裁判字號：臺灣臺北地方法院91年簡上字第537號民事判決
裁判日期：民國91年12月04日
裁判案由：給付租金
臺灣臺北地方法院民事判決九十一年度簡上字第五三七號
上訴人富陽投資股份有限公司?
法定代理人甲○○訴訟代理人 毛國樑 律師複代理人 馬在勤 律師被上訴人亞律實業有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 顧立雄 律師右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於九十一年五月十六日中華民國本院簡易庭九十年度簡字第二一一０六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣玖拾伍萬元，及自民國九十一年二月一日起至清償日止，按週年利率百之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、被上訴人應給付上訴人新台幣玖拾伍萬元及自民國九十一年二月一日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
貳、陳述：
一、被上訴人並無任何得終止租約之事由，其主張終止租約自不生效力：
（一）、緣被上訴人承租上訴人坐落台北市○○路○段一百七十二巷七號一、二樓九
號二樓房屋，雙方訂有租賃契約書為憑，租賃期間自民國八十九年七月一日起至九十四年六月三十日止，為期共計五年。按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第四百五十條第一項、第二項前段定有明文。查本件租期自民國八十九年七月一日起至九十四年六月三十日止，為期五年，屬定期租賃，除非有法定原因，或當事人約定事由成就，自不許當事人之一方於期前任意終止租約。
（二）、本件契約第六條第一款已有約定「本合約未滿三年不得終止。」即於民國九
十二年七月一日以前，租賃雙方皆不得提前終止租約，亦因訂約時曾考量五年之租期，上訴人才會以較低廉之租金出租予被上訴人之故。被上訴人主張因九十年九月十六日納莉颱風來襲，致租賃物損壞不堪使用云云，認依契約第八條之規定其得終止租約乙節，顯屬牽強附會，查契約第八條之約定為「租賃物因颱風、火災地震戰爭內亂或其他事故全部或大部分被毀，以致不堪居住時」，承租人始得終止該租約，該條約定顯係規定租賃物因天災地變致租賃物全部或部分毀損滅失之情形而言，再由契約全文以觀，雙方租賃契約第十一條修繕章節之規定：「出租人應設法保持租賃物之完好，於本合約期間租賃物應可供居住。」其意即在由出租人負修繕之責，比對契約第八條之規定更可明，該第八條所指之情形，當係租賃物遭毀損或大部分毀損而無法由出租人修復居住時，始足該當。本件租賃物並無任何毀損滅失之情況，被上訴人妄為倫比，其主張自非合法。
（三）、本件系爭房屋情況已有客觀照片可證，被上訴人聲請傳訊之證人 洪振瑤 、陳
冠穎，到庭所述者不過為其主觀之認知，難以為証，且二位證人皆屬被上訴人受僱人，有利害關係，自難期為公平之証述。除些之外，前述二證人到庭所述者，究其真意無非因納莉颱風期間之積水，致其等原自行裝設於屋內之管線毀損，重置費用甚鉅使與終止租約他遷之意，惟均非系爭租賃標的物本身客觀上有無毀損滅失之情事，自難為憑。
（四）、又被上訴人主張納莉颱風來襲，其所承租之一樓部分無法使用，依民法第四
百二十三條之規定，其僅願付半數之租金乙節，經查，納莉颱風於九十年九月十六日來襲，但真正造成系爭房屋壹樓部分積水為九十年九月十七日，於九十年九月十八日積水即已全部退去，此有被上訴人所呈之被證二號照片可參，則被上訴人自始至終，客觀上一直使用系爭租賃物，而該租賃物在客觀上亦一直合於約定使用、收益之狀態；是被上訴人以其主觀之認知，謂租賃物因濕氣過重且有臭氣致無法使用乙節，並非事實且毫無證據。
（五）綜上所述，被上訴人主張終止租約，並無法律上理由，其主張上訴人應返還押租保證金乙節，亦失所附麗，被上訴人仍應給付本件租金。
二、被上訴人主張以訴外人富俐興業有限公司讓與之債權主張抵銷，顯無理由：緣訴外人富俐興業有限公司固有承租上訴人坐落台北市○○路○段一百七十二巷九號一樓及十二樓房屋，雙方亦訂有租賃契約書為憑，租賃期間自民國八十九年七月一日起至九十四年六月三十日止，為期共計五年。查本件租期既已約定自民國八十九年七月一日起至九十四年六月三十日止，為期五年，屬定期租賃，除非有法定原因，或當事人約定事由成就，自不許當事人之一方於期前任意終止租約，被上訴人主張訴外人富俐興業有限公司已終止租約，上訴人應返還其押租保證金乙節，顯無理由，自無其等所謂之讓與債權，可得抵銷之情形，理由如下：
（一）、本件契約第六條第一款已有約定「本合約未滿三年不得終止。」即於民國九
十二年七月一日以前，租賃雙方皆不得提前終止租約，亦因訂約時曾考量五年之租期，上訴人才會以較低廉之租金出租予被上訴人，且被上訴人情形完全相同，甚且因被上訴人所承租一、二樓房屋為便於使用，尚要求上訴人為其打通一、二樓裝設室內樓梯，上訴人耗費鉅資，自不能不以至少三年之內不得終止之租期予以限制，方有前條款之約定。
（二）、被上訴人主張得依第六條第四款規定：「中途止約時，承租人應賠償壹個月
租金作為違約金予出租人」，認富俐公司得依該款規定終止租約云云，顯屬斷章取義，完全不顧第六條第一款開宗明義即約定三年內不得終止契約；至於第四款中途止約之情形，乃指因三年己滿未滿五年之此段租賃期間而言，出租人已收取三年之租金，成本已略為回收，方准罰壹個月租金為違約金而允於承租人租滿三年後而未滿五年時提前終止。
三、末按本件情形亦無民法第二二七條之二情事變更原則之通用：「所稱情事變更，係指法律行為成立當時為其行為之環境或基礎之情況有所變動而言，例如物價、幣值之漲貶等是。」可參最高法院八八年台上字第二六九三號判決意旨。本件上訴人將系爭房屋出租予被上訴人使用，被上訴人要將一樓作展示間或倉庫或任何其他用途使用，均為被上訴人自由，上訴人均無法干涉，且亦未於租賃契約中予以約定規範為基礎條件，是簽立租賃契約時，租賃物之客觀環境或基礎條件均無變動之情形，自無本條適用之餘地。至於系爭租賃物一直仍可被上訴人裝置管線作其希望之用途使用，被上訴人空言主張無非排除其臭氣或有潛在危險等語，均為其片面主觀說法，與情事變更原則之客觀狀況顯無相涉，並此敘明。
參、證據：援用第一審所提證據。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：
一、上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
貳、陳述：
壹、本件有爭議之租金範圍為九十年十月一日起至九十年十二月七日止之租金：
一、系爭租賃關係確已於九十年十二月七日消滅，是有爭議之租金範圍洵為九十年十月一日起至九十年十二月七日止之租金：被上訴人係基於（一）、系爭租賃契約第八條之規定、（二）民法第四百三十條、第二百二十五條第一項及第二百六十六條第一項前段之規定，系爭租賃關係概已於九十年十二月七日消滅。玆述如下：
（一）、緣被上訴人與上訴人於八十九年五月二十九日簽訂系爭租賃契約，租賃物坐
落於台北市○○路○段一百七十二巷七號一、二樓及同巷九號二樓，租賃期間預定為自民國八十九年七月一日起至九十四年六月三十日，每月租金為十九萬元，被上訴人並於簽約後即由原押金轉付上訴人押金三十六萬元。
（二）、詎被上訴人與上訴人簽訂系爭租賃契約之後，系爭租賃標的物之台北市○○
路○段一百七十二巷七號一樓，因九十年九月十六日納莉颱風來襲而受重創，致嚴重損壞而不堪使用，被上訴人同時為此受有鉅額之損失。抑有進者，上訴人不僅未曾聞問系爭標的因納莉颱風而受重創之情形，及至被上訴人將受損情形通知渠並請其維修，上訴人竟置之不理。關此，證人洪振瑤、 陳冠穎 於本院九十一年十月十五日庭訊時，業已證述明確，是上訴人確未盡其依民法第四百二十三條所定「於租賃關係存續中保持其合於約定、使用之狀態」暨系爭租賃契約第十一條所定「出租人應設法保持租賃物之完好，於本合約期間租賃物應可供居住」之義務，且系爭租賃標的之一樓確因納莉颱風而嚴重損壞致不堪使用，其情甚明。
（三）、按「租賃物因颱風、火災、地震、戰爭、內亂或其他事故全部或大部份被毀
，以致不堪居住時，承租人得立即終止該租賃契約」，系爭租賃契約第八條定有明文；再按「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之」，民法第四百三十條亦著有明文。今系爭租賃標的物既因納莉颱風來襲遭受嚴重損壞致不堪使用，上訴人亦拒絕修繕，核情誠已該當系爭租賃契約第八條暨民法第四百三十條所指得由被上訴人（即承租人）終止契約之事由。被上訴人遂於九十年十一月十四日致函上訴人，將終止系爭租賃契約之意思通知上訴人，並表示將自九十年十二月初起終止系爭租賃契約；嗣於同年十二月七日函知上訴人，除表示自同日起終止兩造間之系爭租賃契約外，同時並將系爭租賃標的物之鑰匙寄還上訴人。系爭租賃標的物既因納莉颱風來襲遭受嚴重損壞致不堪居住使用，則被上訴人依系爭租賃契約第八條暨民法第四百三十條之規定終止租約洵屬合法有據。
（四）、至上訴人辯稱系爭租屋契約第八條之約定「顯係規定租賃物因天災地變致租賃物全部或部分毀損滅失之情形而言」云云乙節，洵不可採。蓋查：
１、按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態」，民法第四百二十三條定有明文。依該規定可知，租賃關係乃以租賃物之使用收益為契約之目的，而承租人所支付之租金，則係評估租賃之使用收益狀態後同意支付之對價。基此前提，凡有關租賃關係存續中雙方當事人權利義務事項之約定，本即係由雙方當事人就足以影響租賃物使用收益狀態之各種情事詳為評估後始行約定，初不待言。以此，系爭租賃契約第八條所謂「租賃物因颱風．．．全部或大部份被毀，以致不堪居住時．．．」，自應以租賃物之使用收益狀態是否因颱風等事故而被破壞為基準，初不以租賃標的物之客觀上存在狀態是否毀損滅失為判斷之唯一基準，方符雙方當事人締約之真意與一般經驗法則。上訴人嗣後辯稱系爭租屋契約第八條之約定「顯係規定租賃物因天災地變致租賃物全部或部分毀損滅失之情形而言」云云，顯然悖逆當事人締結系爭租賃契約之目的，亦與當事人（尤其被上訴人）之締約真意不符。類此卸責之詞，顯然曲解合約條文，殊無足採。
２、再按「因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務」、「因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務；如僅一部不能者，應按其比例減少對待給付」，民法第二百二十五條第一項暨第二百六十六條第一項分別定有明文；再「租賃之房屋，在租賃關係存續中，因不可歸責於當事人之事由而滅失者，租賃關係即歸消滅，嗣後承租人自無支付租金之義務，因擔保租金支付義務所交之押租，亦得請求返還」，司法院亦著有二十九年院字第一九九四號解釋可稽。綜上法律規定及司法院解釋可知，於租賃關係存續中發生上訴人所指「租賃物因天災地變致全部或部分毀損滅失」之情形，租賃關係即歸消滅，無從亦無待於另循終止契約之途而使租賃關係消滅，益證系爭租賃契約第八條所定「租賃物因颱風．．．全部或大部份被毀，以致不堪居住時，承租人得立即終止該租賃契約」之情形，確非如上訴人之主張係以租賃標的物之客觀上存在狀態是否毀損滅失為唯一之判斷基準，毋寧應認為本條亦應包括「租賃物之使用收益狀態是否因颱風等事故而被破壞」之情形。
３、綜上所述，系爭租賃契約第八條所謂「租賃物因颱風．．．全部或大部份被毀，以致不堪居住時．．．」，應以租賃物之使用收益狀態是否因颱風等事故而被破壞為基準，上訴人辯論系爭租屋契約第八條之約定「顯係規定租賃物因天災地變致租賃物全部或部分毀損滅失之情形而言」云云，殊屬無據。
４、末按「租金為租賃物使用收益之對價，故在租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致承租人無從為租賃物之使用收益，其情形與租賃物之滅失相類，倘出租人亦無可歸責時，依民法第二百二十五條第一項及第二百六十六條第一項前段規定之意旨，出租人固免其以該物供承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，租賃關係即當然從此消滅」，是縱依上訴人之主張，認系爭租賃契約第八條規定係指「租賃物因天災地變致全部或部分毀損滅失」之情形，然本件既有「租賃物因颱風而被破壞致無從為使用收益」之相類似情形，則徵諸前揭最高法院八十一年台上字第一四五四號判決暨民法第二百二十五條第一項及第二百六十六條第一項前段之規定，本件租賃關係亦當然消滅。
二、綜上所述，無論係基於系爭租賃契約第八條之規定，抑或係基於民法第四百三十條、第二百二十五條第一項及第二百六十六條第一項前段之規定，系爭租賃關係概已於九十年十二月七日消滅。
三、退步言之，縱認本件租賃關係之消滅非屬前揭所述之情形，核情亦該當由承租人基於情事變更原則終止系爭租賃契約而使租賃關係消滅之情形：
（一）、按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依原有效果顯失公平者，
當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果」，民法第二百二十七條之二第一項訂有明文，民事訴訟法第三百九十七條規定亦明揭斯旨。而上開條文所指「變更其他原有之效果」，包括終止契約之情形，且按「法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由，致情事變更非當時所得預料，而依其原有之效果顯失公平者，法院應依職權公平裁量為增、減、給付或變更其他原有效果之判決，民事訴訟法第三百九十七條第一項定有明文。又此情事變更之事實，祇須在事實審言詞辯論終結前發生，法院即應依職權公平裁量為增減給付或變更其他原有效果之判決，毋庸由當事人另行起訴」，是如於契約成立後發生締約時無法預料之情事，致依契約原有效果顯失公平時，當事人自得依情事變更原則主張終止系爭契約，且該主張除得以訴為請求外，尚得以行使抗辯權之方式為之，先予敘明。
（二）、次查，被上訴人所租用之系爭標的一樓，除會計部門外，幾已盡數斥資裝潢
闢為燈具之樣品展示部，因此，遑論主機電箱及定時器、總電源開關等均位於該樓層，該樓層更遍布各種電線、隱藏之電器設施等。詎九十年九月十六日納莉颱風來襲造成系爭標的淹水盈尺，該等燈具、電器設施及為展示而斥資之裝潢因此付之一炬，被上訴人以逾二個月之時間整理仍無法排除臭氣，其情有前呈被證二號可稽；再者，上開電器設備淹水後可能引發電擊之潛在危險，迫使被上訴人不得不正視水患所引起之用電安全上顧慮；抑有進者，縱被上訴人另斥巨資即得將系爭標的整理修復，亦難保該等展示燈具、電器設施及為展示而斥資之裝潢等日後即得免於因颱風所引起之水患之苦，是被上訴人之窘境實已不言可喻，此等情事確足使被上訴人締結系爭租賃契約之基礎喪失而同時影響其締約意願。
（三）、況查，被上訴人承租系爭標的係為供展示燈具之商業用途，徵諸常情，其租
賃標的物之選擇，核無可能考慮以為水患所苦之地作為營業場所，而甘冒生命、財產雙重損失風險之理。爾今被上訴人因納莉颱風襲台致系爭租賃標的積水盈尺始知系爭租賃標的有遭受水患之虞，如謂被上訴人不得終止本件租約，其結果無異強令被上訴人必須忍受不符締約初衷及違反一般商業慣例之營業場所而繼續冒生命、財產雙重損失之風險！復查，被上訴人早於九十年十二月七日終止契約之同時即將系爭租賃標的物之鑰匙返還上訴人，已無從就系爭租賃標的物為使用收益，是徵諸前開說明，縱退步言之而認本件租賃關係之消滅非屬前揭所述之情形，核情亦該當由承租人基於情事變更原則終止系爭租賃契約而使租賃關係消滅之情形，否則難謂無悖公平之原則，其理灼然甚明。
四、復退萬步言，縱認本件非屬前開情形之一，核情亦該當由承租人基於系爭租賃契約第六條之規定終止租賃契約而使租賃關係消滅之情形：
（一）、比較本件租賃契約與舊約之規定可知，被上訴人確得以賠償一個月租金之方式依系爭租賃契約第六條第四款之規定終止系爭租賃契約：
（二）、查關於租賃契約之終止，上訴人與被上訴人於八十六年五月十二日所締結原
租賃契約（下稱舊約）規定：「本合約未滿一年半不得終止，承租人於一年半後如基於正當理由擬於本約期滿前終止本約時，承租人應於三十天前以書面通知出租人，本約於出租人收到此項通知三十天後依約定日終止」；相較於此，系爭租賃契約第六條第四款規定：「本合約未滿三年不得終止」，已刪除舊約中關於一年半之後才能終止租約之規定，顯見系爭租賃契約確係有意排除三年內概不得終止之約定。復查，系爭契約第六條第四款規定：「中途止約時，承租人應賠償壹個月租金作為違約金予出租人」，益證被上訴人於未滿三年內並非不得中途止約，惟應賠償壹個月租金作為違約金予出租人。
（三）、另就此，證人陳冠穎於本院庭訊時亦已明確證稱：「契約第六條有做終止的
約定，原契約是約定一年半以後才能終止的條款，在續約時就將之刪除，因為兩造已經有默契，改成三年不得終止。但在第六條第四款有約定未滿三年中途有止約時，被上訴人應賠償一個月的租金給上訴人，所以第四款的約定是指在未滿三年內中途止約之情形。第六條第一款是為保障被上訴人而約定的。我擔任富俐公司的負責人，也是跟上訴人訂立一相同的租約，也是未滿三年的情形下中途止約」等語，是被上訴人確得以賠償一個月租金之方式依系爭租賃契約第六條之規定終止系爭租賃契約，洵屬至明。
（四）、基此，如認本件非屬前揭所述情形之一，核情亦屬由被上訴人依系爭租賃契
約第六條之規定終止系爭租賃契約而使系爭租賃關係消滅之情形，是系爭租賃關係確已消滅，殆無疑義。
五、綜上所述，兩造間之租賃關係既於九十年十二月七日消滅，是有爭議之租金範圍洵為九十年十月一日起至九十年十二月七日止之租金，其理甚明。
二、再縱認系爭租賃關係未於九十年十二月七日消滅，本件有爭議之租金範圍仍為九十年十月一日起至九十年十二月七日止之租金：
（一）、按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，民法第四百二十
三條定有明文，此乃出租人之主要義務，而與承租人租金之支付義務互有對價關係，出租人如不盡此義務，承租人自得行使其同時履行抗辯權」；再「出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第四百二十三條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。」如出租人於未盡「以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人」之義務，承租人自得行使同時履行抗辯權而拒絕支付租金。
（二）、今查，被上訴人於九十年十二月七日將系爭租賃標的之鑰匙交還上訴人，是
自該日起被上訴人就系爭租賃標的已無從為事實上之使用收益，上訴人未盡「以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人」之義務，洵屬至明。上訴人既於九十年十二月七日起即未盡「以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人」之義務，則被上訴人自得拒絕支付九十年十二月七日以後之租金，是本件有爭議之租金範圍確為九十年十月一日起至九十年十二月七日止之租金。
（三）、次查，九十年九月十六日納莉颱風來襲後，系爭租賃標的物一樓受創嚴重，
非但於歷時二月有餘之清理期間無法使用，即使於清理後，因曾積水達一點三公尺，致租賃物內濕氣過重且臭氣無法排盡，被上訴人誠已無從依約定為商業之使用。按「因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務，如僅一部不能者，應按其比例，減少對待給付。」民法第二百六十六條第一項定有明文，今查上訴人自九十年九月十六日起既因納莉颱風來襲之不可抗力因素致其未履行其依前揭法條所負「保持租賃物合於約定使用、收益之狀態」之主給付義務，則依前揭民法第二百六十六條第一項之規定，被上訴人就其不能使用之系爭租賃物一樓部分自不負為對待給付（給付租金）之義務。換言之，自九十年九月十七日起，上訴人每月得向被上訴人請求之租金僅為九萬五千元（原一、二樓總租金為每月十九萬元，九月十六日後被上訴人既僅能使用二樓之部分，則租金自應依比例減少為每月九萬五千元）。準此，自九十年十月一日起至九十年十二月七日止之租賃期間，上訴人僅得請求被上訴人支付二十一萬一千四百五十二元之租金。
三、承上，上訴人得向被上訴人請求支付之租金額為二十一萬一千四百五十二元，惟依左列說明，被上訴人並無給付前開租金之義務：
（一）、就上訴人九月份溢領之租金四萬七千五百元，被上訴人得主張與本件上訴人
之上開租金債權相抵銷，經抵銷後，上訴人本件租金債權僅餘一十六萬三千九百五十二元：
１、查上訴人自九十年九月十六日起既僅得向被上訴人請求半數之租金，則渠九十年九月份全月所得請求之租金合計應為一十四萬二千五百元，惟被上訴人業已給付九月份全月之租金十九萬元，是被上訴人合計溢付四萬七千五百元之租金。
２、次按民法第二百六十六條第二項規定「前項情形已為全部或一部之對待給付者，得依關於不當得利之規定，請求返還」，是被上訴人所溢付之四萬七千五百元租金，自得向上訴人請求返還。且按該筆溢付之租金性質上乃被上訴人對上訴人之債權，依法可與本件上訴人對被上訴人之租金債權抵銷，又被上訴人業於九十一年三月十三日以民事答辯狀繕本之送達向上訴人為抵銷之意思表示，是上訴人本件租金債權經抵銷後僅餘一十六萬三千九百五十二元。
３、被上訴人對上訴人享有三十六萬元之押租金返還請求債權，被上訴人以上開債權與本件上訴人租金債權抵銷後，上訴人對被上訴人已無任何租金債權可資請求：系爭契租賃關係於九十年十二月七日消滅後，上訴人自當將其原所受領之押金三十六萬元返還予被上訴人，是被上訴人對上訴人自有押租金返還請求債權三十六萬元可供抵銷。再被上訴人業於九十一年三月十三日以民事答辯狀繕本之送達向上訴人為抵銷之意思表示，是上訴人本件租金債權經抵銷後，核無任何租金債權可資主張，其本件請求洵無理由。
四、退萬步言，縱認被上訴人自九十年九月十七日起至同年十二月七日止，仍應依約定按月支付全額十九萬元之租金，上訴人本件請求亦無理由，按自九十年九月十七日起，上訴人每月僅得請求被上訴人支付九萬五千元之租金，業如前述，縱退萬步言，而認被上訴人自九十年九月十七日起至同年十二月七日止，仍應依約定按月支付全額十九萬元之租金，則被上訴人自九十年十月一日至九十年十二月七日應給付上訴人四十二萬二千九零三元之租金。
（一）、被上訴人以三十六萬元之押租金返還請求債權與本件上訴人租金債權抵銷後，上訴人得向被上訴人請求之債權額僅餘六萬二千九百零三元。
（二）、被上訴人另受讓訴外人富俐興業有限公司對上訴人之押租金返還請求債權八
萬三千五百元及其遲延利息請求債權，經與上訴人前開剩餘租金債權六萬二千九百零三元抵銷後，上訴人已無任何租金債權可資請求：
（三）、查外人富俐興業有限公司（以下簡稱富俐公司）於民國八十九年五月二十九
日與上訴人簽訂租賃契約，租賃物坐落於台北市○○路○段一百七十二巷九號一樓及十二樓，租賃期間預定為自民國八十九年七月一日起至九十四年六月三十日，每月租金八萬三千五百元，富俐公司並於簽約後即支付上訴人相當於兩個月租金額之押金十六萬七千元，押金依約應於契約終止後返還。復查富俐公司業於九十年六月二十日依租賃契約第六條之規定通知上訴人將提前於九十年七月三十一日終止與上訴人間之租賃契約，上開租賃契約既經終止，則於扣除富俐公司依約應支付之一個月租金額作為提前終止契約之補償後，上訴人尚應返還八萬三千五百元予富俐公司，惟上訴人迄今並未返還，是富俐公司確對上訴人享有八萬三千五百元押租金返還請求債權。
（四）、再富俐公司對上訴人所享有之前述押租金返還請求債權及其遲延利息請求債
權業於九十一年三月四日讓與予被上訴人，被上訴人復於九十一年三月十三日以民事答辯狀繕本之送達作為民法第二百九十七條所定債權讓與通知之送達，並同時對上訴人為抵銷之意思表示，經抵銷後，上訴人對被上訴人已無任何租金債權可資請求。
（五）、末查證人陳冠穎業已明確證稱：「契約第六條有做終止的約定，原契約是約
定一年半以後才能終止的條款，在續約時就將之刪除，因為兩造已經有默契，改成三年不得終止。但在第六條第四款有約定未滿三年中途有止約時，被上訴人應賠償一個月的租金給上訴人，所以第四款的約定是指在未滿三年內中途止約之情形。第六條第一款是為保障被上訴人而約定的。我擔任富俐公司的負責人，也是跟上訴人訂立一相同的租約，也是未滿三年的情形下中途止約」等語，是上訴人辯稱與富俐公司間之合約未滿三年不得終止，因此富俐公司並無押租金返還請求債權及其遲延利息請求債權可資讓與乙節，洵屬無據。再上訴人陳稱「因被上訴人所承租一、二樓房屋為便於使用，尚要求上訴人為其打通一、二樓裝設室內樓梯，上訴人耗費鉅資，自不能不以至少三年之內不得終止之租期予以限制，方有前條款之約定」云云，惟查系爭租賃標的之一、二樓早於被上訴人前手承租時即已打通，並非被上訴人要求上訴人為其打通，是上訴人前開陳述顯與事實不符，被上訴人於茲否認。
五、至如本院認為本件情形核屬由被上訴人基於系爭租賃契約第六條之規定，以賠償一個月之方式租金終止租賃契約而使租賃關係消滅之情形，則本件被上訴人充其量僅負有一十六萬九千四百零三元之債務，附此敘明。
參、證據：除援用第一審所提證據外，並聲請傳訊證人洪振瑤、陳冠穎。理由
一、本件上訴人起訴主張兩造訂有定期租約，由被上訴人向其承租坐落台北市○○路○段一百七十二巷七號一、二樓九號二樓房屋（下稱系爭房屋），租期自八十九年七月一日起至九十四年六月三十日止，為期五年，每月租金新台幣（下同）十九萬元，期間因納莉颱風於九十年九月十六日來襲，翌日造成系爭房屋一樓部分積水，惟九十年九月十八日積水即已全部退去，詎被上訴人於九十年十二月七日擅自終止兩造租約，並拒繳租金；按兩造租約第八條之約定須以租賃物因天災地變，「致租賃物全部或部分毀損滅失」始得終止租約，本件租賃物歷經納莉颱風並未致毀損或大部分毀損情形，且該租賃物在客觀上亦一直合於約定使用、收益之狀態，至於承租人能否達到使用收益之效果，係被上訴人其主觀之認知，被上訴人遽為終止系爭租約，即為無理由，其主張上訴人應返還押租保證金乙節，亦失所附麗。另被上訴人主張訴外人富俐興業有限公司已終止租約，上訴人應返還其押租保證金乙節，亦無理由，目無所謂之讓與債權，被上訴人無從得主張抵銷，本件情形亦無民法第二百二十七條之二情事變更原則之適用，爰依兩造之租賃契約之法律關係，請求被上訴人給付上訴人積欠九十五萬元租金（按即自九十年十月至九十一年二月）暨法定遲延利息等語。
二、被上訴人對租約之真正並不爭執，惟以被上訴人所租用之系爭標的一樓，除會計部門外，幾已盡數斥資裝潢闢為燈具之樣品展示部，因此，遑論主機電箱及定時器、總電源開關等均位於該樓層，該樓層更遍布各種電線、隱藏之電器設施等。詎九十年九月十六日納莉颱風來襲造成系爭標的淹水盈尺，該等燈具、電器設施及為展示而斥資之裝潢因此付之一炬，是系爭房屋因納莉颱風來襲而受重創，致嚴重損壞而不堪使用，被上訴人同時為此受有鉅額之損失。今系爭租賃標的物既因納莉颱風來襲遭受嚴重損壞致不堪使用，上訴人亦拒絕修繕，被上訴人爰依系爭租約第八條約定及民法第四百三十條、第二百二十五條第一項及第二百六十六條第一項前段等規定，於九十年十二月七日終止兩造之租約，並將系爭租賃房屋鑰匙寄還上訴人，是上訴人既於九十年十二月七日起即未盡未盡「以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人」之義務，則被上訴人自得拒絕支付九十年十二月七日以後之租金，本件有爭議之租金應僅九十年十月一日起至九十年十二月七日止之租金，上訴人得向被上訴人請求支付之租金額僅二十一萬一千四百五十二元（按自九十年九月十七日起，被上訴人僅能使用二樓之部分，則租金自應依比例減少為每月九萬五千元）；惟被上訴人業已給付九月份全月之租金十九萬元，是被上訴人合計溢付四萬七千五百元之租金，被上訴人以此主張與本件上訴人之前揭租金債權相抵銷，上訴人租金債權僅餘一十六萬三千九百五十二元；另被上訴人對上訴人享有三十六萬元之押租金返還請求債權；被上訴人另受讓訴外人富俐興業有限公司（以下簡稱富俐公司）對上訴人之押租金返還請求債權八萬三千五百元及其遲延利息請求債權，經與上訴人前開剩餘租金債權抵銷後，上訴人已無任何租金債權可資請求，其本件請求洵無理由。退步言之，縱認本件租賃關係之尚未消滅，核情亦該當由承租人基於情事變更原則終止系爭租賃契約而使租賃關係消滅。
三、查本件兩造訂立系爭租約，由被上訴人向上訴人承租系爭房屋，租期自八十九年七月一日起至九十四年六月三十日止，共計五年，每月租金十九萬元，被上訴人並依約交付上訴人三十六萬元押租金，嗣於九十年九月十六日納莉颱風來襲造成系爭標的淹水，被上訴人於九十年十二月七日終止兩造之租約，並將系爭租賃房屋鑰匙寄還上訴人等情，此有不爭執之房屋租賃契約書（附於原審卷第七十一頁）及傳真函、信函暨限時掛號函件收據（附於原審卷第五十一頁至五十四頁）在卷足參，復為兩造所不爭執。本件首有爭執者，乃九十年九月十六日納莉颱風來襲後，被上訴人是否得終止系爭租約？
四、查本件兩造約定本件租期為五年，並約定「本合約未滿三年不得終止。」、「中途止約時，承租人應賠償壹個月租金作為違約金予出租人」（見系爭租約第二條、第六條第一、四款）。按民間租賃習慣，承租人因考量租屋裝潢費用過鉅，出租人為以較低廉之租金長期出租，避免、減少一再更替承租人，屢有雙方不得提前終止租約之約定，基於契約自由原則，其間約定自為適法。是探求兩造間之契約文義解釋，應認兩造約定本件合約未滿三年內，被上訴人非有法定事由或約定事由（按即系爭租約第八條，詳後述），即不得恣意、片面約止合約；兩造滿三年後，兩造即無須有約定事由或法定事由，得單獨依契約第六條第四款請求「中途止約」。至被上訴人所聲請之證人即被上訴人副總經理陳冠穎固到庭證稱：系爭租約第六條有做終止的約定，原契約是約定一年半以後才能終止的條款，在續約時就將之刪除，因為兩造已經有默契，改成三年不得終止。但在第六條第四款有約定未滿三年中途有止約時，被上訴人應賠償一個月的租金給上訴人，所以第四款的約定是指在未滿三年內中途止約之情形。第六條第一款是為保障被上訴人而約定的云云（見本院九十一年十月十五日言詞辯論筆錄）。惟按依兩造租約並未有片面保護被上訴人之約定或保留，然依其證詞被上訴人卻得恣意在三年內片面終止租約，僅須賠償一個月的租金給上訴人，反之上訴人則不得恣意在三年內終止租約，其上開證詞顯與合約之約定文義未洽，衡情其係被上訴人副總經理，自難期證詞無偏頗之虞，本院尚難遽採為有利被上訴人之認定。
五、次查兩造復約定「租賃物因颱風、火災地震戰爭內亂或其他事故全部或大部分被毀，以致不堪居住時，承租人得立即終止該租約」、「出租人應設法保持租賃物之完好，於本合約期間租賃物應可供居住。」（見系爭租約第八條、第十一條）是依其契約前後文義解釋，兩造約定本件系爭房屋如因颱風致租賃物「全部」或「大部分被毀」，「以致不堪居住時」，則縱合約未滿三年，承租人（即被上訴人）仍得立即終止系爭租約，惟當系爭房屋因颱風致租賃物有毀損，但未達全部或大部分被毀時，而不堪居住時之程度時，應即由出租人負修繕之責，以設法保持租賃物之完好，於本合約期間租賃物應可供居住。另按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態」，民法第四百二十三條復定有明文；又按「租賃物之出租人，依民法第四百二十三條規定，固負有『以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態』之義務，但此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問。」（最高法院八四年台上字第三三三號著有判決可資參照）。經查，納莉颱風於九十年九月十六日來襲，但真正造成系爭房屋壹樓部分積水為九十年九月十七日，於九十年九月十八日積水即已全部退去，此有被上訴人所呈之照片在卷足參；而被上訴人亦一再指陳所租用之系爭標的一樓，除會計部門外，均全部裝潢闢為燈具之樣品展示部，主機電箱及定時器、總電源開關等均位於該樓層，該樓層更遍布各種電線、隱藏之電器設施等。且證人即被上訴人業務部經理洪振瑤亦到庭證稱：納利颱風過後的星期一，我到公司上班，發現從新生南路一路上都淹水，一樓已無法營業，我們花了一個星期的時間整理屋內，沒有委託專業清潔公司清理，：：：，我們從事燈具業，需要較高的電力瓦數，所以必須重新裝潢才可使用，屋內展示燈具所同的電源配線相當複雜，須兼顧安全性等語；另證人即陳冠穎亦證稱：納利颱風過後，我們與 李守本 （按即上訴人經理）商討一樓評估、裝潢、配線、修復等事宜，這裡所指的裝潢是我們承租以後自行裝修部分等語（見本院九十一年十月十五日準備程序筆錄），是參諸被上訴人及證人（按即被上訴人之副總經理、業務部經理）之證詞，足認系爭房屋歷經颱風後，因被上訴人承租系爭房屋後，除會計部門外，均全部裝潢闢為燈具之樣品展示部，而佈滿主機電箱及定時器、總電源開關、各種電線、隱藏之電器設施等，此因颱風淹水後，被上訴人因其使用之特殊性考量，其非重新裝潢，否則無法安全地使用；而此所謂之重新裝潢部分，係被上訴人承租後，為其特定使用用途自行所規畫、使用。是上訴人陳稱系爭房屋於颱風過後，系爭房屋在客觀上合於兩造約定使用、收益之狀態，至被上訴人認為未合於約定使用、收益之狀態係其個人主觀上之認知乙節，尚稱有據；揆諸首開說明，即民法規範出租人提供所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問。至被上訴人另謂系爭房屋因濕氣過重且有臭氣致無法使用乙節，非但為上訴人所否認，亦難舉證證明其所述者為真實，被上訴人據以指摘系爭房屋已不符約定使用、收益之狀態乙節，即難謂有據。綜上，被上訴人依系爭租賃契約第八條之約定、民法第四百三十條、第二百二十五條第一項及第二百六十六條第一項前段之規定，主張系爭租賃關係概已於九十年十二月七日消滅，而片面退還系爭房屋鑰匙，拒絕依約給付租金，抑或主張自九十年九月十七日起，上訴人每月僅得向被上訴人請求之租金僅為九萬五千元（原一、二樓總租金為每月十九萬元，九月十六日後被上訴人既僅能使用二樓之部分，則租金自應依比例減少為每月九萬五千元）乙節，均無可採。
六、又被上訴人辯稱縱認本件租賃關係之消滅非屬前揭所述之情形，核情亦該當由承租人基於情事變更原則，終止系爭租賃契約而使租賃關係消滅云云。按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果」民法第二百二十七條之二第一項訂有明文；惟按「所稱情事變更，係指法律行為成立當時為其行為之環境或基礎之情況有所變動而言，例如物價、幣值之漲貶等是。」（最高法院八八年台上字第二六九三號判決意旨參照）。本件上訴人將系爭房屋出租予被上訴人使用，被上訴人要將一樓作展示間或倉庫或任何其他用途使用，均為被上訴人自由，上訴人均無法干涉，且亦未於租賃契約中予以約定規範為基礎條件，是簽立租賃契約時，租賃物之客觀環境或基礎條件均無變動之情形，縱始颱風、水災亦契約成立時所得預見，並將責任歸屬、法律效果訂立於系爭合約中，難謂有何情事變更，而非當時所得預料，被上訴人前揭辯解，難謂有據。
七、末查被上訴人尚以其對對上訴人享有三十六萬元之押租金及被上訴人另受讓訴外人富俐公司對上訴人之押租金返還請求債權八萬三千五百元及其遲延利息，一併向上訴人主張抵銷後云云。查上訴人對被上訴人依約交付押租金三十六萬元固不爭執，惟否認被上訴人有上開押租金返還債權等語。查訴外人富俐公司於民國八十九年五月二十九日與上訴人簽訂租賃契約，租賃物坐落於台北市○○路○段一百七十二巷九號一樓及十二樓，租賃期間為八十九年七月一日起至九十四年六月三十日，每月租金八萬三千五百元，富俐公司並於簽約後即支付上訴人相當於兩個月租金額之押金十六萬七千元，押金依約應於契約終止後返還，此有該租賃合約書附於原審卷第五十五頁足稽，並為兩造所不爭，次查富俐公司業於九十年六月二十日依租賃契約第六條之規定通知上訴人將提前於九十年七月三十一日終止與上訴人間之租賃契約，惟按該租賃契約為期五年，亦屬定期租賃，除非有法定原因，或當事人約定事由成就，自不許當事人之一方於期前任意終止租約，而觀之該租約第六條第一款約定「本合約未滿三年不得終止。」亦即於民國九十二年七月一日以前，租賃雙方皆不得提前終止租約，亦因訂約時曾考量五年之租期，至被上訴人主張依第六條第四款規定：「中途止約時，承租人應賠償壹個月租金作為違約金予出租人」，認富俐公司得依該款規定終止租約云云，惟依兩造約定契約文義解釋該租約第六條係約定三年內不得終止契約；三年己滿未滿五年時，則得中途止約，惟終止之一方應罰一個月租金為違約金。是上訴人主張無論本件租約，抑或訴外人富俐公司對上訴人租約，均尚未終止乙節，即無非據。按「押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。」（最高法院八十三年台上字第二一０八號著有判列可參）。本件系爭租約，抑或訴外人富俐公司對上訴人租約，既均尚未終止，業如前述，則揆諸前揭判例說明，被上訴人在租賃關係消滅前，上訴人即不負返還之責。
八、綜上所述，被上訴人依系爭租賃契約第八條之約定、民法第四百三十條、第二百二十五條第一項及第二百六十六條第一項前段之規定，主張系爭租賃關係概已於九十年十二月七日消滅乙節，即無可採，上訴人請求依兩造之租賃契約之法律關係，請求被上訴人給付上訴人九十年十月至九十一年二月暨法定遲延利息，即為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條、第四百六十三條判決如主文。
中華民國九十一年十二月四日
民事第五庭審判長法官吳青蓉
法官林秀圓法官賴劍毅右正本證明與原本無異本件判決不得上訴中華民國九十一年十二月九日
法院書記官吳芳玉