裁判字號：臺灣士林地方法院99年訴字第1578號民事判決
裁判日期：民國101年03月29日
裁判案由：減少價金
臺灣士林地方法院民事判決99年度訴字第1578號原告 余麗女 訴訟代理人 林哲健 律師複代理人 邵玉珍 被告 葉瑛娟 訴訟代理人 林政達 上列當事人間減少價金事件，本院於民國101年3月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣玖拾壹萬柒仟叁佰肆拾貳元，及其中新臺幣柒拾捌萬元部分，自民國九十九年十二月五日，其餘新臺幣壹拾叁萬柒仟叁佰肆拾貳元部分，自民國一百零一年二月九日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二十分之十九，餘由原告負擔。
本判決第一項，於原告以新台幣壹拾捌萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但如被告以新臺幣玖拾壹萬柒仟叁佰肆拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得變更或追加他訴，但被告同意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第
1款、第2款、第3款及第2項定有明文。原告起訴原僅依據民法第359條規定，請求被告給付原告新臺幣（下同）78萬660元之本息。嗣於訴訟進行中，具狀改聲明請求判決被告給付之金額為91萬7,342元（本院卷二第38頁），並另主張依民法第179條規定請求給付。核其所為，要屬訴之追加及擴張應受判決事項之聲明，而其追加之訴所主張之事實，與原訴為同一基礎事實，被告對其追加復無異議而為本案之言詞辯論。揆之首揭規定，應認其追加及擴張於法尚無不合，為可許之。
二、原告起訴主張：原告於民國99年4月間與被告簽訂不動產買賣契約書，購買門牌號碼新北市○○區○○路○○號7樓之2房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地應有部分（與系爭房屋合稱系爭房地），並於99年5月12日交屋後開始裝潢。詎開始施工後，發生屋內主臥房浴室、公共浴室、女孩房浴室、後陽台、廚房等區域之排水管無法排水；客廳牆面、主臥房、廚房、女孩房之牆壁滲水；主臥房、女孩房內之木地板蟲害粉化損毀之瑕疵（下稱系爭瑕疵），因而減損價值共計91萬7,342元，被告自應負物之瑕疵擔保責任，原告得依民法第359條之規定請求減少價金，並依民法第179條規定請求返還應減少價金之不當得利等語，而聲明：㈠被告應給付原告91萬7,342元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：被告於97年8月間委託訴外人慶煌股份有限公司（下稱慶煌公司）出售系爭房地，期間歷經多次颱風豪雨，及慶煌公司多次清洗清潔房屋，均無原告所言無法排水情形。而證人 王菁雲 為原告好友，亦為專業設計師，購屋洽談期間陪同原告看屋，理應發現系爭瑕疵，然未提出排水相關問，且原告所請求之範圍，包括新設之衛浴設備，諸如馬桶、浴缸、洗臉盆、水龍頭等配件均列入求償範圍，又無正式單據憑證，多數項目應為設計師或原告欲更改為所需之工程項目，而羅列向被告求償，超乎常理。況兩造於99年4月8日簽訂定金收據時，已約定現況點交，被告不負物之瑕疵擔保責任，原告自不得再行主張因物有瑕疵而請求減少價金云云置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、經查：㈠如下事實為兩造所不爭執：
⒈兩造於99年4月16日訂立系爭買賣契約，約定由原告以總價
1,310萬元，向被告購買新北市○○區○○段○○○○號，權利範圍萬分之40，及新北市○○區○○路○○號7樓之1（建號638）、同號7樓之2（建號639），權利範圍均為全部及其共有部分，與新北市○○區○○路65、67、69、71、73、75、75-1號地下室底1至3層（建號310），權利範圍1/57及其共有部分，並分管車位編號地下1層153號車位，而於同年月30日辦理所有權移轉登記，原告已全額給付約定價金。
⒉兩造曾於99年4月8日書立定金收據1紙，上載：買方（即
原告）願以總價1,310萬元整購買坐落新北市○○區○○路65之1及之2號房屋兩棟，及地下一層1個車位，車位號碼153，現況點交，賣方不負物之瑕疵擔保責任等語。
⒊兩造復於99年4月16日訂立系爭買賣契約，其中第9條權利
瑕疵責任，約定：「有關本標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理」等語。
㈡上開事實，且有不動產買賣契約書（本院卷一第9頁以下）
、訂金收據（本院卷一第73頁）等，附卷可稽，均堪認為真實。
五、茲原告主張依民法第359條之規定請求減少價金後，依同法第179條規定請求返還不當得利，被告則以前開情詞置辯。
本院判斷如下：
㈠按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條
之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」；「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」民法第354條第1項前段、第359條前段定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。而民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任（最高法院29年上字第826號判例意旨參照）。買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例意旨參照）。至買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額。
㈡原告主張系爭房屋有主臥房浴室、公共浴室、女孩房浴室、
後陽台、廚房等區域之排水管無法排水，及客廳牆面、主臥房、廚房、女孩房之牆壁滲水，與主臥房、女孩房內之木地板蟲害粉化損毀等瑕疵，而致減少其應有之價值91萬7,342元等情，固為被告所否認。然原告就此業據提出現場照片（本院卷一第14頁以下、第79頁以下、第99頁以下）、支出證明單（本院卷一第31頁以下）、承攬工作總表（本院卷一第35頁以下、第55頁以下）、現場開挖錄影光碟（置於本院卷一第39頁證物袋內）等，並聲請鑑定及詢問證人即裝修工程承攬室內設計師王菁雲、證人即裝修工程施工人員 劉文豐 為證。參以王菁雲到庭證稱：系爭房屋3間廁所水管堵住，客廳、廚房及主臥室外牆滲水，後陽台的排水管也堵住，卷附照片為現場照片等語（本院卷一第64頁背面以下）；證人劉文豐證稱：王菁雲找我去估價，房子裡面建材因為漏水很嚴重而有白蟻，所以幾乎都要拆除，漏水已經積水很久了，所以地板要拆掉，拆除重做範圍包括主臥室及房間，還有追加客廳部分等語（本院卷一第112頁以下）。足認原告所提出之照片及錄影畫面確為系爭房屋交屋後之實況。而經本院先將上開資料送由臺北市建築師公會鑑定，並據鑑定人 陳晃次 、 李健次 建築師具結鑑定後提出鑑定報告書，認定：系爭房屋排水管內水泥砂漿堵塞，確實影響排水，有拆掉管線重新配置之必要，客廳牆面、主臥室、女孩房牆壁有明顯裂縫，易發生滲水，應列入修復項目，主臥室、女孩房地板毀損，有重新施作之必要，且因管線經過，亦有重新施作之必要，修復費用總計為48萬,1000元等語（鑑定報告外放）。嗣本院復以此鑑定結果，送估價師鑑定系爭房地有此瑕疵致減少之價值若干，亦經臺灣大華不動產估價師事務所估價師張義權具結鑑定後，提出鑑定報告書（外放），認定系爭房屋因有上述瑕疵，經依比較法、收益法直接資本化法，評估系爭房地結合基準日即買賣時間之正常價格後，參酌市場狀況及經驗法則，認無瑕疵時之房地結合整體正常價格為1,223萬1,224元（鑑定報告書第108頁誤繕為1,333萬1,224元），減損價值比例為7.5％即91萬7,342元等語。本此，已堪認被告出售予原告之系爭房屋，確有減少該房屋通常價值之瑕疵。惟兩造約定買賣價金為1,310萬元，依上開鑑定認定因瑕疵減少之價金比例為7.5％計算，所減少之價值當為98萬2,500元。原告依據民法第359條前段規定，主張增減少價金91萬7,342元，核未逾其得主張之範圍，應認尚無不合。
㈢第按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第179條亦有明文。而所謂無法律上之原因而受利益，就受損害人之給付情形而言，對給付原因之欠缺，目的之不能達到，亦屬給付原因欠缺形態之一種，即給付原因初固有效存在，然因其他障礙不能達到目的者是。被告為履行兩造間買賣契約之約定，已將買賣價金全額給付完畢，此為被告所不爭。而被告基於買賣契約受領原告價金之給付，原非無法律上之原因，然經此原告請求減少價金後，原告受領原告給付應減少之91萬7,342元部分，即失其法律上之依據，是原告依據民法第179條後段規定，請求被告返還同額金錢，為於法有據。
㈣被告雖抗辯稱：系爭房屋無原告所指之瑕疵，且原告請求金
額臚列無關之裝修項目，為不應准許，雙方更已約定被告不負物之瑕疵擔保責任，原告不得以物有瑕疵為由請求減少價金云云。然系爭房屋確有原告所主張之瑕疵，業據原告提出上開證據加以證明。至其原主張按裝修費用計算應減少價金之數額而舉證部分，因嗣後業已另引鑑定結果為其論據，故已非原告請求金額論據之基礎。而兩造間原固以定金收據約定被告不負物之瑕疵擔保責任，但當事人間原來之合意非不得以另再合意加以變更。考之前載兩造不爭執之系爭買賣契約第9條後段約定，已明確記載被告之瑕疵擔保責任仍悉依民法及其他有關法令規定辦理，自應認兩造嗣後業已以合意變更原來免除被告瑕疵擔保責任之特約，且該契約書記載之文義甚明，不能別為曲解，原告就此亦聲請詢問證人即陪同看屋友人 汪珉妤 、證人即地政士 蕭茂霖 為證，雖證人汪珉妤證稱：簽訂金收據時我沒有去等語（本院卷一第130頁背面），則其關於兩造簽立定金收據約定等情，要為事後聽聞原告轉述，尚不足以資為有利於原告認定依據。然汪珉妤另尚證稱：簽約前一晚，劉先生（指被告代理人 劉圳榮 ）有自己擬契約書，上面還是有一樣的記載，以電子郵件傳給原告，原告轉寄給我，我認為不合理，所以我要求簽約時跟原告一起去，當時簽約時，還是有那個協議，我們爭執了3小時，才把它改掉，當初是現場由蕭代書的助理負責繕打後印出來，協商結果就是被告還是要負維修責任，將原訂契約中記載關於不負物之瑕疵擔保責任之記載刪除，整個簽完約也有講到定金收據只當作收受定金的證據而已等語（本院卷一第13
1頁）；證人蕭茂霖到庭證稱：契約第9條關於物之瑕疵擔保約定，是我們事務所裡面制式的合約，除非當事人有特別約定，當初應該是事務所的地政士 李仙鶴 承辦處理，他們協商的過程我不太清楚，若是沒有特別約定，就會依照制式例稿列印，合約裡面當然賣方要負瑕疵擔保責任等語（本院卷一第131頁背面）。堪證依據兩造最終簽立之買賣契約，雙方已經變更原來約定，而合意被告仍負物之瑕疵擔保責任。被告徒執原來定金收據之約定抗辯不負瑕疵擔保責任云云，同為不能採取，亦不影響於上開判斷。
㈤末按「受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，
應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。」民法第
182條第2項定有明文。故不當得利之受領人，不知無法律上之原因者，僅負返還現存利益之責任，受領時知無法律上之原因或其後知之者，始應將受領時所得之利益或知無法律上之原因時所現存之利益，自斯時起附加利息償還。原告起訴原僅主張應減少價金78萬元，而於99年12月4日送達起訴狀繕本予被告，迄於101年2月9日當庭提出書狀主張應減少之價金為91萬7,342元，並將繕本交付被告訴訟代理人收受。是被告就其受領之買賣價金中78萬元部分，係於99年12月4日方才知悉為無法律上之原因，其餘13萬7,342元部分，乃於101年2月9日方才知悉，應各自知悉時起，附加按民法第203條所定週年利率5％法定利率計算之利息返還原告，故原告所為利息之請求，應認就其中78萬元部分，自99年12月5日起，其餘13萬7,342元部分，自101年2月9日起，均至清償日止，按年息5％計算之範圍內，為於法有據。而其就13萬7,342元部分，同請求自起訴狀繕本送達翌日起算利息，則屬乏憑，為不能准許。
六、從而，原告主張依據民法第359條、第179條規定請求返還不當得利，應認於其請求被告給付91萬7,342元，及其中78萬元部分，自99年12月5日起，其餘13萬7,342元部分，自
101年2月9日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息範圍，為有理由，應予准許。逾此所為請求，則為無理由，應予駁回。
六、兩造各陳明願供擔保，請准聲請宣告假執行及免為假執行，經核於原告勝訴之範圍內，於法均無不合，爰各酌定相當擔保金額予以准許。而原告其餘之訴既經駁回，所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。至兩造其餘攻擊、防禦方法，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件之判斷，於茲不贅。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國101年3月29日
民事第二庭法官蕭錫証以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國101年4月2日
書記官何婉菁