裁判字號：臺灣花蓮地方法院100年訴字第30號民事判決
裁判日期：民國101年07月27日
裁判案由：返還價金等
臺灣花蓮地方法院民事判決100年度訴字第30號原告 廖連秀 訴訟代理人 黃健弘 律師被告 楊鎧行 訴訟代理人 簡燦賢 律師複代理人 吳秋樵 律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國101年6月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第2項定有明文。原告原起訴主張被告未依兩造不動產買賣契約（下稱系爭契約）約定履行排除鄰地通行權糾紛之義務，依契約約定及民法關於給付遲延之規定解除契約，請求返還已付價金新臺幣（下同）180萬元及賠償同額之違約金與遲延利息，嗣於民國100年8月8日追加民法關於不完全給付及物之瑕疵擔保責任之規定為請求權基礎，有民事準備書㈢狀可參（卷76至78頁）。原告為訴之追加前後之請求基礎事實同一，且被告無異議而為本案之言詞辯論（卷82頁），依據前述說明，原告所為訴之追加，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：㈠原告於99年9月13日與被告簽立契約，向被告買受坐落花蓮
縣○○鄉○○段1248、1247-4地號土地全部，及其上門牌號碼花蓮縣○○鄉○○○街○○○巷○弄○○號房屋全部，買賣總價金1,460萬元，原告並已給付被告180萬元，惟經花蓮縣地政事務所於99年9月28日鑑界後，因系爭土地係屬袋地，而系爭土地之鄰地即同鄉段1247、1249、1250地號土地之所有權人 賴方 之、 賴穎暉 不同意提供該土地供系爭土地通行使用，致原告所購之系爭房地無對外通行之道路，嚴重影響系爭房地之使用價值，經原告於99年10月1日以存證信函催告被告於99年11月1日前排除上開道路使用問題，惟被告逾期未能排除，原告乃再於100年1月17日以存證信函催告被告於函到7日內排除上開道路使用問題，逾期未排除，則逕以該函之送達作為解除契約之意思表示，被告收受後，仍逾期未能排除上開道路使用問題，原告不得已而於100年1月26日提起訴訟，並再以起訴狀繕本送達作為解除兩造契約之意思表示。㈡系爭契約第7條第5項約定：「本買賣標的如為建地或農地之
土地，交尾款前賣方應予鑑界完成並排除鄰地糾紛，且清理地上置放雜物，騰空交付予買方。」、第8條第1項約定：「本契約之標的物，賣方如有設定抵押權及其他債務或租賃關係，應予告知買方並應由賣方無條件負責理清，並保證產權清楚，絕無一物數賣或與工程承攬人發生財務糾紛等情事。倘有第三人提出任何權利主張或發生糾葛，影響買方之權利時，得由賣方無條件於過戶完竣前理清，逾期仍不解決，買方得解除本契約，賣方除退還既收價款外，並依本契約第九條規定為損害賠償。」第9條第2項約定：「賣方如不賣或另行出售與他人及不履行契約所定各項義務者，或因發生糾葛不能出售時，即為違約。買方得限期催告履行，逾期仍不履行，買方得逕自解除契約，賣方除將所收價款退還外，並應同時給付買方同額之違約賠償金。」第3項約定：「有第一、二款之情形，經催告而於催告期間內（不）履行者，可歸責之一方應按應付或已收價款附加法定利息支付。」並依民法第254條、第259條第1、2項、第250條規定，被告未能依約排除與鄰地間之糾紛，取得鄰地之通行使用權利，已違反系爭契約第7、8條之約定，原告自得依契約第9條之約定解除契約，請求被告返還原告已付價金180萬元，另賠償原告與已付價金同額之違約金180萬元，並加計法定利息，又被告遲未能取得系爭房地之鄰地之通行權，致系爭土地無對外通行之道路，嚴重影響系爭房地之使用價值，顯已遲延給付，經原告催告後，仍未於期限內履行，原告亦得依給付遲延之規定解除契約，請求被告返還原告已付價金180萬元及賠償同額之違約金，並加計法定利息。
㈢依系爭契約第7條第5項及第8條第1項之約定，被告需於「交
尾款前」排除鄰地糾紛，並於「過戶完竣前」理清與第三人之糾葛，並未約定原告須於「給付完稅款」後，被告始負有上開義務，而因原告在花蓮縣地政事務所於99年9月28日鑑界後，始知被告與鄰地所有人有通行權之糾葛，原告隨即於99年10月1日以存證信函通知被告排除該通行權之糾葛，在被告排除上開糾葛前，暫緩給付後續價金，惟被告仍未能排除該糾葛，原告乃再於100年1月17日以存證信函作為催告及解除契約之意思表示，自屬符合上開契約之約定，而原告係以被告未能依契約第7條第5項「排除鄰地糾紛」及第8條第1項「理清與第三人之糾葛」而遲延給付為由解除契約，並非主張因被告未履行其「移轉所有權、塗銷抵押權之義務」而解除契約，故被告辯稱其上開義務係在原告給付「完稅期款80萬元」以後始發生，其並無給付遲延之情形，亦不可採。
㈣依民法第227條第1項、第359條、第360條規定，被告明知系
爭房地申請建照時，係以現況田埂路作為通行使用，並非以被告所指之農路通行，此有另案被告對賴穎暉等人訴請確認通行權存在（鈞院100年度訴字第23號），該案法官向李耀昇建築師事務所函查之資料，及花蓮縣政府提供之建造執照申請案卷中所檢附之圖說可證，而被告所提出之被證一「現有農路使用面積圖」，該農路係因另二筆坐落花蓮縣○○鄉○○段1247-3、1248-1地號土地為興建農舍申請建照所開設，並非既有道路，亦非因系爭土地興建農舍所開設，此可自系爭1247-4、1248地號土地取得建造執照及使用執照之日期分別為96年12月28日、97年4月29日，而上開1247-3、1248-1地號土地為申請農舍之建照，而提供「現有農路使用面積圖」，取得花蓮縣吉安鄉公所農業用地容許作農業設施使用同意書之日期係97年9月18日，已在系爭土地取得建照及使用執照之後，可證上情，因上開土地興建農舍建照之申請未獲准，上開農路所開設之目的已不能達成，而系爭土地之實際所有權人 廖恕平 （系爭土地及房屋係借名登記被告名下，此有廖恕平前與訴外人 賴有來 就包含系爭土地在內共計6筆土地簽立合作興建農舍服務合約書，嗣改為以3,200萬元向賴有來買受土地，並由廖恕平簽立面額均為800萬元之支票4紙交付賴有來及本件兩造簽立系爭契約時，被告並未出面，而係由廖恕平以被告代理人之身分代理被告簽立契約可證。），前因向賴有來買受同上段1247-1、1247-2、1247-3、1248-1、1248、1247-4地號土地所簽發之支票，亦違約未兌現（僅給付1,000萬元，剩餘2,200萬元未兌現），該二人亦有訴訟進行中，該鄰地所有人自無繼續同意被告通行上開農路之可能，系爭房屋並無適當之對外通行道路，卻隱瞞上情，在原告於99年9月間買受系爭房地時，故意示以被證一「現有農路使用面積圖」，謊稱係系爭房屋之鄰地所有人同意通行之證明，且原告買受系爭房地時，現狀亦確有上開6米寬之農路，致原告不疑有他而加以買受，而房屋無適宜之對外通行道路，顯然對該屋之使用及經濟價值影響甚大，應屬民法所稱之不完全給付及物之瑕疵，原告前業已通知被告補正上開不完全給付及瑕疵，惟被告至今仍未能補正（被告與鄰地所有人確認通行權之訴訟雖已判決，惟兩造均已提起上訴，足證鄰地所有人仍不同意自其等所有土地通行），原告亦得依上開民法不完全給付或物之瑕疵擔保之規定解除契約，原告已於100年8月8日以民事準備書㈢狀繕本之送達作為解除契約之意思表示。
㈤系爭土地現況雖並非不能通行，惟在被告取得通行權確定判
決之前，鄰地之土地所有權人隨時可主張其所有權，拒絕被告通行，顯見被告與鄰地之糾紛及系爭房屋通行權之瑕疵仍然存在，並未排除，且縱依該案件之判決，亦僅能通行賴慶慧、 賴吉雪 寬「3米」之道路，而無法通行賴穎暉所有寬「3米」之道路，亦不符合兩造約定「6米」寬之通行道路。原告前已以被告遲未能排除鄰地之糾紛，屬遲延給付，及以系爭房屋有「無適當對外通行道路」之瑕疵為由而解除兩造之契約，故縱被告嗣後再取得鄰地之通行權，亦不能使業經解除之契約效力回復，即不能改變被告有上開違約情事而經原告解除契約之事實。被告稱系爭房屋之現況並非不能通行，認系爭房地並無解除契約之事由，顯無足取。
㈥被告所指花蓮縣吉安鄉公所100年4月8日吉鄉農字第1000006
494號函文第四點所示：「本件撤銷變更或維持原農路許可之申請，既已由爭執當事人向民事法院提起訴訟，相關行政程序應暫停至訴訟確定判決產生結果，再據以辦理。」係認上開農路之廢止或維持原許可之申請，需俟被告所提確認通行權存在訴訟確定後再據以辦理，並非如被告所指上開函文認上開農路「不得廢止」，且上開農路係因另二筆1247-3、1248-1地號土地興建農舍申請建照所開設，並非因系爭土地申請建照所開設，已如前述，在被告上開確認通行權之訴訟判決確定前，系爭房地仍無通行上開農路之權。爰依系爭契約第7條第5項、第8條第1項情形，依系爭契約第9條第2、3項、民法第254條、第359條、第227條第1項（依給付遲延之規定即第254條）、第360條、第259條第1、2款、第250條規定（上述契約約定及法律條文就解除契約部分，擇一勝訴即可，就損害賠償部分擇一勝訴即可），就請求違約金部分依系爭契約第9條第2項、民法第250條規定（擇一勝訴即可）請求。並聲明：被告應給付原告360萬元及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠系爭契約第7條第5項係約定：「本買賣標的物如為建地或農
地，交尾款前賣方應予鑑界完成並排除鄰地糾紛，且清理地上置放雜物，騰空交予買方」。本件買賣標的物為農地，被告已申請花蓮地政事務所於99年9月28日鑑界，為原告所自承。而鑑定結果，與鄰地並無任何糾紛。原告稱本件買賣標的物與鄰地有糾紛，並無依據，故本件土地完全無系爭契約第7條第5項所稱「鄰地糾紛」之情形。況衡諸契約第7條第5項之用語及其前後文，可知應係指本農地與相鄰農地或建地間之「界址糾紛」或「非法占用」而言，與本案之情節應無關係。
㈡系爭契約第8條第1項係約定：「本契約之標的物，賣方如有
設定抵押權及其他債務或租賃關係，應予告知買方並應由賣方無條件負責清理，並保證產權清楚，絕無一物數賣或與工程承攬人發生財務糾紛等情事。倘有第三人提出任何權利主張或發生糾葛，影響買方權利時，得由賣方無條件於過戶完竣前理清，逾期仍不解決，買方得解除契約，賣方除退還既收價款外，並依本契約第九條規定為損害賠償」。本件買賣標的物，除設有抵押權，被告已依約告知原告外，並無其他債務、租賃、一物數賣、與工程承攬人發生財務糾紛等情事，亦無第三人提出任何權利主張，或與第三人發生糾葛之問題。故本件買賣標的物並無系爭契約第8條第1項所稱「契約標的物有第三人提出任何權利主張或發生糾葛」之情形。衡諸本契約第8條第1項之用語及其前後文，可知應係指「買賣標的物本身」有第三人主張權利之情形，與本案情形有別。系爭房地並無系爭契約第7條第5項、第8條第1項之情形，被告並未違反契約約定，原告主張依契約第9條第2項約定解除契約，自無理由。
㈢依民法第254條規定，須契約當事人有遲延給付之情形，始
可適用。被告並無違反契約第7條第5項、第8條第1項義務之情形。另被告依契約約定雖負有移轉所有權、塗銷抵押權之義務，然依契約約定被告此部分義務是在原告給付「完稅期款80萬元」以後始發生。是被告依民法第264條第1項前段規定，並無遲延給付之情形發生。原告主張依民法第254條規定解除兩造間不動產買賣契約，亦無理由。
㈣原告雖據 賴方之 、賴穎暉之聲明書，曾兩次致函被告稱系爭
房地有通行權之問題云云。原告買受之房地通行至馬路，雖須經過同段1247、1247之1、1247之2、1247之3、1248之1地號土地（如被證一之現有農路使用面積圖）。然同段1247之
1、1247之2、1247之3、1248之1地號之所有權人 詹梅櫻 ，並無不同意或阻止原告通行；至同段1247地號土地之現所有權人，並非賴方之、賴穎暉，而是與原告設籍同一住所之賴慶慧，應為原告之至親，自無不同意原告通行之理，被告亦曾致函原告說明上情。故系爭房地對原告而言並無通行權之問題存在。系爭房屋之通路經鈞院現場會勘現今仍可通行，與兩造簽立買賣契約時之現狀無異，被告有何瑕疵給付或不完全給付之情形？另花蓮縣吉安鄉公所100年4月8日吉鄉農字第1000006494號函已經函復賴穎暉，就鈞院所會勘之農路，在訴訟未終結前，不得廢止，故該已設置之農路已非原所有權人可恣意廢止，而現狀既然得予通行，又有何瑕疵與不完全給付可言？系爭1247-4地號土地乃分割自第1247地號土地，依民法第789條第1項前段、第2項規定，原告至少可以藉由1247、1247-1、1247-2、1247-3等土地（此部分為路寬三公尺）通行至公路，根本不會有任何難以通行之困難，更何況斯時第1247、1247-1、1247-2、1247-3號土地之所有權人並未有表示不予通行之事實，足徵並無原告所指「不能通行」之情形存在。因而原告所主張之瑕疵或不完全給付並未實際發生，原告基於民法之規定解除契約，於法無據等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：㈠原告於99年9月13日與被告簽訂不動產買賣契約書（即系爭
契約），向被告購買坐落花蓮縣○○鄉○○段1248、1247-4地號農地，及其上門牌號碼花蓮縣○○鄉○○○街○○○巷○弄○○號房屋全部，約定買賣價金為1,460萬元，原告已給付被告180萬元。
㈡原告申請花蓮地政事務所於99年9月28日就系爭土地為鑑界。
㈢被告另案對賴穎暉等人訴請確認通行權存在，為本院100年度訴字第23號判決在案（如卷165至169頁），但尚未確定。
㈣花蓮縣○○鄉○○段1247-1、1247-2、1247-3、1247-4地號土地是從1247地號土地分割而來。
五、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於：㈠原告以被告遲未能取得系爭房地之鄰地通行權，致系爭土地
無對外通行之道路，嚴重影響系爭房地之使用價值，違反系爭契約第7條第5項、第8條第1項情形，依系爭契約第9條第2、3項、民法第254條、第359條、第227條第1項、第360條、第259條第1、2項、第250條規定解除契約，請求被告返還已付價金180萬元及賠償與已付價金同額之違約金180萬元暨加計法定利息，是否有理？㈡被告以下辯詞，是否可採？
1.本件無系爭契約第7條第5項所稱「鄰地糾紛」之情形。
2.本件無系爭契約第8條第1項所稱「契約標的物有第三人提出任何權利主張或發生糾葛」之情形。
3.原告依系爭契約第9條第2項約定解除契約並無理由。
4.被告並無違約，且所負移轉所有權、塗銷抵押權之義務依約是在「原告給付完稅期款80萬元」後始發生，依民法第264條第1項前段規定，被告並無遲延給付情形，故原告依民法第254條規定解除契約並無理由。
5.本件買賣標的物並無通行困難情形，農路為1247、1247-1、1247-2、1247-3、1248-1、1249、1250地號土地之部分範圍所構成，且依民法第789條第1項前段、第2項規定，1247-4係分割自1247地號土地，得使用1247、1247-1、1247-2、1247-3地號土地（路寬3公尺）連接至公路。
6.本件並無不完全給付或瑕疵給付之情形，如有瑕疵給付的情形，原告也不得解除契約，因為解除契約顯失公平。
茲審酌如下。
六、被告並無系爭契約第7條第5項、第8條第1項所約定之違約情形，原告依系爭契約第9條第2項約定解除契約為無理由：㈠系爭契約第7條第5項約定：「本買賣標的如為建地或農地之
土地，交尾款前賣方（即被告）應予鑑界完成並排除鄰地糾紛，且清理地上置放雜物，騰空交付予買方（即原告）」，第8條第1項約定：「本契約之標的物，賣方如有設定抵押權及其他債務或租賃關係，應予告知買方並應由賣方無條件負責理清，並保證產權清楚，絕無一物數賣或與工程承攬人發生財務糾紛等情事。倘有第三人提出任何權利主張或發生糾葛，影響買方之權利時，得由賣方無條件於過戶完竣前理清，逾期仍不解決，買方得解除本契約，賣方除退還既收價款外，並依本契約第九條規定為損害賠償。交接房屋後始發現上述糾葛情事時，概由賣方負責理清，買方因此所受之損害，賣方須負完全賠償責任，但在本契約另有約定不在此限。」，第9條第2項約定：「賣方如不賣或另行出售與他人及不履行契約所定各項義務者，或因發生糾葛不能出售時，即為違約。買方得限期催告履行，逾期仍不履行，買方得逕自解除契約，賣方除將所收價款退還外，並應同時給付買方同額之違約賠償金。」（卷11頁、11頁反面）。
㈡依系爭契約第7條第5項約定內容文義可知，被告所負義務係
就系爭土地範圍申請辦理鑑界，並按鑑界結果清理、騰空交付系爭房地予原告，是該條款中所謂「排除鄰地糾紛」，應係指鄰地所有人或關係人如對鑑界有爭執，被告須按相關程序妥善處理完畢之意；另依系爭契約第8條第1項之約定，被告所負義務則係保證第三人就「本契約之標的物」（即系爭房地）不得對原告提出任何權利主張、或發生糾葛致影響其權利。惟原告主張被告違約之事由為「被告未排除與鄰地所有人之通行權糾紛」、「致原告所購之系爭房地無對外通行之道路」云云，然原告所指上述情形既非屬因鑑界所生爭執，且有糾紛者是位於鄰地上之農路，非存在於系爭土地上，因通行權存在而致權利受限制者為鄰地所有人，並非原告，亦無第三人對系爭房地主張權利情形，顯不符合系爭契約第7條第5項、第8條第1項所載違約事由，況系爭房地之現狀並無原告所稱無對外通行之道路（容後詳述之），是依原告主張上情，尚難認被告有系爭契約上述約定之違約情形，則原告自不得依系爭契約第9條約定解除契約，請求返還已付價金及同額違約金暨法定利息。
七、系爭房地現有農路可通行，且依民法第789條規定，本得通行鄰地即同段1247、1247-1、1247-2、1247-3、1248-1地號土地上現有農路連接至公路：
㈠按因土地一部之讓與或分割，而與公路無適宜之聯絡，致不
能為通常使用者，土地所有人因至公路，僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。數宗土地同屬於一人所有，讓與其一部或同時分別讓與數人，而與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，亦同。民法第789條第1項定有明文。土地所有人之通行權，性質上為土地所有人所有權之擴張，與鄰地所有權之限制，土地所有人於具備必要通行權之要件後，即有通行周圍地以至公路之權利，不以經由法院判決為必要。再矧該條規定之所以限制通行權人的通行範圍，其立法目的係為避免土地所有人刻意以分割或讓與之方式，造成「人為袋地」之後，據以主張通行他人之土地，因而無端造成第三人之損害，並寓有規範土地所有人於處分土地時，應詳加考量以減少發生袋地之意旨。又鄰地通行權為土地所有權之擴張，其目的在解決與公路無適宜聯絡之土地之通行問題，自應限於必要之程度，且應選擇對鄰地損害最少之處所為之，其目的並不在解決鄰地之建築上之問題，自不能僅以建築法或建築技術上之規定為立論之基礎。
㈡系爭花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地，與鄰地即同段12
47-1、1247-2、1247-3地號土地，同係自1247地號土地分割而來；另鄰地同段1248-1地號土地則係分割自同段1248地號土地，且原均為詹梅櫻所有等情，有土地登記謄本（卷32至
35、94、142頁）及原告所提合作興建農舍服務合約書（卷129頁）記載足參（該合約內容略以：「甲方（新地主）賴有來，乙方（建方）廖恕平，見證人（原地主）詹梅櫻，雙方合作興建農舍，為釐清雙方間之權利義務關係，並確保契約之履行，合意簽訂本契約，內容如下：第一條（合作目的）甲方向詹梅櫻（原地主）購買農地（已購買完成），農地尚未辦理所有權移轉，現農地所有權人仍為詹梅櫻。今甲方與乙方欲合作興建農舍四棟（每棟以土地300坪內為限），雙方就權利義務分述如下。第二條（農舍坐落土地標示）花蓮縣○○鄉○○段1247-1、1247-2、1247-3、1248-1、1248、1247-4地號」），可知系爭土地與上開鄰地係為興建農舍所為刻意之分割，原均屬於賴梅櫻所有。而系爭房地現除通過卷31頁附圖所示1、2、3、4、5、6、7之碎石路可通往花蓮縣○○鄉○○○街○○○巷外，別無其他道路可資通行等情，有本院會同兩造現場履勘時製作之勘驗筆錄及現場照片可參（卷53至60頁），可見上述通路目前仍尚存在，而依民法第789條第1項規定，系爭土地所有人因至公路，應以設於同段1247、1247-1、1247-2、1247-3、1248-1地號土地上之現有農路為其法定應通行之土地（即卷31附圖所示1、2、3、
4、5部分），系爭土地所有人既已符合前揭規定要件而取得通行權，無待另取得鄰地所有人之同意或法院勝訴判決為必要。
㈢原告固稱系爭房地申請農舍建照時係以「現況田埂路」作為
通行使用，而現存農路則係因另二筆鄰地即同段1247-3、1248-1地號土地為興建農舍申請建照所開設，但上開鄰地興建農舍建照之申請未獲准，其農路開設之目的已不能達成，系爭房地並無適當之對外通行道路云云，然主管機關對申辦農舍建照核准與否之條件，與本件認定袋地對外聯絡通行之道路狀態適宜與否、通行必要程度、對鄰地損害最少之處所等，均屬無涉，依據前述說明，原告此部分主張難認可採。
八、被告並無瑕疵給付之情形：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之
規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第354條、第359條、第360條定有明文。
㈡原告主張鄰地所有人不同意系爭房地所有人通行系爭農路（
提出聲明書為證，卷14頁），其於通行權訴訟判決確定前隨時得拒絕通行，致系爭房地無適宜之對外聯絡道路，買賣標的物具有瑕疵云云，然鄰地所有人依法本有容忍系爭土地所有人通行農路至公路之義務，已如前述，如其確有妨害通行之情事，通行權人依法原得請求除去其妨害，且衡諸現存農路之現狀，顯然具備作為系爭房地對外聯絡道路之功能，依上開事證，實難認定有何滅失或減少系爭房地價值、通常效用、契約預定效用之情形。至於原告主張買受系爭房地時，被告提出現有農路使用圖，表示經過鄰地的同意，可以使用系爭農路，但被告至今未能取得確定通行權之判決，即便依上述一審判決，被告也只能通行3米的道路，與當初雙方約定有6米的通路不符云云，惟被告已否認兩造有約定6米的通路，原告亦未能舉證證之，是無從認定原告買受之系爭房地有何缺少被告保證品質之情形。兩造買賣標的物既無瑕疵存在，原告即不得依前揭民法關於出賣人物之瑕疵擔保責任之規定解除契約並請求賠償。
九、被告並無不完全給付之情形：按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第227條第1項、第254條定有明文。不完全給付，係指債務人提出之給付，不合債之本旨而言；給付遲延則指債務人於應給付之期限，能給付而不為給付者。系爭房地本得依民法第789條第1項規定通行同段1247、1247-1、1247-2、1247-3、1248-1地號土地現存之農路，而目前亦有適宜對外通行之農路，難認被告有不合債務本旨提出給付之情事，況遍查系爭契約，兩造並無以「排除通行權糾紛」作為被告給付義務之約定，被告既無此給付義務，自無給付遲延可言。是被告出賣系爭房地，無不完全給付情形，原告不得依前揭民法規定解除契約及請求賠償。
十、從而，原告依系爭契約第9條第2、3項、民法第254條、第359條、第227條第1項、第360條、第259條第1、2項、第250條規定解除契約，請求被告給付360萬元及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應併其假執行之聲請予以駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。
十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國101年7月27日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法官楊碧惠上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國101年7月27日
法院書記官林香君