臺灣臺中地方法院小額民事判決
110年度沙小字第1062號
原告又萬興國際人力仲介有限公司
法定代理人 劉慶玓
訴訟代理人 曾寶慧
被告 楊錫書
訴訟代理人 楊佳沂
上列當事人間請求返還保證金事件，經本院於民國111年6月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：（一）兩造於民國107年7月7日簽訂「房屋租賃契約書」（下稱系爭租賃契約），約定原告向被告承租門牌號碼臺中市○○區○○○街000號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自107年9月18日起至110年9月17日止，每月租金為新臺幣（下同）14,000元，保證金為280,000元（下稱系爭保證金），及依系爭租賃契約第3條第2項記載：「保證金新臺幣貳萬捌仟元整，於租賃期滿交還房屋時甲方無息交還乙方。」等語。（二）原告已依被告之要求將系爭房屋回復原狀，包括修繕系爭房屋之2樓、3樓木門支出6,000元，及打掃清潔用垃圾袋支出240元，及修繕玻璃、紗窗支出1,200元，及排水孔清理支出34元，及清運垃圾袋支出248元，及清潔垃圾支出128元，及浴廁清潔用浴廁劑、手套、鋼絲球刷、海棉菜瓜布、地板刷、掃把等支出472元，及除油劑、披土、多功能除膠去腊水、垃圾袋、防滑起子等支出1,020元，及水電維修支出7,350元、2,006元，並於110年9月23日將系爭房屋交還被告，且當日兩造確認結清租金、水電費、瓦斯費，為此爰依系爭租賃契約第3條第2項約定，請求被告返還系爭保證金28,000元。（三）系爭房屋於82年5月30日建造完成，迄今屋齡已達29年之久，有建築改良物所有權狀影本可憑，故系爭房屋歷經風吹日曬雨淋使用，而有牆面及相關設施老舊髒污之情形，乃因屋齡老舊自然退化，並非原告故意過失所致，不得請求原告賠償。且在原告承租系爭房屋之前，系爭房屋曾出租予其他人力仲介公司供外籍移工住宿使用，有系爭房屋之牆面張貼廚餘分類告示貼紙照片1張及前承租人「三慶行」商工登記公示資料查詢影本1份為證，故系爭房屋之牆面瑕疵，有可能係其他承租人所為。及被告已將系爭房屋再度出租他人，有房屋租賃契約書影本1頁可佐，足徵兩造已就系爭房屋點交完竣等語。並聲明：被告應給付原告28,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：（一）原告於110年9月23日交還系爭房屋時，並未回復原狀，且因系爭房屋有毀損之情形，被告支出修繕費用97,520元，已逾系爭保證金之數額。（二）被告希望原告依約將系爭房屋修復完成，被告即將系爭保證金返還原告。（三）被告所提房屋租賃契約書影本記載出租人為「朱伯母」，被告不認識，亦未簽署該份契約書等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）原告主張：兩造於107年7月7日簽訂「房屋租賃契約書」（即系爭租賃契約），約定原告向被告承租門牌號碼臺中市○○區○○○街000號房屋（即系爭房屋），租賃期間自107年9月18日起至110年9月17日止，每月租金為新臺幣14,000元，及保證金為280,000元（即系爭保證金）等情，業據其提出「房屋租賃契約書」影本為證（見本院110年度司促字第30662號卷第11至14頁），並為被告所不爭執（見本院110年度沙小字第1062號卷第66頁），亦與被告提出「房屋租賃契約書」影本（見本院110年度沙小字第1062號卷第75至87頁），互核一致，自堪信為真實。
（二）原告主張：原告已依被告之要求將系爭房屋回復原狀，包括修繕系爭房屋之2樓、3樓木門支出6,000元，及打掃清潔用垃圾袋支出240元，及修繕玻璃、紗窗支出1,200元，及排水孔清理支出34元，及清運垃圾袋支出248元，及清潔垃圾支出128元，及浴廁清潔用浴廁劑、手套、鋼絲球刷、海棉菜瓜布、地板刷、掃把等支出472元，及除油劑、披土、多功能除膠去腊水、垃圾袋、防滑起子等支出1,020元，及水電維修支出7,350元、2,006元，並於110年9月23日將系爭房屋交還被告，且當日兩造確認結清租金、水電費、瓦斯費，為此爰依系爭租賃契約第3條第2項約定，請求被告返還系爭保證金28,000元等情，被告則以前詞置辯，經查：
1.按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文。次按同時履行抗辯權，原則上固適用於具有對價關係之雙方債務間。然而，雖非基於具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公平原則，亦非不許其準用或類推適用關於同時履行抗辯之規定。押租金契約雖係附隨於租賃契約之別一契約，但二者在經濟上具有關連之同一關係，故押租金之返還義務與租賃物之返還義務實具有牽連性，應認得類推適用民法第264條規定主張同時履行抗辯（最高法院78年度臺上字第1645號民事裁判意旨參照）。
2.依系爭租賃契約第3條第2項記載：「保證金新臺幣貳萬捌仟元整，於租賃期滿交還房屋時甲方（指被告，下同）無息交還乙方（指原告，下同）。」等語，及依第4條第4項記載：「房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方之同意後，始得自行裝設，但不得損害原有建築。乙方於交還房屋時，並應負責回復原狀。」等語，及依第5條記載：「危險負據：乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形發生外，因乙方之故意，過失毀損房屋，或因可歸責乙方之事因致失火焚燬者，均應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。」等語，及第7條第9項記載：「房屋之修護由乙方負責，如有自然損壞則由甲方負責。」等語（見本院110年度沙小字第1062號卷第79、81、85頁），足見兩造約定原告應負責修護系爭房屋，及系爭房屋如因原告之故意或過失而受損，原告應負損害賠償之責，及原告於交還系爭房屋時，應負責回復原狀，且系爭房屋如因自然損壞而有修繕之必要，由被告負責修理，及於租賃期滿交還系爭房屋時，被告應將系爭保證金無息交還原告。揆諸前揭說明，系爭房屋第3條第2項之系爭保證金返還義務，與系爭租賃契約第4條第4項、第5條、第7條第9項之系爭房屋修護、回復原狀及返還義務，在實質上有牽連性者，基於法律公平原則，應認得類推適用民法第264條規定主張同時履行抗辯。
3.原告主張其修繕系爭房屋之2樓、3樓木門支出6,000元，及打掃清潔用垃圾袋支出240元，及修繕玻璃、紗窗支出1,200元，及排水孔清理支出34元，及清運垃圾袋支出248元，及清潔垃圾支出128元，及浴廁清潔用浴廁劑、手套、鋼絲球刷、海棉菜瓜布、地板刷、掃把等支出472元，及除油劑、披土、多功能除膠去腊水、垃圾袋、防滑起子等支出1,020元，及水電維修支出7,350元、2,006元等情，並提出收據、統一發票等影本為證（見本院110年度沙小字第1062號卷第181頁），充其量僅顯示原告履行系爭房屋修護義務之過程，尚難據此逕行推論原告於110年9月23日交還系爭房屋時，已否將系爭房屋全部回復原狀。
4.被告辯稱：原告於110年9月23日交還系爭房屋時，並未回復原狀，且因系爭房屋有毀損之情形，被告支出修繕費用97,520元，已逾系爭保證金之數額等情，並提出照片及估價單影本為證（見本院110年度沙小字第1062號卷第91至137頁），且觀諸被告所提照片顯示拍攝日期為110年9月25日，及系爭房屋之牆面有破損凹陷、油漆脫落、紅色噴漆痕跡等情，足見原告於110年9月23日交還系爭房屋時，系爭房屋之牆面仍留有人為損壞情形，是以，被告所辯前情，尚屬有據，應堪採信。
5.綜上以析，原告於110年9月23日交還系爭房屋時，並未回復原狀，且因系爭房屋有毀損之情形，被告支出修繕費用97,520元，已逾系爭保證金之數額，揆諸前揭說明，被告得類推適用民法第264條規定主張同時履行抗辯，拒絕返還系爭保證金28,000元。
（三）原告固主張：系爭房屋於82年5月30日建造完成，迄今屋齡已達29年之久，有建築改良物所有權狀影本可憑，故系爭房屋歷經風吹日曬雨淋使用，而有牆面及相關設施老舊髒污之情形，乃因屋齡老舊自然退化，並非原告故意過失所致，不得請求原告賠償。且在原告承租系爭房屋之前，系爭房屋曾出租予其他人力仲介公司供外籍移工住宿使用，有系爭房屋之牆面張貼廚餘分類告示貼紙照片1張及前承租人「三慶行」商工登記公示資料查詢影本1份為證，故系爭房屋之牆面瑕疵，有可能係其他承租人所為。及被告已將系爭房屋再度出租他人，有房屋租賃契約書影本1頁可佐，足徵兩造已就系爭房屋點交完竣等情，惟查：
1.被告所提110年9月25日拍攝照片顯示系爭房屋之牆面有破損凹陷、油漆脫落、紅色噴漆痕跡乙節已如前述，足見原告於110年9月23日交還系爭房屋時，系爭房屋之牆面仍留有人為損壞情形，則原告主張：系爭房屋歷經風吹日曬雨淋使用，而有牆面及相關設施老舊髒污之情形，乃因屋齡老舊自然退化等情，尚非可採。
2.依原告所提房屋租賃契約書影本之「出租人」欄記載「朱
伯母」等字樣（見本院110年度沙小字第1062號卷第187頁），可見該契約書並非由被告出面簽署，自難據此而逕為對原告有利之認定。
3.觀諸原告所提照片固顯示磁磚上有張貼貼紙（見本院110年度沙小字第1062號卷第183頁），然因該貼紙字跡模糊，無從辨識係由何人張貼，尚難據此逕為對原告有利之認定。
4.從而，原告主張前情，尚非可採。
（四）綜上所述，原告主張依系爭租賃契約第3條第2項約定，請求被告應給付原告28,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
（五）兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
四、本件依民事訴訟法第78條、第436條之19條第1項規定，確定其訴訟費用額為第一審裁判費1,000元，應由原告負擔。
中華民國111年7月20日
沙鹿簡易庭法官賴秀雯
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提
起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年7月20日
書記官陳任鈞