裁判字號：臺灣臺北地方法院89年訴字第3643號民事判決
裁判日期：民國91年12月20日
裁判案由：返還房屋
臺灣臺北地方法院民事判決八十九年訴字第三六四三號
原告金聖元有限公司?
法定代理人甲○○訴訟代理人 李勇三 律師被告 臺陽 股份有限公司法定代理人 顏惠忠 被告丙○○被告丁○○被告庚○○被告戊○訴訟代理人 何兆龍 律師複代理人 梁育純 律師被告乙○○被告己○○即陳訴訟代理人何兆龍律師複代理人梁育純律師右當事人間請求返還房屋事件，本院判決如左：
主文被告丁○○、庚○○、己○○、戊○、乙○○應各將其所占有如附表（併複丈成果圖）所示房屋分別遷讓交還被告臺陽股份有限公司，再由被告臺陽股份有限公司交付予被告丙○○後，再由被告丙○○交付予原告。
訴訟費用由被告丁○○、庚○○、戊○、乙○○、己○○各負擔五分之一。
本判決於原告分別為被告丁○○、庚○○、戊○、乙○○、己○○供擔保新台幣壹萬伍仟元，各得假執行。但被告戊○、己○○於假執行程序實施前，分別以新台幣貳萬肆仟捌佰元，為原告預供擔保，各得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：除供擔保金額外，如主文所示。
貳、陳述：
一、緣附表所示房屋為被告臺陽股份有限公司（下稱臺陽公司）建造後，將系爭房屋連同坐落土地一併讓售與丙○○，再由丙○○連同土地一併讓售與原告。被告等人趁隙進入無權占用，迭經催告遷讓交還未蒙置理。添
二、臺陽公司為系爭房屋原始建造人，惟怠於向被告等人行使返還系爭房屋之權利，致原告前手丙○○，未能受系爭房屋之交付，因而原告亦未能受系爭房屋之交付，原告代位前手丙○○、臺陽公司請求被告等人將系爭房屋遷讓交還臺陽公司後，再由臺陽公司交付與丙○○，並由丙○○交付與原告。按交付買賣標的物係出賣人之法定義務，不得特約免除，此為最高法院七十九年台上字第二一七九號判決意旨，是不問買賣契約有無約定點交房屋，出賣人須負交付買賣標的物。系爭房屋為被告等占用，致原告未能依買賣關係取得系爭房屋之占用，權利自受有侵害，原告依買賣關係請求前手將系爭房屋交付。添
三、被告等辯稱系爭房屋為臺陽公司宿舍渠等為台陽公司之礦工及其家屬，臺陽公司同意讓被告續住於配住宿舍中並非無權占有，原告固不否認系爭房屋原為臺陽公司所有，但否認被告等人均為臺陽公司員工而獲分配於各該系爭房屋。
四、因任職關係獲准配住房屋，要屬使用借貸性質，業經最高法院四十四年台上字第八○二號判例闡釋在案，而使用借貸非如租賃之有民法第四百二十五條買賣不破租賃之相類規定（最高法院五十九年台上字第二四九○號判例參照）。是被告不得執此對抗原告。
五、查系爭房屋為臺陽公司建造後連同坐落土地一併出售與丙○○，業經臺陽公司函告各占用人，有存証信函可稽。再由丙○○連同土地一併讓售與原告，被告主張原告與丙○○就系爭房屋買賣契約有「賣方不予騰空交屋」且契約書第三條及第七條均將「房屋」刪除，故原告並無請求丙○○交付房屋之權利。惟查交付買賣標的物係出賣人之法定義務，不得特約免除。又以特約訂明「不點交」如解為免除點交義務，不惟使買受人無從取得系爭房屋之所有權，且亦無從獲得事實上處分權，亦不能使用收益，自保護交易安全言，應認該「不點交」之特約，係指不為現實交付之意。查原告與丙○○土地房屋買賣契約書，買賣標的不動產標示建物門牌為台北縣平溪鄉中埔．．．自包含系爭房屋在內。雖契約書第三條、第七條將房屋刪除應僅表示丙○○就房屋部分不為現實交付而已，是不問買賣契約有無約定點交房屋，出賣人均須負交付買賣標的物即房屋之義務。系爭房屋為被告等無權占用，致原告未能依買賣關係取得系爭房屋之占用，權利自受有侵害，原告自得依買賣關係以及被告臺陽公司所得享有之所有物返還請求權，代位被告丙○○以及被告臺陽公司向系爭房屋之占有人請求。並請求前手被告丙○○以及被告臺陽公司將系爭房屋交付予原告。
六、查被告戊○原住台北縣平溪鄉白石村中埔六○號，民國八十三年三月十一日始遷入五十一號，有戶籍謄本可稽，在八十三年三月十一日被告戊○進住以前該五十一號房屋係空屋沒有人佔用，是以八十二年一月臺陽公司以郵局第七九七號存証信函催告各佔用人時未有被告戊○，因斯時該五十一號房屋係空屋未有人佔用，被告戊○係自八十三年三月十一日始遷入佔用。被告辯稱八十二年一月臺陽公司第七九七號催告函未有其姓名，主張臺陽公司容許其居住使用云云，顯係狡辯。
七、查被告戊○並非臺陽公司礦工，亦非礦工家屬，更非經濟上弱者，被告戊○本身亦有不動產係在基隆市○○區○○路○○○巷○○號三樓，早於八十九年六月十六日將戶籍遷設於基隆市○○區○○路○○○巷○○號三樓，惟無權繼續占用系爭房屋，並一再無理要求搬遷補償費始願遷讓交出房屋，是被告之要求殊無理由。
三、證據：提出土地房屋買賣契約書、土地登記簿謄本、戶籍謄本、台陽股份有限公司發予各住戶之存證信函等為證。
乙、被告方面：
壹、被告台陽股份有限公司、丙○○、丁○○均未於言辭辯論期日到場，亦未以書狀作何聲明或陳述。
貳、被告庚○○、乙○○均未於最後言辭辯論期日到場，據其以前到場之聲明及陳述如下：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、陳述：系爭房屋雖屬被告臺陽公司所有，但其係臺陽公司之員工，當初係臺陽公司之宿舍，而讓其居住。
參、被告戊○、己○○部分：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利益判決，並願供擔保請求免為假執行之宣告。
二、陳述：
（一）按代位權係債權人代行債務人之權利，故代行者與被代行者之間，必須有債權債務關係之存在，否則即無行使代位權之可言；又債權人代位行使之權利，原為債務人之權利，必於債務人有怠於行使其權利情事時，始得為之，若債務人對於第三人已無權利之存在，或經行使而無效果時，即無代位行使權利之餘地（參照最高法院四十九年台上字第一二七四號及五十年台上字第四○八號判例）。又按債權人行使民法第二百四十二條之代位權，債權人得以自己名義代為行使者，為債務人之權利而非自己之權利，若債務人自己並無該項權利，債權人自無代位行使之可言(最高法院四十九年台上字第一七五號判例參照)。
（二）本件原告起訴主張代位前手丙○○、臺陽公司請求被告等將係爭房屋遷讓交還臺陽公司後再由臺陽公司交付與丙○○，並由丙○○交付與原告。然原告之請求並無理由，蓋依前揭判例意旨所示，本件原告欲主張代位請求須具備三項前提要件，(一)原告得向其前手丙○○請求交付房屋。(二)原告之前手丙○○對臺陽公司有請求交付房屋之權利，且丙○○怠於行使該權利。(三)原告之前前手臺陽公司對被告戊○、己○○有請求交付房屋之權利存在。惟查，上開三項要件均不成立，茲述如下：
１、原告並無請求其前手丙○○交付房屋之權利。查原告與其前手丙○○就系爭房屋買賣訂立契約時，即約定「賣方不予騰空交屋」(詳原證二買賣契約書最末之備註)，且依該契約書第三條及第七條之條文約定，均將「房屋」刪除(詳原證二買賣契約書第三條及第七條，均為此「房屋」標示)，則足以證明原告並無請求丙○○交付房屋之權利，且其於買受系爭房屋時即知系爭房屋有權利上之瑕疵，更甚者觀諸系爭合約內容，「房屋」也非其買賣標的，故原告何來行使代位權？
２、原告之前手丙○○對臺陽公司有無請求交付房屋之權利，則有爭議。本件原告主張其前手丙○○對臺陽公司有請求交付房屋之權利，惟其權利依據何在，原告並未就此提出證據，亦未說明，爰依民事訴訟法第二百七十七條規定，請原告舉證以實其說。於原告提出證據證明此權利存在前，被告等否認其權利存在。
３、原告之前前手臺陽公司對被告戊○、 陳菜光 並無請求交付房屋之權利存在。經查，被告己○○（陳菜光之繼承人）、戊○及共同被告丁○○、庚○○、乙○○均為臺陽公司僱請之礦工及其家屬，系爭房屋本為臺陽公司配住之宿舍。其後臺陽公司結束採礦業務，卻未支付被告陳菜光等員工資遣費，且對於一些因職業災害而致生疾病之礦工亦未給予任何醫療協助或補償金，當時，被告陳菜光等員工求助無門、生活極度艱困，臺陽公司又無法支付所欠之資遣費、職災補償金等，爰同意讓被告等員工續住於配住宿舍中，並以系爭房屋之所有、使用權抵償上揭費用，因此被告等並非無償借用，亦非無權占有，故臺陽公司對被告戊○、陳菜光等並無請求返還房屋之權利存在。
（三）按民法第二百四十二條規定之代位權，其債權人得以自己名義代位行使者，為債務人之權利而非自己之權利，若債務人並無該項權利，債權人自無代位行使之可言。又債權人因保全債權，遞次上溯代位行使債務人之權利時，須其遞次上溯代位之各人，均得行使權利，且皆怠於行使時始可。若其遞次上溯代位之人中，有一人不得行使權利時，即不得行使代位權。準此，本件共同被告丙○○對臺陽公司並無請求交付房屋之權利，且共同被告臺陽公司對被告戊○、陳菜光等亦無返還房屋之請求權，則原告即無主張代位行使權利之餘地，是本件原告之請求並無理由。
（四）末查，觀諸原告與出賣人的買賣合約為購買房地，其中系爭房屋屬違建無法登記，依民法不動產取得之規定，係要登記及交付才能取得所有權，今該份合約顯以「不能登記之標的」為買賣標的，是否有違民法第二百四十六條的規定，請鈞院明查。
丙、本院依職權履勘現場，並會同台北縣瑞芳地政事務所人員至場丈測，製作複丈成果圖。
理由
壹、程序方面：
一、被告陳菜光於訴訟程序進行中，即九十年四月一日死亡，有戶籍謄本在卷為憑，由其繼承人即被告己○○承受訴訟，合於法律規定，應予准許。
二、被告臺陽公司、丙○○、丁○○、庚○○、乙○○受合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，茲依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、得心證之理由：
一、原告起訴主張，附表所示房屋為被告臺陽公司建造後，將系爭房屋連同坐落土地一併讓售與丙○○，再由丙○○連同土地一併讓售與原告。被告無權占有該房屋，被告臺陽公司為系爭房屋原始建造人，惟怠於向被告等人行使返還系爭房屋之權利，致原告前手丙○○，未能受系爭房屋之交付，因而原告亦未能受系爭房屋之交付，原告代位前手丙○○、臺陽公司請求被告等人將系爭房屋遷讓交還臺陽公司後，再由臺陽公司交付與丙○○，並由丙○○交付與原告。被告則以：臺陽公司是否有將系爭房屋出賣予被告丙○○，本有疑問，且原告與其前手丙○○就系爭房屋買賣訂立契約時，即約定「賣方不予騰空交屋」，且依該契約書第三條及第七條之條文約定，均將「房屋」刪除，原告並無請求丙○○交付房屋之權利，且被告均係被告臺陽公司之員工，獲配居住該房屋，臺陽公司因無法支付所欠之資遣費、職災補償金等，乃同意讓被告等員工續住於配住宿舍中，並以系爭房屋之所有、使用權抵償上揭費用，因此被告等並非無償借用，亦非無權占有等情置辯。
二、本件兩造對於如附表所示之房屋係被告臺陽公司原始興建之未辦保存登記建物乙節，並不爭執，堪認為真實。本件所爭執者乃原告有無代位請求權，得代位請求被告自如附表所示之房屋遷讓？即被告臺陽公司曾否將系爭房屋連同土地出售予被告丙○○？被告丙○○是否有出售系爭房屋予原告，或保留交付之義務？被告占有系爭房屋是否無權占有？
三、經查，系爭房屋所座落之土地，原係被告臺陽公司所有，而於八十二年六月四日以買賣為原因移轉登記予被告丙○○，有土地登記簿謄本在卷可徵，而被告臺陽公司於八十二年一月間致房屋占用戶之存證信函，亦明示「 台端 所居住現址之房屋及其土地本公司已出讓與他人，並在辦理移轉手續中」，有存證信函附卷為憑，可知被告臺陽公司出售系爭房屋所座落之基地予被告丙○○時，係連同土地上之房屋一併出售，堪可確認。又依原告與被告丙○○所簽訂之土地房屋買賣契約書，雖於備註欄特別約定「買賣標的內房屋，部分有現住人，賣方不予騰空交屋，由買方自行解決」，但依該契約書之「不動產標示」，明白約定買賣標的標的包括系爭房屋，有該買賣契約書附卷可按，顯然被告丙○○係將土地連同系爭房屋出售予原告。
四、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，為民法第三百四十八條第一項所明定，未辦保存登記之不動產建物，雖因未辦保存登記，無法為移轉之登記，而使買受人取得所有權，但買受人仍可基於買賣原因取得該建物之事實上處分權，故出賣人仍無可免其交付未辦保存登記不動產建物之義務。且該交付買賣標的物係出賣人之法定義務，不得特約免除，倘將以特約訂明「不點交」解為免除點交義務，不惟使買受人無從取得系爭房屋之所有權，且亦無從獲得事實上處分權，亦不能使用收益，自保護交易安全言，應認該「不點交」之特約，係指不為現實交付之意。另該買賣契約書雖於第三條及第七條，均將「房屋」刪除，但此乃因房屋為他人占用，被告丙○○免除其現實交付義務而已，並非因此即可謂免除其法定交付義務，原告以此抗辯認「原告並無請求丙○○交付房屋之權利」，為無可採。
五、另被告辯稱：被告等均係臺陽公司之員工，獲配居住該房屋云云，姑不論就均係被告臺陽公司之員工乙節，未舉證以實其說，退步言之，縱認其確曾屬臺陽公司之員工，但臺陽公司早處歇業狀態，被告等均未繼續於臺陽公司任職，並不爭執，而因任職關係獲准配住房屋，要屬使用借貸性質，業經最高法院四十四年台上字第八○二號判例闡釋在案，被告等均非臺陽公司之現職員工，已如前述，則其使用借貸目的，應認為已完畢，依民法第四百七十條之規定，借用人當然負返還之義務，其繼續占有，當係無權占有，亦可認定。至被告等復辯稱：臺陽公司因無法支付所欠之資遣費、職災補償金等，乃同意讓被告等員工續住於配住宿舍中，並以系爭房屋之所有、使用權抵償上揭費用等情，為原告所否認，被告等並未舉證證明，其舉證責任尚有未盡，自無從依其抗辯逕認其係有權占有。
六、從而，原告主張被告臺陽公司為系爭房屋原始建造人，因怠於向被告等人行使返還系爭房屋之權利，致原告前手丙○○，未能受系爭房屋之交付，因而原告亦未能受系爭房屋之交付，原告代位前手丙○○、臺陽公司請求被告丁○○等將如附表所示之系爭房屋遷讓交還被告臺陽公司後，再由被告臺陽公司交付與被告丙○○，並由被告丙○○交付與原告，為有理由，應予准許。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
參、假執行之宣告：原告及被告戊○、己○○， 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
肆、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項後段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十一年十二月二十日
民事第六庭法官侯水深右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年十二月二十日
法院書記官林秀妙