裁判字號：臺灣彰化地方法院100年訴字第883號民事判決
裁判日期：民國101年03月28日
裁判案由：損害賠償
臺灣彰化地方法院民事判決100年度訴字第883號原告 許麗娟 訴訟代理人 鐘為盛 律師被告 沈敏春 訴訟代理人 施廷勳 律師
陳忠儀 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國101年3月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國99年12月17日與被告簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），向被告購買被告所有坐落彰化縣彰化市○○段○○○○號、584-12地號土地（下稱系爭土地），總價新臺幣（下同）4,600萬元，原告依約於100年1月28日將全部價金給付被告，並於100年1月27日移轉所有權完畢。而原告另分別向訴外人 林麗珠 及訴外人 吳炤明 、 吳炤忠 、 吳敏誠 、 吳洪松 等人承租門牌號碼為彰化縣彰化市○○路○○○號1至5樓及彰化縣彰化市○○街119、121、123、
125、127號等處所，從事經營幼兒園之工作，購買系爭土地之目的係為自行興建幼兒園校舍及辦公處所，以整合上開兩處園所。惟原告向被告購買系爭土地時，被告已將系爭土地出租予訴外人 郭家禎 ，租賃期間為100年1月1日至101年12月31日止，故兩造於系爭契約之其他特約事項欄載明：
「本件買賣標的與第三人有租賃契約，該租賃契約隨買賣契約移轉。甲方負責通知承租人重新換約，或終止租約…」，其目的即由被告負責要求郭家禎與原告換約，縮短租賃期間，或由被告直接終止租約，故被告應負有「負責通知承租人重新換約，或終止租約」之附隨義務。被告選擇終止租約之方式，並寄發存證信函予郭家禎，詎事後又寄發存證信函向郭家禎撤回終止租約之意思，且被告亦未令郭家禎與原告重新換約，顯然違反兩造之約定。是本件因可歸責於被告之事由，致原告須承受被告與郭家禎之租賃契約，無法利用系爭土地，須繼續承租上開處所以經營幼兒園。原告承租上開兩處處所每月租金共計25萬4,000元（曉陽路年租金170萬元，換算為月租金約14萬1,000元；南平街月租金為11萬3,00
0元），原告承受被告與郭家禎之租賃契約，每月可取得之租金為2萬8,000元，是原告受有每月22萬6,000元之損失；而自原告100年1月27日取得系爭土地所有權至與郭家禎之租賃契約租期屆滿之101年12月31日止，共計1年又11個月，原告受有之損害為519萬8,000元。爰依民法第227條第1項、第231條第1項規定，請求被告賠償損害。並聲明：㈠被告應給付原告519萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告依上開特別約定事項所負之義務乃「通知」承租人是否重新換約，或終止租約，系爭契約文字已表示當事人真意，原告曲解文義，自無可採。又兩造訂立系爭契約之際，原告之弟 許進富 及表明願代被告寄發「通知」承租人是否優先承買及換約之信函，惟在承租人收受信函後，被告始知許進富竟違背被告委任之意旨，擅自向承租人表明「解除租約」之意，被告方特再發出西門郵局125號存證信函澄清，並即刻通知原告與郭家禎前往 周溪圳 代書事務所協調租賃契約因出租人更迭之換約事宜；嗣因原告與郭家禎發生糾紛，被告復委託立法委員服務處協調、申請彰化市公所調解委員會調解，足徵被告已數度盡「通知」承租人及會同之義務。且原告須承受被告與郭家禎間之租賃契約，而無法現實利用系爭土地，此租賃契約之法定移轉係因民法第425條第
1項規定使然，與被告之行為無因果關係，被告將系爭土地售予原告後，並無逕對郭家禎解除或終止租約之權利，被告無何可歸責事由。況原告向林麗珠、吳炤明等人承租不動產之租期分別於101年10月1日及104年7月31日方屆滿，原告若依與郭家禎租賃契約約定期限101年12月31日收回系爭土地，亦不過逾林麗珠出租之租期2個月；且原告購入系爭土地之動機與被告無關，如原告因被告之不完全給付行為致生損害，其損害係不能使用系爭土地之損失，而非原告另外租賃其他兩處處所需付出之代價，且原告購入較不熱鬧區段之系爭土地，卻請求被告賠償熱鬧繁華之曉陽路地段租金，顯屬無據。被告已將原告取得系爭土地所有權後之未屆期租金、押金全數交付原告，已無任何契約上義務等語，資以抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於99年12月17日簽訂系爭契約，由原告向被告購買系爭
土地，買賣價金為4,600萬元。原告已於100年1月28日將上開價金給付被告，並於100年1月27日辦理所有權移轉登記完畢。
㈡兩造簽訂系爭契約前，被告已於99年9月20日將系爭土地出
租予訴外人郭家禎，租賃期間為100年1月1日至101年12月31日止，每月租金2萬8,000元。
㈢兩造於系爭契約之其他特約事項欄約定：「本件買賣標的與
第三人有租賃契約，該租賃契約隨買賣契約移轉，甲方（即被告）負責通知承租人重新換約，或終止租約。」㈣被告於99年12月17日以彰化府前存證號碼000261號存證信函
通知郭家禎略以：「本人併此以本函告台端為解除99年9月20日貴我雙方所訂立，於100年1月1日始生效之附條件租賃契約之意思表示。」又於同年月27日以彰化西門郵局存證號碼000125號存證信函通知郭家禎略以：「本人已與他人簽訂買賣契約，該契約其他特約事項第2項約定由本人負責通知台端與買方重新換約或終止租約，均未言及解除租約乙事，是請台端於本人與買方辦理過戶移轉完成後另行洽商該租約之後續處理方式，本人自當於台端與買方通知時出面協助處理後續相關事宜。」㈤被告曾通知原告與郭家禎於100年1月27日或同年月28日至
周溪圳代書事務所協調租賃契約之換約事宜，惟因故未能達成共識。
㈥原告另向訴外人林麗珠、吳炤明、吳炤忠、吳敏誠、吳洪松
等人承租門牌號碼彰化縣彰化市○○路○○○號1至5樓及彰化市○○街等處所經營幼兒園。
四、得心證之理由：本件原告主張其因被告未能與訴外人郭家禎終止租約或重新換約，致受有須另租用他處經營幼兒園之租金損害，被告則以上詞置辯，是本件所應審究者即為：㈠本件是否有可歸責於被告之事由，致為不完全給付？㈡如是，則原告因上開不完全給付所受之損害為何？㈠按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責
，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號判例闡釋甚明。原告依不完全給付之法律關係請求被告賠償損害，被告則否認其有可歸責之不完全給付情事，暨否認其行為與原告所受損害間有相當因果關係，依上開說明，即應由原告舉證證明被告有不完全給付之情事，且就不完全給付有可歸責事由，及被告之行為與原告所受之損害間有相當因果關係。
㈡次按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，
並二者之間，有相當因果關係為成立要件；故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在。原告固主張被告依系爭契約有與訴外人郭家禎終止契約或重新換約之義務，惟查：
⒈系爭契約之其他特約事項欄係約定「本件買賣標的與第三
人有租賃契約，該租賃契約隨買賣契約移轉。甲方（即被告）負責通知承租人重新換約，或終止租約」等語，並佐以該項約定後段係記載「如承租人於期限內主張優先承買權，本買賣契約即自動失效，甲、乙雙方互不負違約責任，甲方已收之定金無息返還乙方」等語（本院卷第12頁），堪認兩造本即知悉依民法第425條第1項規定，被告將系爭土地之所有權讓與原告後，被告與訴外人郭家禎間之租賃契約，對於原告仍繼續存在，且兩造訂立系爭契約後，訴外人郭家禎亦得主張優先承買權；衡酌上開約定之文義，並未約定被告在系爭土地所有權移轉前，即須通知郭家禎重新換約或終止租約。又倘兩造間上開約定之真意係被告須於系爭土地所有權移轉前重新換約或終止租約，則該租賃契約迄未終止，原告即無可能仍於100年1月28日交付買賣價金之尾款予被告。綜上，足徵該特約事項並非約定被告須在系爭土地所有權移轉前通知郭家禎重新換約或終止租約。
⒉再者，系爭土地之所有權已於100年1月27日移轉於原告
，被告已非系爭土地之所有人，已無權出租系爭土地，其對於訴外人郭家禎之租賃契約上權利義務，亦盡皆移轉於原告，亦即於原告受讓系爭土地之時，原告與訴外人郭家禎間當然發生租賃關係；被告將系爭土地所有權移轉於原告後，已無從與訴外人郭家禎重新換約或終止租約。
⒊證人即為兩造處理系爭土地買賣事宜之地政士 張淑娟 證稱
：「（問：關於系爭契約是重新換約或是終止，應由何人處理？）應該兩造一起做，……如果終止租約是由原地主做，如果要換約就是要由原地主、新地主及第三人一起換約。」、「因為簽立系爭契約時出租人仍是原地主，所以須由原地主出面終止租約」、「大家的意思就是應該要會同處理這件事情，找1個最好的處理方案。因為第三人是原地主的朋友，所以由原地主來聯絡會比較方便，一併解決租約的問題」等語（本院卷第69頁背面至第70頁背面），依其上開證述內容觀之，兩造間並未約定就該租賃契約之處理方式以終止租約為優先，仍待與訴外人郭家禎磋商後始能決定。其次，證人即系爭土地買賣仲介 謝斯郎 亦證稱：「買方有說這塊土地是他要用，希望賣方可以去和承租人協調，由賣方去通知承租者，是否有意購買系爭土地，買方想要提早使用這塊土地，所以請賣方去通知第三人看能否終止租約……」（本院卷第71頁背面），益足徵兩造間上開特約事項所約定之真意，係被告須居中協調原告與訴外人郭家禎處理租賃契約事宜，由被告將「重新換約或終止租約」之旨通知訴外人郭家禎。關於該租賃契約之處理，既待兩造及訴外人郭家禎達成共識後始能為之，則於系爭土地所有權移轉前，固應由被告與訴外人郭家禎處理終止租約事宜，惟系爭土地所有權移轉後，仍當由原告與訴外人郭家禎處理終止租約或重新換約之事宜。
⒋綜上各節以觀，上開特約事項之約定，當係指被告應負責
「通知訴外人郭家禎重新換約或終止租約」，且如終止租約之日期在系爭土地所有權移轉前，則由被告向訴外人郭家禎終止租約，要屬明確。
⒌被告已於簽訂系爭契約後之100年1月27日或同年月28日
，通知原告及訴外人郭家禎至周溪圳代書事務所商談租賃契約應如何處理，業據證人謝斯郎證述明確（本院卷第72頁背面），該次會面後，兩造及訴外人郭家禎仍無法達成共識，故上開租賃契約仍存續乙節，亦為兩造所不爭執。
從而，被告已通知訴外人郭家禎與兩造共同商談租賃契約處理事宜，即已履行系爭契約特約事項之約定，並無何違反契約義務之情；雖兩造及訴外人郭家禎因故未能達成共識，致原告與訴外人郭家禎之租賃契約現仍存續，究不能以此即謂被告有何不完全給付之債務不履行情事。至被告於99年12月27日寄發彰化西門郵局存證號碼000125號存證信函之內容，核係向訴外人郭家禎澄清並無與之解除契約之意（見本院卷第41頁），並非原告所指被告向訴外人郭家禎撤回終止租約之意思表示，自不能以此遽論被告已選擇以終止租賃契約方式履行上開特約事項之約定，並以此指稱被告有違反兩造間約定之情事。
㈢綜上，原告依不完全給付之法律關係請求被告賠償損害，惟
其無法舉證證明被告有何違反契約義務之不完全給付情事，其主張自屬無據。
五、綜上，原告無法舉證證明被告就系爭契約之履行有何不完全給付之情事，是原告依債務不履行之法律關係，請求被告給付原告519萬8,000元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回，併此敘明。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核不影響判決結果，爰不予一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國101年3月28日
民事第三庭法官楊舒嵐以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國101年3月28日
書記官蕭雅馨