中壢簡易庭110年度壢訴字第2號民事判決

臺灣桃園地方法院民事判決

110年度壢訴字第2號

原告 簡清溪

訴訟代理人 林彥廷 律師

被告 邱金全

訴訟代理人 董郁琦 律師

複代理人 李思慧 律師

上列當事人間給付租金等事件，本院於民國111年12月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

一、被告應給付原告新臺幣40萬6000元及自民國110年12月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用由被告負擔6％，餘由原告負擔。

四、本判決第一項，得假執行。但被告如以新臺幣40萬6000元為原告預供擔保後，得免為假執行。

五、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序部分：

一、原告原聲明為「被告應給付原告新臺幣（下同）36萬5000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。」，嗣經歷次變更後，最終聲明為「

　　先位聲明：

　　(一)被告應給付原告40萬6000元，及自民國110年12月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

　　(二)被告應自109年8月1日起，至被告將桃園市○○區○○段0000○0000○0000○0000○地號土地上之一樓鋼構鐵皮廠房【如附件複丈成果圖所示（下同）編號1394(1)、1395(1)、1430(1)、1431(2)部分】及空地部分【如附件所示編號1394(0)、1395(0)部分】騰空遷讓返還予原告之日止，按月給付原告10萬5000元。

　　(三)被告應將桃園市○○區○○段0000○0000○0000○0000○地號土地上之一樓鋼構鐵皮廠房【如附件所示編號1394(1)、1395(1)、1430(1)、1431(2)部分】及空地部分【如附件所示編號1394(0)、1395(0)部分】騰空遷讓返還予原告。(四)願供擔保，請准宣告假執行。

備位聲明：

(一)被告應給付原告338萬4000元，及自111年12月20日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

(二)被告應自111年12月14日起，至被告將桃園市○○區○○段0000○0000○0000○0000○地號土地上之一樓鋼構鐵皮廠房【如附件所示編號1394(1)、1395(1)、1430(1)、1431(2)部分】及空地部分【如附件所示編號1394(0)、1395(0)部分】騰空遷讓返還予原告之日止，按月給付原告10萬5000元。

(三)被告應將桃園市○○區○○段0000○0000○0000○0000○地號土地上之一樓鋼構鐵皮廠房【如附件所示編號1394(1)、1395(1)、1430(1)、1431(2)部分】及空地部分(如附件所示編號1394(0)、1395(0)部分】騰空遷讓返還予原告。

(四)願供擔保，請准宣告假執行。」。

　　其中就先聲明部分之變更部分，核屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，應予准許。

　　至於就備位聲明之部分，被告已 陳明 並不同意原告為此部分之變更、追加，且按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：（1）被告同意者、（2）請求之基礎事實同一者、（３）擴張或減縮應受判決事項之聲明者、（4）因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者、（5）該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者、（6）訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者、（7）不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者；當事人就其主張之爭點，經依第一項第三款或前項為協議者，應受其拘束；攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前適當時期提出之；當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得駁回之，民事訴訟法第255條第1項、第271條之1、第270條之1第3項、第196條第1項第2項分別定有明文。查本件原告先位之訴係依據租賃契約請告給付未付之租金（先位聲明第一項），並主張以被告違約積欠租金為由，終止兩造間之租約，而要求被告返回租賃物（先位聲明第三項），並要求被告應在返還租賃物之前，給付相當於租金之不當得利（先位聲明第二項），嗣本院於111年11月7日偕同兩造完成爭點整理後，於最終言詞辯論期日111年12月19日，原告始變更聲明，追加提出備位之訴，主張依據兩造間租賃契約第14條任意終止租約之約定，行使任意終止權，而為備位聲明之主張，核其先、備位主張之終止租約事由截然不同，二者基礎事實不同，已違反前揭爭點整理之協議，且屬意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，顯有礙本件訴訟之終結，依前揭規定，自不應准其為備位聲明之變更（即不應准其追加備位之訴）。

二、查本件原告為訴之聲明變更後，其訴訟標的價額已達721萬2036元，已逾民事訴訟法第427條第1項所規定之50萬元，又本件訴訟標的尚包括土地之租賃法律關係，亦非屬民事訴訟法第427條第2項所規定之訴訟類別，且兩造未合意適用簡易程序，本件即應改為適用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理。

貳、原告主張：

一、兩造於106年10月3日簽訂租賃契約，約定由被告向原告租用座落於桃園市○○區○○段0000○地號土地上如本判決附圖（下同）所示之一樓鋼構鐵皮廠房及空地，約定租期為107年1月5日起至122年1月4日止，約定租金為每月10萬5000元。嗣被告自109年1月5日起即未依約支付租金，原告遂於109年2月19日以存證信函催告被告給付積欠之租金，然被告仍拒不支付，原告乃於109年7月30日，依據兩造租約第13條「若乙方違背本契約各條項或損害租賃廠房之情事時，甲方得隨時終止租賃契約，對甲方所致之損害，並拋棄先訴抗辯權。」之約定，及民法第440條第1項「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」之規定，以存證信函通知被告終止租賃契約。而兩造之租賃契約既已終止，被告自無權繼續占用系爭廠房及空地，原告自得依民法455條前段及第767條前段、中段之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭廠房及空地。又兩造造間之租約既已終止，被告已無權繼續占用系爭廠房及空地，原告自得請求被告給付其繼續占用系爭廠房及空地所獲得相當於租金之不當得利。為此， 爰求 為如前述壹、一所示之先位聲明。

二、被告自109年1月5日起即未依約支付每月10萬5000元之租金，至終止租約之109年7月31日止，共計6個月又26天，積欠租金總額為72萬1000元(計算式：10萬5000x6+10萬5000x26/30=72萬1000)，又被告先前已給付押租金31萬5000元部分應予扣除，故原告得請求被告給付積欠之租金應為40萬6000元。

三、兩造之租賃契約已終止，被告自無權繼續占用系爭廠房及空地，原告自得請求被告將桃園市○○區○○段0000○0000○0000○0000○地號土地上之一樓鋼構鐵皮廠房【如附件所示編號1394(1)、1395(1)、1430(1)、1431(2)部分】及空地部分【如附件所示編號1394(0)、1395(0)部分】騰空遷讓返還予原告。

四、兩造之租賃契約已終止，被告無權繼續占用系爭廠房，原告自得請求被告給付相當於租金之利益。而兩造就系爭廠房約定之租金為每月10萬5000元，以此作為相當於租金之不當得利數額，應屬合理。

五、被告主張原告未提供合於使用收益狀態之租賃標的物，並主張行使同時履行抗辯權，無非係以系爭倉庫之出入口有佔到鄰地1393地號土地為由，然依附件所示，可知系爭1394地號臨道路一側之寬度為5.97公尺，其寬度足以讓大貨車從外面道路進入停放於1394地號土地前方，而1394地號後方坐落於有遮雨棚通道部分，寬度介於2.47至2.67公尺之間，略大於一般大貨車之車身寬度約2.3公尺至2.5公尺之間，廠房承租人可將大貨車停放於1394地號土地前方寬度約5公尺左右之空地上，再利用堆高機將卸下之貨物從車輛後方之有遮雨棚通道送入廠房內部即可。基上說明，本件租賃標的廠房並無任何未合於使用收益狀態之情形，否則被告如何得持續轉租予他人，並按月收取高達每月16萬之租金，故被告以原告未提供合於使用收益狀態之租賃標的物為由，主張行使同時履行抗辯權，拒絕租金之給付，並無理由。

參、被告抗辯稱：

原告並未依照租約之約定，提供合於使用收益狀態之完整租賃標的物給被告使用，兩造所約定之租賃標的物包括附圖所示編號B部分之桃園市○○區○○段0000地號土地，然原告根本非1393地號土地之所有權人，1393地號土地所有權人亦未同意原告或被告得無償使用該部分土地，原告亦遲遲無法解決上開問題，被告自得主張同時履行抗辯，於原告解決上開問題前，拒付租金，是以被告並無遲延給付租金之情形，原告以被告欠租為由，主張於109年7月31日終止租賃契約，於法自屬無據，兩造間之租約依然有效存在，被告仍有權占有使用系爭廠房及空地。從而，原告要求被告給付未付租金、返還租賃標的物、給付相當於租金之不當得利，均屬無理由。為此，爰求為（答辯聲明）駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

肆、本件經兩造協議簡化爭點如下：

一、不爭執事項：

（一）被告自109年1月5日起即未依約支付每月10萬5000元之租金。

（二）原告曾於109年2月19日以原證一之存證信函催告被告給付積欠之租金，並於109年7月30日以原證三之存證信函通知被告終止租賃契約。

（三）被告於109年7月29日寄發桃園成功路郵局第1018號存證信函通知原告違反民法第423條保持租賃物合於使用收益狀態之義務，被告據此主張民法第264條同時履行抗辯權，原告於同年月30日收受上開存證信函。

（四）被告於109年7月31日收受原告於109年7月30日以桃園府前郵局存證號碼773號寄發之存證信函，內容係原告依民法第440條，以被告給付租金遲延為由，通知終止租賃桃園市觀音區廣興段之土地及廠房。

（五）被告以系爭房地租賃契約關係另行起訴請求原告減少租金，現繫屬於本院109年度訴字第1357號給付租金等事件審理中。

二、爭執事項：

（一）原告依照租賃契約法律關係，請求被告給付原告40萬6000元，及法定遲延利息，是否有理由？

（二）原告依據租賃契約及所有物返還請求權，請求被告應將坐落桃園市○○區○○段0000○0000○0000○0000○地號土地上之一樓鋼構鐵皮廠房【如附件所示編號1394(1)、1395(1)、1430(1)、1431(2)部分】及空地部分【如附件所示編號1394(0)、1395(0)部分】騰空遷讓返還予原告，是否有理由？

（三）原告依據不當得利法律關係請求被告按月給付相當於租金的不當得利10萬5000元是否有理由？

伍、就上開爭點，本院判斷如下：

一、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方給付租金之契約；出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；承租人應依約定日期，支付租金；因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第421條第1項、第423條、第439條、第264條第1項分別定有明文。經查：

（一）兩造於106年10月3日簽訂租賃契約，約定由被告向原告租用座落於桃園市○○區○○段0000○○地號土地上如附圖所示之一樓鋼構鐵皮廠房及空地，並約明出租之地號及面積如附圖所示，此有原告所提出廠房租賃契約書可佐。

（二）而依據兩造租約附圖（即本判決附圖）所標示，本件租賃標的物之範圍包括附圖所示編號A、B、C、D、E、F、G、H、J、K之一樓鋼構鐵皮廠房及空地，其中編號B部分土地之地號為桃園市○○區○○段0000地號，且該筆土地之所權人並非原告，而係訴外人 吳美慧 ，且訴外人吳美慧並未同意原告或被告無償使用1393地號土地，而原告迄今亦無法取得1393地號土地之使用權，無法履行兩造間之租約提供1393地號土地供被告使用，導致被告需要另行支付每月１萬元之租金給1393地號土地所有權人，以取得1393地號土地使用權等事實，有附圖、1393地號土地登記謄本在卷可稽，並為兩造所不爭執（見本院卷第187、188頁）。

（三）依此，兩造租約所約定之租賃標的物既然包括附圖所示編號B部分之桃園市○○區○○段0000地號土地，然原告迄今未能取得1393地號土地之使用權，未能依約提供1393地號土地供被告使用，顯然原告已違反兩造租約之約定，並未將合於所約定使用收益之全部租賃物，交付被告使用收益，則被告據此主張同時履行抗辯，在原告將合於所約定使用收益之全部租賃物，交付被告所約定使用收益前，拒絕給付租金予原告，於法自屬有據，被告自不負租金給付遲延之責任。是以，原告主張「扣除鄰地1393地號土地，被告仍可使用其餘租賃標的物，本件租賃標的廠房並無任何未合於使用收益狀態之情形，被告主張行使同時履行抗辯權，拒絕租金之給付，並無理由。原告已於109年2月19日催告被告給付積欠之租金，被告仍拒不支付，原告自得依據兩造租約第13條約定、民法第440條第1項規定，以被告違約未給付租金為由，終止兩造間之租賃契約。」云云，於法均屬無據，自不生終止兩造間租賃契約之效力。

（四）兩造間之租賃契約既然仍合法有效，被告自有權繼續占有使用租賃標的物之系爭廠房及空地，被告既非無權占有，亦無不當得利可言，則原告依據民法455條前段及第767條前段、中段之規定，請求被告應將桃園市○○區○○段0000○0000○0000○0000○地號土地上之一樓鋼構鐵皮廠房【如附件所示編號1394(1)、1395(1)、1430(1)、1431(2)部分】及空地部分【如附件所示編號1394(0)、1395(0)部分】騰空遷讓返還予原告（即先位訴之聲明第三項）；另依據不當得利法律關係，請求被告應自109年8月1日起，至被告將桃園市○○區○○段0000○0000○0000○0000○地號土地上之一樓鋼構鐵皮廠房【如附件所示編號1394(1)、1395(1)、1430(1)、1431(2)部分】及空地部分【如附件所示編號1394(0)、1395(0)部分】騰空遷讓返還予原告之日止，按月給付原告10萬5000元（先位訴之聲明第二項），於法即均屬無據，均無從准許。

二、被告自109年1月5日起即未依約支付每月10萬5000元之租金予原告，至原告所主張終止租約之109年7月31日止，共計6個月又26天，積欠租金總額為72萬1000元(計算式：10萬5000x6+10萬5000x26/30=72萬1000)之事實，為被告所不爭執。而依前所述，在原告109年2月、7月間催告被告給付租金及終止租約之時，被告主張同時履行抗辯為有理由，其得拒付全部租金，而不負給付租金遲延之責任。然自109年7月迄今已逾2年，除了爭執之租賃標的物1393號地號土地外，其餘租賃標的物之廠房及土地，均由被告持用占有使用收益中，是以在本件訴訟中，若認被告仍得繼續拒絕給付109年1月5日至109年7月31日間之租金，實已有違背誠實及信用方法之情狀（民法第264條第2項規定參照），應認被告在本訴訟中，已不得再主張拒絕給付此期間之租金。又被告既因取得租賃標的物1393地號土地之使用權而額外支付每月1萬元之租金予該土地之地主，則被告抗辯「所應負之每月10萬5000元租金中，應扣減取得1393地號土地使用權之每月租金1萬元，即每月只應付9萬5000元租金」」乙節，於法核屬有據（民法第436條、第435條規定參照）。依此計算，自109年1月5日起至109年7月31日止，被告應給付原告之租金總額為65萬2333元(計算式：9萬5000x6+10萬5000x26/30=65萬2333)，而原告既僅訴請被告給付40萬6000元及自110年12月3日民事陳報暨更正訴之聲明狀送達翌日即110年12月4日（此據兩造陳明在卷，見本院卷第130頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，核屬有據，應予准許。而就上開請求有據之部分，被告否認原告此部分之請求，自非可採。

陸、綜上所述，原告依據租賃法律關係，訴請被告給付40萬6000元及自110年12月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。至於原告逾上開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

柒、本件主文第一項原告勝訴部分，其所命給付未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，職權宣告假執行，並依被告之聲請，宣告如被告為原告預供擔保，得免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應駁回其此部分假執行之聲請。

捌、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

玖、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　112　年　　1　　月　　　3　　日

中壢簡易庭法官　　劉家祥

以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　　　　　　如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。未表明上訴理由者，應於上訴後廿日內向本院提出上訴理由狀。(須按他造人數提出繕本)　　　　　　　

書記官郭玉芬

中　　華　　民　　國　　112　年　　1　　月　　3　　日