臺灣臺北地方法院100年度訴字第1128號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院100年訴字第1128號民事判決

裁判日期：民國100年10月20日

裁判案由：無權占有等

臺灣臺北地方法院民事判決100年度訴字第1128號原告 何同漢 訴訟代理人 謝天仁 律師複代理人 吳佩玲 律師被告 何海雄 上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國100年9月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告何海雄應將門牌號碼臺北市○○○路○段一百九十三巷二十五號十一樓之占用房屋騰空交還原告。
被告應自民國一百零一年二月二十一日起至遷出之前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：民國91年間，被告因經濟拮据，透過電話向訴外人 孫鳳儀 即原告配偶洽談借用原告所有坐落門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號11樓之房屋（下稱系爭房屋）居住，原告及孫鳳儀因長期旅居美國，念及被告為長子，既有困難，即無償將系爭房屋借予被告。迄至99年10月間，因原告生病，美國醫療費用高，原告乃委由孫鳳儀向被告要求返還系爭房屋，俾賣屋籌湊醫療費用，並將於99年12月返台處理系爭房屋出售事宜。詎料，孫鳳儀返台後，被告竟告稱系爭房屋另有他人居住，阻止孫鳳儀回系爭房屋居住。經孫鳳儀向鄰居詢問後，得知系爭房屋仍由被告居住，是被告為占用系爭房屋藉故拖延之情，至為灼然。原告遂於99年12月28日以郵局存證信函通知被告終止系爭使用借貸契約。爰依民法第767條及民法第179條之規定，請求被告返還占用系爭房屋之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將系爭坐落門牌號碼為臺北市○○○路○段一百九十三巷二十五號十一樓之房屋騰空交還原告。㈡並應自一百年元月十日起至返還房屋之日止，按月給付原告新台幣（下同）參萬元。
二、被告則抗辯：系爭房屋係因原告及孫鳳儀考量其等出國期間無人照料，且為被告經營生意之便，與其約定由被告出資修繕該屋，並待被告生意穩定後再象徵性一次給付40萬元予原告，作為租賃系爭房屋20年之代價。被告故而於89年初僱工修繕該屋並遷入與原告同住，嗣後原告及其配偶長期旅居國外，被告即於92年間匯款40萬元予原告。故被告租用系爭房屋之期間，應自89年年初起計算，迄今僅10年，租賃系爭房屋之期間尚未屆滿，其並非無權占用，更非向原告無償借用。系爭房屋既因租賃尚未屆至，原告以終止借用關係收回，與法未合。縱原告之終止為合法，其以系爭房屋租金為三萬元計算不當得利之依據，亦無理由；並主張以被告已給付原告之40萬元之本金及利息，與租賃期間所代繳之房屋稅、地價稅、水電費及房屋修繕之費用抵銷上開費用。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：系爭房地為原告所有，現由被告占有使用中。
四、得心證之理由：本件原告起訴主張被告何海雄於無償借用契約終止後，仍無權占用系爭房地，故訴請被告返還系爭房地等語，為被告所否認，並以上詞抗辯。是本件之爭點厥為：㈠被告何海雄現占有使用系爭房地，有無合法正當權源？㈡原告訴請被告等返還不當得利，有無理由？茲就爭點分別論述如下：
㈠被告現占用系爭房屋，有無合法正當權源？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條定有明文。倘被告對於原告就其物有所有權之事實，已無爭執，惟以非無權占有為抗辯者，則原告對於被告無權占有之事實，即無舉證責任，而被告就其占有係有正當權源之事應負舉證之責，如不能證明，即應認原告之請求為正當，最高法院固著有72年度台上字第1552號、2516號判決要旨可供參照。首查，原告固為系爭房屋之所有權人，然其對於被告於99年12月28日前合法占有系爭房屋之事實，並不爭執，遑論被告占有系爭房屋期間之法律關係為使用借貸關係或租賃關係，其於前揭期日前之占有系爭房屋為合法之事實，足堪認定，是原告固為系爭房屋之所有權人，然其應就已合法終止被告占有系爭房屋之法律關係一節，先負舉證之責。次按借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物，民法第470條第2項定有明文。再查，系爭土地及房屋既為原告所有，被告現正占用系爭房屋等節，為兩造所不爭執，已如前述，原告既主張被告占有使用系爭房屋係基於兩造間之無償使用借貸之契約，依前揭說明，原告自得隨時請求被告返還系爭房屋之借用物，而原告於99年12月28日以台北大安郵局第117支局第1082號存證信函終止該契約，有該存證信函附卷為憑（詳本院100年度司北調字第153號卷第8頁至10頁），是原告已合法終止被告占有系爭房屋之使用借貸契約一節，亦堪認定。準此，被告占有系爭房屋之使用借貸契約既經原告合法終止，被告認其尚有權占用系爭房地，揆諸前開說明，自應就其與原告間之其他有權占用之法律關係負舉證之責。
⒉被告固辯稱其占用系爭房屋係基於租賃關係，並提出系爭房
屋整修照片（本院卷第187頁至第190頁）及房租匯款收據（本院卷第52頁至第54頁）等件為證。惟按，不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第422條固有明文。又租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣，民法第450條第1、2項定有明文。經查，被告抗辯兩造成立之租賃契約，所約定之租期為20年，先後並以整修系爭房屋及40萬元匯款做為代價，然其並未能提出約定之字據，以實其說，而上開約定復經原告否認，自難僅以被告整修系爭房屋及匯款等情，即認兩造間對於系爭房屋成立20年之定期租賃契約；又依前揭說明，縱認兩造成立不定期租賃契約，原告依法本得隨時終止契約，則原告既就被告繼續占有使用系爭房屋乙事表示已為反對之意思表示，並表示即將出售系爭房屋，是兩造間縱有不定期租賃契約之約定，亦經原告合法終止，被告復未就有何有利於其之習慣舉證以為有利之認定，是被告對於系爭房屋，已無合法占用權源之事實，亦堪認定。
⒊綜上，被告未能證明其為有權占用系爭房屋之事實，是原告
依民法第767條所有物返還請求權之規定，訴請被告騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。
㈡原告訴請被告等返還不當得利，有無理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條規定明確，又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例參照。查原告於99年12月28日已合法終止與被告間之使用借貸契約，並於前揭存證信函揭示被告應於收受該函件七日內騰空返還系爭房屋，而被告於100年1月10日函覆原告之前揭函件，是被告最遲100年1月10日起即已獲得相當於使用該房屋之租金不當利益。準此，原告請求被告應返還自100年1月10日起，至騰空交還系爭房地之日止，每月無權占用系爭房地獲得相當於使用該房地之租金不當利益，即屬有據。
⒉次按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項著有規定，而該條規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第105條亦有明文，而所謂土地之申報總價，依土地法第148條規定係指土地所有權人依土地法所申報之地價，而公有土地則以公告地價為申報地價，免予申報，土地法施行法第25條、平均地權條例施行細則第21條均有明定，另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。經查：原告既主張系爭房屋於合法終止前與被告成立者為無償使用借貸之法律關係，是兩造對於系爭房屋並無租金約定自明，是本件被告無權占有系爭房屋所獲相當租金之不當得為自應依前揭土地法之規定核定之，亦堪認定。再查，系爭房屋位處臺北市大安區，交通運輸條件良好，區域內公共設施項目及商業設施之可及性及服務水準大抵為佳，而系爭土地及房屋總價值已達1904萬6038元，價值不斐，有鑑定人鑑定結果可參（本院卷第16頁、17頁），足徵系爭房屋居住環境甚佳、對外聯絡方便、經濟活動頻繁，而該地段之一般房屋租金行情為3至4萬元，有原告提出之仲介公司網頁（詳本院卷第200頁）。本院審酌上情，認原告主張被告自100年1月10日起無權占用系爭房屋，應按月給付原告3萬元相當於租金之不當利益，尚屬有據，此部分主張，應予准許。
⒊惟按，租賃與使用借貸之最大區別，在於租賃為有償，借貸
為無償，如將物交由他人使用，而有收取對價者，自係租賃而非使用借貸（最高法院72年度台上字第4295號判決意旨參照）；又二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條及第335條定有明文。經查：
⑴被告抗辯：其於92年7月9日匯款之40萬元本金及利息及其所
支出之系爭房屋整修費、水電費、管理費、房屋稅、地價稅（本院卷第50、51頁）等為原告之不當得利金額，應與其積欠原告之相當於不當得利之租金相抵銷等語。首查，就房屋整修費部分，因被告未提出整修之估價單據等資料，說明折抵之價額如何，其此部分之抵銷抗辯，不足採信。又水電、大樓管理費用部分，因系爭房屋係為原告交付被告無償占有使用，其使用系爭房屋之水電等費用應為使用者所自行負擔，應屬合理，則被告抗辯以此部份支出為抵銷，亦無理由。另房屋稅及地價稅部分，因轉帳繳付之帳戶屬原告所有，是否確由被告負擔，亦未見被告舉證，是被告主張以此部份抵銷相當於不當得利之租金，亦屬無據。
⑵至於被告於92年7月9日匯款之40萬部分，觀諸本院調閱之原
告存摺往來明細及被告提出之賣匯水單可知，自91年至99年間，原告於臺北成功郵局之帳戶每年一月及七月均有23萬至24萬元不等之退役俸存入，嗣並於當月提領（本院卷第165頁至第167頁），既原告對被告過去匯款之時間、金額均不爭執，則可知被告主張其分別於92年7月9日匯款之40萬元（本院卷第52頁至第54頁）及同年月10日匯款之23萬7000元（本院卷第94頁），應僅後者為原告之退役俸，可堪信為真實。是原告既主張其係將系爭房屋無償借用予被告，復未能就取得該40萬元之法律上原因負舉證之責，是被告抗辯此部分金額為原告無法律上原因受有利益，自應返還予被告一節，應屬有據，被告據以行使抵銷權，亦應有理。然系爭金額既未經被告向原告請求返還，原告自尚無負遲延利息之責，被告逕以主張利息部分亦應一併抵銷，依法無據。
⑶綜上，被告抗辯之金額，僅於40萬元之範圍內，得為抵銷。
查被告自原告主張不當得利之起算日即100年1月10日起至101年2月20止之無權占有系爭房屋所獲相當租金之不當得利，共計為40萬元（計算式：四十萬元÷每月三萬元＝十三又三之一個月），是原告得向被告請求之相當租金之不當得利金額與應返還被告40萬元之不當得利抵銷至101年2月20日。
準此，被告應自101年2月21日起負無權占有系爭房屋相當租金之不當得利損害賠償一節，已堪認定。
五、綜上所述，原告主張兩造間就系爭房屋前成立無償借貸關係，該借貸關係經原告終止後，被告即無占用系爭房屋之合法權源，故而訴請被告自系爭房屋遷出並返還系爭房屋，及自101年2月21日起至返還系爭房屋之日止，按月給付其3萬元為有理由，應予准許。其逾此部分之請求，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，業經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、綜上所結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第79條但書，判決如主文。
中華民國100年10月20日
民事第五庭法官洪純莉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年10月20日
書記官邱美嫆