最高法院92年度台上字第1187號民事判決

裁判字號：最高法院92年台上字第1187號民事判決

裁判日期：民國92年06月05日

裁判案由：給付買賣價金

最高法院民事判決九十二年度台上字第一一八七號
上訴人乙○○訴訟代理人 莊國明 律師被上訴人甲○○右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十年九月四日台灣高等法院第二審判決︵九十年度上字第五六五號︶，提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：伊於民國八十七年三月二十日將向訴外人 楊金蘭 買受之國民住宅即坐落台北市○○路○○號六樓房地︵下稱系爭國宅︶，以新台幣︵下同︶五百九十萬元轉售被上訴人，並由楊金蘭於八十九年四月八日移轉登記與被上訴人所有。詎被上訴人僅支付部分價款，尚欠一百三十七萬元，迄不給付等情，依兩造所立買賣契約︵下稱系爭契約︶之約定，求為命被上訴人如數給付，並加付法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：上訴人向楊金蘭購買系爭國宅，並轉賣伊，均未經台北市政府國民住宅處︵下稱國宅處︶同意，且未於居住滿二年後出售，違反國民住宅條例第十九條第一項規定，二份買賣契約，均應無效。又伊於八十八年十月二十八日催告上訴人交付過戶文件，未獲置理，伊不得已於同年月三十一日與楊金蘭簽訂買賣契約書，嗣成立訴訟上和解，由楊金蘭於八十九年四月八日將系爭國宅移轉登記與伊所有，上訴人未依約履行契約，伊已於九十年二月二十六日通知上訴人解除契約。且自伊催告上訴人翌日起算至系爭國宅登記為伊所有之日止，上訴人共計逾期一百五十九日，伊依系爭契約第十二條第三項約定，得請求上訴人給付違約金一百六十萬元，爰以之與系爭債務抵銷等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：楊金蘭與上訴人間，及上訴人與被上訴人間，就系爭國宅所簽訂之買賣契約，均已記載須俟賣方居住滿二年，並經國宅處核發出售同意函後，契約始生效力等語，是項約定已符合國民住宅條例第十九條第一項規定，被上訴人抗辯該二契約違反上開規定，應屬無效，尚非可採。又兩造係約定楊金蘭將戶籍遷入系爭國宅滿二年後，由楊金蘭直接移轉所有權與被上訴人， 楊金蘭業 於八十六年十月三十一日將戶籍遷入系爭國宅，至八十八年十月三十一日滿二年，被上訴人於同年月二十八日催告上訴人交付系爭國宅之土地及建物所有權狀，上訴人於同年十一月五日函覆，為兩造所不爭，並有存證信函附卷可稽，則上訴人至遲係於八十八年十一月五日收受催告函，其未依系爭契約第十二條第三項約定於十日內交付該項文件，應自同年月十六日起負遲延責任。而被上訴人因上訴人未交付過戶文件，於八十八年十月三十一日與楊金蘭通謀虛偽簽訂買賣契約，業經楊金蘭證述屬實，依民法第八十七條規定，該契約應屬無效，被上訴人憑該契約，訴請楊金蘭移轉登記系爭國宅，並於訴訟中成立和解，以和解筆錄於八十九年四月八日辦理所有權移轉登記完畢，亦有和解筆錄及建物、土地登記簿謄本等件在卷足憑。系爭國宅既於上述時日登記為被上訴人所有，上訴人已無從履行出賣人之給付義務，自該日起即無須負遲延責任。被上訴人抗辯其於九十年二月二十六日以上訴人遲延給付為由解除契約，為無足取。上訴人不能給付，係可歸責於被上訴人之事由所致，依民法第二百六十七條規定，上訴人自仍得依系爭契約第二條第三項約定，請求被上訴人給付尾款十萬元。另依系爭契約之記載，兩造約定價款為五百九十萬元，給付方式係由被上訴人給付一百七十一萬元，其餘部分以承接國宅貸款四百十九萬元之方式為之。被上訴人已依約給付一百六十一萬元，並已承接國宅貸款，雖嗣因國宅處調降土地價款，逕將退款一百二十七萬元扣抵貸款，但被上訴人所應給付價金之義務除尾款十萬元外，其餘既均已履行完畢，上訴人猶依系爭契約請求被上訴人給付價金一百二十七萬元，要難准許。再者，系爭契約第十二條第三項記載上訴人如於被上訴人通知後十日內未補齊有關文件，每逾十日罰十萬元，不足十日以十日計等語。上訴人應自八十八年十一月十六日起至八十九年四月八日止負遲延責任，有如前述，扣除上訴人自承辦理所有權移轉登記之作業時間為四十五日，上訴人共遲延一百日，其應給付被上訴人違約金計一百萬元，被上訴人以之與上開應給付上訴人之尾款十萬元為抵銷，應予准許。綜上所述，上訴人依系爭契約之約定，請求被上訴人給付一百三十七萬元，及自八十九年七月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，洵非正當，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按買受人對於出賣人，有交付約定價金之義務，為民法第三百六十七條所明定。兩造約定系爭國宅之價款為五百九十萬元，其中四百十九萬元由被上訴人以承接國宅貸款之方式代替價金之給付，而國宅處因調降土地價款，退款一百二十七萬元直接由貸款扣抵，為原審認定之事實。果爾，被上訴人既無須承接該一百二十七萬元之國宅貸款，其就該部分價金之給付義務自仍存在。原審就此持相反之見解，不無可議。次查上訴人主張系爭契約第十二條第三項約定之違約金過高，應予減低等語（見一審卷第一二八頁），原審恝置不論，遽依上開約定計算違約金，進而准被上訴人以之抵銷十萬元尾款之債務，亦嫌疏略。上訴論旨，指摘原判決為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國九十二年六月五日
最高法院民事第三庭
審判長法官林奇福
法官陳國禎法官李彥文法官陳重瑜法官吳麗女右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十二年六月二十日
Ａ