裁判字號：臺灣臺中地方法院100年訴字第2778號民事判決
裁判日期：民國101年08月03日
裁判案由：清償借款返還買賣房屋尾款
臺灣臺中地方法院民事判決100年度訴字第2778號原告 詹秀香 被告 李秀英 上列當事人間請求清償借款返還買賣房屋尾款事件，本院於民國101年7月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹拾參萬元及自民國一百年十一月一日起至清償日止，按年息百分之二點八八計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十三；餘由原告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
一、原告主張：被告於民國99年9月14日經惠雙房屋公司 許蕓築 小姐仲介購買原告位於臺中市○區○○○○街○○巷○○○號4樓房屋（下稱系爭不動產），兩造並約定買賣總價金為新臺幣（下同）130萬元，付款方式如下：⒈兩造於原告交付所有權狀與移轉登記所需證明文件及用印，並簽訂不不動產買賣契約書同時，被告應支付原告3萬元。⒉原告原設定系爭不動產抵押貸款予中國信託商業銀行股份有限公司之未清償50萬元抵押債務部份，兩造同意在被告給付尾款時，會同至中國信託商業銀行股份有限公司，由被告代為清償，並以該代償款抵付該期買賣價金款項。⒊原告設定系爭不動產抵押權予 林俊明 先生之未清償20萬元抵押債務部份，兩造同意在被告給付尾款時，會同至抵押權人林俊明先生處，並由被告代為給付，以該代償款抵付該期買賣價金款項，是上開買賣總價金130萬元扣除上開代償款及已支付價款73萬元，被告尚應給付買賣價金57萬元，詎被告屆期不支付，屢經催討，均置之不理，爰依買賣契約請求被告給付57萬元。並聲明：⒈被告應給付原告57萬元，及自民事起訴繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息2.88％計算之利息；⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：㈠兩造約定系爭不動產買賣總價金為130萬元，而房屋買賣
仲介費、代書費、稅金應由原告負擔。嗣惠双房屋公司仲介許蕓築小姐幫伊將系爭不動產以150萬元出賣予訴外人 賴瑞祝 ，訴外人賴瑞祝並先給付定金30萬元予被告，被告將該30萬元定金全數交予原告之女兒 謝瑩瀅 即 謝家芳 及女婿 賴建豪 夫婦作為系爭買賣價金之尾款。之後，訴外人賴瑞祝請代書 王大政 代為清償原告積欠中國信託商業銀行貸款47萬元，以及第二順位抵押權人林俊明先生40萬元（包括20萬元本金以及利息20萬元），是被告在系爭買賣中已給付原告共117萬元（即30萬元定金、47萬及40萬元之抵押債權），被告僅尚須再給付原告13萬元。
㈡原告因訴外人謝瑩瀅僅給付其3萬元，而僅承認被告有給
付3萬元，卻對另外27萬元置若罔聞，又原告既設定第二順位抵押權予林俊明先生，為何僅須償還本金20萬元，而不用給付利息，顯不合理，蓋若設定抵押權就不用給付利息，為何原告須給付第一順位抵押權人即中國信託商業銀行股份有限公司利息。謝瑩瀅與賴建豪為原告之代理人，被告將前揭30萬定金交付予謝瑩瀅，另交付40萬元與賴建豪塗銷第二順位抵押權，對原告自生效力等語置辯。
㈢並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉訴訟費用由原告負擔。
貳、得心證之理由：
一、查兩造於99年9月14日就系爭不動產訂立總價金130萬元之買賣契約；被告並於簽約當時給付3萬元定金予原告，且業已清償中國信託商業銀行股份有限公司就系爭不動產之第一順位抵押債權47萬元，另給付第二順位抵押債權人林俊明40萬元以塗銷系爭不動產之抵押權設定登記等節，為兩造所不爭執（參本院卷第18頁、第185頁反面）。原告主張訴外人林俊明之前揭抵押債權僅為20萬元，而非40萬元，並否認被告曾交付30萬元之事實；被告則以：謝瑩瀅與賴建豪為原告之代理人，被告將該30萬元定金全數交予原告之女兒及女婿即 謝瀅瀅 及賴建豪夫婦作為系爭買賣價金之尾款，另交付40萬元與賴建豪塗銷第二順位抵押權，對原告自生效力等語置辯。
二、按代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之，民法第167條定有明文。又代理權之授與，因本人之意思表示而生效力，無須一定之方式，此項意思表示不以明示為限，如依本人之行為或其他情事足以間接推知其有授權之意思者，即生效力（最高法院69年度台上字第2594號、84年度台上字第1481號裁判要旨參照）。經查：
㈠證人 許翊築 （化名許蕓築）於臺灣臺中地方法院檢察署
100年度偵字第1949號背信案件中具結證稱：「系爭不動產一開始我不知道是詹秀香要賣，是她的女婿賴建豪來找我，之前我認識他時他說他是代書，他在賣我們家樓下4樓的房子，後來有一天他打電話給我說他在文昌東四街有一間公寓要賣，要我幫他找有無客戶要賣，他說他要賣170萬，後來他有帶我去看房子，他說現在斷水斷電中一定要白天才能看，我回去後跟我同居人 林耀陞 說賴代書有一間房子要賣，我認為可以投資並問他那邊有沒有人有興趣，後來林耀陞聯絡到賴瑞祝要買，我們就有約去看房子，有去看一次房子，是我、林耀陞、賴建豪、賴瑞祝四個人一起去，看過之後賴瑞祝說他有喜歡想要買，因為之前賴建豪就有跟我說過底價150萬就會賣，但不能再講價，但賴瑞祝說要用145萬跟賴建豪談，之後賴瑞祝跟我討論之後就同意用150萬買，我也有跟賴建豪講賴瑞祝願意以150萬元買，問他什麼時候可以出來簽約，賴建豪說那他要聯絡他丈母娘。某天他就突然打給我說他丈母娘明天要來臺中，請我明天下午將時間挪出來，隔天早上他打電話給我問我中午之前是不是可以回到家他有事要跟我說，不到12點我就回到家，我在樓下就遇到賴建豪，他叫我陪樓下機車行老闆娘李秀英去地政事務所，他老婆跟岳母都在那邊了，我們到地政事務所後，我才知道李秀英跟詹秀香要在那邊用130萬簽約買這個不動產。當天詹秀香女兒謝瑩瀅跟詹秀香說你什麼東西都沒帶怎麼過戶，我有看到李秀英當場給詹秀香3萬元，詹秀香就問我那他要準備什麼東西，我跟他說辦過戶要有權狀和印鑑證明，謝瑩瀅就跟詹秀香說他現在就帶詹秀香去辦印鑑證明，辦好印鑑證明後，謝瑩瀅跟詹秀香就交給我，要詹秀香坐車回去拿權狀回來當天下午辦過戶。我們之前就跟賴瑞祝約下午1點半要簽約，但後來是2點簽約，簽約當天有我、林耀陞、賴建豪、賴瑞祝、王大政、李秀英，我有看到賴瑞祝拿30萬給李秀英，當天簽約結束之後我有看到李秀英私下拿30萬給賴建豪，但我不知道原因。詹秀香當天下午也把權狀交給我，當時謝瑩瀅也在場，當天晚上6、7點賴建豪打電話給我要我把權狀及印鑑證明一起交給他，我就在機車行把資料交給他。之後他們如何辦過戶及付款我就不知道。」等語（參前揭偵查案卷100年1月20日訊問筆錄）。㈡另參之證人王大政到庭證稱：「（問：系爭不動產買賣是
否委由你為地政士辦理？）兩造間系爭不動產買賣契約不是我寫的，但向地政機關送件的人是我，李秀英曾經拿契約給我看過，是要證明有系爭房屋買賣契約，所以我曾經看過契約，但看了之後就還給李秀英，對契約內容並不清楚。」、「（問：賴瑞祝與李秀英間價金約定是否清楚？）清楚，買賣價金150萬元，訂金30萬元，99年10月5日過戶完畢，原告之女婿賴建豪要求支付尾款，因為系爭不動產有中國信託第一順位抵押權，及林俊明第二順位抵押權，所以我要求見到詹秀香本人以便確認，賴建豪約定99年10月6日於中國信託旁飲料店商談，當場詹秀香及其女兒謝瑩瀅及其大兒子都有到場，到場之後我向他們說過戶給李秀英之後會再過戶給賴瑞祝，然後由賴瑞祝代償第一、第二順位抵押權，是否同意此方式，並且委託賴建豪處理抵押權塗銷事宜，當時詹秀香表示同意，他們同意後我們一起到中國信託去查詢明日要待償金額，查完之後，就到中國信託台中分公司寫委託書，同意委託我辦理清償證明。當時查的結果隔天中國信託待償金額47萬元。林俊明部分是於99年10月7日約於中正地政事務所，由賴瑞祝清償
40萬元。」、「（問：承辦系爭土地代書案件是否曾經查詢系爭不動產之謄本？）有，林俊明的抵押權部分謄本是記載20萬元。」、「（問：那為何給林俊明40萬元？）因為詹秀香授權賴建豪處理，他們跟我說他們已經談好了，且賴建豪也同意給林俊明40萬元，且林俊明拿了40萬元後也當場辦理塗銷抵押權。」等語（參本院卷第120頁反面、第121頁）。
㈢又依臺中中正地政事務所101年1月20日以中正地所四字第
1010000822號函檢送之土地登記申請書所載，兩造就系爭不動產所有權移轉登記之土地登記申請書收件日期為99年
9月21日、被告與訴外人賴瑞祝就系爭不動產所有權移轉登記之土地登記申請書收件日期為99年10月4日、訴外人林俊明辦理抵押權塗銷登記之土地登記申請書收件日期為
99年10月7日（參本院卷第66頁、第77頁、第105頁）；又依前揭偵查案卷中被告與訴外人賴瑞祝間就系爭不動產之不動產買賣契約書所示締約日期為99年9月14日，約定之買賣價金為150萬元（參前揭偵查案卷中99年度他字第7010號卷第5頁至第8頁）。
㈣另查被告於前揭偵查案件中證稱：伊向賴瑞祝收取30萬，
該30萬都是賴建豪取走，因為伊與賴瑞祝簽約時，賴建豪有到場，他表示講系爭不動產有二胎需先行清償；在簽約前一天賴建豪跟伊表示他丈母娘很缺錢急著要賣，他也向伊表示買到會賺，所以伊考慮一、二天後即表示購買之意等語（參前揭偵查案卷100年2月18日偵訊筆錄）。㈤綜上，足認原告欲出售系爭不動產，委由訴外人謝瑩瀅及
賴建豪出面，透過仲介即訴外人許翊築尋得買方即訴外人賴瑞祝，並約定150萬元之買賣價金後，賴建豪即遊說被告以130萬元之價金向原告購買系爭不動產；兩造就系爭不動產簽立系爭買賣契約書後，被告旋即就系爭不動產再與訴外人賴瑞祝簽立買賣契約，並為簡化價金交付之程序，原告同意由賴瑞祝清償系爭不動產上之抵押債權後辦理塗銷登記，且原告委由訴外人賴建豪即其女婿代為處理抵押權塗銷登記之相關事宜；另訴外人賴瑞祝交付與被告之
30萬元定金後，賴建豪即以尾款、支付系爭不動產第二順位抵押債權為由，向被告要求交付該30萬元，被告即交付該30萬元予訴外人賴建豪，作為兩造間價金之一部。㈥原告雖否認其曾有委託訴外人賴建豪之意思表示。然按由
自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任；但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169條定有明文，而所謂由自己之行為表示以代理權授與他人者，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在。而原告對於曾將系爭不動產買賣交易事宜委託訴外人謝瑩瀅，並交付印鑑證明予謝瑩瀅之情並不爭執（參本院卷第121頁）；而訴外人賴建豪與謝瑩瀅為夫妻關係；又系爭不動產買賣交易過程中，原告亦均在訴外人謝瑩瀅陪同下，親自出席締約及履約（即同意由賴瑞祝清償系爭不動產上之抵押債權塗銷事宜）過程，由上開原告表現於外之行為，亦足堪令第三人信賴訴外人賴建豪獲有原告之授權。從而，被告辯以：謝瑩瀅與賴建豪為原告之代理人，被告將該30萬元定金全數交予原告之女兒及女婿即謝瑩瀅及賴建豪夫婦作為系爭買賣價金之尾款，另交付40萬元與賴建豪以塗銷第二順位抵押權，對原告自生效力等語，洵屬可採。
㈦又依系爭不動產買賣契約書第5條第3項即第4項約定：「
土地增值稅納稅義務人為賣方，其稅額由賣方負擔」、「原他項權利塗銷代辦費，由賣方負擔」；另依卷附土地增值稅繳款書所載之金額為14,782元（參本院卷第69頁）；原告對於被告主張之仲介費用為5萬元、代書費用及土地增值稅共5萬元之事實均不爭執（參本院卷第186頁）。又被告主張前揭仲介費用為5萬元、代書費用及土地增值稅共5萬元（共計10萬），乃由訴外人賴瑞祝交付，而其後轉交予訴外人賴建豪之30萬元定金給付（參本院卷第25頁反面）。則上開10萬元業包含於被告交付予訴外人賴建豪之30萬元內。
㈧基上，被告在系爭買賣中已給付原告共117萬元（即30萬
元定金，並業已清償之47萬及40萬元抵押債權），是以被告僅尚須再給付原告13萬元。
三、綜上所述，原告依據買賣之法律關係提起本件訴訟，請求被告給付13萬元及自起訴繕本送達被告翌日即100年11月1日起至清償日止，按年息2.88％計算之利息，為有理由；原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
四、本件判決原告勝訴部分，所命給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，法院應依職權宣告假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦之方法並所提之證據即無逐一論述之必要，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國101年8月3日
民事第三庭審判長法官顏世傑
法官黃峻隆法官陳俞伶正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年8月3日
書記官江慧貞