臺灣臺中地方法院民事判決 106年度中小字第2998號
原 告 江翊股份有限公司
法定代理人 林宛玄
原 告 格正投資股份有限公司
法定代理人 黃千芝
共 同
訴訟代理人 林鉦偉
廖永泰
許育禎
張凱政
被 告 李美珠
訴訟代理人 李奕豪
上列當事人間給付不當得利事件，本院於民國106年10月13日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹仟伍佰參拾壹元，及自民國一○六年六
月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟伍佰元由被告負擔百分之十即新臺幣貳佰伍
拾元，餘新臺幣貳仟貳佰伍拾元由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38
6條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判
決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項但書第3款定有明文。原告起訴聲明原請求：「被
告給付原告新臺幣（下同）15,894元，及自起訴狀送達之翌
日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；暨自民國
106年3月7日起至返還上開土地之日止，按月給付原告2,
649元。」；嗣於106年6月6日具狀變更聲明為：「被告
給付原告15,784元，及應自起訴狀送達之翌日起至清償日止
按週年利率百分之5計算之利息。」，核屬減縮應受判決事
項之聲明，依首揭法條規定，即無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：原告二人於105年8月23日經法務部行政執
行署臺中分署（下稱行政執行署）拍賣程序，得標買受坐落
臺中市○區○○段○○段0○0地號、面積2,039平方公尺
土地（下稱系爭土地），權利範圍各2分之1，行政執行署
於105年9月7日核發權利移轉證書予原告，系爭土地上於
64年間已興建完成中英大樓一棟，而被告為同段五小段966
建號即門牌號碼臺中市○區○○路○○○○○○○○號房屋（下
稱系爭建物）之所有權人，即為中英大樓之區分所有權人。
被告所有之系爭建物未得原告之同意，自原告105年9月7
日取得系爭土地所有權起，即無權占用系爭土地，爰依不當
得利之法律關係，請求被告給付自105年9月7日起至106
年3月6日止合計6月占用期間等同租金之不當得利。又系
爭土地使用分區為「第一種商業區」，地上建物應以供營業
使用為常態，依照最高法院92年度台簡上字第20號民事判決
及最高行政法院92年10月份庭長法官聯席會議決議，認為房
屋供業務用或營業用，不受土地法第97條第1項所設最高額
之限制，系爭土地105年1月公告現值為每平方公尺39,975
元，又位於臺中市鬧區，鄰近商圈、醫院、學校及各公家機
關，交通方便，生活機能優，認為以公告現值年息10%計算
租金，應屬適當，爰依民法第179條、第203條等規定，請
求被告應給付105年9月7日起至106年3月6日止相當於
租金之不當得利15,894元【計算式：（2,039×39,975×10
％）×（35.78÷9,173.33）÷12＝2,649，2,649×6＝
15,894】及法定遲延利息等語。並聲明：㈠被告應給付原告
新臺幣15,894元，及自起訴狀送達之翌日即106年6月15日
至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡訴訟費用
由被告負擔。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前到庭陳述略以：
被告有找到之前購買系爭建物之資料及建物謄本，那是上一
代的事情，購買系爭建物後，土地有抵押就很奇怪等語，資
為抗辯。
三、得心證之理由：
㈠原告主張原告二人於105年9月7日因行政執行署拍賣而取
得系爭土地所有權，系爭土地為中英大樓之建築基地，被告
所有建物位於中英大樓，惟被告並未持有系爭土地之所有權
等情，業據原告提出法務部行政執行署臺中分署不動產權利
移轉證明書影本、土地登記謄本、建物登記謄本、全國土地
使用分區資料查詢系統、臺中市工務局使用執照存根等件為
證，且為被告所不爭執，堪認原告之主張為真正。
㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，受有相
當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字
第1695號判例要旨參照）。經查，原告係經由拍賣程序拍定
買受系爭土地之第三人，原則上不繼受其前手與系爭建物所
有人間之原有基地利用之債之關係，此乃基於「債之相對性
原則」，即未參與締結債權契約之人，不受契約之拘束，以
貫徹私法自治原則的理念。是被告所有系爭建物占有原告所
有系爭土地，被告並未持有系爭土地之所有權，則被告所有
系爭建物自屬無正當法律權源占有系爭土地，為無法律上原
因而受利益，是原告依不當得利之規定，請求被告給付相當
於租金之利益，自屬正當。
㈢原告得請求不當得利之數額，論述如下：
⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10﹪為限；此一規定於租用基地建築房屋亦準用之，土
地法第97條第1項及第105條分別定有明文。又基地租金之
數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、
工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益
等項，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額，此
亦有最高法院68年臺上字第3071號判例可資參照。本院審酌
系爭土地使用分區雖為商業區，惟系爭土地位於臺中市○○
路，週邊均為老舊之房屋包括系爭建物所在之中英大樓，商
店密度不高，商機不佳，中英大樓歷經火災部分樓層遭台中
市政府公告封閉禁止使用，被告使用系爭土地之經濟價值不
大，僅具一般生活機能，參以目前之社會經濟狀況，認原告
主張以系爭土地之公告現值（即39,975元/平方公尺）年息
10％計算，尚屬過高，應以年度申報地價之5％計算其所受
相當於租金之損害，為屬合理適當。
⒉再系爭建物所在之中英大樓部分占用系爭土地之面積為1,75
4平方公尺之事實，業據本院會同兩造及臺中市中山地政事
務所到場履勘測量屬實，有土地複丈成果圖在卷可稽。原告
主張被告占用系爭土地面積為2,039平方公尺，雖經測量中
英大樓占用土地面積僅為1,754平方公尺，惟剩下之土地面
積為不得重複使用之法定空地，故原告按系爭土地面積2,03
9平方公尺計算不當得利，並無違誤云云。按本法所稱建築
基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地
；前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路
或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之；應
留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使
用，建築法第1項前段、第2項及第3項前段定有明文。由
此可知，所謂法定空地者，係指建築基地於建築使用時，依
法應保留的一定比例面積之空地，目的在於使建築物便於日
照、通風、採光及防火等，以增進使用人之舒適、安全及衛
生（臺灣高等法院101年度重上字第326號判決意旨參照）
，然法定空地是否係被告占有，仍應以被告對該部分土地有
無現實的管領力為據。被告所有系爭建物面積35.78平方公
尺，雖占有系爭土地，然系爭建物為中英大樓之一部分，而
中英大樓坐落於系爭土地部分以外之依建築法規定所留設的
法定空地，被告既未現實占有，縱該部分土地原告因建築法
令仍受到使用上的限制，究與被告對法定空地部分仍有現實
排除他人干涉管領力存在的情形有別，自不能認為被告就中
英大樓坐落系爭土地面積1,754平方公尺以外之土地部分亦
有占有情事甚明。是原告主張計算被告占有系爭土地之面積
，應以系爭土地整筆面積即2,039平方公尺為計算不當得利
之基準，而非以系爭建物所在之中英大樓占用系爭土地之面
積1,754平方公尺為計算不當得利之基準，尚非可採。
⒊又中英大樓之全體區分所有權人雖就各自專有建物對中英大
樓應有共有部分（如樓梯、走廊通道），然就共有部分之面
積，並未登記在各區分所有權人之建物登記謄本，依民法第
799條第4項規定，原則上應以各區分所有權人之專有部分
面積與專有部分總面積之比例定之。故系爭建物專有部分面
積占中英大樓全部區分所有人建物之專有部分總面積之比例
，應與系爭建物專有部分面積加計共有部分面積占中英大樓
全部區分所有權人建物之專有部分總面積加計共有部分總面
積之比例相當。而原告2人主張系爭建物專有部分面積為35
.78平方公尺，有系爭建物登記謄本在卷可按，中英大樓全
部區分所有人建物之專有部分總面積為9173.33平方公尺，
為被告所不爭執，堪認屬實。準此，原告2人主張以被告所
有系爭建物專有部分面積占中英大樓全部區分所有人建物之
專有部分總面積之比例，據以計算系爭建物占用系爭土地之
比例，尚屬適當。復以系爭土地105年1月之申報地價為每
平方公尺8,953元，此有地價第二類謄本在卷可憑（見本院
卷第50頁），則原告得請求被告給付系爭建物自105年9月
7日起至106年3月6日止合計6月期間占用系爭土地之相
當於租金之不當得利應為1,531元【計算式：（占用系爭土
地面積1,754㎡申報地價8,953元/㎡5％）（系爭
建物面積35.78㎡÷中英大樓面積9,173.33㎡）÷126=1,
531，元以下四捨五入，下同】，應屬有據；原告逾上開數
額之請求，則屬無據，不應准許。
㈣按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、
第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債
權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者
，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦
無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項
、第203條亦有明文。本件原告對被告請求上開相當於租金
之不當得利債權，核屬無確定期限之給付，原告請求自起訴
狀繕本送達被告之翌日即106年6月15日起至清償日止，按
週年利率百分之5計算之法定遲延利息，核無不合，應予准
許。
四、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付原告
1,531元，及自106年6月15日起至清償日止，按週年利率
百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾此範圍
之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及
所提證據，核於判決結果不生影響，無一一審究論述之必要
，附此敘明。
六、原告雖陳明願供擔保，請准宣告假執行，然因本件原告勝訴
部分為適用小額訴訟程式所為被告部分敗訴之判決，依民事
訴訟法第436條之20之規定，應依職權宣告假執行，原告此
部分所為宣告假執行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使
，本院自不受其拘束，仍應逕依職權宣告假執行，惟既已依
職權宣告，無再命原告提供擔保之必要，並不另為准駁之諭
知。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁
回，附此敘明。
七、本件應適用小額訴訟程序，依民事訴訟法第436條之19第1
項規定，法院為訴訟費用之裁判時，併確定訴訟費用額為
2,500元（即第一審裁判費1,000元＋公示送達費用1,500
元＝2,500元）。另本院就本件訴訟既為兩造互有勝敗之判
決，依原告勝訴比例為百分之10，故命被告負擔訴訟費用額
為250元，餘由原告負擔。
中華民國106年11月10日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官劉惠娟
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。並應繳納上訴
費新臺幣壹仟伍佰元，如未繳納，依民事訴訟法施行法第9條之
規定，認當事人明知上訴要件有欠缺，逕以裁定駁回其上訴。
中華民國106年11月10日
書記官許嘉雯