裁判字號：臺中高等行政法院100年訴字第57號判決
裁判日期：民國100年09月19日
裁判案由：土地公告現值
臺中高等行政法院判決
100年度訴字第57號100年9月7日辯論終結原告 梁沐旺
梁容輔 梁懷中 梁硯翔 共同訴訟代理人 洪順玉 律師
林松虎 律師 吳淑芬 律師被告苗栗縣政府代表人 劉政鴻 訴訟代理人 徐仁宦
陳孟佐 陳靜儀 上列當事人間因土地公告現值事件，原告不服內政部中華民國99年12月22日台內訴字第0990234332號訴願決定，提起行政訴訟。
本院判決如下︰
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：被告為開發新社區及因應竹科竹南基地周邊地區發展需要，申請區段徵收座落苗栗縣○○鎮○○段○○○○段78-1地號○○○鎮○○段○○號等852筆土地（面積合計12
4.61公頃），並一併徵收區段徵收範圍內公、私有土地上之私有土地改良物，報奉內政部以民國（下同）98年4月14日內授中辦地字第0980724263號函核准辦理區段徵收，被告據以於98年4月21日以府地權字第0980063315號公告區段徵收補償（公告期間自98年5月4日至98年6月3日止），並以98年4月21日府地權字第0980065018號函通知各土地所有權人及土地改良物所有權人及他項權利人。原告於公告期間之98年5月28日向被告提出異議，主張其所有座落苗栗縣○○鎮○○段○○○○段814及815地號等2筆土地（下稱系爭土地）公告現值應予調高，案經被告以98年7月13日府地價字第0980112692號函知原告：「查旨揭土地經竹南地政事務所查復：該2筆土地位於非都市計畫區內特定農業區農牧用地，98年公告現值每平方公尺4,400元無訛。」原告對上開查處結果不服，復於98年8月7日提起復議，被告乃提請98年9月8日苗栗縣政府地價及標準地價評議委員會98年第2次評議委員會決議：「標的公告土地現值，均依地價調查估計規則第18條規定，劃分區段並計算地價，98年公告土地現值每平方公尺4,400元，應屬合理。」被告據以於98年9月21日以府地權字第0980162823號函知原告。原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起行政訴訟。
二、本件原告主張：㈠按「行政處分以書面為之者，應記載下列事項:「一、．．
．。二、主旨、事實、理由及其法令依據。」為行政程序法第96條所明文。原告因認為所有系爭土地公告現值過低，乃向被告提出復議請求調高公告現值。被告於原處分僅空泛稱「業經98年9月8日本縣地價及標準地價評議委員會第2次評議會議決議，維持原公告現值為98年每平方公尺4,400元」，完全未說明系爭土地公告現值之評定依據及評定方式，原告無從得知被告就系爭土地公告現值評定為每平方公尺4,400元之原因及評定標準，自有處分未說明理由之違法。
㈡系爭土地被徵收之地價補償費之公告現值為每平方公尺4,40
0元，復議後，經被告於98年9月21日以府地權字第0980162823號函復，維持為每平方公尺4,400元。然被告僅依苗栗縣98年地價評議委員會議苗栗縣政府簡報資料，即維持原公告現值，按原告系爭土地○○○區段○○○○○區段，經公告現值維持每平方公尺4,400元，但給付徵收之公告現值價額，依法須考慮其地勢與交通狀況，而不宜逕○○○區段○○○○○區段給付補償費，方符信賴及誠信原則。蓋因：
⒈依平均地權條例施行細則第70條規定實施區段徵收時，須
斟酌土地之位置、地勢、交通、道路寬度，作為計算土地所有權人領回抵價地之權利位置及應領抵價之面積；復依本法影響地價區域因素評價基準，有關影響農業用地區域因素評價基準表，其中自然條件主要以地勢高亢或低窪、傾斜度、保（排）水之良否為考慮因素；交通運輸主○○○區段○道路規劃及闢建程度。
⒉原告系爭土地與馬路同高，且前端位於10米道路，且系爭
土地之雙邊均有6米道路通往頭份，由地籍圖謄本中可知，由苗栗縣○○鎮○○○段824-1及824-2地號之道路，聯接至苗栗縣○○鎮○○段30-1及30地號之道路。但屬同一區段苗栗縣○○鎮○○○段○○○○號公告現值為每平方公尺4,341元○○○鎮○○○段○○○○號公告現值為每平方公尺4,274元○○○鎮○○○段○○○○號公告現值為每平方公尺4,400元，同段661地號為每平方公尺4,289元,其公告現值高低不同，為依地價調查估計規則第23條第3款宗地價計算公告現值。
⒊是以原告所主張之系爭土地如前述既有明顯較優之條件，
即系爭土地與馬路同高，且前端位於10米道路，且系爭土地之雙邊均有6米道路通往頭份，應比照以宗地價計算公告現值，而被告既明知此情形，仍為不當之公告現值處分，非但有違誠信原則，尚且亦有違平均地權條例施行細則第70條規定之違法。
㈢依土地徵收條例第44條第1項第1款規定，抵價地發交被徵收
土地所有權人領回，其應領回抵價地之面積，由該管直轄市或縣（市）主管機關按其應領地價補償費與區段徵收補償地價總額之比率計算其應領之權利價值。惟原告系爭土地地勢及交通便利性均優於鄰近土地，如視同鄰地給付補償，則相對領回抵價地之面積較少，對原告多年辛苦耕種之土地改良，非常的不公平，應有違「土地徵收條例第44條第1項第1款」之規定，亦有違比例原則。再者，在被告第2次評議委員會議決議時，因苗栗縣竹南地政事務所主觀意識，執意將原告系爭土地維持為每平方公尺4,400元，且未讓原告有答辯機會，實有未當。
㈣被告主張之抗辯與事實不符，蓋因系爭土地相鄰之側邊道路
，在日據時代就已有此道路（往頭份），原告之祖父當時即以較高之價值購買系爭土地，並非被告所稱農地重劃才新設之道路，而新設之道路為系爭土地前端之農五路（往竹南），故並非被告所述原告於重劃時負擔一樣，但又獲較好的交通及價格，亦非被告所稱無法以預期價值有較高之公告價值，被告所述顯與事實不符。
㈤再者，與竹南大埔段657、658及659前端之農五路往竹南同
一側同一區段之農地，其公告價格有高低不同，而原告系爭土地位於農五路另一側同一區段之農地公告價格均相同，惟該兩筆土地之側邊由土地謄本及照片可證明均有另外一條開放型之聯外道路，可連接通至頭份，其餘土地均未有此道路，另外一端雖有一條道路，但為封閉型道路，無法通至頭份，故原告之兩筆土地交通較便捷，公告地價自應較其他同一區段為高，並非被告所稱難以市場買賣價值（預期價值）有較高之公告價值，亦非被告所述同一區段均調高公告地價後，而影響其他區段者之權益。況且其他區段之農地亦有接近每平方公尺7,000元，如此也將影響本區段者之權益。㈥依現有土地法規定農地與建地之公告價格均須參考交通及地
勢高低，並非被告所稱農地與建地不同，交通與地勢高低在農地不參考，僅考慮灌溉設施，被告如此主張，顯與平均地權條例施行細則第70條實施區段徵收時，須斟酌土地之位置、地勢、交通、道路寬度，作為計算土地所有權人領回抵價地之權利位置及應領抵價之面積;復依本法影響地價區域因素評價基準，有關影響農業用地區域因素評價基準表，其中自然條件主要以地勢高亢或低窪、傾斜度、保（排）水之良否為考慮因素．．．之規定不符。至於原告何以主張系爭土地應調高公告地價為每平方公尺4,900元，係因除原告當初即以較高價格購買，又是角地外，再參考其他區段之農地亦有接近每平方公尺7,000元，是以至少應調高500元。
㈦原訴願決定書以:「本件訴願人系爭土地座○○○鎮○○段
○○○○段814、815地號，鄰接大埔農地重劃區約6公尺寬之5號農路。原處分機關辦理98年度地價區段範圍檢討劃分或修正時，將鄰接該農路兩旁之土地以適當深度範圍單獨劃分第26○○○區段○○○○○區段範圍內，自96年9月至97年8月間調查蒐集區內土地買賣交易實例，有效實例數共2件，經依地價調查估計規則相關規定作情況修正、估計正常單價並決定區段地價後，依平均地權條例第46條規定提送97年度本縣地價及標準地價評議委員會評定，區段地價為每平方公尺4,400元，嗣經98年度第2次地價及標準地價評議委員會復議，維持每平方公尺4,400元。」等語，乃認原處分並無違法不當，惟核：
⒈按評定地價固得將情況相同或條件相近之土地劃為同○○
○區段○○○○○區段內土地之個別交通運輸、自然條件、土地現況等情形為個別調整，有相關法令之規範為明文。被告將苗票縣○○鎮○○段○○○○段面臨10米寬之農五路之土地均劃分為○○○區段○區段地價為每平方公尺4,400元，然系爭土地不僅北側面臨農五路，且兩側均面臨直達頭份之6米寬道路，交通運輸更為便捷，則系爭土地顯然有別於其他僅面臨農五路之土地更具交通便利性。被告與訴願決定機關僅以系爭土地與其他土地所具有之相同條件為同一地價區段之評估，未審酌系爭土地較其他同區段土地具有優勢之條件，而將系爭土地與其他第262區段土地評定為每平方公尺4,400元，顯然有「不同事件為相同處理」違反平等原則及行政程序法第9條之規範。
⒉再況，被告於同屬第262地價區段之第660、661、662地號
土地分別調低為4,341元、4,289元、4,274元，益徵所謂第262地價區段僅為概括之平均數，實際地價仍應依個別土地之優劣條件為個別調整。被告就第262地價區段土地低劣於該地價區段平均條件者予以調低地價，然對於相關應審酌條件優於該地價區段平均條件之系爭土地，卻對其相關有利條件視而未見。核被告僅對於不利於當事人之情形為注意，而對於有利於當事人之情形卻不為注意，自屬違反行政程序法第6條之規範。
㈧另原訴願決定書復以:「苗栗縣○○鎮○○段○○○○段814
、815地號土地與相關地號土地相較之不合理乙節。惟查，該小段659地號土地劃屬第969地價區段，依地價調查估計規則第23條第2款規定以區段地價為宗地單位地價，同段660、
661、662等3筆土地，因臨路深度過深而跨屬第969及97地價區段，則依同規則同條第3款規定按其所佔各區段面積地價總額之和除以宗地面積計算得宗地單住地，．．．，亦與實質平等原則無違。」等語。惟核：
⒈被告既以土地「臨路深度過深」為調低第660、661、662
地號土地地價之原因，顯見土地「臨路深度」確屬被告就系爭土地及相鄰土地評定地價應考慮之因素。又土地臨路深度過深既為將個別土地依969地價區段單位地價調低之因素，則土地與臨路高度相同則自應為調高地價之因素。
系爭土地相較於同屬第262地價區段之658、659地號土地，前者與道路路面同高，後者則土地低於道路深度約1公尺，則前者顯然具有較佳之地勢條件，且對徵收機關而言亦減少許多整地費用，則前者之土地地價自應為合理調高始符公允。被告僅就臨路深度過深之土地為地價之調低，卻未就土地高度優於第969地價區段土地平均高度之系爭土地為地價之調高，顯然係屬對有利於當事人之情形不為注意，自屬違反行政程序法第6條之規範。
⒉又系爭土地與相鄰馬路高度相同，沒有土地高低懸殊落差
而甚利於規劃使用。核系爭土地相較於其他同屬第○○○區段土地之土地現況顯然具有更佳之優勢，然被告與訴願決定機關卻將系爭土地與其他第969區段土地同評定為每平方公尺4,400元，顯屬不同事件為相同處理，違反實質平等原則。
㈨綜上所述，被告所為之原處分確屬違法，訴願決定未為撤銷
而為駁回原告之訴願，亦屬違法不當等情。並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分。
三、被告則以：㈠依平均地權條例第46條規定：「直轄市或縣（市）政府對於
轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪○○○區段○○○○區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年一月一日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。」另地價調查估計規則第3條規定：「地價調查估計之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製地價區段草圖及調查有關影響區段地價之因素。三、估計實例土地正常單價。四、劃分或修○○○區段○○○○○○區段圖。五、估計區段地價。六、計算宗地單位地價。」又同規則第21條規定（略）：「估計區段地價之方法如下：
一、有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數○○○區段○區段地價。二、無買賣實例及收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取二個以上使用分區或編定用地相同，且依前款○○○區段○○○區段，作為基準地價區段，按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，修正估計目○○○區段○區段地價。無法選取使用分區或編定用地相同之基準地價區段者，得以鄰近使用性質類似或其○○○區段○區段地價修正之。估計區段地價之過程○○○區段地價之理由，應填載於區段地價估價報告表。第一項第一款所稱之中位數，指土地正常單價調整至估價基準日之單價，由高而低依序排列。其項數為奇數時，取其中項價格為中位數；其項數為偶數時，取中間二項價格之平均數為中位數；實例為一個時，以該實例之土地正常單價為中位數。．．．。」及第23條規定（略）：「宗地單位地價之計算方法如下：一、．．．。二、其○○○區段○○○○○區段地價作為宗地單位地價。三、跨越二個以上地價區段之土地，分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價。四、宗地單位地價應以每平方公尺新臺幣元表示，計算至個位數，未達個位數四捨五入。」為辦理區段地價估計之法定程序。
㈡另依地價調查估計規則第18、19條規定，劃分地價區段時，
須斟酌當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、土地利用現況及其他影響地價因素，將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。原告系爭土地鄰接大埔農○○○區○○○○路）約6公尺寬，苗栗縣竹南地政事務所於98年度辦理地價區段範圍檢討劃分或修正時，將鄰接該農路兩旁之土地以適當深度範圍單獨劃分地價區段（第262地價區段），並依苗栗縣實施地價調查估計作業規定，參考該地區土地一般之宗地深度予以斟酌劃設，原則上以臨道路第一筆土地為準，但該筆土地深度過深或過淺時，可將該筆土地劃屬兩個區段，或再增加後面一筆。原告所訴與系爭土地同段659、660、661、662地號等土地，同位於大埔農○○○區○○○路旁，均劃屬第26○○○區段，98年區段地價為4,400元/㎡。其中，臨路第一筆土地地價，係依地價調查估計規則第23條第2款規定以區段地價為宗地單位地價（計算方式4,400×1=4,400)；惟同段660、66
1、662地號等3筆土地，因臨路深度過深而跨屬第262及9○○○區段○○○○區段價為4,000元/㎡），則依同規則同條第3款規定按其所占各區段面積地價總額之和除以宗地面積計算得宗地單位地價，分別為4,341元/㎡（即4,400×2,986/3,500+4,000×514/3,500=4,341）、4,289元/㎡（即4,400×1,082/1,500+4,000×418/1,500=4,289）、4,274元/㎡（即4,400×726/1,060+4,000×334/1,060=4,274）。綜上，原告系爭土地，因部分宗地深度過深而跨越兩個不同地價區段，爰致地價高低差異。況系爭土地公告土地現值為○○○區段土地中之最高價，故應無偏低情形。
㈢系爭土地所處該區段徵收計畫區內，98年度公告土地現值每
平方公尺4,400元，尚符合當地農地之一般正常交易價格，並無偏低。至原告所指單位地價不同之地號，因屬跨區段計算結果。該地區為農地重劃土地，重劃時區內土地所有權人負擔均相同，但原告所分配土地為兩面臨農路，原告於農地重劃時已獲較優之分配，今區段徵收屬同區土地卻要求較高之地價補償，顯然不符合公平正義原則。
㈣另核此地價區段範圍，於96年9月至97年8月間調查蒐集區內
土地買賣交易實例，經依地價調查估計規則相關規定做情況修正、估計正常單價並決定區段地價後，依平均地權條例第46條規定提送97年度苗栗縣地價及標準地價評議委員會評定，區段地價為每平方公尺4,400元。此外，本案因區段徵收補償，原告不服查處，依土地徵收條例第22條規定再次提報苗栗縣地價及標準地價評議委員會98年第2次會議復議並另依訴願法提請內政部訴願委員會，結果仍維持原案，顯地價已達合理。
㈤本件系爭土地所臨農五路（路寬約6公尺）西接公義路東至
科學園區全長約1.6公里，沿途平坦。區段徵收前多種植水稻，該區57年辦理農地重○○○區○○路完竣，3公尺農路隨處可見，依據地價調查估計規則第18條第2項規定「繁榮街道以外已開闢之道路，鄰接該道路之土地，其地價顯著較高者，得於適當範圍劃設一般路○○區段○○○○○○路足致鄰近土地於經濟上有較高價值而依規將該農路兩旁之土地以適當深度範圍單獨劃分地價區段（第262地價區段）。原告所有系爭土地，依地價調查估計規則第23條第2款規定屬未○○○區段○○○○○區段地價即為宗地單位地價（計算方式為4,400×1=4,400元）。且現行地價查估制度係採區段估價法，將地價相近、情況相同、地段相連之土地劃為同一地價區段同一價格，除繁榮街道路線價區段有考量各宗土地之臨街深度及位置外○○○區段○○○○○區段地價作為區內各筆土地之宗地單位地價，依內政部91年4月18日台內地字第0920060833號令訂定「影響地價區域因素評價基準」明定影響地價區域因素主要項目，計有土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、發展趨勢及其它影響因素等皆指「區域因素」並非原告所提各筆宗地條件差異之「個別因素」。
㈥上開農地價格評估與區位條件、可及性、均衡性、同質性相
關而相鄰或相近之區段，其土地價值不可相差過鉅，否則土地評價即屬不當。本件區段徵收範圍內農地○○○區○○○道路○○路（約20公尺寬，98年區段地價為5,100元/㎡）、仁愛路（約12公尺寬，98年區段地價為4,500元/㎡）、科學路（約40公尺寬，98年區段地價為4,700元/㎡）及五號農路（6公尺寬，98年區段地價為4,400元/㎡）向外遞減，維持地價高低層次，並符合當地地價合理性及均衡性，並未違反平等原則及行政程序法第9條規範。且徵收私有土地，為達成公用需要手段之一種，給與補償應遵循之原則為「合理補償」，而非「盡量補償」或「較優補償」。
㈦按平均地權條例第46條所明定「直轄市或縣(市)政府對轄區
內之土地，應經常調查其地價動態，繪○○○區段○○○○區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。」又依地價調查估計規則第18條規○○○區段○○○○區段地價之方法，則為同規則第21條所明定。故公告土地現值之估計及評定，依上開說明，原有一定之程序與標準，如已踐行法定程序並合乎標準，當事人自不能因不滿其數額，而指為違法。另地價及標準地價評議委員會組織規程第4條之規定，地價及標準地價評議委員會包括議員代表、地方公正人士、對地價有專門知識之專家學者、建築師、地政士、銀行、不動產經紀業公會、建築開發商業同業公會等代表、農會代表及地政、財政、工務或都市計畫、建設或農林、稅捐主管等組成，依同規程第6條規定，被告於98年9月8日召開第2次地價及標準地價評議委員會時，通知異議人列席說明，並於說明後退席，故原告所訴，未給予答辯機會云云，與實際不符。案經評議委員參酌討論後仍決議維持原公告現值為98年每平方公尺為4,400元，顯見有關地價之判斷，係由該委員會所作成，而其特性在於經由不同屬性之代表，根據不同之見解，獨立行使職權共同作成之專業決定，應享有判斷餘地，且應予尊重。
㈧又公告土地現值，除得作為徵收土地補償地價之標準外，依
平均地權條例第38條第1項、第46條規定，又作為課徵土地增值稅時計算漲價數額之依據。公告土地現值較高，被徵收土地之所有權人可獲得較高之補償地價，固較有利，惟對移轉或設定典權土地之所有權人而言，則因而需繳納較高之土地增值稅，較為不利。故公告土地現值之評定，自應依平均地權條例第46條、地價調查估計規則等相關法令規定作成，不得僅因欲達特定目的，刻意設法予以提高或降低。從而，於評定公告土地現值時，不得因欲使受徵收土地之原所有權人獲較高之補償，而就法令之解釋或具體之地價評定時故為有利於原土地所有權人之作為。本件特定區之開發計畫發布前，區內一般土地買賣實例價格即受期待因素及人為哄抬之影響，致價格有明顯之偏高，故被告依上開規定辦理地價調查估計時，均依實際情況予以適當之修正。倘若僅將原告所訴土地調高其公告土地值，就整體而言有失其適法性，且必將造成當地地價區段間地價失衡，有違地價公平正義原則。㈨另區段徵收係屬財務自償性之整體開發方式，也是公私互蒙
其利，政府與民眾雙贏之措施。辦理區段徵收，就社會整體層面而言，可以促進土地整體開發利用，帶動地方均衡發展，節省政府龐大公共設施用地徵收及公共工程建設經費支出。就土地所有權人而言，土地所有權人可享有土地價值增漲，公共設施完善及居家環境品質提昇等多重效益。惟「區段徵收」之性質與「一般徵收」並不相同，簡言之，一般徵收是政府為興辦公益事業而徵收私有土地，其徵收補償及開發費用全由政府負擔，土地所有權人於土地被徵收後僅能領取補償費；區段徵收則不同，是為新設都市、舊都市更新、都市土地或農村社區為公共安全、公共衛生、公共交通之需要或促進土地之合理使用，而實施全區土地之徵收，經過規劃整理後將可建築之抵價地發交原土地所有權人，由土地所有權人按其應領補償費之一定比例領回。其徵收補償及開發費用由區內土地所有權人共同負擔，因此區段徵收土地之補償地價一定要公平，決不允許對個人作特別之差別補償，以免影響區內其他土地所有權人之權益。由於區段徵收土地除舊市區更新外，大部分都是徵收農地開發變更為建地，從僅能興建農舍且建蔽率在10%以下之農地，搖身變為建蔽率50%至70%之住商用地，開發完成後地價暴漲至少5至10倍之多，獲得利益者是這些被開發土地之所有權人等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。
四、兩造之爭點在於復議時，被告仍維持系爭土地之公告土地現值是否合法，經查：
㈠本件被告之原處分雖僅稱「業經98年9月8日本縣地價及標準
地價評議委員會第2次評議會議決議，維持原公告現值為98年每平方公尺4,400元」，惟於原告提起訴願後，業已以答辯狀陳明理由，並副知原告代理人 梁沐田 ，此有被告答辯狀附訴願卷（第266頁至第269頁）足稽，自已符合行政程序法114條第1項第2款所定「必須記明之理由已於事後記明」之瑕疪行政處分補正之情形。又苗栗縣地價及標準地價評議委員會於98年9月8日召開第2次會議時，梁沐旺及梁沐田均有到場，並由梁沐田代表原告梁懷中、梁硯翔、梁沐旺陳述意見，此業經本院當庭勘驗被告所提錄音光碟屬實，並有該次會議簽到簿在本院卷足憑，是原告訴稱本件有處分未說明理由及未給予原告陳述意見機會之違法，均無足採，合先敘明。
㈡按土地法施行法第40條規定：「地價調查估計及土地建築改
良物估價之估價標的、估價方法、估價作業程序、估價報告書格式及委託估價等事項之規則，由中央地政機關定之。」，內政部基於此項法規授權訂立「地價調查估計規則」，即為地政機關調查估計每宗土地現值之作業規範。地價調查估計規則第3條規定：「地價調查估計之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製地價區段草圖及調查有關影響區段地價之因素。三、估計實例土地正常單價。四、劃分或修○○○區段○○○○○○區段圖。五、估計區段地價。六、計算宗地單位地價。」第7條規定：「買賣實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例調查估價表：……二、期待因素影響之交易。……一○、人為哄抬之交易。」第18條第1項規定：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」第21條第1項第1款、第2款分別規定：「估計區段地價之方法如下：一、有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數○○○區段○區段地價。二、無買賣實例及收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取二個以上使用分區或編定用地相同，且依前款○○○區段○○○區段，作為基準地價區段，按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，修正估計目○○○區段○區段地價。無法選取使用分區或編定用地相同之基準地價區段者，得以鄰近使用性質類似或其○○○區段○區段地價修正之。……」又依地價及標準地價評議委員會組織規程第4條之規定，地價及標準地價評議委員會之成員，包括議員代表、地方公正人士、對地價有專門知識之人士、建築師公會代表、銀行公會代表及地政、財政、工務或都市計畫、建設及農林機關主管等。顯見有關地價及徵收補償地價加成補償成數之判斷，係經由委員會所作成，而其特性在於經由不同屬性之代表，根據不同之見解，獨立行使職權，共同作成決定，應認享有判斷餘地。在判斷餘地範圍內，行政法院祗能就行政機關判斷時，有無遵守法定秩序、有無基於錯誤之事實、有無遵守一般有效之價值判斷原則、有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項審查，其餘有關行政機關之專業認定，行政法院應予尊重。
㈢本件原告系爭土地鄰接大埔農地重劃區約6公尺寬之5號農路
，臨近竹南科學園區國家衛生研究院，分區使用及編定類別為特定農業區農牧用地。被告辦理98年度地價區段範圍檢討劃分或修正時，將鄰接該農路兩旁之土地以適當深度範圍單獨劃分第26○○○區段○○○○○區段範圍內，自96年9月至97年8月間調查蒐集區內土地買賣交易實例，有效同一地價區段實例數計有：苗栗縣○○鎮○○段○○○○段810地號96年11月28日移轉單價為每平方公尺5,789元，及同段677之2地號97年5月15日移轉單價為每平方公尺6,289元共2筆，惟因各該土地地區係屬擴大○○○區○○區段徵收方式取得，並已醞釀多年，通常投資者會以較高價格購買，涉有人為哄抬情事，經依地價調查估計規則第7條等相關規定做情況修正、估計正常單價並決定區段地價後，依平均地權條例第46條規定提送97年度苗栗縣地價及標準地價評議委員會評定，區段地價為每平方公尺4,400元，嗣經98年第2次地價及標準地價評議委員會復議，維持每平方公尺4,400元，此有苗栗縣竹南鎮98年公告土地現值區段地價評議表○○○區段○○○○區段地價估價報告表、竹南鎮買賣實例調查估價表在訴願卷足憑（見第50至第56頁），是系爭土○○○區段○○○○○區段地價估算程序，悉依前揭地價調查估計規則為之，並無不法。經原告復議後，經苗栗縣地價及標準地價評議委員會98年第2次會議維持，就此專業認定，本院自應予尊重。
㈣另按依平均地權條例施行細則第70條規定，實施區段徵收時
，固須斟酌土地之位置、地勢、交通、道路寬度等，作為計算土地所有權人領回抵價地之權利位置及應領抵價地之面積。惟按系爭土地之使用分區及編定類別為特定農業區農牧用地，而農牧用地首需考慮者係灌溉及排水之良否，系爭土地及其鄰近土地前經農地重劃後，其灌溉及排水系統均無問題，且依常理農地既經重劃，亦應不致有太高之高低落差。雖原告訴稱其土地與路面平，他人之土地低於路面1公尺，其有較為明顯之優越條件，惟為被告所否認，依原告所提相片（見本院卷第86頁），亦尚難顯現系爭土地與他人土地有高達1公尺之落差。況系爭土地既屬農地，地勢高低於本件農業使用上之影響亦屬輕微，原告亦難據此指摘被告劃分地價區段不當，而主張應提高公告地價500元。
㈤又農地價格評估與區位條件、可及性、均衡性、同質性相關
而相鄰或相近之區段，其土地價值不可相差過鉅，否則土地評價即屬不當。本件區段徵收範圍內農地○○○區○○○道路○○路（約20公尺寬，98年區段地價為5,100元/㎡）、仁愛路（約12公尺寬，98年區段地價為4,500元/㎡）、科學路（約40公尺寬，98年區段地價為4,700元/㎡）及五號農路（6公尺寬，98年區段地價為4,400元/㎡）向外遞減，此有系爭土地航照圖及26○○○區○○○鄰區段地價圖在本院卷可稽，自已維持地價高低層次，並符合當地地價合理性及均衡性。況原告自稱他人土地係指同段659、660、662地號土地，惟查同段659地號土地劃屬第262地價區段，依地價調查估計規則第23條第2款規定以區段地價為宗地單位地價（計算式：4400×1=4400）；同段660、662地號等2筆土地，因臨路深度過深而跨屬第262及9○○○區段○○○○區段價為4,000/㎡），則依同規則同條第3款規定按其所占各區段面積地價總額之和除以宗地面積計算得宗地單位地價，分別為每平方公尺4,341元（計算式：4,400×2,986÷3,500+4,000×514÷3,500=4,341）、4,274元（計算式：4,400×726÷1,060+4,000×334÷1,060=4,274），此有各該土地地價謄本在本院卷可稽，足見其公告土地現值，亦有部分較原告所有之系爭土地為低，尚難謂被告對核定系爭土地之公告現值有違誠信原則、比例原則、平等原則。
㈥綜上所述，被告於原告依法提起復議，函知原告系爭土地98
年公告土地現值每平方公尺4,400元之處分，核無違誤。訴願決定予以維持，並無不合。原告聲明求為撤銷，為無理由，應予駁回。原告雖另聲請本院履勘現場，惟其亦自稱系爭土地經徵收後已整地推平，已無法看出高低，本院認無履勘必要；另兩造其餘訴辯事由，與判決結果無影響，爰不逐一審論，併予敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段、第104條、民事訴訟法第85條第1項前段，判決如
主文。中華民國100年9月19日
臺中高等行政法院第三庭
審判長法官沈應南
法官許武峰法官王德麟以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提起上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須依對造人數附具繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
中華民國100年9月19日
書記官凌雲霄