最高法院93年度台上字第2650號民事判決

裁判字號：最高法院93年台上字第2650號民事判決

裁判日期：民國93年12月31日

裁判案由：遷讓房屋等

最高法院民事判決九十三年度台上字第二六五０號
上訴人乙○○訴訟代理人 張英郎 律師上訴人甲○○訴訟代理人 游蕙菁 律師右當事人間請求遷讓房屋等事件，兩造對於中華民國九十二年七月九日台灣高等法院第二審更審判決︵九十二年度上更㈠字第五九號︶，各自提起上訴，本院判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人乙○○其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
上訴人甲○○之上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回上訴部分，由上訴人甲○○負擔。
理由本件上訴人乙○○主張：伊於民國八十一年間自訴外人 吳萍影 處取得坐落基隆市○○區○○路○○○號、一五九號及一六一號之房屋︵下稱系爭房屋︶所有權，惟系爭房屋於所有權移轉登記前，即由吳萍影將之出租與對造上訴人甲○○，而系爭房屋自七十四年十月一日起已成立不定期租賃關係， 嗣伊 於八十一年七月間取得所有權後，甲○○即自仲介 任日臣 處得知該事實，伊亦曾會同里長前往告知所有權業經移轉，甲○○自八十一年八月起，應知悉系爭房屋所有權已由伊取得，甲○○自受伊通知之日起，應將該屋之租金向伊為給付。詎為甲○○拒絕，反將租金交付予吳萍影，顯未依約履行其租金支付之義務。甲○○積欠租金額已逾二個月以上，經伊以存證信函定相當期限催告甲○○給付欠繳租金，均不置理，乃於八十九年十月十八日以存證信函終止與甲○○間之租賃契約。兩造之租賃關係既已消滅，甲○○自八十九年十月二十日起仍繼續為系爭房屋之使用、收益，即屬無權占有，而獲得相當於租金之利益等情，爰本於租賃契約及不當得利之法律關係，求為命甲○○給付伊新台幣︵下同︶一百九十三萬九千六百十二元，並加付法定遲延利息；暨將系爭房屋全部遷讓返還與伊，及自八十九年十月二十日起至遷讓房屋之日止，按月賠償伊三萬二千元之判決。
上訴人甲○○則以：乙○○於八十七年間以無權占有為由，訴請伊遷讓系爭房屋，伊始知悉乙○○取得系爭房屋所有權，惟依買賣不破租賃，伊與吳萍影間租賃關係仍對乙○○繼續存在，依伊與吳萍影於八十七年二月五日會算結果，伊已溢付租金至八十七年六月底；況系爭房屋吳萍影並未交付乙○○，乙○○尚不得行使其收取租金之權利；縱使乙○○取得租金請求權，僅得請求房屋部分之租金，土地部分乙○○並未取得所有權，不得請求等語，資為抗辯。
原審以：乙○○主張系爭房屋自七十四年十月一日起，即由吳萍影出租與甲○○，成立不定期租賃關係，嗣乙○○於八十一年七月間取得系爭房屋所有權，甲○○迄仍占用該屋之事實，業據其提出房屋稅繳款書、建物登記謄本、建物改良物所有權狀︵均影本︶為證，且為甲○○所不爭執，堪信為真實。按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷事項為限，判決理由並無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標的以外，當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點，不得作相反之主張或判斷，始符民事訴訟上誠信原則。另民事訴訟法第二百七十九條第一項明文規定：當事人主張之事實經他造於準備書狀內或言詞辯論時，或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。本件甲○○在第一審提出之答辯狀內引用兩造間前經台灣基隆地方法院八十七年度訴字第二五六號確定判決認定兩造間存有依民法第四百二十五條第一項規定而成立不定期租賃關係，自認兩造間就系爭房屋有不定期租賃關係，依上說明，甲○○不得為相反之主張，法院亦不得為相異之論斷。次按民法第四百二十五條第一項規定：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。此為所有權讓與不破租賃之原則。出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第四百二十五條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼受出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務。出租人將已交付承租人之租賃物之所有權讓與他人，出租人毋須為租賃債權讓與之意思表示，承租人與受讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人於受讓租賃物之所有權時，當然與承租人發生租賃關係，即受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利、義務。而民法第四百二十五條所定所有權讓與不破租賃之原則，以所有權移轉業已生效為要件。乙○○於八十一年七月八日取得系爭房屋所有權，依上規定，已取得對於甲○○之租賃權，洵堪認定。系爭房屋於乙○○取得所有權之前，既由甲○○本於與吳萍影間之租賃關係而占有，則依民法第九百四十六條準用同法第七百六十一條第一項但書之規定，甲○○就系爭房屋自乙○○取得所有權之日起，即已接受乙○○之交付。甲○○抗辯乙○○尚未將系爭房屋交付云云，委無可採。次查乙○○於八十一年七月取得系爭房屋所有權後，於同年八月甲○○向任日臣詢問該屋買賣情形時，已告知甲○○該屋所有權已移轉予乙○○，乙○○曾經出示房屋所有權狀予甲○○等情，業經證人任日臣證述屬實，足見甲○○自八十一年八月起已知乙○○取得系爭房屋所有權。是甲○○抗辯伊於八十七年間乙○○以無權占有訴請遷讓房屋，始知悉乙○○已取得系爭房屋所有權云云，殊不足取。又查，乙○○主張於八十九年九月二十二日及同年十月六日分別以基隆一支局第一四八號及第一六四號存證信函定相當期限催告甲○○給付租金，未獲置理，遂於同年十月十八日以宜蘭十支局第一四三號存證信函終止與甲○○租賃契約，甲○○於同年月十九日收到該存證信函之事實，業據其提出存證信函及回執︵均影本︶可稽，堪信屬實。乙○○於八十九年九月二十二日催告請求給付租金，於請求後六個月內之同年十一月六日提起本件訴訟，其請求自八十九年九月底回溯五年即八十四年十月一日起至租約終止日之租金，尚無不合。甲○○雖辯稱在八十七年二月五日與吳萍影會算，租金已溢付至八十七年六月底云云，然甲○○未舉證證明吳萍影轉交租金予乙○○，而吳萍影自乙○○取得系爭房屋所有權後，租賃關係即存於兩造之間，吳萍影已無權收取租金，則乙○○主張甲○○未給付租金，即堪採信。乙○○雖依吳萍影出具之證明書主張租金不包括土地為三萬二千元，然甲○○自七十三年十月一日起承租整棟五樓︵三個門牌號碼︶之系爭房屋並未另外支付土地部分之租金，而使用房屋必須使用該屋坐落之基地，該三萬二千元顯包括使用土地之對價，至於吳萍影是否將土地部分之租金交予其母即土地所有權人，則非其他外人所能置喙。甲○○抗辯乙○○不得請求土地部分之租金，洵屬可採。而系爭房屋之訴訟標的價額為六百萬元，依甲○○提出之租金分配計算表所示，系爭房屋坐落之基地八十九年度土地現值為七百八十二萬四千元，依土地與房屋價值之比例計算，甲○○自八十四年十月一日起至八十九年十月十九日止，每月應給付房屋之租金為一萬三千八百八十八元，則甲○○自八十四年十月一日起至八十九年十月十九日止欠繳租金，計八十四萬一千七百九十二元。甲○○經乙○○催告僅給付十四萬四千四百零一元，尚欠六十九萬七千三百九十一元未付。則乙○○依土地法第一百條第三款規定，以甲○○積欠租金達二個月以上為由，終止租賃契約，即屬有據。兩造之租賃關係既已消滅，甲○○仍繼續為該屋之使用、收益，自屬無權占有。從而，乙○○本於租賃契約及不當得利之法律關係，請求甲○○給付租金六十九萬七千三百九十一元及法定遲延利息、遷讓系爭房屋、並自八十九年十月二十日起至遷讓房屋之日止按月給付相當於租金一萬三千八百八十八元之損害金，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回等詞，因而將第一審所為乙○○敗訴之判決一部廢棄，改判命甲○○給付乙○○六十九萬七千三百九十一元本息、遷讓系爭房屋，及自八十九年十月二十日起至遷讓房屋之日止按月給付乙○○一萬三千八百八十八元之損害金，並駁回乙○○其餘上訴。
關於廢棄發回部分︵即原判決關於駁回上訴人乙○○其餘上訴部分︶：
惟按租賃契約，係以當事人約定一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件，且房屋性質上不得與其基地使用權分離而存在，除當事人另有約定外，房屋租賃當然包括其基地在內。原出租人將出租房屋之所有權讓與第三人，依民法第四百二十五條規定，其租賃契約既對受讓人存在，該受讓人當然繼受原出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利、義務，自得依據原租賃契約向承租人為給付租金之請求。至於房屋占用他人之土地，要屬另一法律問題，與房屋租賃契約無涉。查本件系爭房屋租賃契約原出租人吳萍影出具之保證書既載明：﹁坐落基隆市○○區○○路一五七、一五九、一六一號五層房屋一樓︵建號一七四號︶︵即系爭房屋︶係本人自民國七十三年十月一日起租與甲○○，租金每月新台幣参萬貳仟元，有立雙方同意書為憑……﹂等語︵見一審卷一二頁︶，且系爭房屋原出租人吳萍影出租，並已交付甲○○占有中，嗣吳萍影將系爭房屋所有權讓與乙○○，自乙○○取得該屋所有權後，租賃關係即存於兩造之間，為原審所確定之事實，則乙○○繼受吳萍影行使由租賃契約所生之權利，依據原租賃契約請求甲○○給付每月三萬二千元之租金，似非全然無據。次查原審一方面謂甲○○承租系爭房屋，並未另外交付土地部分之租金，而使用房屋必須使用該屋坐落之基地，該三萬二千元係包括使用土地之對價，至於吳萍影是否將土地部分之租金交予其母即土地所有權人，非其他外人所能置喙云云︵見原判決第八頁第十六行至第十八行︶，認定系爭房屋坐落在吳萍影之母所有土地上，甲○○應給付全部租金每月三萬二千元予吳萍影；另一方面卻謂乙○○繼受吳萍影為出租人地位，得請求甲○○給付租金。甲○○抗辯乙○○不得請求土地部分之租金，為屬可採，進而依土地與房屋價值之比例計算，認定甲○○每月應給付之租金為一萬三千八百八十八元︵即扣除原先認定非其他外人所能置喙部分︶，其理由亦有矛盾。又按因清償債務而對於債權人負擔新債務者，除當事人另有意思表示外，若新債務不履行時，其舊債務仍不消滅，此為民法第三百二十條所明定。甲○○經乙○○催告給付租金，雖簽發面額十四萬四千四百零一元支票乙紙支付以清償給付原有租金之舊債務，惟該支票經提示未獲支付，有乙○○提出支票及退票理由單均影本各乙紙可稽︵見一審卷一一０頁、一一二頁︶，則甲○○以負擔票據債務為清償，既未因履行而消滅，兩造間原有此部分之租金債務，仍屬存在。原審疏未注意及此，竟認甲○○經催告已給付上開金額之租金，並將該金額予以扣除，自有未合。上訴人乙○○上訴論旨，執以指摘原判決其敗訴部分為不當，求予廢棄，非無理由。
關於駁回上訴部分︵即原判決關於命上訴人甲○○給付租金、遷讓系爭房屋及不當得利損害金部分︶：
原審以前開理由，為此部分上訴人甲○○敗訴之判決，經核於法並無違背。上訴人甲○○上訴論旨，仍執陳詞，就原審證據取捨及認定事實之職權行使，或就原審已論斷，泛言未論斷或理由矛盾，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，非有理由。至甲○○另稱其曾向原所有權人吳萍影繳付押租金，嗣該屋所有權移轉予乙○○，乙○○催告伊給付租金，是否以押租金抵償租金，並未說明等詞，核係甲○○上訴本院後所為之新防禦方法，依民事訴訟法第四百七十六條第一項規定之反面解釋，本院不得斟酌，併此敘明。
據上論結，本件上訴人乙○○之上訴為有理由；上訴人甲○○之上訴為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年十二月三十一日
最高法院民事第四庭
審判長法官吳正一
法官劉延村法官劉福聲法官黃秀得法官黃義豐右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十四年一月十二日
Ｒ