裁判字號：臺灣高雄地方法院101年重訴字第208號民事判決
裁判日期：民國101年10月26日
裁判案由：履行契約
臺灣高雄地方法院民事判決101年度重訴字第208號原告 蘇佳誼 訴訟代理人 石繼志 律師
邱超偉 律師 陳皇君 被告 許夏蓮 訴訟代理人 李慶榮 律師
孫守濂 律師 許泓琮 律師 葉佩 如上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國101年10月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣肆佰肆拾萬元，及自民國一０一年八月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰伍拾萬元為被告供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣肆佰肆拾萬元預供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國101年4月3日委託訴外人黃○○出售附表一所示房地（下稱系爭房地），且授權黃○○得與買方簽訂定金收據，並與黃○○簽訂代理出售系爭房地之委託書（下稱系爭委託書）。黃○○遂與原告接洽購買系爭房地之事，經原告同意以新臺幣（下同）1,100萬元承買系爭房地，並簽發附表二所示支票（下稱系爭支票）交付黃○○為買賣定金，黃○○即於同年月5日代理被告簽訂定金收據（下稱系爭定金收據）予原告，併約定相關買賣條件。黃○○既有權代理被告出售系爭房地，亦與原告就系爭房地之價金及其他買賣條件達成意思合致，復向原告收取定金及簽訂系爭定金收據，兩造就系爭房地已成立買賣契約，被告自應於原告交付價金餘款880萬元之際，將系爭房地所有權移轉登記予原告。如認兩造間就系爭房地未成立買賣契約，然依系爭定金收據第4條第5項約定，出賣人不賣或未依約履行，應加倍返還定金。黃○○業代理被告收受系爭支票（即原告支付系爭房地之定金），詎被告恣意毀約拒絕出售系爭房地，係可歸責於被告之事由，致兩造就系爭房地無法履行買賣契約，被告即應將定金加倍返還予原告。為此，爰依買賣契約及民法第348條規定為先位請求，依民法第249條第3款規定及系爭定金收據第4條第5項約定為備位請求。並先位聲明：㈠被告應於原告給付880萬元同時，將系爭房地所有權移轉登記予原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：㈠被告應給付原告440萬元，及自原告101年8月17日民事準備書狀繕本送達被告翌日即101年8月21日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊雖於系爭委託書上簽名捺印，然伊受黃○○誆稱僅代理詢問系爭房地之市價及介紹買主，伊並無授權黃○○得代理簽訂買賣要約書及定金收據，伊受詐欺而簽立系爭委託書，故伊與黃○○就系爭委託書之內容並未達意思合致，伊與黃○○間既未就系爭房地成立委任契約，黃○○簽訂系爭定金收據及收受系爭支票均屬無權代理，對伊不生效力。退步言之，即便伊與黃○○間具委任關係，然依系爭委託書第4條約定之文義，伊僅授權黃○○為要約引誘，尚待伊承諾並議定買賣條件，始謂買賣契約成立，且黃○○僅得於伊收取定金後製作定金收據，不得自行代伊收取定金。又依系爭定金收據第6條之約定，兩造將來簽訂不動產買賣契約時，該收據為不動產買賣契約書之附件，足見系爭定金收據充其量僅屬兩造間買賣之預約，被告既未收取定金，自難遽認兩造間就系爭房地已成立買賣契約，原告請求被告移轉登記系爭房地之所有權，自屬無據。其次，兩造間既無買賣契約存在，伊自無契約成立後發生給付不能之情事，又伊未收取系爭支票，且兩造間無代物清償之約定，支票自與定金要件不符，系爭定金收據對伊不生效力，原告請求伊加倍返還定金，亦無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭房地為被告所有。
㈡系爭委託書由被告親自簽名及捺印，內容係委託黃○○出售系爭房地，委託期限迄至101年4月13日止。
㈢原告於101年4月5日簽發系爭支票交付黃○○收受，而系爭支票迄今仍未提示兌現。
四、本件之爭點：㈠兩造就系爭委託書是否達意思合致？㈡原告依民法第345條、第348條之規定及買賣契約之法律關
係，請求被告於原告給付880萬元時，將系爭房地所有權移轉登記予原告，有無理由？㈢原告依民法第249條第3款規定及系爭定金收據第4條第5
項約定，請求被告給付440萬元，有無理由？
五、本院得心證之理由：㈠被告與黃○○就系爭委託書是否達意思合致？
⒈按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院
或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第358條第
1項定有明文。次按被詐欺而為意思表示者，依民法第92
1條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，最高法院44年度台上字第75號判例意旨可資參照。被告就系爭委託書由其親自簽名及捺印乙節並不爭執，然辯稱受黃○○詐騙始簽立該文件，依前揭說明，被告自應舉證證明受詐欺而為意思表示。
⒉經查，黃○○於本院中證述：系爭委託書上約定條款及塗
改字跡係其所寫，指印由被告所蓋，被告表示要賣清的，不給服務報酬，亦不繳納土地增值稅，其乃請被告配合申請房屋自用住宅增值稅，經被告同意始於其他約定欄載明，被告簽立委託書前已向被告解釋該委託書之文意，嗣後還讀兩次給被告聽等語（見本院卷第118頁）。再依系爭委託書觀之（見本院卷第5頁），記載立委託書人許夏蓮（即被告）委託黃○○居間仲介代理出售系爭房地，委託價格1,100萬元，委託期限至101年4月13日止，土地增值稅由買方負擔，服務報酬為成交價百分之無，其他約定欄則記載出買人配合申請自用住宅優惠稅率增值稅等語，而系爭委託書屬一般定型化文件，其中土地增值稅原記載由賣方負擔，嗣經塗改變更為「買方」負擔，且更改處並捺有被告指印，另服務報酬記載處亦有被告之指印，足見被告出售系爭房地係額外約定無庸負擔任何稅捐及仲介報酬，此與一般不動產交易之出賣人多負擔土地增值稅及仲介報酬常情相悖，況該出售條件較之修改前內容，係特別有利於被告，暨被告復於該等特別有利記載處均親自捺印等情以觀，核與黃○○所述相符，堪認黃○○所述應屬可採，是黃○○確實依被告要求之售屋條件與被告簽訂系爭委託書，堪可認定。
⒊其次，觀之系爭委託書（見本院卷第76頁），其下方有「
許○○」之名及「0000000000」之門號，而證人即被告之子許○○於本院中雖證述：其母並無意出售系爭房地，伊於系爭委託書簽訂前即明確向黃○○表示拒絕售屋，嗣經母親告知簽訂系爭委託書之事，伊已撥電話予黃○○表示不願售屋，不要來亂云云（見本院卷第109、110、112頁），然亦同時證述：系爭委託書上「許○○」之簽名及電話為伊親自所寫，係請黃○○日後就售屋之事直接與伊接洽等語（見本院卷第111頁）。顯見許○○於被告簽訂系爭委託書後，又再該委託書上簽名及留下聯絡電話，供黃○○日後聯繫之用，衡諸常情，倘被告或許○○無意出售系爭房地，被告自無大費周章於系爭委託書內另外要求黃○○為特別有利於被告記載之理，況許○○如堅決反對出售該房地，理應逕自撥電話向黃○○告知即可，亦無必要於系爭委託書下方親自簽名並留下聯絡方式，是許○○證述無意出售房地云云，自難遽採。此外，被告並未提出其他證據證明受黃○○詐騙而簽訂系爭委託書，故被告被告辯稱受詐欺簽訂系爭委託書云云，不足採信。準此，依上開說明，被告確有委託黃○○代理出售系爭房地之事，堪信為真。
㈡原告依民法第345條、第348條之規定及買賣契約之法律關
係，請求被告於原告給付880萬元時，將系爭房地所有權移轉登記予原告，有無理由？⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方
支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務民法第345條、第348條第
1項固有明文。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
原告主張兩造就系爭房地已成立買賣契約，然為被告所否認，依上開說明，原告應舉證證明兩造間就系爭房地具買賣契約存在。
⒉原告雖主張依系爭定金收據已載明標的物及價金，核與買
賣契約要件相符，況黃○○已收取定金，依民法第248條規定，推定契約已成立云云。惟查，依系爭定金收據以觀（見本院卷第7頁），第一條係不動產標示即系爭房地，第二條為不動產總價，第五條為付款條件，約定依賣方需求，買方可以配合，第六條記載本定金收據於買賣雙方簽訂不動產買賣契約時，列為不動產買賣契約書之附件，是系爭定金收據雖載明買賣標的及總價金，然關於價金給付方式究為一次給付或分期給付；給付現金、票據或匯款；如為分期給付，給付期數及各期金額若干；如給付票據，票據種類及是否約定到期日等條件均付之闕如，而該等條件均攸關相互磋商之兩造能否同意及接受之買賣方式，倘若兩造對上開給付方式未能有一致之共識，往往造成買賣契約無法成立，系爭定金收據自非可比擬為買賣契約，原告上揭主張自不足採。
⒊另黃○○於本院中復證稱：101年4月5日晚上去找被告
，被告表示找到房子始簽買賣契約，同年月13日晚上再約許○○簽約時，即告知如未簽約則需將委託時間延後，否則將對之寄發存證信函。而系爭定金收據僅屬買賣契約一部份，其餘各次付款及搬家時間等問題均待買賣契約載明，被告未出面無法簽買賣契約，簽系爭定金收據不等同簽買賣契約等語（見本院卷第119、120、123至125頁），而參照黃○○於101年4月13日以高雄新興郵局第773號存證信函（下稱第773號信函）通知被告，表示被告於同年月3日委託伊以1,100萬元出售系爭房地，委託日自即日起至同年月13日止，伊於同年月5日找到買主蘇佳誼（即原告）欲以該委託金額承買，伊屢次找被告出面簽訂買賣契約，均未如願，請於接函10日內出面簽訂買賣契約等語（見本院卷第8、9頁），暨原告委託石繼志律師，於101年5月10日以青海法字第21號函通知被告，要求於文到7日內與原告簽訂系爭房地之買賣契約（見本院卷第
10、11頁）等情參互以觀，堪認黃○○證述兩造間就系爭房地尚未簽訂買賣契約應屬可採。此外，原告並未提出其他具體證據證明兩造間就系爭房地確有買賣契約存在，則原告主張依買賣契約，於給付被告880萬元之際，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，自屬無據。
㈢原告依民法第249條第3款規定及系爭定金收據第4條第5
項約定，請求被告給付440萬元，有無理由？⒈按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，
該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3款定有明文。又按系爭定金收據第4條第5項約定：承買方反悔不買或不依約履行，定金由出賣方沒收；出賣方不賣或不依約履行，應加倍返還其所受之定金。復按債務不履行之債務人之所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。若債權人已證明有債之關係存在，並因債務人不履行債務而受有損害，即得請求債務人負債務不履行責任。倘債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，自應由其負舉證責任，如未能舉證證明，即不能免責，最高法院97年度台上字第1000號判決意旨參照。
依此，買賣交易中，出賣人收取定金後未履行出賣人之義務，依前揭說明，即應由出賣人舉證證明具不可歸責情事，否則自應加倍返還所受定金，殆無疑義。
⒉次按，代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示
，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之，民法第103條定有明文。另按民法上所謂代理，係指本人以代理權授與他人，由他人代理本人為法律行為，該代理人之意思表示對本人發生效力，最高法院62年度台上字第1099號判例意旨參照。承前所論，既認被告與黃○○間之系爭委託書係有效成立，而系爭委託書第4條已約定，委託人同意受託人得與買方簽訂定金收據，是黃○○依系爭委託書有權代理被告簽訂定金收據及代收定金，則黃○○黃○○基於被告代理人地位，所為簽訂定金收據及代收定金行為之效力自及於被告甚明。又被告於系爭委託書內並未就定金收據內容及形式為特別約定，尚難認被告對黃○○此部分代理權有任何限制，則被告辯稱：依系爭委託書第4條約定，黃○○僅得代立收據，並無權約定收據內容及形式云云，自難憑採。
⒊被告另辯稱：兩造就定金無代物清償之合意，系爭支票非
屬定金云云。惟按所謂支票，係指發票人簽發一定之金額，委託金融業者於見票時，無條件支付與受款人或執票人之票據，是以支票之交付作為支付工具，以代現金之給付，係屬常態，最高法院86年度台上字第891號判決意旨參照。是依前揭說明，金融業者於見票時，即應依委任契約約定支付票面金額予受款人或執票人，故支票性質上非屬信用工具，而係有價證券、金錢證券及支付證券，以支票為支付工具，屬金錢給付之代替物，於交付支票時，生與給付金錢相同之效力，故支票為支付性質之有價證券，得代替現金之給付，當事人間自得以支票面額所表彰之金錢價值，充為定金之交付。經查，原告於101年4月5日簽發系爭支票交付黃○○收受乙節，為兩造所不爭，暨黃○○於同日簽訂系爭定金收據予原告等情以觀，足見原告係以交付定金之意思將系爭支票交付黃○○，而黃○○亦以收取定金之意思收受系爭支票，原告與黃○○間就系爭支票係支付購買系爭房地之定金已達意思合致，又黃○○有權代理被告收取定金乙節，業如前述，故黃○○向原告收取定金之效力自及於被告，故被告上揭所辯，亦非可採。⒋被告就系爭房地已收取原告給付之定金220萬元後，迄今
仍無正當理由拒絕與原告簽訂系爭房地之買賣契約，且被告未舉證證明具不可歸責情事，揆諸上開說明，被告應負債務不履行責任，則原告依系爭定金收據第4條第5項約定及類推適用民法第249條第3款規定之法理，請求被告加倍返還定金計440萬元，自屬有據。
六、綜上所述，兩造間就系爭房地未成立買賣契約，原告先位依買賣之法律關係，為本件請求，即無理由；另黃○○收取系爭支票核屬收受原告支付購買系爭房地之定金，且效力及於被告，被告嗣後不願簽訂系爭房地之買賣契約，則原告依系爭定金收據第4條第5項約定及類推適用民法第249條第3款規定之法理，請求：被告給付原告440萬元，及自原告10
1年8月17日民事準備書狀繕本送達被告翌日即101年8月21日起至清償日止（見本院卷第106頁），按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。本件兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行之宣告，經核原告勝訴部分並無不合，爰分別酌定相當擔保金額，併以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法經本院斟酌後認均不影響本判決之結果，爰不再逐一詳予論述，附此敘明。
八、據上論結，原告先位之訴為無理由、備位之訴為有理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國101年10月26日
民事第五庭法官何佩陵正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國101年10月26日
書記官秦富潔附表一：
┌───┬──────────────┬───────┬─────┐│編號│土地地號/建物建號│面積│應有部分│├───┼──────────────┼───────┼─────┤│1│高雄市○○區○○段第○○地號│47平方公尺│全部││││││├───┼──────────────┼───────┼─────┤│2│高雄市○○區○○段第○○建號│108.08平方公尺│全部│││（門牌號碼：高雄市前金區○○│││││○路○○巷○號）││││││││└───┴──────────────┴───────┴─────┘附表二┌──┬───┬────────┬────┬────┬─────┬─────┐│編號│發票人│發票銀行│發票日期│金額(元)│支票號碼│備註│├──┼───┼────────┼────┼────┼─────┼─────┤│1│蘇佳誼│陽信銀行立文分行│101.4.5│220萬│AD0000000│院卷第6頁│├──┴───┴────────┴────┴────┴─────┴─────┤│小計：212萬元│└─────────────────────────────────────┘