臺灣臺北地方法院112年度訴字第275號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院112年訴字第275號民事判決

裁判日期：民國112年09月28日

裁判案由：返還共有物等

臺灣臺北地方法院民事判決112年度訴字第275號原告國賓ELIFE管理委員會法定代理人 邱湘玲 訴訟代理人 古健琳 律師被告 劉國華 訴訟代理人 陳鴻基 律師
吳東霖 律師上列當事人間請求返還共有物等事件，本院於民國112年9月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000○00000地號土地上之臺北市○○區○○段○○段○○○○○號建物如附圖所示之A部分（面積十六點四一平方公尺）之鐵捲門及隔間牆拆除，並將該A部分騰空返還國賓ELIFE社區全體區分所有權人。
二、被告應給付原告新臺幣伍拾參萬陸仟貳佰壹拾柒元，及其中新臺幣肆拾伍萬元自民國一一二年一月十四日起、其餘新臺幣捌萬陸仟貳佰壹拾柒元自民國一一二年六月十七日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。事實及理由
一、原告主張：原告係坐落於臺北市○○區○○段○○段000○00000地號土地（下併稱系爭土地；分稱系爭394地號土地、系爭394-1地號土地）、址設臺北市○○區○○○路0段00巷0號國賓elife社區大樓（下稱系爭社區大樓）所依法成立之管理委員會，依法管理系爭社區大樓之共有部分，如附圖所示A範圍（下稱系爭A範圍）係位於「坐落於系爭土地之共有部分即臺北市○○區○○段○○段0000○號（下稱3040建號）」之部分，系爭社區大樓建商即訴外人陶竹建設股份有限公司（下稱陶竹公司）於民國97年間完工並陸續點交予各區分所有權人，原告於同年5月17日成立，於同年9月12日召開第一屆第一次管理委員會會議，即要求陶竹公司於3040建號之系爭A範圍區域增設沙發、茶几，陶竹公司並於同年11月21日協調會中同意增設，嗣亦確實增設完畢，故系爭A範圍自陶竹公司交屋以來，均作為系爭社區大樓住戶公共使用區域，供住戶聯絡交誼接待賓客之用。而被告為系爭社區大樓之臺北市○○區○○○路0段00巷0號1樓區分所有建物（下稱系爭1樓建物）區分所有權人及住戶，竟於102年間未徵得全體區分所有權人之同意，擅自破壞系爭A範圍原設置之電路管線、地板、天花板等設備及丟棄原放置之沙發茶几，並於系爭A範圍施作玻璃隔間、改裝鐵捲門，將系爭A範圍占為己用，排除其他區分所有權人使用系爭A範圍，嚴重影響其他區分所有權人之權益。被告無權占用系爭A範圍，原告自得依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告將系爭A範圍騰空返還予系爭社區大樓全體區分所有權人，並依民法第179條規定，請求被告自原告本件起訴回溯5年無權占用期間、按周邊店面租金行情每月每坪新臺幣（下同）2,500元計算之相當於租金不當得利計74萬4,400元（計算式：系爭A範圍面積4.96坪×2,500×12×5＝74萬4,400元）。又被告於102年間擅自破壞系爭A範圍原設置之電路管線、地板、天花板等設備及丟棄原放置之沙發茶几，並於系爭A範圍施作玻璃隔間、改裝鐵捲門，將系爭A範圍占為己用，係故意不法侵害全體區分所有權人之權利，構成侵權行為，原告得依民法第184條第1項前段規定，請求被告將系爭A範圍原設置之上開設備及沙發茶几回復原狀，若不能回復原狀，則應賠償上開設備回復工程所需費用15萬497元及沙發茶几市價1萬3,000元，合計16萬3,497元等語。並聲明：（一）被告應將系爭A範圍內之鐵捲門及隔間牆拆除，並將系爭A範圍騰空返還系爭社區大樓全體區分所有權人。（二）被告應將系爭A範圍原設置之電路管線、地板、天花板等設備及沙發茶几回復原狀，若不能回復原狀，應給付原告16萬3,497元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（三）被告應給付原告74萬4,000元，及其中45萬元自起訴狀繕本送達被告之翌日起、其中29萬4,000元自112年6月17日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告答辯：被告之前手即配偶 林於茜 於100年7月向訴外人 呂鴻猷 買受系爭1樓建物時，呂鴻猷即有告知系爭A範圍係屬全體區分所有權人約定由系爭1樓建物區分所有權人單獨使用之範圍，並提供其向建商陶竹公司買受系爭1樓建物時、陶竹公司提供之其他區分所有權人簽立之法定空地分管同意書予林於茜，可見全體區分所有權人業已成立由系爭1樓建物區分所有權人約定專用系爭A範圍之分管契約，且其他區分所有權人負有將此分管契約告知繼受人之義務。又被告自102年起，即已將系爭A範圍以玻璃施工隔離使用，且施工前後從未有何人提出任何異議，被告使用系爭A範圍於客觀上亦無難以知悉或隱蔽之況，故縱使是嗣後買受區分所有建物之買受人，於購買前亦應對上開分管契約可得而知。又系爭1樓建物針對共有部分3040建號建物登記有較大之權利範圍，此即為系爭A範圍約定為系爭1樓建物區分所有權人單獨使用之表徵，故縱使現住戶於購買時未經直接告知上開分管契約，亦得自登記謄本上察覺該情而屬可得而知。基此，被告使用系爭A範圍具有正當權源，並非無權占有，原告無權要求騰空返還及給付相當於租金之不當得利。縱認被告構成無權占用，原告有關不當得利數額之計算基礎，與現行實務所採依土地法第97條第1項規定之標準，亦有嚴重落差。至原告所稱被告破壞系爭A範圍之電路管線等設備及沙發茶几行為，乃係被告有權就系爭A範圍之獨立使用，並無侵害原告權利之處，且被告於處分沙發茶几前，亦已函告原告請其通知其他區分所有權人將物品取走，係經無人回應後，方將物品棄置，並無侵害原告權利；再者，原告之侵權行為損害賠償請求權亦已罹於2年消滅時效，被告自得為時效抗辯等語，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，請准提供擔保免予假執行。
三、本院之判斷
（一）查坐落於系爭土地上之系爭社區大樓係由陶竹公司起造新建，於96年竣工，同年7月11日經臺北市政府都市發展局核發使用執照（96使字第256號），同年8月7日辦理第一次登記等情，有系爭社區大樓辦理第一次登記時之登記申請資料影本為證（訴字卷一第107至131、149至158頁），並經本院調閱該使用執照全卷核實。而3040建號係屬系爭社區大樓之（公寓大廈管理條例所稱）共用部分（亦即98年修法前之民法第799條所稱之「推定為各區分所有權人共有之共同部分；98年修法後則為同條第2項後段所稱之「共有部分」），依使用執照之規劃，係作為機車停車空間及一樓通道、梯廳使用等情，有使用執照卷中所附之一樓竣工圖及3040建號辦理一次登記時依該竣工圖轉繪之建物測量成果圖可憑（北司補卷第23頁、訴字卷一第153至154頁）。再查，系爭社區大樓中之系爭1樓建物係呂鴻猷於97年7月11日自陶竹公司買受並完成所有權移轉登記， 嗣呂鴻猷 於100年7月8日出賣予被告配偶林於茜，於同年月28日辦理所有權移轉登記，林於茜再於105年3月24日出賣予被告，於同年4月12日辦理所有權移轉登記，被告為系爭1樓建物之區分所有權人迄今等情，為兩造所不爭執，並有系爭1樓建物最新登記謄本及異動索引、呂鴻猷與林於茜間之買賣契約文件、上開二次所有權移轉登記時之登記申請文件可參（訴字卷一第61至62、93至106、133至
147、159至162、445至495頁），且經證人呂鴻猷於本院結證屬實（訴字卷一第437至438頁），上開事實均堪認定。
（二）又查，坐落於系爭土地上之系爭A範圍係位於3040建號建物範圍，被告於102年7月間將系爭A範圍單獨占有使用迄今等情，亦為兩造所不爭執，並有被告配偶林於茜於102年7月5日通知原告其將於近日內就系爭A範圍重新隔間裝潢之律師函、被告施作隔間裝潢之照片、臺北市中山地政事務所（下稱中山地政）112年1月16日函覆說明為證（北司補卷第37至43頁、訴字卷一第29、257至259頁），復經本院於112年3月9日會同中山地政人員至系爭社區大樓現場履勘及囑託中山地政會同臺北市建築管理工程處（下稱臺北市建管處）測量明確，有勘驗測量筆錄、現場照片、該所112年4月27日函所附如附圖之土地複丈成果圖附卷可參(見訴字卷一第349至361、381至383頁），亦堪認定。
（三）依系爭社區大樓96年完工取得使用執照時所適用之98年修正前民法第820條第1項規定，共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。98年修正後之該條項則規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」再依公寓大廈管理條例第9條第1項規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」同條例第23條第1、2項規定：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。」基此，於系爭社區大樓完工領得使用執照時，針對屬於系爭社區大樓共有（共用）部分之系爭A範圍之管理，除另有約定外，應由共有人共同管理（於98年後，則須以全體區分所有權人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之），且如有約定專用或各區分所有權人對該範圍之使用收益權及住戶對該部分使用之特別約定，應載明於規約，方生效力。經查：
1.依上開呂鴻猷與林於茜買賣契約文件中，於系爭社區大樓尚未完工領得使用執照前，原始向陶竹公司買受（除C棟4樓外之）各該區分所有權建物之人於94年8月27日至96年6月7日間分別簽立之法定空地分管同意書（訴字卷一第471至487頁），雖記載各該買受人「已充分認知一樓機車停車空間共同使用部分全部由一樓A戶（即系爭1樓建物）購買使用，並同意一樓後院法定空地由一樓A戶購買人單獨使用，本人不得主張任何權利或干涉。本分管同意書及於繼受人，本人負有充分告知繼受人之責。」等語。又系爭社區大樓於97年5月17日訂立之規約於第2條第4項規定有「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間，經區分所有權人會議決議授權管理委員會得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用，其契約格式如附件二」等語（訴字卷二第145頁）。惟系爭A範圍已超過系爭社區大樓使用執照一樓竣工圖所示之一樓機車停車空間之範圍，業經本院囑託中山地政會同臺北市建管處至現場測量明確（訴字卷一第365至366頁），並經中山地政於上開複丈成果圖繪製說明（訴字卷一第383頁），故被告執上開法定空地分管同意書主張得單獨使用系爭A範圍一節，已非無疑。
2.繼查，系爭社區大樓於96年7月11日完工領得使用執照後，於97年5月17日成立管理委員會（即原告），於同年6月16日經臺北市建管處核准發證一節，有臺北市建管處112年2月4日函所附公寓大廈組織報備資料、系爭社區大樓97年9月12日第一屆第一次管理委員會會議紀錄 可佐 （北司補卷第27頁、訴字卷一第219至221頁）。原告於97年9月12日召開第一屆第一次管理委員會會議時，針對共用部分（公設）之點交事宜，原告即要求與會之陶竹公司於3040建號上開竣工圖所示之一樓機車停車空間所在區域增設沙發、茶几，陶竹公司並於同年11月21日協調會中同意增設且嗣亦確實增設完畢，系爭A範圍即自點交原告後，作為系爭社區大樓之全體住戶會客大廳使用等情，有該二次會議紀錄、會客大廳照片可憑（北司補卷第27至31頁）。
復依證人呂鴻猷結證略以：我在跟建商買下系爭1樓建物時，本來就沒有設置一樓機車停車空間。當時我的理解是，上開法定空地同意書所載之機車停車空間就是系爭1樓建物建物所有權狀登記之共有部分權利範圍。（就你的理解，你當時跟建商買下系爭1樓建物，你可以獨立使用的範圍為何？）系爭1樓建物權狀裡面都可以用，只是我們沒有用，我們就保留現狀交屋給林於茜。我出售予林於茜時是現況交屋，所以當時一樓已經設有大廳，其他住戶會來坐（訴字卷一第439至441頁）；及參酌被告前手即其配偶林於茜於100年7月自呂鴻猷買受系爭1樓建物後，即有參加100年11月12日召開之100年度第二次區分所有權人會議，並於會中當選原告管理委員會之財務委員，而當時系爭A範圍仍然維持供作社區住戶大廳之共用狀態，該次會議並決議要再於該大廳玻璃門加裝羅馬簾，以增加社區住戶之隱私，及決議增設大廳照明自動開關，且交由新當選之財務委員林於茜洽廠商執行乙節，有該次會議紀錄及 羅馬廉 廠商於101年3月2日開立之統一發票為證（北司補卷第33至35頁）。由上可知，系爭社區大樓自陶竹公司完工領得使用執照、於97年點交共有部分予原告起，共有部分中之（包含一樓機車停車空間在內之）系爭A範圍，自始即實際仍作為全體區分所有權人共用，此共用狀態持續至被告配偶林於茜自呂鴻猷買受系爭1樓建物之時，且林於茜於買受系爭1樓建物後，亦對於此共用狀態予以肯認，乃至實際執行該共用大廳相關公用設備之增設事宜。基此，縱認「原始向陶竹公司買受各該區分所有建物之全體區分所有權人有藉由上開法定空地分管同意書之簽立，有成立『將共有部分之系爭A範圍約定由系爭1樓建物區分所有權人單獨使用』之分管契約」，然嗣後亦已終止該分管契約，將本屬共用部分之系爭A範圍回歸為由全體區分所有權人共用，且林於茜於買受系爭1樓建物時對此一共用狀態亦知悉甚詳並予以同意肯認，被告身為林於茜之配偶並同為住戶，對於系爭A範圍係屬共用狀態自亦有知悉。再觀諸林於茜上開102年7月5日寄發予原告之律師函係稱：其於102年6月29日收訖原告寄發之102年6月份區分所有權人會議紀錄，始悉該次會議決議將改善一樓大廳門面及大廳家具設備，然依上開法定空地分管同意書，其應為該大廳空間之單獨使用權人，該決議侵害其使用權，且其近日將規劃將現有會客大廳重新隔間同時劃入其目前使用之住宅範圍，要求原告通知各該區分所有權人應於一週內將大廳中現有家具設備處分或自行取回，逾期其將自行處分等語（訴字卷一第257至259頁），可見至遲於102年7月5日為止，系爭A範圍仍然是作為社區大廳之共同使用狀態明確。而被告與其配偶林於茜於102年7月間，係逕依上開「嗣後已經區分所有權人會議終止分管契約」之法定空地分管同意書，將系爭社區大樓共有部分、且超出原法定空地分管同意書所指範圍之系爭A範圍單獨隔間占有使用，並未依前開民法及公寓大廈管理條例規定經全體區分所有權人過半數及其應有部分合計過半數之同意；又系爭社區大樓之規約自97年5月17日訂立後即未經變更，是此一（被告擅將系爭A範圍單獨占用之）「新成立」之約定專用契約並未載明於規約，依上開公寓大廈管理條例第23條規定，不生效力。基此，被告擅自單獨占用系爭A範圍，對於其他區分所有權人已構成無權占用。
3.被告固辯稱：系爭1樓建物針對共有部分3040建號建物登記有較大之權利範圍，此即為系爭A範圍約定為系爭1樓建物區分所有權人單獨使用之表徵，故縱使現住戶於購買時未經直接告知上開分管契約，亦得自登記謄本上察覺該情而屬可得而知等語。然查，依系爭大樓於辦理第一次登記時之各區分所有建物分擔基地權利種類及範圍暨共用部分分配表（訴字卷一第156至158頁），雖顯示：依系爭1樓建物與其他區分所有建物專有部分分擔坐落基地之權利範圍之比例計算，系爭1樓建物分擔共用部分3040建號之權利範圍本應為萬分之1012，實際卻登記為分擔共用部分3040建號權利範圍為萬分之2178等情。然按，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利，如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，仍屬侵害他共有人之權利。是縱認共有人（區分所有權人）就區分所有建物之共有部分所占之共有比例較多，亦不表示其即可擅自將共有物之任何特定部分單獨使用收益。被告上開所辯，顯不可採。
4.依上，被告被告將屬於共有部分之系爭A範圍單獨占有使用，排除其他區分所有權人之使用收益，係屬無權占用，原告身為系爭社區大樓之管理委員會，自得依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告將系爭A範圍內之鐵捲門及隔間牆拆除，並將系爭A範圍騰空返還系爭社區大樓全體區分所有權人，及依民法第179條規定，請求被告給付自原告起訴回溯5年（即106年11月18日至111年11月17日）之相當於租金不當得利。針對不當得利金額部分，原告固主張按周邊店面租金行情每月每坪2,500元計算，並提出好屋網店面租金行情查詢網頁資料為證（北司補卷第53至55頁）。然查，依上開使用執照之竣工圖，3040建號之系爭A範圍係經核准為系爭社區大樓之機車空間及大樓通道使用，依法應不得隔間作為一般店面出租，是原告本件就系爭A範圍原可為之使用收益價額，應不得以一般店面租金為計算依據。參酌土地法第97條第1條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」；所謂土地及建築物之總價額，土地價額係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間者，以公告地價百分之八十為其申報地價。土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條前段分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。經查，系爭A範圍占用系爭394地號土地、系爭394-1地號土地之面積分別為13.98平方公尺、2.43平方公尺，有中山地政於112年8月28日至現場補充測量後所繪製之土地複丈成果圖可參（訴字卷二第175頁）。而系爭394地號土地、系爭394-1地號土地於106年11月18日至106年12月31日期間之申報地價分別為每平方公尺8萬1,600元、9萬2,800元，於107年1月1日至108年12月31日期間之申報地價分別為每平方公尺7萬7,520元、8萬9,600元，於109年1月1日至110年12月31日申報地價分別為每平方公尺8萬元、9萬2,000元，於111年1月1日至111年11月17日期間之申報地價分別為每平方公尺8萬4,800元、9萬7,600元（見訴字卷二第107至117頁地價公務用謄本），爰審酌系爭社區大樓為鋼筋混凝土造、樓高共七層之住宅大廈，系爭A範圍依法係作為該大樓機車空間及大樓通道使用，而系爭社區大樓位處住商混合區，鄰近中山北路2段，距離最近之雙連捷運站約300公尺，交通便利，商業機能發達，及被告占用系爭A範圍係作為其所經營之公司之接待室使用、被告所受利益暨原告所受損害等一切情狀（參見訴字卷一第349至351頁本院勘驗筆錄），認以系爭土地申報地價之年息8%計算占用系爭A範圍之相當於租金之不當得利數額，始為適當。依此計算，原告依民法第179條規定，得請求被告給付之106年11月18日至111年11月17日相當於租金不當得利之數額為53萬6,217元（計算式：《〈8萬1,600×13.98＋9萬2,800×2.43〉÷365×44×8%》＋《〈7萬7,520×13.98＋8萬9,600×2.43〉×2×8%》＋《〈8萬×13.98＋9萬2,000×2.43〉×2×8%》＋《〈8萬4,800×1
3.98＋9萬7,600×2.43〉÷365×321×8%》＝53萬6,217，元以下四捨五入），及其中45萬元（即原告起訴狀原訴之聲明所請求之不當得利金額）自起訴狀繕本送達被告翌日即112年1月14日起（訴字卷一第75頁）、其餘8萬6,217元自112年6月17日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
（四）至原告另主張：被告於102年間擅自破壞系爭A範圍原設置之電路管線、地板、天花板等設備及丟棄原放置之沙發茶几，並於系爭A範圍施作玻璃隔間、改裝鐵捲門，將系爭A範圍占為己用，構成故意不法侵害全體區分所有權人權利之侵權行為，原告得再依民法第184條第1項前段規定，請求被告將系爭A範圍原設置之上開設備及沙發茶几回復原狀，若不能回復原狀，則應賠償上開設備回復工程所需費用15萬497元及沙發茶几市價1萬3,000元，合計16萬3,497元一節。然原告既自陳係於102年間即知悉被告有上述破壞系爭A範圍原有家具設備之行為，則原告就此之侵權行為損害賠償請求權即應於斯時起算，而原告遲至111年11月17日始提起本件訴訟對被告為上開請求（見北司補卷第7頁本院收狀戳），顯已逾民法第197條第1項規定之侵權行為損害賠償請求權2年時效，被告就此為時效抗辯，即為有據。故原告依民法第184條第1項前段規定，對被告所為上開請求，即無理由。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告將系爭A範圍內之鐵捲門及隔間牆拆除，並將系爭A範圍騰空返還系爭社區大樓全體區分所有權人，及依民法第179條規定，請求被告給付53萬6,217元，及其中45萬元自112年1月14日起、其餘8萬6,217元自112年6月17日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，其餘不當得利請求及依民法第184條第1項前段規定之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國112年9月28日
民事第二庭法官林伊倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。另應就應負擔之訴訟費用額供擔保。
中華民國112年9月28日
書記官朱俶伶