裁判字號：臺灣彰化地方法院93年簡上字第17號民事判決
裁判日期：民國93年03月30日
裁判案由：給付違約金
臺灣彰化地方法院民事判決九十三年度簡上字第一七號
上訴人甲○○訴訟代理人乙○○
丙○○被上訴人隆成不動產仲介經紀有限公司法定代理人戊○○訴訟代理人丁○○右當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國九十二年十一月二十七日本院員 林簡易庭 九十二年度員簡字第二０八號第一審判決提起上訴，本院於民國九十三年三月十六日言詞辯論終結，判決如左：
主文原判決於命上訴人給付新台幣陸萬元部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）被上訴人請求在民國九十二年四月十六日簽約時，已超過同年三月十八日之委託銷售期限，故上訴人自可拒絕訂約，證人 詹陳秀巧 在原審作證時，對法官之問話一問三不知，被上訴人說一句，證人才說一句，而證人 陳秀玫 之證詞與詹陳秀巧相差頗遠，例如詹陳秀巧說是住在附近，可是陳秀玫說相差一、二公里，且證人說是在半年前看過房子等語，亦是在九十二年四、五月間，已超過委託仲介期限，故證人之證詞均不足採。此外，原審判上訴人僅需付被上訴人六分之一的請求，卻又命上訴人負擔一半的訴訟費用，違反比例。
（二）被上訴人之職員丁○○雖曾到員林農會找上訴人之代理人丙○○，但因丁○○告知的成交價格與簽訂委託之賣價不符，低於一千一百七十五萬元，所以上訴人沒有答應，不知道丁○○是否有帶十萬元及不動產買賣成交通知書，因此未在不動產買賣成交書上簽名蓋章，被上訴人只是一再要求上訴人降價，以致買賣契約未能簽成。另被上訴人所寄之存證信函是在九十二年三月十八日以後才寄的，到同年四月中旬，被上訴人才要以先前合約約定之賣價要來談買賣之事，但此已超過授權之期間。又被上訴人主張之人事費用，因為人員是同時處理很多事務，人事費用不能全部轉嫁由上訴人負擔。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：被上訴人是依照上訴人之授權範圍向買方收取訂金，訂金收據是被上訴人所製作之單據，且有買方之簽名，並非去找假的買方來買受房屋。九十二年三月十三日被上訴人即有通知上訴人之代理人丙○○委託銷售之房屋成交，當天丙○○因外勤不在，翌日取得聯繫後，被上訴人即至帳戶內提領新台幣（下同）一十萬元作為訂金，送至員林農會給上訴人之代理人丙○○，買賣價金即為一千一百七十五萬元，但她卻推託父親不肯賣或找其他理由，拒不簽收，被上訴人的會計才再當天又將一十萬元存入帳戶內，上訴人之行為已構成違約。同年四月十六日，丙○○通知被上訴人說要簽約，結果又說她父親不想賣房子了，被上訴人為了這筆交易，支出了廣告費八萬多元，人事費用二十二萬多元。廣告公司受被上訴人委託每月刊登報紙，每月大約有一萬元以上的廣告費用，件數約在四、五件以上。
三、證據：除援用原審之立證方法外，提出訂金收據一件、薪支證明單一件、分類廣告收據存根二件、華橋銀行活期存款存摺一件（均影本）為證。
丙、法院方面：本院依職權調閱九十二年度員簡字第一一六號民事卷宗。
理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人所有坐落彰化縣○○鎮○○段第一０二二之三號、建、面積一四八平方公尺及其上建號第六九五號，門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路○○○號之房屋及土地（下稱系爭不動產），於九十一年九月十七日由其代理人丙○○與被上訴人簽立委託銷售契約，以迄九十一年十二月三十日止為期，賣價最低一千三百萬元，由被上訴人仲介對外銷售，但因賣價過高，乏人問津，而又於九十二年三月六日再簽立委託銷售契約，以迄九十二年三月十八日止為期，賣價最低價一千一百七十五萬元，續由被上訴人仲介對外銷售系爭不動產。嗣於九十二年三月十四日，被上訴人將覓得之買主陳秀玫所交付十萬元訂金欲轉交予上訴人之代理人丙○○，詎上訴人之代理人丙○○藉詞反悔不賣，經上訴人於同年二十日以存證信函通知後仍未獲理會，故依該委託銷售契約第七條與第八條第三款之規定，請求上訴人給付三十五萬二千五百元等語。上訴人則以：兩造間雖有前開居間契約存在，但被上訴人告知的成交價格與簽訂委託之賣價不符，低於約定之一千一百七十五萬元，故未在不動產買賣成交書上簽名蓋章，買賣契約未能簽成，被上訴人所寄之存證信函是在九十二年三月十八日以後才寄的，到同年四月中旬，被上訴人才要以先前合約約定之賣價要來談買賣之事，但此已超過授權之期間，且不知有該買主之存在，被上訴人請求賠償損害，並無理由等語置辯。
二、被上訴人主張上訴人所有系爭不動產，先於九十一年九月十七日由其代理人丙○○與被上訴人簽立委託銷售契約，以迄九十一年十二月三十日止為期，賣價最低一千三百萬元，由被上訴人仲介對外銷售，嗣於九十二年三月六日再簽立委託銷售契約，以迄九十二年三月十八日止為期，賣價最低價一千一百七十五萬元，續由被上訴人仲介對外銷售系爭不動產之事實，為上訴人所不爭執，且有委託銷售契約書、授權書在卷可稽，自堪信為真實。
三、被上訴人復主張其已覓得買主陳秀玫，而於九十二年三月十四日，將覓得之買主陳秀玫所交付一十萬元訂金欲轉交予上訴人之代理人丙○○，詎上訴人之代理人丙○○藉詞反悔不賣，經被上訴人於同年月二十日以存證信函通知後仍未獲理會，嗣於同年四月十六日，丙○○通知被上訴人說要簽約，結果又說她父親不想賣房子等語，則為上訴人所否認，辯稱：不知有該買主之存在，被上訴人告知丙○○時之成交價格，低於簽訂委託之賣價一千一百七十五萬元，故未在不動產買賣成交書上簽名蓋章，而被上訴人所寄之存證信函是在九十二年三月十八日以後才寄的，到同年四月中旬，被上訴人才要以先前合約約定之賣價要來談買賣之事，但此已超過授權之期間等語。經查：
（一）被上訴人在九十二年三月三日覓得買主陳秀玫之事實，業據證人詹陳秀巧於原審到庭證述略謂曾以其妹陳秀玫之名義，向被上訴人表明要買房子，有交付訂金一十萬元及簽立訂金收據，付訂金時寫明要買系爭不動產，價款是一千一百七十五萬元等語，證人陳秀玫亦於原審到庭結證稱被上訴人曾帶伊去看屋，詹陳秀巧沒時間去看屋而由伊去代看等語，且有訂金收據可稽，堪認詹陳秀巧確有以陳秀玫名義向被上訴人表示承買系爭不動產之事實。
（二）又被上訴人主張其於九十二年三月十三日通知上訴人之代理人丙○○委託銷售之房屋成交，當天丙○○因外勤不在，翌日取得聯繫後，被上訴人即至帳戶內提領一十萬元作為訂金，送至員林農會給上訴人之代理人丙○○，買賣價金即為一千一百七十五萬元，詎丙○○藉詞反悔不賣，已構成違約等語，上訴人雖不否認會面之事實，惟辯稱：被上訴人告知丙○○時之成交價格，低於簽訂委託之賣價一千一百七十五萬元，故未在不動產買賣成交書上簽名蓋章等語。查：
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第二
百七十七條定有明文。是以原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。本件被上訴人請求上訴人違約賠償之依據，係委託銷售契約第八條第三款：「在委託期間內，以下情形均視為乙方（即被上訴人）已完成委託仲介責任，甲方（即上訴人）均應給付乙方依本契約第七條約定之服務報酬。：：（第三款）甲方於銷售期間內，業已達委託條件甲方反悔不賣或中途撤銷委任銷售情形。」之規定，故被上訴人即應證明其已在銷售期間即九十二年三月十八日以前，達成委託條件即系爭不動產成交價格為一千一百七十五萬元，而上訴人仍拒絕出售系爭不動產時，方得請求該服務報酬。
⑵被上訴人主張其曾提領一十萬元作為訂金，送至員林農會給上訴人之代理人
丙○○，買賣價金即為一千一百七十五萬元，詎丙○○藉詞反悔不賣，已構成違約等語，雖提出不動產買賣成交通知書為佐，然上訴人並未在該通知書上簽字或蓋章之事實，既為兩造所不爭執，堪認上訴人在當天就系爭不動產之買賣，並未同意成交，況且該通知書上對於系爭不動產之成交價格是否為一千一百七十五萬元，並未載明，是以被上訴人告知上訴人系爭不動產之成交價格是否即為一千一百七十五萬元，無從證明。再者，被上訴人所提出之華橋銀行活期存款存摺上，於九十二年三月十四日雖有提領一十萬元以及再存入一十萬元之紀錄，固堪佐證被上訴人確曾於當天至帳戶內提領一十萬元作為訂金，送至員林農會給上訴人之代理人丙○○未果，當天又將一十萬元存入帳戶內之事實，然對於被上訴人告知上訴人代理人丙○○系爭不動產之成交價格，是否即為一千一百七十五萬元一節，亦無法由上開華橋銀行活期存款存摺之紀錄獲得證明。故上開不動產買賣成交通知書及華橋銀行活期存款存摺，均無法證明被上訴人當時確已達成委託條件，尚難遽認上訴人有何違約之情形。
⑶被上訴人復主張其覓得買主詹陳秀巧以其妹陳秀玫之名義，欲以一千一百七
十五萬元購買系爭不動產之事實，雖據其提出訂金收據為證，惟查訂金收據填載之日期係在九十二年三月三日，倘若被上訴人確已達成委託條件，則於九十二年三月六日與上訴人再簽訂委託銷售契約時，即可撮合買賣成交，然被上訴人並未在此時告知已達成委託條件，衡諸常情，應堪認被上訴人當時尚未達成委託條件以致未能即時撮合買賣成交；況且該訂金收據上買方委託之期限為九十二年四月十日，然上訴人委託之銷售期間僅至同年三月十八日止，被上訴人未能證明其在三月十八日以前達成委託條件，已如前述，則在三月十八日以後，縱使被上訴人已達成委託條件，上訴人亦不負簽約之義務，故被上訴人主張其已達成委託條件，仍屬無據。
（三）被上訴人另主張於九十二年四月十六日，丙○○通知被上訴人說要簽約，結果又說她父親不想賣房子等語，為上訴人所否認，辯稱：同年四月中旬，被上訴人才要以先前合約約定之賣價要來談買賣之事，但此已超過授權之期間等語。
被上訴人既主張上訴人曾要求在九十二年四月十六日就系爭不動產賣賣簽約，自應就對此一主張負舉證之責，被上訴人雖提出訂金收據為佐，查該訂金收據上，雖有「：：經雙方同意定於９２、４、１６、下午四點簽約：：」之記載，惟按私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第三百五十七條定有明文。上開訂金收據之記載係由被上訴人單方填載之私文書，自應由被上訴人證明該私文書為真正。對此，證人詹陳秀巧則於原審證述略謂：當時有約定九十二年四月十六日要簽約，但沒有簽成，被上訴人才會將訂金退還，買賣過程其沒與屋主談過等語，堪認九十二年四月十六日簽約一事，係由被上訴人告知證人詹陳秀巧，證人詹陳秀巧並未與上訴人談過買賣之事，是以證人詹陳秀巧之證詞，尚無從證明上訴人同意於九十二年四月十六日簽約，此外，被上訴人復未能舉證以實其說，尚難認訂金收據之記載為真，故被上訴人上開主張，亦屬無據。
既然兩造間委託銷售契約約定之銷售期間係九十二年三月十八日以前，已如前述，則九十二年四月十六日顯然已逾越上開約定之銷售期間，上訴人自不負簽訂買買契約之義務。
（四）至於被上訴人主張其於九十二年三月二十日以存證信函通知上訴人履約後仍未獲理會一節，因存證信函亦為被上訴人單方製作之私文書，應由被上訴人證明其內容為真，而上訴人未能證明其在九十二年三月十八日銷售期間以前達成兩造間之委託條件，已如前述，故該存證信函亦無法資為被上訴人已在銷售期間內達成委託條件之證明，併此敘明。
四、綜上所述，被上訴人既無法證明其已依約在九十二年三月十八日以前，已達成系爭不動產成交價格為一千一百七十五萬元之委託條件，上訴人自得拒絕出售系爭不動產。從而，被上訴人本於委託銷售契約第八條第三款請求服務報酬，要屬無據，為無理由，不應准許。原審判命上訴人應給付被上訴人六萬元並就此部分假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
五、本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法與舉證，均不影響本件判決之結果，爰不一一審酌。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年三月三十日
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