臺灣桃園地方法院民事簡易判決 107年度桃簡字第825號
原 告 胡淳馨
訴訟代理人 黃麗岑 律師
被 告 黃震瀚
兼
訴訟代理人 黃河龍
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國108年7月12日
辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落於桃園市○○區○○段○○○○○號土地上，如附
圖所示編號Ａ，面積一四四平方公尺之地上物拆除，並將前開部
分騰空後，返還予原告及其他全體共有人。
被告應給付原告新臺幣參仟參佰肆拾玖元，及自民國一○八年六
月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一○七年一月二十七日起至履行第一項所示義務之
日止，按月給付原告新臺幣壹佰肆拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一、二項得假執行，但被告如分別以新臺幣肆拾萬參仟
貳佰元、新臺幣參仟參佰肆拾玖元為原告預供擔保後，得免為假
執行。
本判決第三項到期部分得假執行，但被告每期如以新臺幣壹佰肆
拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國105年4月13日登記為坐落於桃園市
○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）之共有人，與
訴外人 胡正達 、 胡明德 權利範圍各為1/3，詎被告未經系爭
土地共有人之同意，竟擅自於系爭土地上搭建門牌號碼桃園
市○○區○○里0鄰00○0號房屋（下稱系爭房屋），無權
占有系爭土地如附圖編號A所示之位置（面積共計144平方
公尺），已侵害土地所有人之權利，原告自得依民法第767
條、第821條之規定，請求被告拆除如附圖編號A所示地上
物，並騰空返還該部分之土地予原告及其他全體共有人；另
被告無權占有系爭土地，受有相當於租金之不法利益，致原
告受有損害，原告亦得依民法第179條之規定，請求被告給
付自105年4月13日起至107年1月26日止，相當租金之不
當得利4,179元，另自107年1月27日起至騰空返還所占用
部分土地之日止，按月給付原告182元等語。並聲明：㈠被
告應將系爭土地如附圖編號A所示地上物（面積144平方公
尺）拆除，並將前開部分騰空後，返還予原告及其他全體共
有人。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）4,179元，及自民
事變更聲明暨準備狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率
5％計算之利息，暨自107年1月27日起至履行第1項所示
義務之日止，按月給付原告182元。㈢願供擔保請准宣告假
執行。
二、被告則以：被告前向訴外人 洪清源 購買系爭房屋及系爭土地
，因系爭土地為原住民保留地，非具有原住民身份者不得辦
理登記為所有權人，被告並非原住民，當時無法辦理所有權
移轉登記，故洪清源要被告向系爭土地原所有人即訴外人胡
正忠拿系爭土地所有權狀，並由 胡正忠 於96年12月5日簽立
切結保證書予被告，保證系爭土地日後若需轉賣、出租或設
定抵押權，願配合被告辦理相關手續，則被告既已買受系爭
土地，自有合法使用系爭土地之權利，原告請求被告拆除系
爭房屋占用系爭土地之部分，及給付相當租金之不當得利，
均無理由等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受
不利益判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、原告主張其於105年4月13日登記為系爭土地共有人，與胡
正達、胡明德權利範圍均為3分之1，被告則為系爭房屋所
有權人，系爭房屋占有系爭土地如附圖編號A所示之位置，
面積共144平方公尺等情，有系爭土地登記謄本、系爭房屋
稅籍資料及複丈成果圖在卷可稽（見本院卷一第106-107頁
，卷二第29-30頁），且為兩造所不爭執，堪信為真。至原
告請求被告應將如附圖編號A部分拆除，並給付相當租金不
當得利一節，則為被告所否認，並以前詞置辯。本院茲就兩
造間爭點判斷如下：
㈠原告請求被告拆除系爭房屋如附圖編號A占用系爭土地部分
，有無理由？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項
前、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者
，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占
有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉
證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明
之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。次按
原住民保留地開發管理辦法係依山坡地保育利用條例第37條
及農業發展條例第17條第2項規定，授權制定之中央法規，
該辦法第15條第1項、第18條第1項分別規定：原住民取得
原住民保留地之耕作權、地上權、承租權或無償使用權，除
繼承或贈與於得為繼承之原住民、原受配戶內之原住民或三
親等內之原住民外，不得轉讓或出租；原住民取得原住民保
留地所有權後，除政府指定之特定用途外，其移轉之承受人
以原住民為限。旨在保障依法受配原住民之生活，避免他人
脫法取巧，使原住民流離失所，係屬效力規定，如有違反，
依民法第71條規定，應屬無效（最高法院88年度台上字第30
75號判決意旨參照）。
2.經查，被告抗辯其輾轉自系爭土地原所有權人胡正忠及洪清
源處購買系爭土地一節，固據其提出土地讓渡契約書及切結
保證書為憑，然觀諸前開土地讓渡契約書所載之土地地號為
：「（原1511號）分割1511之2」，讓渡人為 陳堅明 、受讓
渡人為洪清源、見證人為胡正忠（見本院卷二第17-18頁）
，而經本院函請地政機關提供關於桃園市○○區○○段○○○○
○○○號土地之登記謄本，經大溪地政事務所於108年5月
6日以溪地登字第1080006076號函覆本院略以：系爭土地於
93年間辦理逕為分割登記，分割出1511之1地號土地，然查
無曾分割為1511之2地號土地之情形等語（見本院卷二第28
頁），則該讓渡契約書所示之標的與系爭土地是否有關，容
有疑義，另關於前開切結保證書是否確為胡正忠本人親簽，
亦為原告於本院審理時所質疑，則被告前揭所述是否為真，
已非無疑；縱令全然屬實，然系爭土地為原住民保留地一情
，觀諸系爭土地登記謄本可證，並經大溪地政事務所於108
年6月14日以0000000000號函覆屬實（見本院卷二第65頁）
，揆諸上開規定，系爭土地若欲為所有權之移轉，非具有原
住民身份者，不得為之，然被告2人及洪清源均非具有原住
民身份乙節，經本院依職權查詢其等戶籍謄本附卷足憑（見
本件卷附個資卷），並為被告等所自承（見本院卷二第91頁
），則洪清源及被告2人自胡正忠處所買受系爭土地契約，
即屬無效，被告自不能執此主張有權占有系爭土地。
3.從而，被告不能依其與洪清源或胡正忠間所簽立之買賣契約
主張有權占有系爭土地，復未能提出其他占有之正當權利依
據，則原告請求被告應將系爭房屋占用系爭土地如附圖編號
A部分地上物，並將前開部分騰空後返還予原告及其他全體
共有人，自屬有據。
㈡原告請求被告給付相當租金不當得利有無理由？數額若干？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還
不當得利，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度
，非以請求相對人所受損害若干為準，無權占有他人土地，
可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院
61年台上字第1695號判例參照）。次按城市地方房屋之租金
，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，
而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第97
條第1項、第105條定有明文。又所謂年息百分之十為限，
乃指基地租金之最高限額而言，即除以申報總價額為基礎外
，尚須斟酌房屋之位置、工商業繁榮之程度，承租人利用基
地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金相比較以為決定，
並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院46年台
上字第855號、68年台上字第3071號判例參照）。
2.經查，系爭土地位處桃園市復興區之偏遠山區，四周鄰近農
場、果園、露營區等，交通及住商機能尚非良好，105年至
106年度、107年度申報地價分別為每平方公尺488元、45
6元等情，有google電子地圖及桃園市大溪地政事務所提供
之地價謄本可參（見本院卷一第147頁、卷二第89頁），本
院認系爭土地之租金利益，應比照前開條文、並以申報地價
每平方公尺8％之方式計算為宜。則原告依其所有系爭土地
權利範圍1/3之比例，請求被告給付105年4月13日起至10
7年1月26日期間相當租金不當得利3,349元｛計算式：【
488元×8％×144平方公尺×（628/365）年（即105年
4月13日至106年12月31日）＋456元×8％×144平方公
尺×（26/365）年（即107年1月1日起至107年1月26日
止）】÷3，元以下4捨5入，下同｝，並自107年1月27
日起至被告拆除如附圖編號A部分地上物，並將該部分土地
返還予原告及其他全體共有人之日止，按月給付原告146元
【計算式：（456元×8％×144平方公尺÷12月）÷3】
之範圍內，為有理由，應得准許。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條、第179
條之法律關係，請求被告應將系爭土地如附圖編號A所示部
分（面積144平方公尺）拆除，並將前開部分騰空後返還予
原告及其他全體共有人，另應給付原告3,349元，及自108
年6月6日（見本院卷二第53、54頁，原告民事變更聲明暨
準備書狀送達回證）起至清償日止，按週年利率5％計算之
利息，暨自107年1月27日起至拆除如附圖編號A並返還所
占用系爭土地之日止，按月給付原告146元，為有理由，應
予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件係適用簡易訴訟程序，就被告敗訴之部分，依民事訴訟
法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行，原
告就此聲請供擔保宣告假執行之部分，僅係促使法院職權發
動，毋庸另予准駁之表示；至原告敗訴之部分，其假執行之
聲請即失所附麗，應併予駁回。另依同法第436條第2項準
用同法第392條第2項規定，依被告之聲請宣告被告預供擔
保得免為假執行。
六、本件本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據
，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前
段。
中華民國108年8月30日
桃園簡易庭法官廖子涵
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年9月2日
書記官賴家瀅