岡山簡易庭107年度岡簡字第66號民事判決

臺灣橋頭地方法院民事判決　　　　　　107年度岡簡字第66號
原　　　告　 吳氏幼
訴訟代理人　 馬興平 律師
複　代理人　 凌意惠
被　　　告　陳 蔡淑惠
被　　　告　 陳鈺雯
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年7月4日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：
㈠被告陳鈺雯受合法通知未於最後一次言詞辯論期日到場，核
無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其
一造辯論而為判決。
㈡本件原告起訴時原僅請求被告遷讓門牌號碼高雄市○○區○
○路○○○巷○○號（編整前為高雄市○○區○○路○○○號）之
未辦保存登記之房屋（下稱系爭房屋），嗣於訴訟程序中，
追加請求被告應自民國（下同）106年2月24日起至被告騰
空返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得
利新臺幣（下同）12,000元（見本院卷第150頁），核原告
之請求均係基於同一訴訟標的物遭占用事件所衍生，其各請
求利益在社會生活上可認為相同，且原請求之訴訟及證據資
料得於追加請求之審理予以利用，堪認其請求之基礎事實同
一，是依民事訴訟法第255條第1項第2款規定，其所為上
開訴之追加，於法並無不合，應予准許，併予敘明。
二、原告主張：系爭房屋為訴外人 陳來進 生前出資興建而原始取
得，陳來進於103年11月23日向訴外人即原告之前前手吳俊
賢借款150萬元，除約定每月應給付利息34,500元、以系爭
房屋所坐落之基地高雄市○○區○○段○○○○號（權利範圍
1/3）及同段550、582地號（權利範圍均2/3）設定抵押
權予 吳俊賢 所指定二人即其母 吳蘇銓銀 外，並以系爭房屋同
作為還款之擔保，約定如未依約清償借款或積欠利息，即將
系爭房屋移轉予吳俊賢或其指定之人以抵償欠債。陳來進於
借款時經預扣三期之利息（即103年11月23日起至104年2
月23日止），其後雖曾繳納104年2月23日至同年4月23日
之利息，但陳來進4月24日並未依約繳納34,500元之利息，
依約即無條件由吳俊賢取得系爭建物之事實上處分權。嗣吳
俊賢因積欠訴外人即原告之前手 李昆達 金錢債務約240餘萬
元，吳俊賢乃將系爭房屋直接移轉予李昆達抵債，並變更李
昆達為納稅義務人，而後李昆達再將系爭建物之事實上處分
權贈與原告。茲系爭房屋遭被告二人無權占有，原告自得依
民法962條或類推適用民法767條請求被告二人返還。退一
步言，縱認原告不能主張民法第767條或第962條請求返還
系爭房屋，惟被告 陳蔡淑惠 為陳來進之繼承人，自應繼承陳
來進與吳俊賢間之契約關係，而原告輾轉繼受吳俊賢對陳來
進請求交付系爭房屋之債權，自得依民法348條及繼承法則
等規定請求被告陳蔡淑惠交付系爭房屋返還原告。另被告二
人無權占有系爭房屋致原告自106年2月24日取得系爭房屋
事實上處分權起，受有無從使用系爭房屋之損害，原告自得
依民法179條規定，請求原告給付相當於租金之不當得利。
爰聲明：（一）被告應將系爭房屋騰空，遷讓交付予原告；
（二）被告應自106年2月24日起至騰空返還系爭房屋之日
止，按月給付原告12,000元。原告並提出系爭房屋所有權買
賣移轉契約書、系爭房屋所有權贈與契約書、104年契稅繳
款書、及台灣台南地方法院檢察署（下稱台南地檢署）106
年度偵字第8153號不起訴處分書等件為證（見本院卷第6-11
頁）。
三、被告則以：系爭房屋係被告陳蔡淑惠出資興建，陳來進並非
系爭房屋之原始取得人。又陳來進亦未於104年4月10日與
李昆達訂立系爭房屋所有權買賣移轉契約。另陳來進向吳俊
賢借款，也未以系爭房屋設定擔保，而係吳俊賢夥同李昆達
盗用陳來進身份證件及印章，擅自辦理系爭房屋稅籍變更登
記；又，原告或李昆達或吳俊賢始終未占有系爭房屋，歷來
均係由被告一家人住居使系爭房屋，被告並無受有不當得利
等語資為抗辯。爰聲明：原告之訴駁回。被告並提出本院拍
賣公告一紙、土地登記第二類謄本等件為證（見本院卷第87
-93頁）。
四、查原告主張系爭房屋為已故陳來進（即被告二人之被繼承人
）原始取得、陳來進生前向訴外人即原告之前前手吳俊賢借
錢150萬元，除以系爭建物所坐落之基地設定抵押權予債權
人供擔保外，並同意一旦遲繳利息、屆期未清償債務時，願
將系爭房屋讓與予債權人抵償。而後原告輾轉經吳俊賢、李
昆達之讓與、受贈而取得系爭房屋之事實上處分權；縱認原
告尚未取得系爭房屋之事實上處分權，惟因被告陳蔡淑惠係
陳來進之繼承人（按陳來進之子女，包括陳鈺雯在內均已聲
明拋棄繼承），而陳來進生前以契約承諾將系爭房屋讓與予
其債權人，則被告陳蔡淑惠亦應繼承陳來進是項債務，而應
履行交付系爭房屋之義務等情，無非以系爭房屋之建築改良
物所有權買賣移轉契約書（待證：陳來進生前己契約承諾將
系爭房屋出賣予吳俊賢抵債之事實）、系爭房屋契稅繳款書
（待證：吳俊賢將系爭房屋直接讓與予李昆達抵債之事實）
及台南地檢署106年度偵字第8153號不起訴處分書（待證：
被告陳鈺雯前以吳俊賢、李昆達夥同代書等人，盗用陳來進
證件印章偽造系爭房屋買賣契約書，涉犯偽造文書罪嫌，已
經檢察官不起訴處分確定之事實）等書證為據，但俱為被告
所否認，並以前揭情詞置辯。準此本件爭點厥在：（一）系
爭房屋是否為陳來進生前出資興建而原始取得產權？（二）
訴外人吳俊賢是否有與陳來進就系爭房屋締結買賣契約，或
約定由吳俊賢受讓系爭房屋以抵償債務而取得對系爭房屋之
事實上處分權？（三）原告是否取得系爭房屋之事實處分權
？可否適用民法第962條或類推適用民法767條規定，請求
被告遷讓返還系爭房屋？或原告可否以陳來進與吳俊賢間之
契約關係對被告主張權利？（四）原告請求被告二人償還相
當於租金之不當得利，是否為有理由？等諸點以為斷。
五、本院之判斷及得心證之理由：
㈠系爭房屋是否已故陳來進生前出資興建原始取得部分：
查原告主張之此部分事實已據提出系爭建物104年契稅繳款
書為證（見本院卷第8頁），依該契稅稅單所載，原所有權
人確為陳來進無誤；而被告陳鈺雯前向台南地檢署申告吳俊
賢、李昆達等人涉嫌偽造文書罪名時，其告訴意旨亦指摘犯
嫌等人「盜用陳來進之相關證件，將陳來進所有之門牌號碼
高雄市○○區○○里000號（按即系爭房屋整編前門牌）之
未辦保存登記建物，移轉登記予被告李昆達」等語，有前揭
不起訴處分書附卷可稽（見本院卷第9頁）；復佐以系爭房
屋所坐落之基地即高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○
○號土地，均係陳來進與其他地主共有持分，有異動索引在
卷可佐（見本院卷第158-166頁）等事證參酌以觀，陳來進
在其共有土地上蓋屋自住應較符合常理及經驗法則，故原告
此部分之主張應堪信為真實。被告陳蔡淑惠於本訴辯稱系爭
房屋為其出資興建原始取得云云，惟未據舉證以實其說，無
法信為有利於原告之基礎，不足採酌。從而，系爭建物係陳
來進原始取得所有權應堪肯認為真正，核先認憑。
㈡關於訴外人吳俊賢是否有與陳來進就系爭房屋締結買賣契約
，或約定由吳俊賢受讓系爭房屋以抵償債務而取得對系爭房
屋之事實上處分權部分：
1.原告主張陳來進因積欠吳俊賢金錢債務本金150萬元，及
相關利息，故而與吳俊賢於104年4月10日訂立買賣契約
將系爭房屋之事實上處分權出賣，並直接登記由李昆達為
買受人等云，無非以系爭房屋之所謂建築改良物所有權買
賣移轉契約書影本及契稅稅單為證（見本院卷第6-8頁）
，惟被否認其事實。本院查：陳來進於104年間因病終至
104年4月28日身故，於原告所稱之立約日當時陳來進已
病重住院中，此據被告 陳辯 在卷，亦為原告所不爭執，則
陳來進當時是否有出賣系爭房屋事實上處分權之真意或認
知，客觀上已無疑；次查陳來進於103年11月底向吳俊賢
借款時，除提供其名下土地即前揭白砂段第549、550及
第582地號土地持分設定160萬元之抵押權以資擔保外，
吳俊賢以其母 吳蘇鈺銀 為抵押權人），因基地上有系爭房
屋坐落其上，且因系爭房屋係未辦理建築改良物所有權第
一次登記無從設定為共同擔保品，故借貸雙方於設定抵押
同時併約定：本件抵押權包括現在及將來地上物未保存部
分全部合押在內等情，有本件抵押權設定登記申請書在卷
可參（見本院卷第124頁背面），足見陳來進當時祗同意
將系爭房屋併為共同擔保標的物而已，殊無有將系爭房屋
之事實上處分權出售抵債之真意；再參佐陳來進就系爭金
錢債務，於借貸之時已先被預扣3個月利息（即103年11
月23日至04年2月23日期間），證人即金主吳俊賢到院亦
自認 陳某 有再繳2期之利息錢（見本院卷第146頁背面）
，可見在104年4月23日前陳來進都按期繳納利息，尚無
違約，而系爭金錢債務之清償期亦尚未屆至（依約須至
104年11月23日始屆滿1年），則陳來進在104年4月10
日時既無違約，債務亦未屆清償期，何須將系爭房屋之事
實上處分權連同其基地賤賣（系爭抵押物僅土地持分部分
，經合併拍賣結果，拍定價為161萬元，有強制執行金額
分配表附本院卷第173頁可佐；再依原告審理時自認其嗣
後係以250萬元代價買受系爭房屋及其坐落基地之持分，
足認若以150萬元代價出售系爭房屋及其上基地，應屬賤
賣）予債權人吳俊賢之必要？顯然與常理相悖。而後該證
人吳俊賢經本院提示上述疑點促請解明時，其已自認「在
將系爭房屋過戶予李昆達之時，陳來進並不知情」，且「
係在陳來進過世之後，代書才去辦過戶的」等語稽詳（見
本院卷第147頁）。證人吳俊賢應係知陳來進當時病重住
院，惟恐其債權擔保生變，乃指示代書將系爭房屋以買賣
為原因辦理納稅名義人變更，已堪肯認。準此陳來進在
104年4月10日當時既未與吳俊賢或李昆達就出售系爭房
屋之事實上處分權有所意思表示一致；而陳來進於系爭抵
押權設定後，縱未即將其留存於代書處之身分證件、印章
取回，客觀上亦不能表示有授權代書出賣系爭房屋事實上
處分權之表見外觀，則系爭房屋之買賣契約欠缺當事人意
思表示合致要件，契約並未成立、生效，益可肯認。原告
於此主張吳俊賢或李昆達己因與陳來進間之買賣契約成立
，而取得系爭房屋之事實上處分權云云，不足採信。
⒉次查，證人吳俊賢固另證稱：彼與陳來進在103年11月間
成立系爭消費借貸當時，因系爭房屋係未辦保存登記建物
，無法一併設定抵押，故雙方約定一旦陳來進遲繳利息或
屆期未清償時，吳俊賢即得以借款本金150萬元，作價將
抵押物（含系爭房屋及其坐落基地之持分）之所有權移轉
予 吳某 或其指定之人等云（見本院卷第146-147頁）。惟
按須約定「債權己屆清償期而未為清償」時，始可約定抵
押物之所有權移轉予抵押權人，並須登記否則不得對抗第
三人，此觀諸民法第873條之1第1頁第1款規定即明。
而本件陳來進、吳俊賢間之系爭消費借貸債務，須至104
年11月23日始屆清償期，但吳俊賢卻於104年4月10日即
以陳來進尚積欠利息之謂，主張系爭房屋之事實上處分權
已移歸予其所指定之李昆達，復未經登記，則縱認吳俊賢
確有與陳來進有上開口頭約定之無名契約屬實（被告否認
），惟此契約因違反民法第873條之1第1項第1款規定
，應屬無效。原告於此主張：陳來進生前依前揭無名契約
對吳俊賢或其指定之人李昆達，負有依約交付系爭房屋之
債務，而請求被告陳蔡淑惠依繼承法則承受履行上開交付
系爭房屋之義務云云，同無足採用。
⒊末查，所謂未辦保存登記建物，係指建築法之適用地區內
，未經申請當地建築主管機關審查許可並發給執照，而擅
自建造之建築物。因其無從依程序補正使其變為合法建築
物，故不能依土地登記規則第79條以下規定，辦理建築物
所有權第一次登記，自無從依民法第758條第1項規定，
依登記而發生不動產物權變動之生效要件。但未辦保存登
記之建物非不得以之為交易之標的，故受讓人與讓與人之
間如無相反之約定，應認須讓與人有將該未辦保存登記建
物之事實上處分權讓與受讓人時，始能稱之發生權利變動
效果，此觀諸最高法院69年度台上字第696號判決旨即可
明瞭。查本件系爭房屋自陳來進自資興建以來均供其一家
共同住居使用，迄今已四十年；於陳來進身故後亦係由被
告二人始終占有使用，此據被告陳辯在卷（見本院卷第40
頁），佐以證人吳俊賢亦證述陳來進並未交付系爭房屋予
吳某或其指定之李昆達占有之事實（見本院卷第146頁背
面）及原告亦同自認其自買受、受贈系爭房、地迄今均未
占有使用系爭房屋之事實明確（見本院卷第168頁背面）
。依上述事證參互以觀，可認原告並無有受交付房屋或依
占有改定而受讓系爭房屋之事實上處分權。準此，本件既
因欠缺受讓事實上處分權之權利變動要件，對陳來進及其
繼受人而言，自不生效力。
㈢關於原告是否取得系爭房屋之事實處分權、可否適用民法第
962條或類推適用民法767條規定，請求被告遷讓返還系爭
房屋、或原告可否以陳來進與吳俊賢間之契約關係對被告主
張權利部分：
⒈查原告既自認其係輾轉繼受其前手李昆達之贈與法律關係
而主張取得系爭房屋之事實上處分權云云，但依前述論證
結果，吳俊賢所謂與陳來進間成立系爭房屋事實上處分權
之買賣契約，因欠缺當事人意思表示合致之要件，契約不
成立。又吳俊賢亦無得本於其前所述之所謂無名契約而得
請求陳來進或其繼受人履行交付系爭房屋之義務；抑有進
者，對被告而言，本件亦因從未交付房屋而欠缺讓與事實
上處分權之權利變動要件而不生效力，則原告應繼受其前
手之瑕疵，無從對被告主張其對系爭房屋之事實上處分權
。被告始終占有系爭房屋住居使用，亦非無正當合理權源
，從而，原告亦無得適用民法第962條請求返還占有之法
律關係，或類推適用民法第767條物上請求權之作用，請
求被告遷讓返還系爭房屋，原告以上法律上之依據均核無
理，不予支持。
⒉末查，本件實質債權人吳俊賢為確保其本金、利息債權能
完足受償，依民法第873條之1規定（俗稱：流押契約）
，固非不得與債務人約定於其債權已屆清償期而未受清償
時，得經結算後，使抵押物所有權移屬於債權人所有。但
吳俊賢於系爭消費借貸債務未屆清償期之前，即自創一旦
於陳來進未按期繳息為條件，即將陳來進本意祗欲提供為
共同擔保之系爭房屋之事實上處分權移屬於自己所有，日
後其再對已設定抵押擔保之基地部分實行抵押權，請求拍
賣受償。如此一來，因抵押物上有系爭房屋未併付拍賣，
勢必乏人問津，此時吳某即可坐視抵押物流標直至幾近腰
斬之價格（依現行拍賣實務，一旦流標至第四拍，其拍價
祇約當於定一拍價之百分之51.2），此時吳某即可從容出
手承受，此時債務人不僅財產易主，若因承受之價額低於
欠債之本金、利息及費用，即債權人承受之價額尚不能完
足受償，陳來進極可能仍對抵押權人負債，形同被二度坑
殺，寧有此理乎？準此，原告以吳俊賢與陳來進有口頭約
定為據，主張被告陳蔡淑惠應繼受履行陳來進交付系爭房
屋之義務云云，更不可採。
㈣關於原告請求被告二人償還相當於租金之不當得利，是否為
有理由部分：
按民法所規範之不當得利，須債務人無法律上原因而受利益
，致債權人受有損害，同時此損益變動之間具相當因果關係
，始足當之，此觀諸民法第179條規定自明。本件被告占有
使用系爭房屋，係源於其被繼承人陳來進自資興建房屋而本
於繼承之法則繼受產權，有以致之；而原告所稱因陳來進生
前已將系爭房屋之事實上處分權讓與其債權人，而原告經輾
轉受讓事實上處分權云云，不能採信，俱如前述。準此，被
告受有利益即具有法律上原因，原告雖支出鉅資250萬元仍
無法使用系爭房屋，縱受有損害，此係植基於原告與其前手
吳俊賢權利瑕疵所致，與被告受益之間，其財產損益變動關
係並不具因果關聯。從而，原告本於不當得利法則請請求被
告二人應自106年2月24日起至騰空返還系爭房屋之日止，
按月給付原告12,000元，並無理由。至於，原告因已取得系
爭房屋所坐落基地之持分權利，被告是否應依法定地上權法
律關係給付地租，此項訴訟標的法律關係與不當得利法則無
關。本件原告既未併依法定地上權法律關係請求地租，本於
辯論主義，本院不得任作主張，併予敘明。
六、綜上所述，原告依民法962條、或類推適用民法767條、或
民法第348條或繼承法則等法律關係，請求被告等應將系爭
房屋騰空後交付予原告，並請求被告於交付前按月給付原告
12,000元之不當得利，均無理由，均予駁回。又本件係適用
簡易程序所為之判決，關於假執行之准許與否，屬法院職權
事項，當事人之聲請只是促使法院注意而已，故本院縱駁回
原告之訴，亦無庸併為駁回假執行之宣告附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國107年7月25日
岡山簡易庭法官朱盈吉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國107年7月27日
書記官高菁蓮