裁判字號：臺灣桃園地方法院99年訴字第1896號民事判決
裁判日期：民國100年05月20日
裁判案由：返還房屋
臺灣桃園地方法院民事判決99年度訴字第1896號原告 張金發 訴訟代理人 張立業 律師複代理人 王世豪 律師被告 王德山
莊煜煌 黃賢豐 李富宗 兼上四人訴訟代理人 王騰虎 上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國100年4月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告王德山應自民國一百年五月一日起將門牌號碼桃園縣中壢市○○路○○○號一樓之房屋全部返還予原告。
被告莊煜煌、黃賢豐、李富宗、王騰虎應將門牌號碼桃園縣中壢市○○路○○○號一樓之房屋全部返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。
次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明文。
經查原告歷次聲明主張如下：
㈠本件原告起訴時聲明為：被告王德山應將門牌號碼桃園縣中
壢市○○路○○○號1樓之房屋（下稱系爭房屋）全部返還予原告（見本院卷第4頁）。
㈡嗣原告於民國100年3月28日以民事陳報暨追加狀，追加訴
之聲明為：被告王德山應自100年5月1日起將系爭房屋全部返還予原告（見本院卷第41頁）。
㈢嗣原告於100年3月31日以民事訴之追加狀，追加被告莊煜
煌、黃賢豐、李富宗及王騰虎，並追加訴之聲明為：追加被告應將系爭房屋全部返還予原告（見本院卷第43頁）。
㈣嗣原告於100年4月21日本院言詞辯論期日以言詞更正就被
告王德山之先位聲明為：被告王德山應自100年5月1日起將系爭房屋全部返還予原告；備位聲明則為：被告王德山應將系爭房屋全部返還予原告（見本院卷第53頁）。
㈤經核原告上開聲明之變更，係屬擴張應受判決事項之聲明且
其請求之基礎事實同一，按諸首揭規定要無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：㈠被告王德山於97年4月25日向原告承租系爭房屋，並訂立租
賃契約（下稱系爭租賃契約），約定租賃期限自97年5月1日起至100年4月30日止，每月租金新台幣（下同）25,000元。系爭租賃契約第6條約定，乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，然被告王德山於100年3月24日當庭表示：即便租期屆滿，其仍將拒絕返還房屋，被告王德山有到期不履行之虞，原告有提起將來給付之訴之必要，故依民法第450條第1項之規定，以先位聲明請求被告王德山於100年5月1日將系爭房屋返還予原告。
㈡系爭租賃契約第8、14條約定，承租人即被告王德山未經出
租人即原告同意，不得私自將系爭房屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用，如有違反，原告得隨時收回系爭房屋。詎被告王德山未經原告同意，竟於98年11月間將系爭房屋轉租予被告莊煜煌用以開設酒藏餐飲店使用，顯已違反系爭租賃契約第8條約定，而原告於99年11月初發現上開情事後，即委請律師發函通知被告王德山終止契約（原告誤載為解除契約），並催告返還系爭房屋，惟被告王德山均置之不理，又被告王德山於98年11月1日未經原告同意，將系爭房屋與其餘被告即被告莊煜煌、黃賢豐、李富宗、王騰虎合夥營商，並提出合夥契約為憑，則依最高法院54年台上字第2256號及56年台上字第2758號判決意旨可知，將租得之房屋與人合夥營商，應認為轉租，且該轉租效力僅止於被告王德山與其餘被告間，不得對抗出租人之原告，是其餘被告對原告而言顯已構成無權占有，故原告除得依系爭租賃契約約定請求被告王德山返還系爭房屋外，亦得依民法第767條規定對其餘被告請求返還系爭房屋。
㈢至於第三人 潘科霖 向原告承租土地期間，雖曾出資興建系爭
房屋，惟原告亦與潘科霖約定系爭房屋興建完成後之所有權應歸原告所有，而由潘科霖支付租金，故使用執照起造人始係原告，然潘科霖於系爭房屋興建完成後幾個月即不見蹤影，且未繼續使用土地，嗣經原告探訪發現係被告王德山使用系爭房屋，而當時被告王德山欲交租金予原告，惟原告認被告王德山無權使用，後始與被告王德山自90、91年間起簽訂房屋租賃契約，並於歷次租約到期後訂新約，最後一次訂約即為系爭房屋租賃契約，原告出租之標的均係房屋，並非土地。原告否認被告所提出被告 王德虎 與潘科霖間之經營權讓渡契約書之形式及實質真正，並否認被告所稱由被告王德山、王騰虎將潘科霖所建房屋打掉後重建等情。
㈣聲明：
⒈被告王德山部分：先位聲明：被告王德山應自100年5月1
日起將系爭房屋全部返還予原告。備位聲明：被告王德山應將系爭房屋全部返還予原告。原告願供擔保請准宣告假執行。
⒉其餘被告部分：其餘被告應將系爭房屋全部返還予原告。原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠4月30日系爭租賃契約到期後，被告還要請人打官司爭取權
益，不會立刻搬出去，因為房屋是被告王德山、王騰虎的，被告王德山是向原告租土地。當初第三人潘科霖向原告承租中壢市○○段公坡小段604之9地號土地期間曾興建建物，價值約70萬元，惟以原告為起造人，嗣潘科霖因經營不善，乃由被告王騰虎以1,05萬元頂讓該建物及所有權，後於89年酒藏餐飲店登記營業前，被告王德山及王騰虎將該建物打掉重新出資興建系爭房屋，並經原告同意。另被告王德山及王騰虎因當時建築裝潢成本高於原先頂讓金額，曾向原告提出成本攤提至少需20年，亦獲原告首肯，且口頭約定最後2年再簽訂落日條款將系爭房屋歸於原告，屆時租金將係地租25,000元再加上房屋使用租金，況被告王德山、王騰虎係租賃土地建築房屋，自與一般租賃房屋情形不同。
㈡酒藏餐飲店自89年開始營業，就登記在系爭房屋，一開始以
被告王騰虎為負責人，後來因為生意不好，改以莊煜煌為負責人，莊煜煌本來就是該店的合夥人，並非轉租給莊煜煌。原告明知系爭房屋經營酒藏餐飲店，從未表示意見，現在才說被告王德山轉租不合理。至於被告莊煜煌、黃賢豐、李富宗均僅係出資人，實際經營及使用系爭房屋者乃係被告王德山及王騰虎。此外，系爭房屋坐落土地業已登記出售予第三人統宇公司，故原告並無權利提起本訴。
㈢聲明：請求駁回原告之訴。
四、兩造不爭執之事實：被告王德山於97年4月25日與原告訂立系爭租賃契約（租賃標的究為系爭房屋或系爭房屋所坐落之土地尚有爭議），約定租賃期限自97年5月1日起至100年
4月30日止，每月租金25,000元；系爭房屋現由被告等人合夥經營酒藏餐飲店，營利事業登記證則記載由莊煜煌獨資經營；被告等人於本院審理中表明於系爭租賃契約到期時，將不會返還系爭房屋。此部分事實並有系爭租賃契約、商業登記資料、被告合夥契約在卷可稽（見本院卷第6至9頁、第
38至39頁）。
五、原告主張：被告王德山於系爭租賃契約到期後，應無條件返還系爭房屋，且被告王德山有違約轉租之情形，業經原告終止契約，應返還系爭房屋，另其餘被告與王德山縱有合夥於系爭房屋經營酒藏餐飲店，但與原告並無任何法律關係，屬無權占有，均應返還系爭房屋等語，為被告所否認，並以前詞置辯。㈠原告以系爭租賃契約將於100年4月30日期滿，請求被告王德山自100年5月1日返還系爭房屋有無理由？㈡原告主張其餘被告無權占有，請求返還系爭房屋有無理由？經查：
㈠按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起
之，民事訴訟法第246條定有明文。查本件於100年4月21日言詞辯論終結，原告以租賃契約於100年4月30日到期，請求被告王德山於100年5月1日返還房屋，自屬將來給付之訴，又被告王德山於本院審理中明確表示於系爭租賃契約到期時，將不返還系爭房屋，堪認原告確有預為請求之必要，合先敘明。次按乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，系爭租賃契約第6條約定甚詳。
查系爭租賃契約之屬性為房（店）屋租賃契約書（見本院卷第6頁），其中第1條即記載租賃標的物為系爭房屋，並無隻字提及土地租賃，且原告與被告王德山自93年至97年間之租賃契約2份亦與系爭租賃契約之情形相同，均無土地租賃之記載（見本院卷第60至62頁、第77至81頁），原告又為系爭房屋88年間取得使用執照所載之起造人，此有使用執照存根在卷可查（見本院卷第35頁），原告主張其擁有系爭房屋之事實上處分權，且其與被告王德山之間租賃契約之標的為系爭房屋，堪認有據。至被告辯稱：88年間使用執照所示之房屋已經拆除，系爭房屋係89年酒藏餐飲店開始營業前，由被告王德山、王騰虎出資重建，被告王德山係向原告租賃系爭房屋所坐落之土地等語，並提出原告與潘科霖間之土地租賃契約、被告王騰虎與潘科霖間之讓渡契約書為證，然原告就該讓渡契約書爭執其真正，被告於本院表示無從尋得潘科霖到庭證實（見本院卷第54頁），則被告王騰虎與潘科霖間有何契約關係，已屬不能證實，被告又未提出其他證據證明被告王德山有繼受原告與潘科霖間之租賃關係，則原告與潘科霖間之租賃關係如何，自與系爭租賃契約無關，被告復當庭表示沒有證據可證明89年由被告王德山、王騰虎另行出資興建系爭房屋之事實（見本院卷第53頁背面），被告上開所辯，均乏依據，自非可採。另被告迄未說明其所謂「租約到期後，被告尚要請人打官司爭取權益」，究竟所指為何，而原告於本件審理中業已明確向被告表示，於100年4月30日系爭租賃契約到期後不再續租，則系爭租賃契約效力應至10
0年4月30日為止，被告王德山拒絕於租約期滿後返還房屋即屬無據，是原告基於租賃物返還請求權請求被告王德山於系爭租賃契約到期後，自100年5月1日將系爭房屋返還予原告，為有理由。又原告就被告王德山之先位聲明為有理由，則備位聲明部分即無庸審酌。
㈡按現行商業登記法，並未規定由出名營業人登記為獨資營業
時，其他合夥人即視為隱名合夥人，上訴人究為隱名合夥抑為普通合夥，端視上訴人與其他合夥人間之合夥契約內容而定，尚不能以商業登記為獨資即認上訴人為隱名合夥人（最高法院85年度台上字第1727號判決意旨參照）。查酒藏餐飲店目前之營利事業登記證雖記載該餐飲店為被告莊煜煌獨資，但因被告間簽有上開合夥契約，互約出資經營共同事業，被告等人應屬普通合夥，其合夥人之出資及其他財產均為公同共有。又系爭房屋現由被告等人合夥經營之酒藏餐飲店使用中，此為兩造所不爭執，是原告以全體合夥人為被告請求返還系爭房屋，程序上應無不合。次按乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部出租、轉借、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋，系爭租賃契約第8條亦有明文。查系爭租賃契約所載當事人僅被告王德山與原告，且該租賃契約並未記載被告王德山係代表合夥或他人之旨，又被告所提出被告5人間之合夥契約，係自00年00月0日生效（見本院卷第38至39頁），不能證明於系爭租賃契約簽訂時，被告王德山有何參與合夥或代表他人之事實，因此系爭租賃契約關係應僅成立於原告與被告王德山之間。至被告辯稱：系爭房屋自89年間已登記設立酒藏餐飲店，原告不可能不知等語，並提出營利事業登記證為憑（見本院卷第40頁，其上登記王騰虎獨資），惟酒藏餐飲店之經營外觀固屬明顯，然其出資情形、組織狀態則非外人所得輕易知悉，原告主張其並不知悉被告王騰虎與被告王德山於經營酒藏餐飲店之關係，且被告王德山與其餘被告有合夥關係一節亦係於本件訴訟中始得知等語，並無異於常情，而被告並未提出其他證據足以證明原告如何知悉並同意被告王德山將系爭房屋供由被告王騰虎或其餘被告合夥使用經營，所辯自非可採，從而，被告王德山違反系爭租賃契約約定，未經原告同意擅自將系爭房屋供由合夥使用，自始不能對抗原告，其餘被告復不能證明其等有何占用系爭房屋之權源，自屬無權占有。原告以民法第767條之規定為據請求其餘被告返還房屋，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，原告基於租賃物返還請求權請求被告王德山於10
0年5月1日將系爭房屋全部返還予原告，並基於民法第76
7條規定請求其餘被告將系爭房屋之全部返還予原告，均有理由，應予准許。又系爭房屋之課稅現值為419,400元，有99年度房屋稅繳款書在卷可稽，本件所命被告給付之標的價額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決之基礎及結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條。中華民國100年5月20日
民事第二庭法官袁雪華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年5月20日
書記官劉霜潔