補協議書第4條議定之優惠，被告自應依系爭保
全契約約定，給付原告短付之106年2月保全服務費用30,0
00元。
（二）森立方社區區分所有權人會議費用應由何人支付？
1、按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他
方允為處理之契約。受任人因處理委任事務，支出之必要
費用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息，民法第
528條、第546條第1項分別定有明文。
2、原告主張其為被告代墊森立方社區區分所有權人會議雜支
9,733元乙節，固據提出森立方社區106年1月份請款明細
表及森立方大廈區大支出表為證（見司促卷第15頁至第16
頁），惟依上開請款明細表記載，上述區分所有權人會議
雜支係由訴外人景文公寓大廈管理為戶股份有限公司（下
稱景文公寓大廈管理維護公司）所代墊，非原告公司所代
墊，原告既未代墊上開費用，又未提出已自景文公寓大廈
管理維護公司受讓上述費用債權之證據，則原告請求被告
給付上開費用，自無理由。
3、另查，依據卷附系爭管理維護契約書第6條約定：「一、
為利乙方（即景文公寓大廈管理維護公司）執行業務，甲
方（即被告）應提供下列協力義務：1.無償提供適當之辦
公場所、辦公用品、休息處所、倉庫、崗亭、服務台、電
話、電腦、錄音筆、桌、椅、燈等便利服務之設備。2.無
償提供環境維護與與設備保養需使用之器具、工具、材物
料、零件及警備（報）設施、消防設備。3.負擔留駐人員
之水電費。二、下列事項由乙方自行負擔：1.留駐人員之
膳食費。2.留駐人員之服裝與執行勤務之適當裝備」，其
中並無景文公寓大廈管理維護公司應負擔森立方社區零用
金之約定，系爭管理維護契約書亦無景文公寓大廈管理維
護公司應負擔森立方社區零用金之其他約定；且依原告公
司前協理即證人 伍朝陽 證述：「（社區基本開銷）當初講
的是被告應該負擔」、「我第一次跟被告談派駐人員、包
括保全跟秘書的服務費，當初有說我們在那裡做的是保全
跟服務社區的工作，一定會有垃圾袋、衛生紙、飲用水等
這些開銷，但是不是用在社區的不能請款」等語（見本院
卷第67頁），及其所提森立方社區現場員工預定薪資及報
價僅記載行政秘書、保全人大廳哨、保全員晚班、機動人
員、清潔員之薪資、人數，未註明零用金由景文公寓大廈
管理維護公司負擔等情（見本院卷第72頁），可知景文公
寓管理維護公司與被告議價階段，亦未約定零用金部分由
雙方共同負擔，則被告僅以單方認知森立方管理委員會成
立之開銷應包括於系爭管理維護契約書之秘書費用裡面為
由，拒絕給付景文公寓大廈管理維護公司代墊之區分所有
權人會議雜支，非有理由。是本件原告雖因非系爭雜支費
用債權主體而不得請求被告返還代墊之區分所有權人會議
雜支費用，然景文公寓管理維護公司依據上開法律規定本
即得請求被告償還代墊之區分所有權人會議雜支9,733元
，此併予敘明，以免兩造後續繼續爭執。
四、從而，原告依兩造間保全契約之法律關係，請求被告給付30
,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由
，應予駁回。
五、本件命被告給付部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定適
用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，應依同法第389條第1項
第3款之規定，職權宣告假執行；本院並依同法第392條第2
項之規定，職權宣告被告預供擔保免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與
判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
，確定為第一審裁判費2,060元（含第一審裁判費1,000元及
第一審證人旅費1,060元）。
中華民國107年5月14日
新店簡易庭法官陳杰正
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記
載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年5月14日
書記官馮姿蓉