裁判字號：臺灣臺中地方法院91年重訴字第1171號民事判決
裁判日期：民國92年06月30日
裁判案由：給付補償費
臺灣臺中地方法院民事判決九十一年度重訴字第一一七一號
原告壬○○
甲○○辛○○乙○○庚○○丙○○丁○○己○○戊○○共同訴訟代理人 朱逸群 律師被告 黃志清 即祭祀公業 黃鵬爵 管理人
住台中訴訟代理人 林開福 律師複代理人姜萍律師右當事人間請求給付補償費事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣肆佰肆拾玖萬肆仟玖佰壹拾捌元，及自民國九十一年十月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰肆拾玖萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新臺幣肆佰肆拾玖萬肆仟玖佰壹拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）九百零三萬五千六百五十九元及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣被告為坐落台中市○○區○○○段○○○○○號、一三五一地號及九二三地號等土地（下稱系爭土地）之所有權人，其於民國七十四年一月一日將系爭土地出租予原告之被繼承人 林黃 好耕作，租期至九十一年十二月三十一日為止，而 林黃好 已於九十年三月間死亡，由原告共同繼承。惟台中市政府工務局都市計劃課依據台中市政府所頒之變更台中市主要計畫，將系爭土地變更為學校用地○住○區○道路用地，其屬非耕地使用，被告前依據耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定終止租約，並請求原告返還系爭土地，業經本院八十九年度訴字第三四四四號租佃爭議事件之民事判決為被告勝訴確定在案，原告並依該判決主文所示，將系爭土地返還予被告。依據耕地三七五減租條例第十七條第二項規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人補償，即承租人改良土地所支付之費用，但以未失效能部分之價值為限、尚未收穫農作物之價額、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。本件被告既依該條第一項第五款規定主張終止租約，自應依前揭法律規定給予原告，包括依系爭土地九十一年度公告現值減除土地增值稅後餘款三分之一即九百零二萬七百十九元，以及系爭土地上尚未收穫之農作物一萬四千九百二十元，共計九百零三萬五千六百五十九元之補償費。
（二）被告固主張其於八十八年十二月四日以租佃爭議調解申請書向原告之被繼承人林黃好為終止租約之意思表示云云，然該調解申請書係向台中市南屯區公所耕地租佃委員會提出，並非向林黃好提出，故原告否認林黃好曾收受該件調解申請書，依民法第九十五條之規定，其意思表示未對林黃好發生效力。被告雖主張其於本院八十九年度訴字第三四四四號民事訴訟中，即以九十年一月十六日之準備書狀為終止租約之意思表示云云，然被告實際上亦繼續出租系爭土地予原告，並向原告收取租金至九十一年度上期為止，是原告繼續為系爭租賃耕地之耕作收益，依最高法院七十七年八月十六日七十七年度第十四次民事庭會議決議三之意旨，應視為系爭租約於出租人表示終止後，仍以不定期租約之形式繼續存續，至承租人同意返還系爭土地時為止，是系爭租約之終止時期自應以承租人實際返還土地之時期為準。參諸被告出具之收據記載收取租金之文字，而其收取時間與租期內之收取時間相同，均為半年一期，其收據格式亦與平時收取租金之收據完全一致，足見被告至九十一年度上期止，仍向原告所收取租金。
（三）被告雖主張系爭土地於其表示終止租約時已非農地，即令有不定期租賃之事實亦非耕地租賃云云。然耕地租賃之所謂耕作，係指目的在定期（按季或按年）收穫而施人工於他人土地以栽培農作物而言（參照司法院院字第七三八號解釋、最高法院六十三年台上字第一二一八號判例），而出租人之耕地縱經規劃為都市建築用地，倘承租人仍繼續耕作該耕地，亦不變更其耕地租賃之性質（參照最高法院八十一年台上字第六二一號判決）。是系爭土地縱經劃定為非農業用地，祇要原告繼續於該土地上從事耕作，則仍不變更其為耕地租賃之性質。被告雖謂最高法院己變更上開實務見解，然被告所援引之該院八十八年台上字第一號判例，並未變更原告所援用之司法院院字第七三八號解釋及最高法院六十三年台上字第一二一八號判例、八十一年台上字第六二一號判決等務見解。再者，內政部七十五年三月二十八日台內字第三九三二四二號函亦認都市計畫住宅區內土地之使用，其係以耕作為使用之目的者，現行法規尚乏禁止明文等情。足見系爭土地即使其使用分區有所變更，亦得作為耕作使用。從而，兩造間得以不定期之方式繼續耕地租賃契約，被告謂系爭土地既劃定為非農業用地即無耕地租賃之適用云云，自非有據。
（四）系爭土地中之一三五一地號土地部分，原告所承租之面積為一四八五平方公尺，系爭耕地租約記載甚明，而被告亦依據此面積計算租金，並向原告收取租金。本院八十九年度訴字第三四四四號民事判決所載原告應返還被告之土地面積並非一四八五平方公尺，係因上開土地有部分遭他人占用，故原告僅需返還實際使用部份之一二八五平方公尺。然計算系爭補償費時應仍按耕地租約所載之面積計算，否則承租人依照租約所載面積繳交租金，出租人卻按承租人實際使用面積計算補償費，其結果顯非公平。參諸被告於九十二年五月十六日所提之準備續所附台中市稅捐稽徵處黎明分處函，就該筆土地亦以一四八五平方公尺計算土地增值稅，足見該筆土地之計算基準為一四八五平方公尺，並非一二八五平方公尺。
（五）綜上所述，系爭耕地租賃契約係於九十一年度間始行終止。依據內政部七六三五台內地字第四八一六六二號函釋，系爭土地上尚未收穫之農作物部分價額，應由縣市政府本於職權估計之，故系爭土地補償費之計算應以契約終止時之土地公告現值及台中市政府就系爭土地上尚未收穫之農作物所作鑑價為準。依據土地稅法施行細則第五十三條所定之增值稅額計算公式及台灣區消費者物價總指數計算，即系爭土地之前次移轉現值計算至九十一年間之土地增值稅額應為一千一百二十二萬九千三百八十七元，則本件補償費依當時土地公告現值扣除增值稅後餘額三分之一應為九百零二萬零七百三十九元，加計依台中市政府就系爭土地上未收穫之農作物鑑價金額一萬四千九百二十元，合計為九百零三萬五千六百五十九元。
三、證據：提出土地謄本三件、耕地租約影本一件、戶籍謄本四件、戶籍登記簿一件、繼承系統表一件、本院八十九年度訴字第三四四四號民事判決書影本一件、照片二件、計算書一件、內政部函示影本一件、收據影本七件、最高法院七十七年八月十六日七十七年度第十四次民事庭會議決議影本一件、八十一年台上字第六二一號判例要旨影本一件、六十三年台上字第一二一八號判例要旨影本一件、八十八年台上字第一號判例要旨影本一件、內政部七十五年三月二十八日台內字第三九三二四二號函影本一件、土地增值稅應徵稅額計算公式影本一件、台灣區消費者物價總指數表影本一件及計算表一件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回，並陳明如受不利判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）原告之被繼承人林黃好與被告曾於七十四年一月一日就系爭土地訂有耕地三七五租約，而其中一三五一地號土地之承租面積為一千二百八十五平方公尺，租期至九十一年十二月三十一日止。惟於租期屆滿前，台中市政府工務局都市計畫課依台中市政府所頒之變更台中市主要計畫（七十五年二月二十二日府工都字第一二二九一號），將系爭土地依法變更為學校用地○住○區○道路用地等非耕地使用，被告乃依據耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定，於八十八年十二月四日以租佃爭議調解申請書向林黃好為終止前開租約之意思表示，林黃好亦前後於八十八年十二月三十一日及八十九年一月十八日與台中市南屯區公所召開之南屯耕租調字第００一號返還出租耕地事件之調解會議，惟調解不成立。嗣後被告起訴請求林黃好返還系爭土地，其於訴訟中死亡，而由其繼承人即原告承受訴訟，經本院八十九年度訴字第三四四四號民事判決，命被告應返系爭土地在案，並於九十一年八月二十六日經本院九十一年度民執十字第一九八五四號強制執行程序點交被告完畢。
（二）耕地三七五減租條例第十七條第二項第三款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人補償，即終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。被告前於八十八年十二月四日向台中市南屯區公所耕地租佃委員會提出租佃爭議調解申請書時，已明確表示以該調解申請書為終止租佃契約之意思表示，而原告之被繼承人林黃好亦已接獲調解通知，並參與台中市南屯區公所召開之南屯耕租調字第００１號返還出租耕地事件之調解事宜，於第一次調解時，該調解委員再次面交前開調解申請書予林黃好，並於會議開始即將被告之調解申請書內容告知林黃好，足證被告終止系爭耕地租佃契約之意思表示至遲於八十八年十二月三十一日即已對原告之被繼承人林黃好生效。是系爭耕地租佃契約業已終止，原告訴請被告給付補償費，應以終止租約當期即八十八年度之土地公告現值，減除土地增值稅後餘額三分之一為據。
（三）原告之訴訟代理人於本院八十九年度訴字第三四四四號之租佃爭議事件中，曾就是否已終止租約情事為爭執，被告乃於九十年一月十六日以準備書狀向原告表示終止系爭耕地租佃契約。退步言，系爭耕地租佃契約係於九十年一月十六日終止，應以九十年度之土地公告現值及土地增值稅計算補償費。至原告雖主張被告表示終止租約後，實際上仍繼續出租予原告，而被告繼續向原告收取租金至九十一年度上期為止，故系爭租約應係至九十一年六月底時始告終止云云。惟被告於系爭耕地租佃契約終止後所向原告收取者乃相當於租金之損害金，並非租金，此為原告所明知及同意者，原告於前揭訴訟程序中，從未以被告仍繼續收取租金，兩造間之租約仍存在為由抗辯，即可為證。自不許被告以制式之收據（漏未將內載之租金刪除）謂兩造間之租約仍存在。縱認為被告於租約終止後所收取者為租金，因系爭土地當時已非耕地，兩造間已默示合意就系爭土地按原定租金另成立新租約，無耕地三七五減租條例之適用。
（四）原告固主張最高法院七十七年八月十六日七十七年度第十四次民事庭會議決議之要旨，認本件租約於被告表示終止後仍以不定期租約之形式繼續存續，至原告同意返還系爭土地時為止云云。惟被告所收取者為相當於租金之損害金，而非租金。退步言之，縱為租金，然前開民事庭決議係以如出租人不即表示反對之意思為前提，而本件自聲請調解時起，被告即始終為終止租約之意思表示，故本件並無該決議之適用。原告雖援引最高法院六十三年台上字第一二一八號及八十一年台上字第六二一號判例，主張系爭土地縱經劃定為非農業用地，僅要原告繼續於該土地上從事耕作，即仍不變更其為耕地租賃之性質云云。然最高法院已變更其原先之見解，即該院八十八年台上字第一號判例意旨謂，承租他人之非農、漁牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地之三七五減租條例規定之適用。本院六十二年台上字第一六四七號及六十三年台上字第一五二九號判例應予變更，不再予授用。
（五）原告雖主張系爭土地上尚未收穫之農作物部份價額，應由縣市政府本於職權估計云云。然被告向原告終止系爭耕地租佃契約後，原告並未即時返還系爭土地予被告，至九十一年八月二十六日始經由強制執行程序點交被告，故縱使終止租約當時系爭土地尚有未收穫之農作物，亦經原告收穫完畢，原告並無所謂未收穫之農作物損失可言。其請求被告補償終止租約時尚未收穫之農作物價額，顯無理由。再者，原告所列補償費計算式中記載一三五一地號土地應返還面積一四八五平方公尺，並據而計算補償費，顯有錯誤，正確應為一二八五平方公尺。
（六）綜上所述，原告所得請求之補償費如後，即１同地段第九二三地號土地部分。該土地面積為一五三平方公尺，於終止租約當期之公告土地現值為每平方公尺六千元，則該土地之公告現值為九十一萬八千元，而土地增值稅為五十三萬六百九十七元，此部分之補償費為十二萬九千一百零一元（即918000減去530697，再除以三得129101）。２同地段第一三五一地號土地部分。此部分被告應返還之面積為一二八五平方公尺，於終止租約當期之公告土地現值為每平方公尺六千八百八十九元，則此部分土地之公告現值為八百八十五萬二千三百六十五元，而土地增值稅為五百八十二萬五千六百七十六元，是此部份之補償金額為一百萬八千八百九十六元（即0000000減去0000000，再除以三得0000000）。３同地段一三五五地號土地部分。該土地面積為二０五八平方公尺，於終止租約當期之公告土地現值為每平方公尺一萬一千三百三十三元，則此部份土地之公告現值為二千三百三十二萬三千三百十四元，而土地增值稅為一千三百七十二萬三千五百七十九元，此部分之補償金額為三百十九萬九千九百十二元（即00000000減去00000000，再除以三得0000000）。準此，本件之補償金僅為四百三十三萬七千九百零九元（即129101＋0000000＋0000000=0000000）。
三、證據：提出調解聲請書一件、最高法院八十八年台上字第一號判例一件、台中市稅捐稽徵處函一件及土地登記謄本三件（均為影本）為證。
丙、本院依職權調閱八十九年度訴字第三四四四號租佃爭議事件之民事卷宗，並囑託台中市政府派員估測系爭土地上現有農作物價值，並製有鑑價清冊付卷。
理由
一、原告起訴主張被告為系爭土地之所有權人，原告被繼承人林黃好向其承租系爭土地從事耕作，租期至九十一年十二月三十一日為止。因林黃好於九十年三月間死亡，由原告共同繼承。惟系爭土地已變更為學校用地○住○區○道路用地，其屬非耕地使用，被告前依據耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定終止租約，並請求原告返還系爭土地，業經本院判決為被告勝訴確定在案，原告並將系爭土地返還予被告。依據最高法院七十七年度第十四次民事庭會議決議，認租約於出租人表示終止後，仍以不定期租約之形式繼續存續時，租約之終止時期自應以承租人實際返還土地之時期為準。準此，系爭耕地租賃契約係於九十一年度間終止。依據耕地三七五減租條例第十七條第二項規定，出租人終止租約時，應給予承租人補償。是系爭土地之前次移轉現值計算至九十一年間之土地增值稅額應為一千一百二十二萬九千三百八十七元，則本件補償費依當時土地公告現值扣除增值稅後餘額三分之一應為九百零二萬零七百三十九元，加計依台中市政府就系爭土地上未收穫之農作物鑑價金額一萬四千九百二十元，合計為九百零三萬五千六百五十九元等語。被告則以系爭土地前依法變更為耕地使用，被告於八十八年十二月四日以租佃爭議調解申請書向林黃好為終止前開租約之意思表示，是系爭耕地租佃契約業已終止，原告訴請被告給付補償費，應以終止租約當期即八十八年度之土地公告現值，減除土地增值稅後餘額三分之一為據。退步言，原告雖否認被告以租佃爭議調解申請書終止租約之效力，惟被告於本院八十九年度訴字第三四四四號之租佃爭議事件中，亦於九十年一月十六日以準備書狀向原告表示終止系爭耕地租佃契約，應以九十年度之土地公告現值及土地增值稅計算補償費。被告固於系爭耕地租佃契約終止後所向原告收取者乃相當於租金之損害金，然非屬租金性質，縱認為被告於租約終止後所收取者為租金，因系爭土地當時已非耕地，亦無耕地三七五減租條例之適用。另系爭土地至九十一年八月二十六日經由強制執行程序點交被告，故縱使終止租約當時系爭土地尚有未收穫之農作物，亦經原告收穫完畢，原告並無所謂未收穫之農作物損失可言。而系爭土地中之一三五一地號土地計算補償費，應為一二八五平方公尺，並非一四八五平方公尺。
從而，依據當期之公告現值及土地增值稅，告所得請求之補償費僅為四百三十三萬七千九百零九元等語置辯。
二、耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得終止耕地租約。依前款終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人補償，即（一）承租人改良土地所支付之費用，但以未失效能部分之價值為限。（二）尚未收穫農作物之價額。（三）終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款及第二項分別定有明文。原告主張其被繼承人林黃好於七十四年一月一日向被告承租系爭土地，供作耕作農作物之用，租期至九十一年十二月三十一日止。系爭土地之地目前為田地，經台中市政府工務局都市計畫課依據台中市政府所頒之變更台中市主要計畫即七十五年二月二十二日府工都字第一二二九一號，將系爭土地依法變更為學校用地○住○區○道路用地等非耕地使用，被告依據耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之事由，終止系爭耕地租約等事實，業據原告提出之土地登記謄本、耕地租約及本院八十九年度訴字第三四四四號民事判決書等件為證。經本院調閱上開民事事件卷宗，有台中市都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書附卷可憑。復為被告所不爭執，被告主張之事實可信為真實。揆諸前揭說明，原告主張被告以耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款事由，終止系爭耕地租約，請求被告依據同條第二項之規定給付補償費，於法有據。
三、按對話人為意思表示者，以相對人了解時發生效力，非對話者，以通知達到相對人時發生效力，民法第九十四條及第九十五條定有明文。意思表示是否發生效力，自亦應分別對話或非對話，以相對人已否了解或通知已否達到相對人為斷。又終止租賃契約，依據民法第二百六十三條準用同法第二百五十八條第一項規定，應向他方當事人以意思表示為之，出租人該管耕地租佃委員會，申請調解，終止其與承租人間之耕地租賃契約收回耕地，如在申請調解前，未曾以意思表示，向被上訴人聲明終止租賃契約，須俟該調解申請書或嗣後之訴狀繕本送達被上訴人時，始生終止租賃契約之效力，並非申請調解或起訴時當然有止約之效力，最高法院五十七年台上字第三六四七號及六十五年台上字第一一０七號分別著有判例。被告固主張該調解申請書係向台中市南屯區公所耕地租佃委員會提出，並非向林黃好提出，故原告否認林黃好曾收受該件調解申請書，其終止租約之意思表示未對林黃好未生效力云云。惟被告抗辯稱其於八十八年十二月四日以租佃爭議調解申請書向林黃好為終止前開租約之意思表示，林黃好亦前後於八十八年十二月三十一日及八十九年一月十八日與台中市南屯區公所召開之南屯耕租調字第００一號返還出租耕地事件之調解會議等語。是本院自應審究被告所為終止系爭耕地租約之意思表示，何時發生效力。經查：
（一）被告固抗辯稱其於八十八年十二月四日以租佃爭議調解申請書向林黃好為終止前開租約之意思表示云云，並提出調解聲請書為憑。惟原告否認林黃好有收受該件調解申請書等語。被告就林黃好曾收受該該件調解申請書之事實，並未舉證以實其說。因被告前開之租佃爭議調解申請書係向台中市南屯區公所耕地租佃委員會提出，並非向直接送達林黃好，依據民法第九十五條第一項之規定，其終止系爭耕地租約之意思表示，於調解申請書送達林黃好而生效，並非申請調解時自明。
（二）台中市南屯區公南屯耕租調字第００一號返還出租耕地事件，前後於八十八年十二月三十一日及八十九年一月十八日之調解會議，並通知林黃好及本件被告訴訟代理人到場等事實，經本院調閱八十九年度訴字第三四四四號民事卷證查明屬實，此有該民事卷宗所附之通會通知單及開會記錄為證。依據八十八年十二月三十一日開會記錄之調解結果所示，林黃好於當日未到場，導致調解不成立。是自該開會記錄可知，尚難以證明林黃好已收受終止系爭耕地租約之調解申請書，或者知悉被告為終止系爭耕地租約之意思表示。惟依據八十九年一月十八日開會記錄之調解結果所示，被告請求林黃好返還系爭土地，並願依耕地三七五減租條例第十七條規定給付補償與林黃好。而林黃好則表示被告應將系爭土地之三分之一分配與伊，因當事人意見不一，是調解不成立等情。基上可知，林黃好於八十九年一月十八日已知悉及了解，被告所為終止系爭土地租約之意思表示，並對終止租約後之補償事項有所爭執，揆諸前說明，被告終止系爭土地租約之意思表示，應於000年0月00日生效。
（三）因原告前於本院八十九年度訴字第三四四四號之租佃爭議事件中，曾就是否已終止租約情事為爭執，是被告乃於九十年一月十六日以準備書狀向原告表示終止系爭耕地租佃契約，依據民法第二百六十三條準用第二百五十八條第三項規定，終止權之行使衹須以意思表示，向他方當事人為之，其不得撤銷，是同一契約不可能有二次以上之終止（參照最高法院七十二年度台上字第一七九七號判決）。既然被告終止系爭土地租約之意思表示，已於八十九年0月00日生效。其於九十年一月十六日再以準備書狀向原告表示終止系爭耕地租佃契約，至多僅為被告確認前所為終止系爭土地租約之意思表示，並非行使終止系爭土地租約之終止權。
四、按耕地租賃於租期屆滿後，承租人仍為耕地之耕作收益，而出租人不即表示反對之意思，依耕地三七五減租條例第一條適用民法第四百五十一條之規定，視為以不定期限繼續契約，參照最高法院七十七年度第十四次民事庭會議決議(三)。
是耕地租賃於租期屆滿或終止租約後，承租人仍為耕地之耕作收益，出租人不即表示反對之意思，始有民法第四百五十一條規定，租賃契約之默示更新之適用。
原告固主張被告於終止系爭租約後，原告仍以不定期租約之形式繼續使用系爭耕地，是系爭租約之終止時期自應以原告實際返還土地之時期為準云云。然被告抗辯稱其自請調解時起，均主張已為終止租約之意思表示，是本件並無定期租約之適用情事等語。是本院自應審究原告於系爭耕地租約終止後，繼續使用系爭耕地，有無不定期租約之適用。經查：
（一）被告主張其前起訴請求林黃好返還系爭土地，經本院八十九年度訴字第三四四四號民事判決，命被告應返系爭土地在案，並於九十一年八月二十六日經本院九十一年度民執十字第一九八五四號強制執行程序點交被告完畢等事實，復為原告所不爭執。是被告於八十九年一月十八日為終止系爭土地租約之意思表示後，原告遲至九十一年八月二十六日始交還系爭土地與被告。因被告已為終止租約之意思表示及訴請求返還系爭土地，並持上開確定民事判決，執行交還系爭土地完畢，足見被告表示其反對系爭耕地租約繼續存在之意思，甚為明顯，亦為原告所明知。從而，本件不得以系爭耕地租約終止後，原告仍繼續為耕地之耕作收益，而認為被告不即表示反對之意思，進而認定有不定期租約之適用。
（二）至原告雖主張被告出具之收據記載收取租金之文字，而其收取時間與租期內之收取時間相同，均為半年一期，其收據格式亦與平時收取租金之收據完全一致，足見被告至九十一年度間止，仍向原告所收取租金云云。然當事人間關於租金數額之約定，僅於租賃關係存續中受其拘束，租賃關係已終止者，其租賃關係即行消滅，承租人應負返還租賃物之義務，倘承租人遲延返還交付租賃物，出租人自得按時值之租金，請求損害賠償。既然系爭耕地租約已合法終止，原告無法律上之原因，占有使用系爭土地而受有利益，被告本於不當得利之法律關係，向原告請求相當於租金之利益，於法有據，自不得因被告向原告收取相當於租金之損害金，而謂兩造間有系爭土地之租賃關係。
況被告亦否認於系爭耕地租賃終止後，其曾與原告約定，被告將系爭土地租與原告使用，而由原告支付租金（參照民法第四百二十一條第一項）。是兩造就租賃物及租金之約定，其等意思表示並未一致，其租賃契約難謂已合法成立。
五、按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一項定有明文，所稱農地參照同條第二項之立法精神應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用，最高法院八十八年台上字第一號著有判例。
原告固主張系爭土地雖經規劃為非農業用地，惟其仍繼續耕作系爭土地，即不變更其耕地租賃之性質云云。然被告抗辯稱系爭土地已非農地以供耕作之用途，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用等語。是本院自應審究系爭土地變更為非農地用途後，有無耕地三七五減租條例規定之適用。經查：系爭土地之原為田地，經台中市政府依法變更為學校用地○住○區○道路用地等非耕地使用，被告已合法終止系爭耕地租約後，被告雖繼續使用系爭耕地，然並無不定期租約之適用，已如前述。是退步言，縱使兩造就系爭土地有不定期之租賃契約存在，然系爭土地已劃定為非農業用地，即自被告於八十九年一月十八日為終止系爭土地租約之意思表示起，至九十一年八月二十六日原告交還系爭土地與被告止。揆諸前揭說明，該期間自無耕地三七五減租條例規定之適用，是原告主張系爭土地計算補償費應以九十一年間之當時土地公告現值扣除增值稅後餘額三分之一為據云云，洵非正當。
六、按解釋契約固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，民法第九十八條定有明文。但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字而為曲解（參照最高法院七十七年度台上字第六０七號判決）。原告主張系爭土地中之一三五一地號土地部分，原告所承租之面積為一四八五平方公尺，被告應依據該面積計算補償金等語。被告抗辯稱一三五一地號土地計算補償費之面積為一二八五平方公尺云云。是本院自應探討一三五一地號土地計算補償金之面積為何。經查：依據卷附之耕地租約記載，系爭土地中之一三五一地號土地部分，原告所承租之面積為一四八五平方公尺，並依據此面積計算租金等情，是契約文字業已表示當事人真意，即該土地所承租之面積為一四八五平方公尺，自無須別事探求甚明。至於本院八十九年度訴字第三四四四號民事判決所載原告應返還被告之土地面積並非一四八五平方公尺，係因該土地有部分遭第三人占用，原告僅需返還實際使用部份之一二八五平方公尺，是原告實際占有之面積及其承租之面積，兩者並不一致。既然原告依照系爭耕地租約所載面積一四八五平方公尺繳交租金，計算系爭補償費時，自應按耕地租約所載之面積計算，倘以原告實際使用面積計算補償費，其結果顯非公平。況依據被告提出之台中市稅捐稽徵處黎明分處函所示，該筆土地係以一四八五平方公尺計算土地增值稅。從而，該筆土地之計算補償費之基準應為一四八五平方公尺，並非一二八五平方公尺。
七、按耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人終止租約時，出租人應給予承租人補償，除依據終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一外，亦應補償尚未收穫農作物之價額。惟尚未收穫農作物之價額補償，應以終止租約時為準。系爭耕地租約於八十九年一月十八日終止，本院審酌補償費自應以當期之公告土地現值及租約終止時尚未收穫農作物之價額，作為計算基準，茲計算如次：
（一）地價補償部分同地段第九二三地號土地之面積為一五三平方公尺，於終止租約當期之公告土地現值為每平方公尺六千元，公告現值為九十一萬八千元，土地增值稅為五十三萬六百九十七元。同地段第一三五一地號土地之面積為一四八五平方公尺，於終止租約當期之公告土地現值為每平方公尺六千八百八十九元，公告現值為一千零二十三萬零一百六十五元，土地增值稅為六百七十三萬二千四百五十元。同地段一三五五地號土地之面積為二０五八平方公尺，於終止租約當期之公告土地現值為每平方公尺一萬一千三百三十三元，土地之公告現值為二千三百三十二萬三千三百十四元，土地增值稅為一千三百七十二萬三千五百七十九元。系爭土地於終止租約當期之公告現值及土地增值稅，有台中市稅捐稽徵處函及土地登記謄本等件附卷可憑。基上，系爭土地之公告現值計三千四百四十七萬一千四百七十九元（即918,000+10,230,165+23,323,314），扣除土地增值稅計二千零九十八萬六千七百二十六元（即530,697+13,723,579+6,732,450），得一千三百四十八萬七千五十三元，再除以三得四百四十九萬四千九百十八元（四捨五入）。
（二）農作物補償部分台中市政府固就系爭土地上未收穫之農作物鑑價金額一萬四千九百二十元，此有台中市政府九十二年二月二十四日府經農字第０九二００二五二九一號函附卷可憑，惟此為系爭土地於九十二年二月間之農作物種植情況，並非針對租約終止時之未收穫農作物所作鑑價，況系爭土地於九十一年八月二十六日交還與被告，原告並未就地上農作物有所爭執，足見終止租約當時系爭土地尚有未收穫之農作物，亦經原告收穫完畢，原告並無所謂未收穫之農作物損失可言。是原告請求被告補償終止租約時之未收穫之農作物價額，顯無理由。
八、綜上所論，原告依據耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款及第二項規定，，請求被告給付系爭耕地租約終止時應給付之補償金，即四百四十九萬四千九百十八元及自起訴狀繕本送達之翌日即九十一年十月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即屬正當，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
九、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條判決如主文。
中華民國九十二年六月三十日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法官林洲富右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國九十二年六月三十日~B法院書記官