臺灣臺中地方法院110年度訴字第2655號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院110年訴字第2655號民事判決

裁判日期：民國111年10月13日

裁判案由：返還買賣價金

臺灣臺中地方法院民事判決110年度訴字第2655號原告 張嘉奇 訴訟代理人 張慶達 律師被告 羅孟庭 訴訟代理人 呂思賢 律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國111年9月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告經由住商不動産仲介，向被告購買坐落臺中市○區○○段000000地號土地及其上同段3650、3654建號建物（門牌號碼臺中市○區○○路00號7樓之1、33號7樓之5，以下合稱系爭房屋）。兩造簽訂系爭房屋不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）前，原告因被告及其祖母 周玉真 消極隱瞞系爭房屋內，其中3間房間設有電信公司基地台設備，因而陷於錯誤，與被告於民國110年4月21日簽約。原告依系爭買賣契約將不動產期款共新臺幣（下同）360萬元匯入「安新建經」在銀行之履約保證專戶，又因被告急需用錢，央求原告給予動用專戶內價金275萬元。嗣經 張維哲 會同被告查看系爭房屋，赫然發現屋內竟設有電信基地台相關設施，出租套房僅餘4間，系爭房屋非全為出租套房，原告始知受騙，並以存證信函表示依民法第92條第1項規定撤銷系爭買賣契約之意思表示，被告自需返還已收取之買賣價金，爰依民法第113條、179條規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告275萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告否認以詐術使原告陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約。查系
爭買賣契約雖為被告與原告簽署，惟買賣過程全程由張維哲偕同原告察看系爭房屋、傳遞雙方訊息及提供簽約文件，鑰匙由周玉真之姨甥即訴外人 鄧瑞宏 交由張維哲保管自行帶看。系爭房屋之實質所有人為被告之外祖母即訴外人周玉真，被告僅受委託出名為登記名義人。系爭買賣契約簽約前，原告及張維哲並非向被告接觸商討系爭房屋交易，乃鄧瑞宏引介張維哲向周玉真洽詢系爭房屋現況後，與周玉真分別簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱委託銷售契約書）及現況說明書，被告未簽署該等文件，現況說明書及委託銷售契約書上雖有被告名字之簽署字樣，惟該簽名並非被告親自簽署。是系爭買賣契約簽署前，被告並不知張維哲與周玉真間之洽談情況，斷無可能有原告所稱被告向原告及張維哲使用詐術等情，原告辯稱被告告知錯誤資訊使原告陷於錯誤等云云，實悖於事實。
㈡周玉真於系爭買賣契約簽訂前已據實告知系爭房屋租賃現狀
。蓋張維哲於110年4月1日拜訪周玉真詢問系爭房屋之現況時，當日周玉真即已告知系爭房屋7樓屋內4間房間仍有房客承租中，剩餘3間則出租給電信公司架設行動電話基地台設備，但若買方有需要，可將該等設備搬遷至房屋頂樓放置等語。被告亦提出電信公司之行動通信業務設備設置契約（下稱設置契約）供張維哲拍照，該設置契約簽約名義人訴外人 黃冠華 為周玉真兒子，其上載有電信設備承租空間為系爭房地室內房間之約定，張維哲了解系爭房屋現況後，於現況說明書中第5項「是否有出租或出借」情形勾選「是」及手寫「滿租、5000/間」、第14項「是否有出租或出借」情形勾選「是」及手寫「依表單」、第29項「是否需繳交管理費」情形勾選「否」及手寫「免管理費以基地台收入支出」，並有張維哲及原告簽署確認，可證張維哲於110年4月1日當天早已確認系爭房屋使用現況。雖原告與被告及周玉真間於系爭房屋所有買賣訊息全透過仲介張維哲傳遞，惟原告既已於現況說明書上簽署，應認原告亦已於簽約前確認過系爭房屋現況。
㈢再者，原告向銀行辦理貸款時，經數間銀行鑑價人員評估貸
款成數，惟因貸款成數不如原告預期。依此，原告兩度要求被告延長價金給付時程，甚至又向被告要求提供被告房貸之承辦銀行經理電話，以爭取較高之貸款成數。換言之，原告至少於銀行鑑價人員勘察系爭房屋時，即知系爭房屋內設有電信設備，惟原告於知悉後並未提出任何異議，反而向被告兩度要求延長付款時程，以供其另覓貸款來源。由此可反推，系爭房屋內設基地台設備並不違背原告簽訂系爭買賣契約之本意，不得因原告及房仲自身錯估銀行估價及貸款成數，而謂被告有詐欺行為。且房屋之使用現況，只要事前勘察，並非無法輕易察覺，而不動產買賣係涉及鉅額資金之交易，依一般房屋買賣交易實務，一般客觀理性之人至少會於簽訂買賣契約前勘察買賣標的物房屋之現況，更何況本件係透過專業房仲經紀業者協助處理買賣事宜，殊難想像系爭買賣契約簽訂前，僅憑被告或周玉真口頭宣稱系爭房屋「不便開門供查看房屋」，房仲及原告即予以信賴而簽訂系爭買賣契約，故原告辯詞實有違一般常理，不足為採。
㈣再退步言之，兩造簽訂變更期款暨延後交屋協議書後，被告
交屋義務為110年8月31日。原告不僅未依約付款，甚於同年月12日寄發存證信函予被告，宣稱被告有詐欺行為云云。周玉真為避免無謂爭執，遂要求電信商將基地台設備移往頂樓，並於同年8月31日以前完成設備遷移，故縱假設系爭房屋內設基地台設備不合於原告簽訂系爭買賣契約之本意，被告亦於交屋前使系爭房屋之狀態符合系爭買賣契約之契約本旨，然實際上系爭房屋內設基地台設備並不違反系爭買賣契約之本旨。是以本件原告起訴主張，被告向原告及張維哲陳稱系爭房屋為出租套房使用，目前仍有房客居住在內，不方便開門供查看屋況，使原告陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約，並依民法第92條第1項規定撤銷系爭買賣契約之意思表示及依同法第113條及第179條請求返還已收價金275萬元等云云，與事實及一般交易常態有違，實不足採等語，以資抗辯。答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件經兩造整理並簡化爭點，其結果如下（見本院卷第250-251頁）：
㈠兩造不爭執事項：
⒈系爭房屋目前所有權登記於被告名下。
⒉系爭房屋內共7個房間，被告之外祖母周玉真將其中4間出租
予一般自然人，將其餘3間出租予電信公司，並有放置行動電話基地台設備。
⒊周玉真與一品不動產經紀股份有限公司（ 台中 世界之心加盟
店，下稱一品公司）於110年4月1日簽訂專任委託銷售契約書，委託一品公司銷售系爭房屋，仲介事宜由張維哲承辦。⒋兩造於110年4月21日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣
契約），由原告以總價1305萬元向被告購買系爭房屋，該買賣價金分4期給付（簽約款、用印款、完稅款、尾款）。
⒌關於系爭買賣契約之價金金流：
⑴原告於110年4月22日將簽約款中3萬元匯至系爭買賣契約之履約保證專戶。
⑵原告於110年4月29日將剩餘簽約款127萬元匯至履約保證專戶。
⑶被告於110年5月3日動用履約保證專戶內之75萬元。
⑷原告於110年5月12日將用印款130萬元匯至履約保證專戶。
⑸原告於110年6月16日將完稅款中100萬元匯至履約保證專戶；被告於同日動用履約保證專戶內之200萬元。
⑹綜上，原告匯入履約保證專戶內之價金共計360萬元；被告動用之價金共計275萬元。
⒍兩造於110年6月11日簽訂第1次變更期款暨延後交屋協議書；復於110年7月23日簽訂第2次變更期款暨延後交屋協議書。
⒎原告於110年8月12日寄發存證信函予被告，主張依民法第92
條第1項規定撤銷買受系爭房屋之意思表示（是否合法撤銷有爭執），並請求被告於7日內返還受領之價金，被告於110年8月16日收到該函。
㈡兩造爭執之事項：
⒈被告或周玉真有無對原告隱匿系爭房屋內有基地台設備之事
實，而構成詐欺？⒉原告依民法第92條第1項規定撤銷買受系爭房屋之意思表示，
並依民法第179條規定請求被告返還價金275萬元，有無理由？
四、得心證理由：㈠原告主張被告隱匿系爭房屋內有基地台設備而構成詐欺為無理由：
⒈按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表
意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100年度台上字第858號判決意旨參照）。次按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文。民法第92條第1項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契約上或交易習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合（最高法院104年度台上字第2218號判決意旨參照）。且衡諸一般交易常情，房屋出賣人應有義務告知買受人買賣標的之現況。
⒉經查，依系爭房屋之不動產買賣契約書所附之不動產委託銷
售標的現況說明書（成屋）記載，其中第29項之「是否需繳交管理費」項目，右側記載「免管理費，以基地台收入支出」，該份現況說明書最末亦有兩造之簽名，並記載日期為110年4月1日（見本院卷第30頁），足認被告於當時已有告知系爭房屋內有基地台設備，原告亦於該說明書上簽名，可見原告至遲於此時即已知悉此情，此部分之事實首堪認定。
⒊次查，證人張維哲證稱：第一次看房子是110年3月間，周玉
真帶我和另外2個同事去看，被告沒有在場，當天沒有進去看，周玉真說7間都有住人，每間5000元租金，有說8樓頂樓是基地台，沒有提到7樓有基地台，我們簽完買賣契約，要送銀行貸款的時候，銀行需要去房屋查看現況，周玉真才開給我們看，我們才發現7樓有3間基地台，當時原告有在場，簽買賣契約前都只能看走道，看到裡面是簽買賣契約後，簽約前原告就知道有基地台，但是是在8樓，我有看過本院卷第107至113頁之設置契約，是周玉真拿給我看的，是在簽買賣契約之前我就有拿到了，她需要我去確認這4家電信公司是否還要續租，但那時候我認知是8樓的基地台，我不知道房子裡面有基地台等語（本院卷第167-176頁）。證人周玉真則證稱：被告是我孫女，系爭房屋是我的，登記在被告名下，系爭房屋在我出賣之前，有租給4個房客，租金每月5000元，另外有租給4家電信公司，基地台設備放在8樓及7樓3間空房，電信公司的租約是以我兒子黃冠華名義簽訂，房仲張維哲是鄧瑞宏介紹的，第一次看房子我是請鄧瑞宏帶張維哲去看，這次我沒有去，後來我有去，房仲也知道系爭房屋樓上有基地台，我有提到7樓有放這些設備，我有請基地台的人開門讓房仲去看，因為我沒有鑰匙，這是在簽約前，當時房仲沒有說什麼，我說如果有需要，裡面的設備隨時可以搬到8樓，房仲跟我談時他要求4本基地台的租約要全部給他看，他每本都有拍照回去，就是卷內第107頁至113頁的租約，原告有去看一次房子，我有在系爭房屋遇到她一次，我請電信公司開裡面放基地台的設備給她看，這是在簽約前，她看到也沒有說什麼等語（見本院卷第202-212頁）。證人鄧瑞宏則證稱：張維哲是我朋友的小孩，周玉真有房子要賣，我介紹他們見面談，我在旁邊，我聽到他們談到房屋總價，還有提到基地台，基地台租約張維哲還有照相，周玉真有提到基地台有4個，我有帶張維哲爬到上面去看，他還有照相，也有帶他到7樓一間一間看，張維哲有看到房間裡面的基地台設備，他說沒關係，我說如果買賣有成，可以將基地台設備移到上面，這是在簽約之前等語（見本院卷第213-216頁）。復參以被告提出之設置契約，分別記載基地台設置位置為「台中市○區○○路00號7樓之1與頂樓平台及屋突」（見本院卷第107頁）及「台中市○區○○路00號，基地台安裝7樓-5，天線安裝於樓頂」（見本院卷第111頁），均明確記載基地台有設置於系爭房屋7樓，張維哲亦證稱其有看過這份設置契約，此與周玉真前開證述內容相符，更可見周玉真已有告知 張哲維 系爭房屋7樓房間內設有基地台設備，並無隱瞞此情。退步言之，縱使真如張維哲所證稱周玉真並未提到系爭房屋7樓有基地台等情，原告至少能自現況說明書之記載及張哲維之告知，得知系爭房屋8樓設有基地台設備，足認其於簽訂系爭買賣契約前，即已明知此情，原告在此情形下，亦選擇與被告簽訂系爭房屋之買賣契約，對於原告而言，若有無基地台乙情為其衡量是否欲購買系爭房屋之重要考量，其既然知悉系爭房屋設有基地台，則不論該基地台究係設置於7樓或8樓，應當不會購買之，亦難認消極隱瞞此事實足以影響原告決定購買系爭房屋之意思形成，周玉真已依房屋現況告知系爭房屋設有基地台設備，足認已盡其告知義務，難認有何施用詐術之情。從而，原告主張被告或周玉真消極隱瞞系爭房屋7樓房間內設有基地台設備乙情，致其陷於錯誤，得依民法第92條第1項撤銷系爭房屋買賣契約之意思表示云云，為無理由。
㈡原告既不得依民法第92條第1項規定撤銷系爭房屋買賣契約之
意思表示，則被告收受買賣價金自有法律上原因，故原告主張依同法第179條規定請求被告返還已收受之買賣價金275萬元云云，亦無理由。
五、綜上所述，原告主張依民法第92條第1項規定撤銷系爭房屋買賣契約之意思表示，並依同法第179條規定請求被告給付275萬元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國111年10月13日
民事第五庭審判長法官陳文爵
法官施懷閔法官陳昱翔以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中華民國111年10月13日
書記官張卉庭