裁判字號：最高法院91年台上字第634號民事判決
裁判日期：民國91年04月04日
裁判案由：返還價金等
最高法院民事判決九十一年度台上字第六三四號
上訴人乙○○
丁○○丙○○共同訴訟代理人 李秋銘 律師
柯士斌 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 游玉文 右當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國八十九年七月四日臺灣高等法院第二審判決（八十九年度重上字第七號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於命上訴人給付暨負擔訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：伊於民國八十八年一月三十日，向上訴人購買其等共有坐落宜蘭縣○○鎮○○段上新興小段七四號土地面積○‧○一八四公頃（工業用地）及同小段七四之九號土地面積○‧○一一三公頃（計畫道路用地）作為興建工廠之用，已付清全部價金新臺幣（下同）六百三十萬元。兩造於買賣契約附註欄約定，如系爭二筆土地之面積有誤差時，上訴人應於三日內將價金返還與伊。詎八十八年六月初，伊聲請興建工廠指定建築線時，發覺系爭七四號工業用地僅約三十七坪，七四之九號道路用地則變更為五十二坪餘，致伊不能達成興建工廠之預定效用。經伊分別於同年月十一日及二十一日以郵局存證信函通知上訴人於文到七日內負責清理上開瑕疵，上訴人竟不置理，系爭買賣契約因給付不能而無效，並經伊合法解除，上訴人自應返還上開價金等情。爰本於買賣契約之特別約定，及解除契約回復原狀，並不當得利之法律關係，求為命上訴人連帶給付六百三十萬元，並加計法定遲延利息之判決。（第一審判決駁回被上訴人之訴，經被上訴人提起第二審上訴，原審除駁回其「連帶給付」部分之上訴外，餘為其勝訴之判決。又被上訴人另訴請上訴人給付拆除舊屋之費用十二萬一千七百六十元及其遲延利息部分，經第一審判決駁回後，未據被上訴人聲明不服。）上訴人則以：伊移轉登記與被上訴人之土地面積與兩造買賣契約之約定相符，並無所謂誤差情事。且本件地政機關就系爭土地逕為變更登記，係在八十八年八月三日，斯時買賣標的物並無瑕疵存在。又被上訴人於買受系爭土地時，對於系爭土地之情形已詳加查證，深知系爭土地於七十四年十二月十七日公告變更道路截角，應採十五公尺半徑分割。況伊並未保證該土地無瑕疵，依民法第三百五十五條第二項規定，自不負瑕疵擔保責任。被上訴人訴請返還價金，於法無據等語，資為抗辯。
原審將第一審駁回被上訴人之訴之判決部分廢棄，改判命上訴人給付六百三十萬元及法定遲延利息，無非以：按解釋當事人契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在？又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準。查兩造於買賣契約附註欄「再批明」約定：「出賣人保○○○鎮○○段上新興小段七四號面積○‧○一八四公頃，及同小段七四之九號面積○‧○一一三公頃，如上開二筆土地面積有誤差者，出賣人應無息將所有之價款三天內退還承買人絕無異議」字樣。參以立約當時系爭七四號土地編為工業用地，七四之九號土地編為計畫道路用地，有卷附買賣契約書第一條買賣標示欄可稽。足見被上訴人購買系爭土地係擬作為興建工廠之用，經上訴人特予保證，系爭二筆土地面積絕無誤差。故此段文字之真意，應係指上訴人保證實質上移轉與被上訴人之土地面積及土地用途確如附註所載，絕非指形式上移轉與被上訴人之土地面積與土地謄本所載相符而言。否則，契約第一條既已詳載，何須再予贅述？次查系爭七四及七四之九號土地均於七十四年間經宜蘭縣政府公告實施都市計畫，七四之九號土地為道路用地，七四號土地因位於兩條計畫道路之交叉處，故應採十五公尺半徑（即圓弧）分割，詎宜蘭地政事務所於八十八年一月間誤採截角分割登記，將系爭七四號土地面積登記為○‧○一八四公頃（約五五‧六坪），七四之九號土地面積登記為○‧○一一三公頃（約三四坪），嗣經宜蘭縣政府函命補辦更正，於同年七月間更正登記為七四號土地面積○‧○一二八公頃（約三八‧七坪）、七四之九號土地面積○‧○一六九公頃（約五一坪），有宜蘭縣政府函及土地登記簿謄本可憑。是系爭二筆土地之確實面積早於七十四年間即因實施都市計畫公告而確定，不得任意增減。茲上訴人移轉與被上訴人之土地面積雖與土地謄本所載面積相符，但與其特約保證之實質面積不符，自均有誤差。依上開買賣契約附註欄「再批明」之約定，被上訴人請求上訴人退還系爭買賣價金，洵屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按解釋當事人之契約，應綜觀契約全文，於文義上及論理上詳為推求，不得斷章取義，拘泥於字面，亦不得妄加臆測，致失當時立約之真意。查本件上訴人迭次抗辯系爭買賣契約附註欄「再批明」約定之文字，係保證系爭兩筆土地與土地登記簿所載面積相符，因訂約當日即八十八年一月三十日為星期六下午，無法申請土地登記簿謄本，於次星期之星期一即同年二月一日方能申領登記簿謄本核對，故約定面積如有誤差，伊應於三日內退還價款，該訂約之經過情形，及上開附註欄之真意如何，當時在場之代書及仲介人知之最詳云云，並聲請傳訊證人 吳煇裕 、 林阿賢 、 王美雲 （見一審卷第一一四頁及原審卷第三八頁）。乃原審未詳加調查審認明晰，徒以前揭情詞，遽為上訴人不利之判決，自非無判決理由不備之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國九十一年四月四日
最高法院民事第四庭
審判長法官蕭亨國
法官許朝雄法官謝正勝法官陳淑敏法官鄭玉山右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十一年四月二十三日