裁判字號：臺灣新北地方法院101年訴字第2614號民事判決
裁判日期：民國102年04月23日
裁判案由：確認優先承買權不存在
臺灣新北地方法院民事判決101年度訴字第2614號原告 石宏裕 訴訟代理人 林凱 律師複訴訟代理人 李德正 律師被告 王周棉 訴訟代理人 李淑寶 律師上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，經本院於民國10
2年3月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴，最高法院52年台上字第1922號判例意旨可參。查原告就新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭000地號土地）於民國101年6月13日在拍賣程序中投標應買，惟被告於101年7月24日向執行法院聲明優先承買。原告否認被告就系爭土地有優先承買權。是以原告就被告對系爭土地否認有優先承買權一事既為被告所爭執，是原告此部分私法上之地位即有受侵害之危險，而有提起確認被告就系爭304地號土地之優先承買權不存在訴訟之法律上利益。
貳、實體部分：
一、原告方面：
（一）系爭304地號土地原屬訴外人 徐進 所有，遭鈞院100年度司執字第117408號強制執行程序拍賣，原告於101年6月13日於拍賣程序中以新臺幣（下同）4,036,230元投標買受系爭土地，被告於101年7月24日向執行法院聲明優先承買。惟系爭000地號土地遭查封時，固有部分土地遭他人之鐵皮屋占用，但鈞院拍賣公告上記載「該鐵皮屋所有權人及座落土地之權源均不明」等語，原告承買前詢問鄰居並無人表示有承租情事。
（二）被告雖主張其就系爭000地號土地與所有權人 徐進間 基於租賃關係而搭建鐵皮屋，故就系爭000地號土地於拍賣時有優先承買權，惟依鈞院100年度司執字第117408號強制執行卷中執行債權人即經綸資產管理有限公司（下稱經綸公司）於101年3月之陳報內容可知，系爭000地號土地上之鐵皮屋屋主雖係被告，但被告既不認識系爭000地號土地所有權人徐進，即非向執行債務人徐進承租系爭000地號土地。又依被告於101年7月24日向鈞院民事執行處表示願意優先承買系爭000地號土地時所出具之說明書，其上記載「說明人當初向建設公司購買時騎樓已存在，而鐵皮屋後來加蓋也沒有人異議，不知有使用○○○區○○段○○○○號」等語。更足以證明被告或其夫 王聰敏 搭建鐵皮屋時，根本不知道占用系爭000地號土地之事實，被告及其夫王聰敏不可能與系爭000地號土地所有權人徐進間有任何租賃關係。
（三）又證人徐進雖證述有與被告之夫就鐵皮屋及騎樓占用系爭
000地號土地部分訂立租約，惟證人徐進除無法提出任何與王聰敏間之土地租賃契約、借款借據、租金收據外，且證人徐進之證述有諸多矛盾、不合常理之處，且就系爭
000地號土地出租之事，完全不告知其家人？再就年租金2,400或2,500元部分而言，該租金連當時系爭000地號土地公告現值百分之1都不到，且多年來從未調整租金，實難以想像，且25萬元借款利息顯高於年租金甚多，而被告之夫何來25萬元借給證人徐進，且被告之夫臨終前就借貸乙事亦未告知家人，實則系爭鐵皮屋係○○○區○○街○○巷○號騎樓側邊搭建，實際占用之土地除系爭304地號土地外，尚包括同段000-0及000地號土地。是以，被告及其夫王聰敏若係基於與證人徐進間之租賃關係而搭建鐵皮屋，證人徐進僅出租系爭000地號土地予被告及其夫王聰敏，被告及其夫王聰敏豈能將鐵皮屋搭建至同段000-0及000地號土地上？益徵證人徐進所述不實。
（四）為此聲明請求：確認被告就系爭000地號土地之優先承買權不存在。
二、被告方面：
（一）緣坐落新北○○○區○○段○○○○號土地，權利範圍：五分之二，暨其上建物門牌：新北○○○區○○街○○巷○號（建號：新北○○○區○○段0000）原係被告配偶王聰敏所有。被告配偶王聰敏於民國86年6月5日辭世，而由被告繼承上開房地。嗣上開新北○○○區○○段○○○○號土地，於民國92年8月15日逕為分割增加000-0地號土地，。而系爭000地號土地（分割後增加000-0地號土地）與被告所有之上開000、000-0地號土地相鄰。另法務部行政執行署新北分署於102年1月7日拍賣訴外人徐進上開000-0地號土地，業由被告拍定取得，合先敘明。
（二）被告與訴外人徐進間就系爭000地號土地確實存在不定期租賃關係，被告對於系爭000地號土地有優先承買權，查被告配偶王聰敏於取得上開新北○○○區○○街○○巷○號房地後，即向訴外人徐進承租系爭000地號土地，並於其上搭蓋騎樓、鐵皮屋，關此事實，除有訴外人徐進親筆書寫之證明書可憑外，並經訴外人徐進於鈞院102年2月19日到庭證述屬實。訴外人徐進將系爭000地號土地出租予被告配偶王聰敏搭蓋騎樓、鐵皮屋使用，被告於86年間因繼承關係繼承王聰敏上開房地，並繼受系爭000地號土地上之騎樓、鐵皮屋使用迄今，雖未與訴外人徐進簽訂租賃契約，亦未再支付租金；然由訴外人徐進於鈞院102年2月19日到庭所為證述即足以證明雙方已存在不定期租賃關係，被告就系爭000地號土地當然有優先承買權。
（三）又被告配偶王聰敏向證人徐進承租系爭000地號土地搭蓋騎樓、鐵皮屋使用，然被告配偶王聰敏從未告訴被告此事，故被告才會在鈞院執行處100年度司執字第117408號於
101年7月16日通知被告行使優先承買權時出具說明書表示不知道有使用到系爭000地號土地，惟此錯誤陳述，業經被告於101年8月7日鈞院執行處訊問時，提出證人徐進親筆書寫之證明書，並陳述事實在卷。
（四）原告提出鈞院拍賣公告，使用情形欄記載：「本標土地查封，據地政人員到場指界陳稱：000地號土地位於○○區○○街○○巷○號騎樓及其側邊鐵皮屋等語，該鐵皮屋所有權人及坐落土地之權源均不明，如有土地法第104條或民法第426條之2規定之承租人，則該承租人有優先購買權，本件拍定後不點交。」等語。該拍賣公告係提醒應買人，系爭土地上已存在有騎樓及鐵皮屋，請應買人注意本件拍定後不點交。嗣經鈞院執行處查明該騎樓及鐵皮屋係被告所有，而通知被告行使優先承買權。至於原告提出之經綸公司之民事陳報狀之記載內容，應是指鐵皮屋的承租人不認識債務人徐進，並非被告不認識債務人徐進，然原告竟解讀成被告不認識債務人徐進，經核原告所述，實不足以採信。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件不爭執事項：
（一）系爭000地號土地原屬訴外人徐進所有，遭本院100年度司執字第117408號強制執行程序拍賣，原告於101年6月
13日於拍賣程序中以4,036,230元投標買受系爭土地，被告於101年7月24日向執行法院聲明優先承買。
（二）系爭土地之拍賣公告上，使用情形記載「本標土地查封時，據地政人員到場指界陳稱:000地號土地位於○○區○○街○○巷○號騎樓及其側邊鐵皮屋等語，該鐵皮屋所有權人及座落土地之權源均不明，如有土地法第104條或民法第
426條之2規定之承租人，則該承租人有優先承購權，本件拍定後不點交。」。
（三）被告對原告提出之本院第一次拍賣公告、本院民事保證金臨時收據，形式上真正不爭執。
四、爭執事項：被告與訴外人徐進間就系爭000地號土地是否存在不定期租賃關係？被告對於系爭000地號土地是否有優先承買權？茲論述如下：
（一）經查，被告主張其配偶王聰敏於取得上開新北○○○區○○街○○巷○號房地後，即向訴外人徐進承租系爭000地號土地，並於其上搭蓋騎樓、鐵皮屋等情，業據其提出訴外人徐進親筆書寫之證明書（見本院卷第35頁），而證人徐進於本院102年2月19日到庭證稱：「（這份證明書是否是你簽的？）是的。（你為何簽這份證明書？）上一年八月，王聰敏的兒子來找我，王聰敏已經過世十幾年，我說以前就是租給王聰敏，已經租超過三十年，他叫我寫個證明給他，這個是事實，我可以寫個證明。我當時租給他是因為王聰敏要放摩托車、農具、人力車等放雜物。（當時租給王聰敏時是空地嗎？）是的。（鐵皮屋跟騎樓是後來王聰敏才搭建的？）是的。（當時是否有約定租金多少？）一年拿一次，一年拿2400或2500元，直接拿給我。
（王聰敏往生後，是否還有收租金？）我曾經私底下跟王
聰敏借錢，欠25萬左右，是陸續借款，他太太可能不知道，因為他是老實人，後來我就說用借款利息來抵租金，因為我知道我欠他錢，在王聰敏過世後，不敢去跟他的家人收租金，因為我欠王聰敏的25萬還沒有還。（30年前租給王聰敏系爭土地有無打租約？）有，私底下簡單寫。
（租期多久？）沒有寫多久，只有寫系爭土地租給你使用，可以搭鐵皮屋使用，也有寫租金，一年拿一次租金，一年2400。我在市場賣豬肉，王聰敏都把租金拿去市場給我，後來欠錢後就用利息抵租金。（王聰敏租土地的事，王聰敏有無跟他太太講？）我沒有跟他太太接觸，我不知道王聰敏有無跟他太太講，因為他借我的錢是他的私房錢。（租約是否還在？）已經太久了，都沒有保留，沒有調整過租約，我大約75年就已經跟他借錢了，因為我要娶媳婦。（75年借錢有沒有借據？）我不記得了，因為我跟王聰敏從小一起長大、一起當兵，彼此很熟，交情很好。
（75年借錢利息怎麼算？）剛開始沒有說利息，是後來才說用利息抵租金，因為私底下是很好的朋友。（你們兩家很熟嗎？）他娶老婆之後就分開了，跟他的小孩不熟...」等語（見本院卷第56至59頁，102年2月19日言詞辯論筆錄）。
（二）查證人徐進與兩造均不相識，且兩造均係以相同價格承買證人之系爭土地，應無偏坦任何一方之情，且所證述內容亦經具結，應無甘冒偽證而為不實陳述之理，故前開證人所述，應堪採信。至一般人租賃未訂租約，或租約到期未再訂約，而僅以口頭約定者，或收受租金未立收據者，均屬平常，而借款未立借據者，亦所在多有，原告僅以證人徐進與王聰敏間未立土地租約，借款借據，租金收據等即推論證人徐進與王聰敏間為不實之租賃關係，即難逕採。另當事人約定租金之高低，除依土地價值，當時市場行情等決定外，實際情況尚有其他因素，證人徐進既稱因其與王聰敏從小一起長大，一起當兵交情很好，故租金約定低於一般市場行情，或長期均未調漲租金，衡情亦無悖於常理之處。又依證人徐進所述，王聰敏承租系爭土地係自己要放摩托車、農具、人力車等放雜物，故未將租賃細節告知另一半，亦屬合理。而配偶以私房錢借予摯友未告知另一半，亦非不符常情。綜上，被告既已舉證其與訴外人徐進間就系爭000地號土地存在有不定期租賃關係，被告復無其他反證足以證明被告與訴外人徐進間為不實之租賃關係，則被告對系爭土地即有優先承買權。
（三）又被告於101年7月24日向本院民事執行處表示願意優先承買系爭000地號土地時所出具之說明書（見本院卷第72頁），其上固記載「說明人當初向建設公司購買時騎樓已存在，而鐵皮屋後來加蓋也沒有人異議，不知有使用○○○區○○段○○○○號」等語。惟被告抗辯：因其配偶王聰敏向證人徐進承租系爭000地號土地搭蓋騎樓、鐵皮屋使用，然被告配偶王聰敏從未告訴被告此事，故被告才會在鈞院執行處100年度司執字第117408號於101年7月16日通知被告行使優先承買權時出具說明書表示不知道有使用到系爭000地號土地等語，查被告嗣於101年8月7日本院執行處訊問時，提出證人徐進親筆書寫之證明書，並陳述上情附於本院執行卷，有本院101年8月7日執行筆錄可稽，是被告所述對照證人徐進證述內容，本件尚難逕以被告上開說明書內容即行推論被告或其夫王聰敏搭建鐵皮屋時，並不知道占用系爭000地號土地，進而認定被告及其夫王聰敏不可能與系爭000地號土地所有權人徐進間有任何租賃關係，上開說明書內容，依前所述尚不足為不利被告之認定。
（四）至原告提出之經綸公司之民事陳報狀，狀內壹、一、固記載：「○○段000地號位於○○街00巷0號門前部分騎樓、部分道路，0號為全家便利商店旁邊另有一小間鐵皮屋，兩間皆跟00巷0號0樓承租（權源不明）。鐵皮屋是做修理電器的，無招牌，屋主為王太太，不認識債務人，鐵皮屋是租每月1萬1。全家便利商店電話為00-00000000，店員告知是公司租的，屋主不在家。全家便利商店及鐵皮屋皆承租5年以上了。」等語（見本院卷第71頁），由上開文義觀之，究係指鐵皮屋的承租人不認識債務人徐進，抑或被告不認識債務人徐進，並不明確，則原告以上述陳述狀內容而認為係被告不認識債務人徐進，即難逕採。尚難僅以上開陳述狀執為認定被告與證人徐進並無租賃關係之依據。
五、綜上所述，被告與訴外人徐進間就系爭000地號土地確實存在不定期租賃關係，則被告對於系爭000地號土地即有優先承買權，是以原告提起本件確認被告就系爭000地號土地之優先承買權不存在之訴，為無理由，應予駁回。
六、本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果已不生影響，故不再一一論述，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國102年4月23日
民事第三庭法官吳幸娥以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年4月23日
書記官溫婷雅