裁判字號：臺灣高雄地方法院94年訴字第1027號民事判決
裁判日期：民國94年07月29日
裁判案由：返還房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決94年度訴字第1027號原告李坪訴訟代理人 王仁聰 律師被告甲○○當事人間返還房屋等事件，本院於民國94年7月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落高雄市○○區○○段三小段六六四之十五地號及同段六六五之七地號土地，暨其上同段二七五建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○○巷○○號房屋）遷讓交還原告。
被告應給付原告新台幣肆萬伍仟元，及自民國九十四年四月一日起至被告交還上開房地之日止，按月給付原告新台幣伍仟捌佰壹拾叁元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣柒拾柒萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實與理由
一、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：兩造於民國91年8月6日簽立房屋租賃契約書，由原告出租其所有坐落高雄市○○區○○段三小段664-15地號及同段665-7地號土地（下稱系爭土地），暨其上同段275建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○○巷○○號房屋，下稱系爭房屋）予被告，每月租金新台幣（下同）13,000元，租期至93年7月31日，租期屆滿後，兩造未另訂租約，被告繼續給付租金，兩造間成立不定期租賃契約（下稱系爭租約）。詎被告自93年9月起至94年3月止，僅支付租金16,000元，尚欠原告75,000元，期間原告曾於94年1月間寄發存證信函催告被告給付遲延租金，被告不予理會，原告遂於94年3月間再寄發存證信函終止系爭租約，該函於94年3月4日送達被告。被告於訂約時曾繳納押租金3萬元，扣除該3萬元，被告至94年3月止尚欠原告租金45,000元，已達
2個月以上之租金數額，符合土地法第100條第3款規定之不定期租賃收回房屋之要件，爰依民法第455條及第767條之規定，請求被告返還系爭房地。又被告於原告終止系爭租約後仍繼續占有使用系爭房地，顯無法律上之原因，而受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，原告自得依民法17
9條規定，請求被告給付自94年4月1日起至被告返還系爭房地之日止，每月130,000元之租金利益。並聲明：㈠被告應將坐落高雄市○○區○○段三小段664-15地號及同段665-
7地號土地，暨其上同段275建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○○巷○○號房屋）遷讓交還原告。㈡被告應給付原告45,000元，及自民國94年4月1日起至被告交還上開房地之日止，按月給付原告新台幣13,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第455條前段、第
179條分別定有明文。又無權占用他人土地及房屋者，通常可享有相當於租金之不當得利，所有權人得請求占用人返還。經查，原告主張其於91年8月6日將系爭房地出租予被告，每月租金13,000元，租期至93年7月31日止，租期屆滿後，兩造未另訂租約，被告繼續給付租金，兩造間成立不定期租賃契約，被告自93年9月起至94年3月止，積欠租金75,000元，扣除押租金3萬元，尚欠租金45,000元，已達2個月以上之租金數額，原告寄發存證信函終止系爭租約，該函於
94年3月4日送達被告，被告無權占用系爭房地迄今等情，業經原告提出與所述相符之租賃契約書、系爭土地及建物登記謄本、存證信函、回執等附卷可稽（見本院卷第6至19頁），而被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，本院依調查證據之結果，應認原告之主張為真實。是被告尚欠原告租金45,000元，原告依兩造租賃契約之法律關係，請求被告給付上開租金，自應准許。又被告積欠租金數額已達2個月以上，符合土地法第100條第3款規定之不定期租賃收回房屋之要件，原告終止系爭租約自屬合法，被告應負返還租賃物之義務，原告依民法第455條規定，請求被告返還系爭房地，洵屬有據。另被告於租約終止後無權占有系爭房地，其因而受有利益，並妨害原告對於系爭房地之使用收益，致原告受有相當於租金之損害甚明，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之利益，亦屬有據。
五、次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，而法定地價，依土地法第148條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，其公告申報地價期間自行申報之地價，未於該期間內申報，地政機關公告之地價而言（平均地權條例第16條參照）。再按房屋及基地之租金數額，按其地區，於土地法第97條及實施都市平均地權條例第58條，分別定有限制，當事人間約定之租金超過此限制者，出租人對超過部分無請求權，法院就出租人超過部分之請求，予以駁回，與行政機關強制減定前開超限租額，併行不悖（最高法院59年台上字第793號判例參照）。經查，原告主張以兩造原約定之租金數額即每月13,000元計算本件相當於租金之不當得利，固提出租賃契約書影本1份為證（見本院卷第6至8頁），惟系爭房屋之現值為236,800元，系爭664-15及665-
7地號土地，面積各為13、59平方公尺，申報地價均為每平方公尺6,400元，有土地及建物登記謄本在卷足憑（見本院卷第9至11頁），系爭土地價額為460,800元（計算式：6,400*13+6400*59=460,800），土地及建築物之總價額為697,
600元（計算式：460,800+236,800=697,600），本院審酌系爭房屋面臨6米巷道，對外連接龍德路及同盟路，交通尚稱便利，且正前方有商家營業，被告居住係供住家使用，業經本院勘驗現場屬實，並製有勘驗筆錄及拍攝現場照片在卷可憑（見本院卷第37至41頁），本件原告請求超過土地法第97條之限制者，本無請求權，已如前述，而本院認原告請求相當於租金之利益，依系爭土地及建物申報總價年息10%計算為適當，則本件相當於租金利益之法定上限為每月5,813元【計算式：697,600*10%÷12=5,813（小數點以下四捨五入）】，原告請求之金額在每月5,813元之範圍內，應予准許，逾此範圍之請求，應予駁回。
六、綜上所述，被告尚欠原告租金45,000元，且系爭租約業經原告合法終止，被告應負返還系爭房地之義務，又被告於租約終止後無權占用系爭房地迄今，原告請求相當於不當得利之租金利益，以系爭土地及建物申報總價年息10%計算為適當，從而，原告請求被告返還系爭房地，並請求被告應給付45
000元，及自94年4月1日起至被告交還系爭房地之日止，按月給付5,813元之範圍內，均為有理由，應予准許，逾此範圍外之請求，則屬無據，應予駁回。
七、原告 陳明 願供擔保，請求宣告假執行，經核原告勝訴部分無不合，茲酌定相當之擔保金額准許之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應予駁回。
八、末按，各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，為民事訴訟法第79條所明定。本件原告之訴雖一部為無理由，惟本院衡諸原告請求無理由部分，於原告全部請求所占比例極微，依上開明文，認應由被告負擔本件全部訴訟費用，始為合理，併此敘明。
九、結論：本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390第2項，判決如主文。
中華民國94年7月29日
民事第五庭法官秦慧君正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國94年7月29日
書記官馮欽鳳