裁判字號：臺灣新北地方法院105年簡上字第204號民事判決
裁判日期：民國106年03月07日
裁判案由：返還租賃房屋等
臺灣新北地方法院民事判決105年度簡上字第204號上訴人 陳玉環 被上訴人 吳驛昌 訴訟代理人 吳永豐 上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於民國105年
4月28日本院板橋簡易庭104年度板簡字第2095號第一審判決提起上訴，經本院於106年2月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴及答辯主張：
（一）民國102年8月20日上訴人向被上訴人承租門牌號碼新北市○○區○○路○○○○○號房屋（下稱系爭房屋），約定租期自102年8月20日起至104年8月19日止，租金每月新臺幣（下同）12,000元，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約）。按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文，且系爭租賃契約第6條約定，上訴人於租期屆滿時，除經被上訴人同意繼續出租外，應即日將租賃物按照原狀遷空交還被上訴人，詎兩造間租賃關係於104年8月19日因租期屆滿消滅後，上訴人仍繼續無權占用系爭房屋，被上訴人訴請上訴人遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。又系爭租賃契約第6條亦約定，上訴人於租期屆滿時，如不即時遷讓交還房屋時，被上訴人每月得向上訴人請求24,000元違約金至遷讓完了之日，是被上訴人自得請求上訴人自租期屆滿翌日即104年8月20日起至騰空交還系爭房屋之日止，按月給付24,000元之違約金。聲明：上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，暨自104年8月20日起至騰空遷讓返還系爭房屋止，按月給付被上訴人24,000元。
（二）就上訴人主張回應以：被上訴人沒有欠上訴人房屋價金，上訴人所說的是不可能發生的事。
二、上訴人上訴則以：
（一）就兩造間於102年6月18日所簽定標的物為系爭房屋之不動產買賣契約事宜（下稱系爭不動產買賣契約），上訴人實際所得買賣價金有明顯差距。系爭不動產買賣契約記載，102年7月25日被上訴人應代償台証當舖與訴外人王駿錦計505,000元，但實際上台証當舖僅收款75,000元，王駿錦僅收款180,000元，二者合計255,000元，與契約之記載有250,000元之差距，故系爭不動產買賣契約上之「陳玉環」簽名是屬爭議；另系爭不動產買賣契約於1O2年
8月20日所載餘款1,066,752元，被上訴人並未交付上訴人，買方又無法提出交款金流，亦有爭議。上訴人友人前介紹訴外人吳永豐（即被上訴人之父）代為處理上訴人債務，買賣完成，系爭房屋過戶至吳永豐之子即被上訴人名下時，上訴人以為日後得以將付清債務後之餘款取回，乃先與吳永豐簽訂租賃契約，沒想吳永豐非但未將上訴人債務處理清楚，上訴人也未得到該有的餘款，故系爭不動產買賣契約存在債務不履行之虞。
（二）買方與賣方在102年6月18日簽約時，即日就到地政事務所辦理土地及建物所有權過戶移轉，可見系爭不動產買賣契約書完全造假。而買方替賣方清償積欠債務及清償第一銀行債務，均需時間辦理，哪有可能一天之內全部辦妥，實在可疑？房地及土地辦理所有權移轉登記時，必須向國稅局申請繳增值稅之繳稅單，再予繳稅，繳清稅單後，才能送件以示繳清稅單，最後才能送地政事務所辦理過戶登記。上訴人向代書 陳顯穎 催討五次不動產買賣契約書，一直到104年12月3日才收到契約副本，很明顯被上訴人與其父親吳永豐、代書陳顯穎係共同串謀偽造文書及詐欺。
（三）被上訴人還欠上訴人一百多萬元房屋買賣價金，吳永豐說要幫上訴人還債務，叫上訴人簽一些文件，後來上訴人接到存證信函要上訴人搬家，上訴人才知道房屋已經賣給被上訴人了。又吳永豐說他幫上訴人還錢，上訴人需要付利息，所以上訴人才簽租約，用付租金來當利息，他也承諾上訴人可以住到不要住為止，上訴人沒有注意租賃契約的備註欄還加註一年的時效，吳永豐只有叫上訴人蓋章，上訴人沒有仔細看內容等語，資為抗辯。
三、被上訴人於原審請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，及自10
4年8月20日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付24,000元違約金，原審判命上訴人應騰空遷讓返還系爭房屋予被上訴人，及自104年8月20日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付12,000元予被上訴人，並駁回被上訴人其餘之訴，被上訴人就其敗訴部分，未提起上訴，已告確定。上訴人則就其前開敗訴部分提起上訴，並聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄，㈡上開廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回，被上訴人則聲明：請求駁回上訴。
四、法院之判斷：
（一）被上訴人主張上訴人向其承租系爭房屋，租期自102年8月20日起至104年8月19日止，租賃關係已因租期屆滿而消滅，其得依民法第455條前段及系爭租賃契約第6條約定，請求上訴人返還系爭房屋及給付違約金等語，上訴人雖自認其有簽立租賃契約之事實，惟以前詞置辯，查：
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。又私文書經本人簽名、蓋章或按指印者，推定為真正。民事訴訟法第277條及第358條定有明文。被上訴人主張兩造間就系爭房屋存在租賃關係，約定租期自102年8月20日起至104年8月19日止乙節，業據被上訴人提出房屋租賃契約書影本為證（見原審卷第7至9頁），且為上訴人不爭執其於系爭租賃契約上簽名之真正，依上開規定，系爭租賃契約應推定為真正，被上訴人主張，自屬有據。上訴人雖抗辯係被上訴人父親吳永豐說幫上訴人還錢，上訴人需要付利息，所以上訴人才簽租約，用付租金來當利息，他也承諾上訴人可以住到不要住為止云云，惟為被上訴人所否認，上訴人復未能就此部分抗辯之利己事實更舉證以實其說，其所抗辯，要無可採。
2、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450條第
1項、第455條前段分別定有明文；「乙方（即上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃契約按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求新台幣貳萬肆仟元違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」系爭租賃契約第
6條亦有約定。兩造就系爭房屋所約定之租賃期限既於10
4年8月19日屆滿，被上訴人主張系爭房屋之租賃關係已消滅，依上開規定及約定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋及給付違約金，自屬有據。
3、又系爭房屋及其座落土地雖為被上訴人於102年6月18日向上訴人所購買，並於102年8月7日辦理移轉所有權登記，此有不動產買賣契約書影本、土地及建物登記謄本在卷可稽（見原審卷第71至75頁、本院卷第40至43頁），惟上訴人另辯稱被上訴人未依不動產買賣契約約定代償上訴人全部債務，亦未給付餘款，尚欠買賣價金，被上訴人有債務不履行之虞，被上訴人與其父親吳永豐、代書陳顯穎亦明顯共同偽造文書及詐欺云云，則屬上訴人與被上訴人間關於系爭房屋買賣契約所生另件糾葛，被上訴人既仍登記為系爭房屋之所有人，並為系爭租賃契約之出租人，其依系爭租賃契約第6條約定及民法第455條前段，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，難認上訴人有繼續占有系爭房屋之正當權源。
（二）綜上所述，上訴人所辯，均為無可取。從而，被上訴人本於民法第455條前段、系爭租賃契約第6條約定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋予被上訴人，及自104年8月20日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人12,000元違約金（被上訴人請求超過每月12,000元之違約金部分，業經原審判決駁回，被上訴人未提上訴，已告確定），為有理由，應予准許。又就民事訴訟法第427條第1項至第4項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389條第1項第3款定有明文。原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，經核均無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
（三）本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認均不影響本判決結果，爰不再逐一論駁，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國106年3月7日
民事第五庭審判長法官連士綱
法官張筱琪法官葉靜芳以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國106年3月7日
書記官張美玉