臺灣臺北地方法院臺北簡易庭小額民事判決
99年度北小字第1293號
原 告 甲○○
訴訟代理人 龔君彥 律師
戊○○
被 告 玉里不動產經紀有限公司
法定代理人 乙○○
上列當事人間請求返還斡旋金事件，本院於中華民國99年10月13
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告主張：兩造於民國99年1月9日簽訂不動產買賣斡旋契約
書（下稱系爭契約），由原告委託被告居間仲介買受訴外人
丁○○所有門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號11樓之
12之房屋，暨所坐落臺北市○○區○○段4小段577地號土地
持分（下稱系爭房地），原告並交付被告斡旋金新臺幣（下
同）5萬元。惟系爭契約係被告與不特定多數消費者訂立同
類契約之用，由被告所預先擬定之契約條款，是為定型化契
約，依消費者保護法第11條之1規定，原告與被告訂立系爭
契約前，應有30日以內之審閱期間，詎原告於98年1月9日看
屋當日，於被告強力慫恿下，又因原告當日並未攜帶眼鏡，
原告遂依被告指示，於系爭契約上簽名，並應被告之要求，
提領5萬元交付與被告，實則，原告並未審閱系爭契約3日以
上，自不得以原告於系爭契約上簽名，遽認被告已提供審閱
期間，被告應舉證證明其已提供原告審閱期間。又系爭契約
有效期限為99年1月16日24時，而原告與丁○○就系爭契約
之必要之點，如價金支付方法、所有權移轉時間等，並未達
成合意，是雙方並未成立買賣契約，系爭契約逾期失其效力
，被告受領5萬元斡旋金，係無法律上原因，自應將斡旋金
返還予原告。又被告雖提出承諾契約書、委託銷售契約書、
收據及授權等私文書，原告否認上開私文書之形式真正及實
質證明力，被告自應舉證證明上開私文書之真正等語。並聲
明：被告應給付原告50,000元及自起訴狀繕本送達被告之翌
日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告則以：兩造所簽立之系爭契約右下方聲明書載明：「購
屋人（即原告）您在簽訂本契約書前，得要求將本契約書之
空白影本攜回審閱三日以上（若您尚未行使此項契約審閱權
，而現在欲行使時，請勿簽署本契約，契約審閱期至少三日
）。若您已行使前條契約審閱權或已充分了解本契約書之內
容，無須另行攜回審閱時，請進入注意二，就斡旋金契約與
買賣要約書二種格式，自由選擇簽署其一」等語，於該欄位
所載文字緊接處，已有原告簽名之確認文字，被告將系爭契
約交付原告時，並未限制原告必須何時簽名及何時將契約書
交回，原告不得嗣後以未予審閱期間為由，主張系爭契約所
約定各條款無效。又依系爭契約約定，被告為買賣雙方代理
人，且買賣契約如因買方反悔不買或因可歸責買方事由無法
完成簽約時，賣方可將定金沒收等語，本件被告既以代理賣
方通知原告出面履行簽約義務，原告逾期未完成簽約，賣方
即第三人丁○○即主張將斡旋金沒收，被告並已依代理人職
責交付該第三人收受，原告請求被告返還斡旋金實無理由。
而被告與丁○○簽訂之委託銷售契約書、收據及丁○○提供
之授權書，皆有丁○○及其代理人之簽名，且其未否認上開
文書之真正，原告就此主張，為無理由等語，資為抗辯。並
聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
㈠兩造不爭執事實：查兩造99年1月9日簽訂不動產買賣斡旋契
約書，由原告委託被告居間仲介買受訴外人丁○○所有門牌
號碼臺北市○○區○○○路○段○○號11樓之12，暨所坐落臺
北市○○區○○段4小段577地號土地持分，原告並交付被告
斡旋金5萬元等情，業據原告提出之不動產買賣斡旋契約書
為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡得心證之理由：
⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之
合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，
其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契
約之內容，消費者保護法第11條之1第1項、第2項固定有明
文，惟上開規定之立法理由係在於維護消費者知的權利，使
其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會
，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達
，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期
間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消
費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企
業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間
者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及
契約自由之原則，尚非不可，是消費者自不得於事後再以違
反審閱期間之規定為由，主張排除契約條款之適用。查兩造
所簽立之系爭契約右下方聲明書以不同於契約內文之字體，
特別標明：「注意一：購屋人得於簽約前行使契約審約權」
，其下並載明：「「購屋人您在簽訂本契約前，得要求將本
契約書之空白影本攜回審閱三日以上。（若您尚未行使此項
契約審閱權，而現在欲行使時，請勿簽署本契約，契約審閱
期至少三日）」、「若您已行使前條契約審閱權或已充分了
解本契約書之內容，無須另行攜回審閱時，請進入注意二，
就斡旋金契約與買賣要約書二種格式，自由選擇簽署其一」
等語，原告並於緊接其後之買方簽章欄內簽名，有系爭契約
存卷可按（見本院卷第8頁），則原告既無妨礙被告事先審
閱契約之行為，且已提醒被告可行使其審閱契約權利，被告
仍自願放棄審閱期間之權利，於系爭契約書上簽名並交回契
約書，而同意與原告成立系爭契約關係，自難認被告有違反
消費者保護法第11條之1規定情事，亦不影響系爭契約定型
化約款之效力。
⒉次查，被告抗辯其已於98年11月8日與訴外人丁○○之代理
人丙○○簽訂委託銷售契約書，約定訴外人丁○○同意於98
年11月8日起至99年1月31日期間，以實拿272萬元之價格，
出售系爭房地，丁○○且同意被告為買賣雙方之代理人，於
買方之要約條件或買方提出之購買總價、付款方式及其他購
屋條件已符合該契約之委託條件者，買賣契約即為成立，被
告毋須再行通知即得全權代理訴外人丁○○收受定金等語，
亦有被告提出委託銷售契約書及授權書存卷可按（見本院卷
第54頁至第58頁），原告雖否認該委託銷售契約書真正，惟
依原告自行提出其於99年1月25日、26日、28日與訴外人丙
○○間對話錄音譯文內容，訴外人丙○○自承伊為系爭房地
之屋主，伊因想出售系爭房地，除自行帶人看屋外，另有委
託仲介居間仲介，該仲介之前曾經介紹原告出價275.5萬元
購買系爭房屋，有收斡旋金5萬元等語（見本院卷第67至75
頁背面），核與本案經過情形相符。參以被告與訴外人丁○
○簽訂委託銷售契約書第6條第6款約定：「買方於買賣契約
因本條第二項成立後，反悔不買或因可歸責於買方之事由致
無法簽訂不動產買賣契約者，甲方（即訴外人丁○○）得將
定金沒收，並應將沒入定金或買方支付甲方違約金之二分之
一給付乙方（即被告），以作為該次委託銷售服務之支出費
用，且不得就該次再收取服務報酬」等語（見本院卷第55頁
），被告並另提出由訴外人丙○○代理丁○○出具，記載伊
同意以275.5萬元出售系爭房地予買方甲○○，買方給付斡
旋金5萬元轉定金，因買方於99年1月16日到而不願簽約，乃
沒收該定金，並同意給付被告25,000元作為服務費用等語之
收據為證（見本院卷第97頁），亦核與原告提出錄音譯文中
訴外人丙○○陳稱：「這5萬元，如果，他要25,000元，...
..這5萬元對不對喔，他只會給我25,000元而已」等語相符
（見本院卷第75頁），堪認被告提出上開委託契約書、收據
為真正，被告亦已依該委託契約書及系爭契約約定內容，於
買賣雙方指定居間期間內，依雙方指定買賣條件，為買賣雙
方居間系爭房地買賣事宜，並已代理訴外人丁○○收受原告
所交付5萬元斡旋金而轉為定金。
⒊又依系爭契約「給付定金暨服務報酬承諾書」關於授權代理
與定金效力欄第1項、第2項及第5項分別約定：「買方同意
受託人得為買賣雙方之代理人」、「買方之承購條件於本約
左列有效期間經賣方同意，或買方提出之承購總價、付款方
式及其他承購條件已符合賣方之委託條件者，買賣契約即為
成立，受託人得全權代理買方將斡旋金充為定金交付予賣方
，本契約即視為定金收據，買方絕無異議」、「買方於買賣
契約因本條第2項成立後反悔不買或因可歸責於買方之事由
致無法完成簽約時，賣方得將定金沒收」等語（見本院卷第
87頁），查本件被告已於原告委託期間內，依原告委託條件
與訴外人丁○○就不動產買賣標的、價金等達成居間協議，
丁○○已同意依原告之價格出售系爭房地，業如前述，則被
告依系爭契約上開約定，代理原告將斡旋金交付訴外人丁○
○作為定金，並無不合，足認原告與丁○○就系爭房地之買
賣標的、價格等皆已達成合意而成立買賣契約，原告另主張
其對買賣契約必要之點未與被告或訴外人丁○○達成意思表
示合致云云，不足採信。又被告抗辯其除於99年1月16日通
知原告出面簽訂不動產買賣契約外，陸續於99年1月21日、
99年1月25日通知原告出面簽約等情，亦有被告提出買方簽
約通知書及掛號回執等件為證（見本院卷第27、28頁），且
被告提出上開由丙○○出具收據亦記載「99年1月16日賣方
丁○○等候，買方到而不簽約」等語，堪認被告確有通知原
告於99年1月16日、99年1月22日及99年1月26日出面簽約，
故原告違約不簽訂不動產買賣契約，依系爭契約授權代理與
定金效力欄第5項約定意旨，原告自不得請求返還斡旋金。
⒋至於原告主張訴外人丁○○於超過99年1月16日後方收到定
金云云，縱然屬實，惟依前揭系爭契約「給付定金暨服務報
酬承諾書」關於授權代理與定金效力欄第1項、第2項及委託
銷售契約書第6條第1款、第2款約定，被告本得代理買賣契
約雙方收受及交付定金，則被告於原告委託期間內，代理訴
外人丁○○收受定金而與原告達成買賣之合意，即已合於系
爭契約關於仲介期間之約定，至於被告何時將定金轉交訴外
人丁○○，則屬被告與丁○○內部關於代理行為履行之方式
，不影響原告與被告間系爭契約之履行，是原告此部分主張
並無可採，附此陳明。
四、從而，原告依不當得利之法律關係，起訴請求被告給付斡旋
金5萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延
利息，為無理由，應予駁回。
五、本件係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條
之20規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規
定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。
六、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結
果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中華民國99年10月28日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官管靜怡
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向
本庭（臺北市○○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀（須按他造當
事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴
審裁判費。
中華民國99年10月28日
書記官蔡宜婷
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第436條之32條第2項：
第438條至第445條、第448條至第450條、第454條、第455條
、第459條、第462條、第463條、第468條、第469條第1款至
第5款、第471條至第473條及第475條第1項之規定，於小額
事件之上訴程序準用之。