裁判字號：臺灣士林地方法院89年訴字第743號民事判決
裁判日期：民國90年04月24日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣士林地方法院民事判決八十九年度訴字第七四三號
原告乙○○被告甲○○右當事人間給付買賣價金事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）一百三十七萬元及自民國八十九年四月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）被告應給付原告自八十八年八月一日起至八十九年四月八日止，按一百二十七萬元依年息百分之八點零七五計算之利息。
（三）原告願供擔保，請求宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於八十六年十月三十日向訴外人 楊金蘭 購買台北市○○區○○街○○○號六樓國宅（下稱系爭國宅），被告於八十七年三月二十日向原告購買系爭國宅，買賣總價金為五百九十萬元，被告除支付第一次、第二次款合計一百六十一萬元及承接銀行貸款二百九十二萬元外，迄未依約於八十九年四月八日完成移轉登記後，支付價金即尾款一百三十七萬元（0000000－0000000－0000000＝0000000）。爰提起本件訴訟，請求被告給付買賣價金一百三十七萬元。
（二）另，兩造於八十七年三月二十日訂立買賣契約時，原約定由被告承接國宅貸款四百一十九萬元，除其中一百六十萬元部分按年息百分之五點零七五計息外，其餘二百五十九萬元按年息百分之八點零七五計息。詎國宅處於八十八年間通知系爭國宅溢收土地價款一百二十七萬元，而自八十八年八月一日起貸款本金自動扣除一百二十七萬元，亦即貸款金額僅剩二百九十二萬元，故被告自八十八年八月一日起每月減少利息支付八千五百四十六元，亦即按一百二十萬元依年息百分之八點零七五計算，此屬被告之不當得利，應退還原告。
（三）對被告抗辯之陳述：
１、按國民住宅條例第十九條第一項係規定「政府興建之國民住宅，其承購人居住滿二年後，經國民住宅主管機關同意，得提前清償國民住宅貸款本息後，將該住宅及基地出售、出典、贈與與交換。其承購、承典、受贈或交換人，應以具備國民住宅之資格為限，並視同國民住宅配售戶」，足見國宅並非永久不得買賣，只是有加以條件限制，該條件亦有成就之一天，參以民法第二百四十六條第一項但書亦規定「其不能之情形可以除去，而當事人訂約時並預期不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效」、同條第二項亦規定「附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約仍為有效」。查兩造簽立之系爭國宅買賣契約為附條件之買賣契約，被告已於八十九年三月取得國宅處同意，並於八十九年四月八日完成移轉登記，自當依約給付買賣價金尾款一百三十七萬元及利息。
２、訴外人本於八十八年八、九月間與原告達成口頭協議，國宅處溢收土地款之退款由楊金蘭領取現金部分（二十一萬一千九百三十二元），降低貸款部分（一百二十七萬）歸原告所有，詎被告為達獲取該筆土地溢收款之大部分利益，甚至獨吞，竟找上楊金蘭，慫恿楊金蘭一屋二賣，另與被告簽訂買賣契約。
３、被告既已於八十七年三月二十日向原告購買系爭房地，當應依債之本旨履約，至於被告另向登記名義人楊金蘭再訂立買賣契約，不論該約之真偽如何，此乃被告之個人行為，系爭房地既因此而完成所有權移轉登記予被告，原告不須亦無法再辦理產權移轉登記予被告，此乃被告所預先認知，原告已履行應盡之一切義務，被告當應立即支付未付餘款。
４、至於被告所稱於八十八年十月二十八日寄發存證信函催告原告提出過戶文件原告置之不理一節，實際上，原告早在八十八年十月八日以存證信函催告被告協調退款事宜，被告明白表示退款為其所有，不願協調，被告雖於八十八年十月二十八日寄發存證信函，惟並未對退款事宜有所回應，只要求原告應立即移轉登記予被告，若被告於登記後立即轉售他人或抵押貸款均可取得相當於該筆退款（一百二十七萬元）之利益，原告將蒙受損失，何況被告已明白告知退款為其所有不願協調違反契約內容，且被告竟未等候原告答覆，便於八十八年十月三十一日擅自與楊金蘭簽訂買賣契約，其存心違約甚明。
５、另依兩造所訂買賣契約第二條第三款約定「二年後所有權移轉登記完畢二日內支付十萬元，並由甲方（即被告）承借國宅貸款」，如今國宅貸款由原來的四百十九萬元降低為一百二十七萬元，僅剩二百九十二萬元，原告致被告之存證信函內載「懇請台端於文到七日內將國宅貸款降低部分退還本人或出面與本人協調退款事宜」，被告不出面協調，即有不照約支付價金之意，且被告避不出面協調，亦有違民法第一百四十八條誠信原則。
６、按民法第一百條規定「附條件之法律行為當事人，於條件成否未定前，若有損害相對人因條件成就所應得之利益之行為者，負損害賠償責任」、同法第一百零一條規定「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就」，原告尚未取得產權登記（由楊金蘭登記予原告）並居住滿二年，被告即擅自與楊金蘭簽訂買賣契約，並完成所有權移轉登記，勢必造成將來原告無法登記予被告而無法取得尾款之損害，依前開規定，被告仍應按原告原得請求尾款之金額，賠償原告之損害或視為條件已成就，而應給付尾款。
７、而被告主張解除契約一節，查被告已取得系爭國宅之產權登記，原告應盡義務已完成，被告無權解除契約。
８、至於被告主張抵銷一節，查被告既辯稱「兩造間之買賣契約，並未約定可由楊金蘭直接過戶予被告」，則被告須至原告居住滿二年，大約應於九十年十二月二日（按楊金蘭於八十八年十一月二日居住滿二年，辦理移轉登記予原告約須一個月時間，自八十八年十二月二日起才開始計算二年）起始可要求原告辦理移轉登記，至今時間尚未屆至，被告如何主張原告違約而抵銷價金？再者，該違約金約定「每逾十日罰十萬元」，亦屬過高，應予酌減。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）被告與原告所簽署系爭國宅之買賣契約，原告僅為訴外人楊金蘭之代理人，原告代理楊金蘭與被告所訂買賣契約效果歸屬於出賣人楊金蘭，原告並非出賣人，無權請求被告給付買賣價金。
（二）原告向訴外人楊金蘭買受系爭國宅，及原告將系爭國宅轉售被告，均不符合國民住宅條例第十九條規定需居住滿二年經國宅處同意出售之要件，買賣契約應屬無效。原告不得本於無效之買賣契約請求給付價金。
（三）況原告係以不能之給付為標的，買賣契約依法亦屬無效，原告不得據以請求被告給付買賣價金。
（四）且兩造所訂買賣契約第一條約明「雙方協議須俟乙方（即原告）居住滿二年並獲核發出售同意函後，本約方生效力」，而本件買賣契約訂定後，原告至今未曾住進系爭國宅，戶籍亦未曾遷入，更未取得國宅處核准出售同意函，無論依國民住宅條例第十九條規定或依前開買賣契約之約定，均未發生效力，原告自不得據以請求給付買賣價金。
（五）其次，因國宅處於八十八年間通知原告之前手楊金蘭退還土地溢收款內含本息共計一百七十萬六千四百一十一元，原告竟將通知函直接向郵務士領取，不肯交還楊金蘭，楊金蘭獲悉後告知被告不同意由原告領取上開款項，被告唯恐所有權人楊金蘭於購買本件國宅屆滿二年後，不肯將系爭國宅移轉登記予原告，原告便無法再於二年後取得國宅處同意再移轉登記予被告，被告乃出面與原告交涉，但居中調解無功，被告不得已乃向法院聲請假扣押，之後楊金蘭始出面與被告和解，條件為被告就系爭國宅與楊金蘭另訂買賣契約，楊金蘭願將系爭國宅直接過戶予被告，但被告應撤銷假扣押，經被告同意後，乃依上開約定辦理，但因楊金蘭未依限配合辦理移轉過戶手續，被告乃向鈞院起訴請求楊金蘭辦理移轉登記，嗣二人於訴訟中達成訴訟上和解，被告乃持和解筆錄辦妥所有權移轉登記。由上觀之，被告能辦妥系爭國宅所有權移轉登記，並非基於兩造間之買賣契約所致，與原告無關，並且兩造間契約並未約定可由楊金蘭直接辦理移轉過戶予被告，此故，被告雖辦妥所有權移轉登記，但不能認係兩造所訂買賣契約條件已成就。
（六）且被告所以與楊金蘭另簽訂買賣契約，取得系爭國宅所有權移轉登記，乃因前述緣由，且被告曾限期催告原告履行兩造間買賣契約之義務，但原告均置之不理，足見被告並未以不正當方法阻止買賣條件成就或有損害原告因條件成就所應得利益之行為甚明，原告依民法第一百條請求損害賠償及依第一百零一條主張條件視為成就云云，均無理由。被告並以書狀繕本送達為解除契約之意思表示。則解除契約後，被告亦無支付價金之義務。
（七）退而言之，因原告與被告簽訂系爭國宅買賣契約後，為前開土地溢收款退款糾紛，拒不履行買賣契約，既未自楊金蘭處取得所有權移轉登記，至今也未住進國宅，戶籍始終未遷入，復未取得國宅處核准出售同意函，經被告於八十八年十月二十八日寄發存證信函催告原告應提出移轉過戶證件，但原告均置之不理，依兩造所訂買賣契約第十二條第三項約定，依法得辦理產權移轉登記時，若乙方（即原告）文件不齊全，致使無法辦理移轉登記，乙方須於十日內補齊有關文件，否則每逾十日罰十萬元，不足十日以十日計。查原告至被告八十九年四月八日辦妥系爭國宅產權登記為止，共逾期一百五十九日（八十八年十一月二日至八十九年四月八日），原告應給付被告之罰款達一百六十萬元，被告以茲與本件原告請求之金額抵銷。
理由
一、原告起訴主張：被告於八十七年三月二十日與原告就系爭國宅簽署買賣契約，被告已支付部分價金，尚欠尾款一百三十七萬元，因被告已取得所有權登記，爰訴請被告給付價金，又被告原承接之國宅貸款，因金額減少，每月減少利息支出八千五百四十六元，爰依不當得利請求被告返還云云。被告則以：兩造間買賣契約違反國民住宅條例十九條規定而無效，且約定應由原告居住滿二年經國宅處同意始生效力，原告迄未居住滿二年，且被告係另向訴外人楊金蘭購買系爭國宅而取得所有權移轉登記，應認條件尚未成就，原告不得請求給付買賣價金等語，資為抗辯。
二、查系爭國宅原承購人即所有權人為訴外人楊金蘭，原告於八十六年十月三十日與訴外人楊金蘭訂立系爭國宅買賣契約，向訴外人楊金蘭購買系爭國宅，並約定俟賣方居住滿二年經國宅處核准該買賣契約始生效力，原告復於八十七年三月二十日就系爭國宅與被告簽訂國宅買賣附停止條件契約書，約定俟賣方居住滿二年並獲准核發出售同意函後，買賣契約始生效力之事實，為兩造所不爭執，並有原告與楊金蘭所訂之不動產買賣契約書、兩造所訂國宅買賣附停止條件契約書各一份在卷可證，堪信為真實。又，被告於八十八年十月三十一日另行與訴外人楊金蘭簽署系爭國宅之買賣契約，將價金給付楊金蘭，而由楊金蘭於八十八年十一月八日向國宅處申請將系爭國宅轉售被告，並經國宅處以八十八年十一月二十九日北市宅三字第八八二四００三九００號函同意轉售在案，被告並於八十九年四月八日完成所有權移轉登記等情，亦有國宅處檢送之相關申請資料、系爭國宅建物登記簿謄本及本院八十八年度訴字第一四一二號本件被告訴請楊金蘭所有權移轉登記事件卷可參，復為兩造所不爭執，亦堪信為真實。
三、被告辯稱：原告於八十七年三月二十日係代理訴外人楊金蘭與被告簽訂前述國宅買賣附停止條件契約書，原告並非買賣契約之出賣人，不得請求給付價金云云，惟查前開被告不爭執之買賣契約上載明賣主為本件原告乙○○，並無任何代理字樣，且經見證之代書 林凱旋 於本院言詞辯論期日到場具結證稱「原告乙○○是本件買賣的出賣人，在證二號契約書上也寫的很清楚，如果是代理人的話，會註明屋主的姓名及代理人的姓名」等語（見本院八十九年十二月十二日言詞辯論筆錄），足見兩造間就系爭國宅確實訂有買賣契約，原告即為買賣契約之出賣人無誤，被告辯稱原告為代理人非出賣人不得請求給付價金云云，尚非可採。
四、而兩造就渠所簽訂前開契約，效力如何？亦有爭執。經查：
（一）兩造於八十七年三月二十日簽署系爭國宅買賣契約時，原告雖非系爭國宅之所有權人，惟以第三人之物出賣者，出賣人應負權利瑕疵擔保責任，買賣契約仍為有效。且國民住宅條例第十九條規定，國民住宅之承購人於居住滿二年後，經該管國民住宅主管機關同意，得將該住宅及基地出售，是國民住宅承購人違反此項規定而將該住宅或基地出售者，應認法定條件尚未成就，非謂其出售行為當然無效（最高法院七十九年度台上字第二四五八號、八十五年度台上字第一四六九號判決參照）。被告辯稱：兩造間之契約違反國民住宅條例十九條規定且係以不能之給付為標的而無效云云，尚非可採。
（二）原告主張：簽約時兩造曾以口頭約定俟楊金蘭居住滿二年，經國宅處同意後由楊金蘭直接移轉登記予被告等情，雖為被告所否認，被告並辯稱兩造並未約定由楊金蘭直接移轉所有權予被告，依契約文字所載兩造間之契約應俟原告居住滿二年始生效，因原告從未居住系爭國宅，故買賣契約條件尚未成就而未生效力云云，惟查系爭國宅原所有權人楊金蘭戶籍於八十六年十月三十日遷入系爭國宅，被告於楊金蘭戶籍遷入將滿二年前夕之八十八年十月二十八日即寄發存證信函予原告，要求原告提供楊金蘭之所有權狀以便辦理所有權移轉登記等情，為兩造不爭之事實，並有被告提出之存證信函附卷可證，參以兩造所訂國宅買賣附停止條件契約書上亦以手寫註記「簽約時即點交房屋予甲方（按即被告）使用」，原告無從居住使用；被告並直承購屋之初，代書林凱旋有說二年後由楊金蘭過戶予伊等語（見本院八十九年十一月十四日言詞辯論筆錄），足見兩造所為附條件買賣契約之真意，在於約定以楊金蘭戶籍遷入滿二年並經國宅處同意楊金蘭轉售系爭國宅予被告後，由楊金蘭直接將系爭國宅移轉登記予被告。尚不得拘泥於該紙契約上原印刷之文句為「雙方協議須俟乙方（按即原告）居住滿二年並獲准核發出售同意函，本約方生效力」云云，即指稱契約須俟原告實際居住滿二年始生效力。
（三）按稱條件者，謂法律行為效力之發生或消滅，繫於將來成否客觀上不確定之事實。停止條件者，乃限制法律行為效力之發生之條件，即法律行為於條件成就時發生效力，於條件不成就時，不發生效力。條件之成否既繫於客觀上不確定之事實，則只要事實發生，條件成就，法律行為即生效力，與何人促使條件成就無關（至於當事人是否故意以不正當方法促使條件成就，乃另一問題）。查兩造既係以原承購人楊金蘭戶籍遷入滿二年，經國宅處同意為停止條件，實則該條件乃國民住宅條例第十九條規定之法定條件，則原承購人楊金蘭既於戶籍遷入滿二年後，經國宅處同意轉售被告，如前所述，則法定條件即已成就，被告辯稱兩造間買賣契約條件尚未成就云云，並非可採。
五、兩造間之買賣契約，因條件成就已生效力，則原告得否請求被告給付買賣價金，即應審究兩造間之約定。經查：
（一）兩造所訂國宅買賣附停止條件契約書第一條約定，買賣總價金五百九十萬元，第二條約定簽約時被告付款一百三十一萬元，辦妥抵押權設定登記時支付三十萬元，二年後所有權移轉登記完畢二日再支付其餘款項，由條文文義可知雙方約定被告先付價金一百六十一萬元後，原告應俟履行出賣人所有權移轉登記義務完畢，始得請求被告支付其餘買賣價金。
（二）按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務」民法第三百四十八條第一項有明文規定。本件原告以登記於訴外人楊金蘭名下之系爭國宅出賣予被告，依前開規定，自負有將系爭國宅移轉登記予被告之義務。原告雖辯稱：因被告未對土地溢收退款事宜有所回應，唯恐配合移轉過戶後原告將受損失云云，惟查，依兩造契約之約定，原告有先為移轉登記之義務，則其並未依約使被告取得系爭國宅所有權移轉登記，致被告另付價金向訴外人楊金蘭購買系爭國宅而取得系爭國宅所有權，尚難認原告已履行買賣契約出賣人應盡之義務。
（三）惟系爭國宅因訴外人楊金蘭另基於與被告之買賣關係而移轉所有權登記予被告，致原告已無從履行對被告移轉所有權登記之義務，其給付義務已陷於不能，該給付不能係應歸責於訴外人楊金蘭，不可歸責於本件原告與被告，依民法第二百六十六條第一項規定「因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務」，準此，被告因免為對待給付之義務而無庸給付買賣價金。從而，原告請求被告給付買賣價金一百三十七萬元，於法不合，不應准許。
六、原告另主張：被告與訴外人楊金蘭另訂買賣契約取得系爭國宅所有權，係屬侵害其期待權，應依民法第一百條規定負損害賠償之責任一節。惟按民法第一百條係規定「附條件之法律行為當事人，於條件成否未定前，若有損害相對人因條件成就所應得利益之行為者，負損害賠償責任」，查本件兩造所訂買賣契約於八十八年十一月二十九日國宅處同意轉售時條件成就，被告於條件成就前之八十八年十月三十一日與訴外人楊金蘭另訂買賣之債權契約，並不足以損害原告因條件成就而可得請求給付買賣價金之權利（對於原告價金請求權有影響者，乃為條件成就後，訴外人楊金蘭於八十九年四月八日將系爭國宅物權移轉之行為）。揆諸前開說明，原告請求被告賠償其相當於價金之損害自有未合。
七、至於原告主張原有國宅貸款四百十九萬元，嗣因台北市政府國民住宅處退款致貸款金額僅剩二百九十二萬元，被告自八十八年八月一日起每月因此減少支付利息八千五百四十六元，屬不當得利，應退還原告云云。惟查兩造既約定由被告承借國宅貸款，縱國宅貸款金額減少致被告減少利息支出而受有利益，然原告並未因此受有損害，則其請求被告依不當得利之規定返還所受利益，核屬無理，不應准許。
八、綜上所述，原告請求被告給付價金、損害賠償及不當得利，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張舉證，經核與判決基礎無影響，爰不一一論駁，併此敘明。
十、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中華民國九十年四月二十四日
臺灣士林地方法院民事第三庭~B法官洪慕芳右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十年四月二十七日~B法院書記官周霙蘭