裁判字號：臺灣士林地方法院90年訴字第152號民事判決
裁判日期：民國90年09月20日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣士林地方法院民事判決九十年度訴字第一五二號
原告甲○○被告乙○○
丙○○右當事人間請求返還房屋事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國八十三年四月間合法買受坐落台北市○○區○○段二小段二八五地號土地，面積共二八０平方公尺，並於同年五月十三日辦妥移轉登記，惟土地上建物係由被告乙○○租賃設立門牌號碼台北市○○街○○巷○○弄○○號簡陋平房乙棟所佔用（面積六十三平方公尺），而其佔用土地源起於民國四十二年間由前台北市國民住宅興建委員會（現台北市政府國民住宅處前身）向前地主祭祀公業 陳悅記 與第三人 杜山杉 租賃該土地興建簡陋木造住宅乙批售予被告乙○○使用至今，原告所有之土地既已由前地主與被告乙○○構成土地租賃關係，依法應給付租金，但被告自八十三年五月十三日原告購得土地起至八十五年五月十三日止，已積欠租金達二年，故原告於八十五年五月十五日，依土地法第一百零三條第四項規定以存證信函依法通知被告終止租賃關係，不料被告乙○○竟委由律師函覆並附自八十三年五月十三日起至九十三年五月十三日止，每年新台幣（下同）五百二十元之十年地租費計五千二百元之郵局匯票。因被告所給付之租金尚不足繳付地價稅額，原告乃另於八十九年三月卅一日以存證信函通知被告依法調整租金為全年申報地價之百分之十，並自同年四月一日起生效，逾期即視為違約，並即終止租賃關係，但被告相應不理，致信件遭拒收退回。原告不論是前述第一次或第二次存證信函均已合法終止租賃關係，又被告乙○○購買房屋時與台北市國民住宅興建委員會簽訂之預售房屋合約第六條亦約定「乙方于繳清房屋價款後即由甲方發給房屋取得證明書以憑辦理所有權保存登記手續」，但被告乙○○違約迄未辦理登記，則承租人違反租賃契約時出租人自得終止租約收回土地。另被告丙○○擅自將戶籍遷入上開房屋，與被告乙○○均無權占用原告土地，爰依民法第七百六十七條及第一百七十九條規定，請求被告等將前述房屋拆除，並歸還無權占有之六十三平方公尺土地，及給付自八十七年一月六日起至九十年五月五日止不當得利五十九萬一千七百元。
二、被告則以：系爭土地係原地主祭祀公業陳悅記於四十一年九月廿三日出租予杜山杉，再由杜山杉出予台北市國民住宅興建委員會興建市民住宅一批，並由被告乙○○購得其中坐落台北市○○街○○巷○○弄○○號乙戶，嗣後於六十四年五月六日土地移轉登記予 林承安 、 陳許金蘭 所有，林、陳二人並曾對被告乙○○訴請拆屋還地，經三審確認房屋土地間有不定期基地租賃關係，而駁回其請求。被告乙○○並於八十二年二月廿八日，對林、陳二人提存七十五年至八十四年十年份地租五千二百元，被告並無積欠租金，原告於八十三年五月十三日取得土地後，未經催告即逕自表示終止租約，其終止顯無效力，經被告委由律師回函，並附郵政匯票五千二百元預繳自八十三年五月十三日至九十三年五月十三日十年份地租，經原告於八十五年五月廿五日收受。兩造間地租未經判決調整，被告按原有地租額繳納，即無欠租可言，原告自不得自行調漲而主張終止租約。另系爭房屋係被告乙○○所有，唯其就該房屋有處分權，被告丙○○係被告乙○○之弟 張明訓 之女，係被告乙○○之輔助佔有人，被告乙○○既非無權佔有，即無拆屋還地之義務，被告丙○○同無此義務等語置辯。並聲明駁回原告之訴。
三、原告主張於民國八十三年五月十三日取得坐落台北市○○區○○段二小段二八五地號土地所有權，該土地於民國四十二年間由前地主祭祀公業陳悅記出租予第三人杜山杉， 杜某 再將權利轉讓予前台北市國民住宅興建委員會（現台北市政府國民住宅處前身）興建簡陋木造住宅乙批，其中一戶即門牌號碼台北市○○街○○巷○○弄○○號房屋由被告乙○○購得使用至今，被告丙○○係被告乙○○之姪，亦遷籍居住該處，該房屋與土地間已形成租賃關係等事實，業據原告提出土地所有權狀、土地登記謄本、台北市政府市民住宅興建委員會預售房屋合約、戶籍謄本影本等件為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告主張已終止兩造間之租賃關係，被告等無權佔用其土地，而依所有物返還請求權及不當得利之法律請求被告拆除房屋返還土地，及給付不當得利。惟被告則以原告終止租賃關係不生效力，兩造間租賃關仍存在，被告自非無權佔用或有不當得利情形，則兩造爭執之要點在於原告終止租賃關係是否生效﹖經查：
（一）按出租人以承租人欠租之事由收回房屋，應依民法第四百四十條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，其租賃契約始得終止（司法院院解字第三四八九號參照）。原告雖主張被告乙○○自八十三年五月十三日原告購得土地時起，至八十五年五月十三日止，已積欠租金達二年，經其於八十五年五月十五日以存證信函通知終止租賃關係生效，並提出被告所不爭之存證信函影本一份為證；但被告早於八十三年二月廿八日即曾對前地主林承安、陳許金蘭，向台灣台北地方法院提存七十五年至八十四年間之租金，業經被告提出原告所不爭之台灣台北地方法院八十三年度存字第七五四、七五五號提存書影本二份為憑，原告主張被告已欠租達二年云云，已有不符，且被告接獲前述存證信函得知地主已變更為原告後，另以郵政匯票五千二百元寄送予原告，預繳自八十三年五月十三日至九十三年五月十三日十年份租金，並經原告於八十五年五月廿五日收受後兌現領取等事實，亦經原告自認，則原告主張被告乙○○有積欠二年租金，尚非事實。且原告係在八十五年五月十三日存證信函內表示終止與被告之租賃關係，事前並無定期催告被告繳付租金，依前揭說明，原告於八十五年五月十三日發函終止租賃關係，於法不合，自不生終止租賃關係效力。
（二）原告另主張被告原繳納土地租金每年僅五百二十元，微少之租金尚不足繳付地價稅額，其於八十九年三月卅一日以存証信函通知被告自同年四月一日起調整租金為全年申報地價之百分之十，逾期即視為違約，並即終止租賃關係，但被告故意不收受存證信函，顯已違約，兩造租賃關應已終止，並提出存證信函影本一份為證；但被告否認原告自行調整之租金，雖原告主張前地主出租基地時曾約定「承租期滿時，土地佔有人有優先繼續承租權，但租金應照市價計算，並另訂新約，方始生效」，且原有每年五百二十元之租金額顯不合時宜，惟上述照市價計算租金之約定，僅係明示出租人與優先承租權人另訂新約時，保留有依市價調整租金之權利，但實際調整額度仍須經承租人同意，自非出租人片面決定，本件兩造既未約定調整租金之方式，原告即無片面通知調漲租金權利，況被告先前預繳至九十三年之租金，既經原告無異議收受，則在租金未經判決調整前，被告即無積欠租金可言，原告以被告未依調整後租金額繳交而終止租約，於法不合，亦不生效力。
（三）原告又主張被告乙○○向台北市國民住宅興建委員會購買房屋時，所簽訂之預售房屋合約第六條定明「乙方于繳清房屋價款後即由甲方發給房屋取得證明書以憑辦理所有權保存登記手續」，但被告乙○○違約迄未辦理登記，則承租人違反租賃契約時，出租人自得終止租約收回土地，並提出預售房屋合約影本一份為憑。惟上開約定係在房屋買賣契約中要求房屋買受人應辦理所有權保存登記，如買受人有違反該房屋買賣約定時，亦係房屋出賣人即台北市國民住宅興建委員會得據以主張買受人違反約定，與原告主張之土地與房屋所有權人間租賃關係無涉，原告以被告違反房屋買賣契約條款之事實，竟認被告違反「土地租賃契約」主張終止租賃關係云云，實有誤會，自不足採。
五、綜上，原告主張終止租賃關係，於法均有未合，尚不生效，則被告本於租賃關係佔有使用上開土地，自非無權佔有，亦無不當得利可言。從而，原告本於所有物返還請求權及不當得利法律關係請求被告拆屋還地及給付不當得利，即無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十年九月二十日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B法官詹朝傑右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十年九月二十六日~B法院書記官黃秀雲