臺灣臺東地方法院民事簡易判決 98年度東簡字第163號
原 告 興東懋業股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 廖頌熙 律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間請求給付租金事件，於民國98年11月30日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣參拾肆萬陸仟玖佰參拾元，及自民國九十
八年七月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利
息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參仟柒佰伍拾元由被告負擔百分之九十九，其餘
由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣參拾肆萬陸仟玖佰參拾
元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、按審判長定期日後，法院書記官應作通知書，送達於訴訟關
係人。但經審判長面告以所定之期日命其到場，或訴訟關係
人曾以書狀陳明屆期到場者，與送達有同一之效力。民事訴
訟法第156條定有明文。查本件被告已於民國98年11月17日
在本院審理時，經審判長面告定下次庭期於98年11月30日上
午10時續行言詞辯論，此有本院98年11月17日言詞辯論筆錄
在卷可稽，業屬合法送達。
二、又按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事
人之聲請，由其一造辯論而為判決。另有下列各款情形之一
者，法院應以裁定駁回前條聲請，並延展辯論期日：一、不
到場之當事人未於相當時期受合法之通知者。二、當事人之
不到場，可認為係因天災或其他正當理由者。三、到場之當
事人於法院應依職權調查之事項，不能為必要之證明者。四
、到場之當事人所提出之聲明、事實或證據，未於相當時期
通知他造者。民事訴訟法第385條第1項前段、第386條亦
有明文。查本件被告未於98年11月30日言詞辯論期日到場，
核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，
由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：
㈠兩造於民國94年12月1日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約
），由原告將門牌號臺東縣臺東市○○路○○○號及404之1號
之房屋（下稱系爭房屋），出租與被告經營馨園商務旅館，
約定租期自95年1月1日起至109年12月31日止，每月租金新
臺幣(下同)84,000元，並約定被告應負責整修、維護及更
新，且由兩造各負擔以原告為要保人兼受益人投保產險之保
險費用2分之1，以防意外災害。詎被告於自97年起，即拒絕
分擔97年度之產險保費56,7000元及98年度之產險保費53,90
0元，共積欠原告依約應負擔保費55,300元《計算式：（56
,700÷2）+（53,900÷2）=55,300》。另被告以系爭房屋
於98年2月28日供電系統損壞為由，要求原告負擔維修費用
，惟此部費用依系爭租約應由被告負擔，與原告無關，被告
竟自98年3月起逕以租金抵扣，共計積欠租金294,000元未付
。上開保費及租金合計349,300元，經原告催討，被告均拒
絕負擔與給付等語。
㈡對於被告抗辯之陳述：被告抗辯原告應給付電費差額50,695
元及返還基地臺租金450,030元云云，均屬無稽，蓋有關共
用電費之分擔，原告皆按被告經理人通知，依其所開立之明
細繳納。至於基地臺之租金，原依系爭租約第11條約定，除
經原告同意外，被告不得轉租，故被告當初係徵得原告之同
意，並依系爭租約第12條之精神協議基地臺租金收益歸兩造
各享2分之1，今臨訟反悔作為抗辯，應無理由。又被告主張
從押租金中扣抵積欠原告之租金及保費，然目前系爭租約仍
有效存在，該押租金將作為系爭租約終止後損害賠償及搬遷
費之擔保，況除上開請求之租金外，被告另有3、4個月租金
未繳，是被告尚不得以押租金500,000元主張抵扣。
㈢綜上，原告爰依租賃契約之法律關係起訴請求被告給付租金
及依約應分擔之保險費，並聲明：被告應給付原告349,300
元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率
5%計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告雖未於最後言詞辯論期日到場，惟據其到院之陳述及其
所提出之答辯狀則以：
㈠依系爭租約第7條有關保險之約定係「雙方共同出資」，則
相關保單即應以雙方共同為要保人，並將保費收據分別開立
，否則被告僅負擔保費，並無保障，與同條約定後段「災害
復舊之用」之精神不符。且原告於訂約時，並未告知尚有抵
押權人存在，保險事故發生時，保險金先由抵押權人優先受
償，則被告於系爭房屋之投資均未能獲得理賠，豈會同意此
條款之約定。另原告所投保之金額35,000,000元係抵押權人
按土地價格、建物價格、貸款利息、遲延利息、違約金，及
訴訟費用之總額，合計估算，以系爭房屋約37年之屋齡而言
，顯屬過高。再者，系爭租約之租賃標的並不包括門牌號臺
東縣臺東市○○路○○○號之房屋，原告投保之保險標的卻將
其包括在內，原告將自己使用部分納入同一保單範圍，明顯
與系爭租約之約定不符，此亦將使保險費提高，故參諸被告
於98年9月4日以保險金額10,000,000元向第一產物保險股份
有限公司投保之保單，保險費僅為13,000元，是以先前被告
已繳納之保險費109,500元為不合理之費用，均應退還予被
告，保險費之負擔則應按被告上開自行投保之費率計算。
㈡再者原告所出租之系爭房屋老舊不堪，被告已花費700餘萬
元整修，供電系統是建物之基礎設施，更新花費應由原告負
擔吸收或由雙方共同負擔設備費用始為合理，故系爭房屋之
供電系統設備於98年2月24日故障無法正常供電，維修更新
費用294,000元已由被告先行代墊，被告自得自98年3月起至
同年6月止按月由房租中扣除3.5個月之租金。
㈢系爭房屋連同門牌號臺東縣臺東市○○路○○○號同屬1棟大樓
，整棟大樓包含有車站、辦公室、旅社、機器室等，而原告
使用車站、辦公室及部分機器室，於98年2月24日供電設備
故障前均與被告共同使用同一電錶、同一電費帳單，此經財
政部南區國稅局同意電費分攤列計，准予備查在案，依約定
每月電費雖由兩造共同分擔，然故障前之老舊電錶係由原告
私設，運轉速度不符標準，計費方式亦不合理，被告依原告
於98年4月聲請獨立電錶後及兩造之前用電比例計算，原告
尚應給付被告50,695元之差額。另被告每月除固定給付房租
外，尚須將租賃系爭房屋頂樓供電信業者架設基地臺之2分
之1租金約21,000元給付與原告，惟基地臺早於89年就已設
置，且訴外人即前承租人 蘇振發 曾告知被告，基地臺之租金
因原告已向業者收取相當之福利而無庸分給原告，故被告從
95年12月至97年12月所溢付之基地臺租金約450,030元，原
告應返還與被告，上開原告應給付或返還之金額，被告均主
張抵銷。再者，被告於簽訂系爭租約時，曾依系爭租約第5
條第1項繳納押租金500,000元，如被告受不利判決，則主張
從該押租金中抵扣。
㈣綜上，被告為答辯聲明並求為判決：原告之訴駁回。
三、經查，原告主張兩造於民國94年12月1日簽訂系爭租約，約
定每月租金84,000元，由原告將系爭房屋出租與被告經營馨
園商務旅館，被告未依約負擔97年度之產險保費28,350元與
98年度之產險保費26,950元，另被告於98年2月28日以供電
系統損壞為由，要求原告負擔維修費用，被告自98年3月起
逕以租金抵扣，共計積欠3.5個月租金294,000元未付，而系
爭租約迄今依然存續尚未終止等事實，業據其提出系爭租約
、富邦產物商業火災保險單、興東園大旅社股份有限公司98
年2月28日馨園字第098020801號函與同年3月9日馨園字第09
8030901號函、臺東中山路郵局第00044號存證信函等件影本
為證（見本院卷第6頁至第8頁及第10頁至第14頁），且為被
告所不爭執（見本院卷第30頁、第88頁至第89頁、第118頁
），自堪信為真實。則本件爭點厥為：㈠原告依系爭租約請
求被告給付未付之租金294,000元是否有據？被告得否以修
繕供電系統之費用抵扣租金？㈡原告依系爭租約請求被告給
付應負擔之產險保費55,300元是否有理由？㈢被告以原告應
付電費之差額50,695元、先前溢付之基地臺租金約450,030
元及系爭租約之押租金500,000元主張抵銷是否有理由？茲
分述如下：
㈠原告依系爭租約請求被告給付租金294,000元為有理由，被
告不得以修繕供電系統之費用抵扣租金。
1.查系爭租約第5條第2項約定「租金：每月定為新臺幣捌萬
肆仟元，於月之初五以前繳清。」，有系爭租約影本附卷
為憑（見本院卷第6頁至第8頁），而被告自98年3月至同
年6月間有3.5個月租金共計294,000元未付，為兩造所不
爭執，已如前述，則依前開系爭租約第5條約定，被告自
應給付未付之租金294,000元予原告。
2.被告雖抗辯：系爭房屋於98年2月24日發生供電系統故障
無法供電，該供電系統是建物之基礎設施，更新花費應由
原告負擔吸收，是被告先行代墊之維修費用294,000元，
自得自98年3月起至同年6月止按月由房租中扣除云云。惟
按租賃物之修繕，除契約另有約定或另有習慣外，由出租
人負擔，民法第429條定有明文。又系爭系爭租約第6條及
第8條分別約定「更新資產之歸屬：乙方（即被告）用於
租賃物更新、添置之投資悉由乙方負擔，不得藉詞要求甲
方（即原告）任何補償，且於租約終止時，將更新設備留
下，連同租賃物以完好情況下一併移交歸還甲方不得破壞
，其中途退出，終止契約時亦同」、「大樓之修護與維持
：租賃持續中租賃物之不定期整修、裝璜設備之添置、修
理、更新與定期維護（如電梯）悉由乙方負擔，不得向甲
方請求補償，並臨其施工前應徵得甲方之同意」，查本件
系爭房屋之供電系統顯屬租賃物設備更新及租賃物修護與
維持之範圍，而系爭租約既有別於民法規定，另行約定租
賃物之「更新」與「修理」應由承租人全部負擔，承租人
不得向出租人請求補償，是按諸上開法條規定及系爭租約
約定，系爭房屋供電系統自應由被告負修繕之責，由被告
負擔修理更新之費用，並不得另向原告請求補償。是以，
被告前揭抗辯，洵屬無據，委無足取。
3.承上，原告依系爭租約請求被告給付租金294,000元，為
有理由，自應准許，被告抗辯其得以修繕供電系統之費用
抵扣租金，為無理由，要難可採。
㈡原告依系爭租約請求被告給付系爭房屋97年度及98年度產險
保費於52,930元之範圍內為有理由，逾此範圍則無理由。
1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第98條定有明文。次按，契約應以當事人立
約當時真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一
切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，即解
釋契約，應斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習
慣，依誠信原則，從契約之主要目的，及經濟價值作全盤
之觀察（最高法院39年臺上字第1053號判例及85年度臺上
字第517號判決參照）。而承租人訂立租約之目的，既在
於使用、收益租賃物，則承租人負擔租賃契約之義務，自
應以與其所承租可使用收益之租賃標的有關者為限，始符
合於契約目的，故非屬租賃標的，亦非屬承租人可得使用
收益部分，自非承租人依租賃契約所應負擔之義務範圍。
2.查系爭租約第7條約定「保全措施：乙方租用期間，除應
依法經營業務外，應盡善良管理人之責任管理租賃物，萬
一遇火災或其他災害（但不可抗力之天災地變除外）致租
賃物嚴重受損時，乙方應賠償之責任，雙方為保全起見共
同出資（各半負擔）以甲方之名義投保相當額之火災保險
兼地震險，並指定甲方為受益人，以備意外災害復舊之用
。」，則被告依上開約定，自應負擔以原告為被保險人而
投保相當額之火災保險之半數保險費用，合先敘明。
3.原告雖主張：依契約之約定被告應負擔由原告已先為繳納
97年度及98年度之產險保費各2分之1，共55,300元，系爭
租約之租賃標的並非以契約所載2個門牌號碼之地址為準
，應以附圖為準，保單應含整棟8樓建物等語，然為被告
所否認，並抗辯：系爭租約並不包括門牌號臺東縣臺東市
○○路○○○號之房屋，保單標的卻包括之，明顯與系爭租
約之約定不符。經查：系爭租約之第1條載明「租賃之標
的：坐落臺東市○○路四○二、四○四之一（用於開設興
東園大旅社部份屬于大樓地下室部份）之房屋、土地及其
附著造作與原有營業什器，其範圍以簽訂本約時，用於旅
社與地下室部份為限，但位於八樓之甲方之客運票證倉不
包括在內，惟倘日後部份票證撤離時仍歸乙方使用。」（
見本院卷第6頁），而原告於本院審理時自陳門牌號臺東
市○○路○○○號為原告所使用（見本院卷第116頁），即原
告租賃之標的僅門牌號臺東市○○路402、404之1號，並
不包括門牌號臺東市○○路○○○號。且被告所承租之範圍
，如系爭租約所附房屋表示圖所示面積為2437.602平方公
尺，換算以坪為單位，則為737坪，並不包括1樓車站、2
樓客運辦公室及8樓客運公司票證倉等由原告使用之部分
，均兩造所不爭執（見本院卷第117頁及第133頁）。再參
諸原告所投保之產險保單保險標的物地址為「臺東縣臺東
市○○路○○○號、404、404-1號」，其建築等級欄則記明
「磚水泥造備屋頂8層樓特二等建築770坪」，此有富邦產
物保險股份有限公司98年10月22日（98）富保業發字第24
4號函覆本院所附富邦產物商業火災保險單承保明細乙紙
（見本院第103頁）在卷可稽。是不論從投保標的之地址
或投保標的之坪數以觀，原告投保產險之保險標的範圍顯
然已逾被告之承租標的範圍，則被告上揭所辯原告顯將自
己使用部分納入同一保單範圍，自堪信實。
4.被告係以經營旅館之目的而承租系爭房屋，其依系爭租約
所負保管維護及保全之範圍，依一般交易習慣及誠信原則
，自應以系爭租契暨房屋表示圖所示之租賃物範圍為限，
而非及於租賃標的以外且仍由原告使用收益之部分。則被
告依上開系爭租約約定應負擔以原告為保險受益人之火災
保險之半數保險費用，自應以被告所承租之租賃標的範圍
作為計算基準，方合事理之平。是以，被告依約應給付原
告之保險費用應以被告之承租標的範圍（即面積737坪）
與原告投保產險之保險標的物範圍（即面積770坪）按比
例計算共同分擔之金額，故被告依系爭租約就租賃標的所
投保火災保險應負擔97年度及98年度費用之半數金額應為
52,930元（計算式：55,300×737／770×1／2＝52,930）
，原告請求被告給付產險保費於此範圍內為有理由，逾此
範圍則無理由。
5.被告另抗辯：保單即應以雙方共同為要保人，否則被告僅
負擔保費，並無保障，且由原告投保產險之保險金額35,
000,000元係抵押權人按土地價格、建物價格、貸款利息
、遲延利息、違約金，及訴訟費用之總額，合計估算，以
系爭房屋約37年之屋齡而言，顯屬過高，保費應比照被告
於98年9月4日以保險金額10,000,000元向第一產物保險股
份有限公司投保之保單，保險費僅為13,000元，作為計算
之標準，被告前已繳納之保險費109,500元均為不合理之
費用，應退還予被告云云，然查，系爭租約第7條既已約
明「雙方為保全起見共同出資（各半負擔）以甲方之名義
投保相當額之火災保險兼地震險，並指定甲方為受益人，
以備意外災害復舊之用。」，則被告抗辯應以雙方共同為
要保人，顯屬無據，洵非可採。又保險金額為保險人在保
險期內，所負責任之最高額度。保險人應於承保前，查明
保險標的之市價，不得超額承保，保險法第72條定有明文
，是本件保險金額應經保險人所衡估後，認屬與保險標的
物價值相當，未逾市價，保險人始同意承保之金額，而被
告並未舉證原告投保之保險金額有超額保險之情形，則本
件系爭房屋之產險以35,000,000元為保險金額，核與系爭
租約「相當額」之約定即無不合。至於被告抗辯保險金額
應以10,000,000元為計算，實為被告自行推估概算而來並
無所據（見本院卷第117頁），則被告向第一產物保險股
份有限公司投保之保單，顯係以低於保險標的之價值自行
投保之未足額保險，無足作為系爭房屋保險金額是否「相
當」之依據，並不影響本院上述法律效果之認定。再者，
原告投保之保單保險標的物地址及建築等級分別載明「臺
東縣臺東市○○路○○○號、404號、404-1號」、「磚水泥
造備屋頂8層樓特二等建築770坪」，且列項註明「001建
築物（含裝修）2（指不動產）保險金額30,000,000元；0
02營業生財1（指動產）保險金額：5,000,000元」，有前
述富邦產物商業火災保險單承保明細乙紙（見本院第103
頁）在卷可參，則原告投保之保單保險標的物應係指建築
物及營業生財器具而已，甚為顯明，被告空言抗辯原告保
單之保險金額係另加土地價格、貸款利息、遲延利息、違
約金，及訴訟費用之總額合計估算云云，顯屬無稽，亦無
可採。
㈢被告之抵銷抗辯為無理由。
1.按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在
租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。又押租金之主要
目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，
承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金
，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返
還押租金之問題（最高法院83年臺上字第2108號判例及87
年度臺上字第1631號判決參照）。即押租金之性質，係擔
保租金之給付，而押租金返還請求權，應於租賃關係終了
，租賃物交還，承租人已無債務不履行情事，且押租金尚
有餘額時，始能產生。若承租人有欠租之情形，而兩造租
賃關係仍存續中或承租人於租賃物返還前，承租人尚不得
請求出租人返還押租金，此時承租人要無主動債權存在可
言，承租人自不得主張以押租金扣抵租金。查兩造間之系
爭租約迄今尚未終止，為兩造所不爭執，業如前述，揆諸
上開之判例及判決之意旨，押租金係為擔保承租人依約履
行債務，須在租賃關係終了且租賃物返還後方能扣抵，而
目前兩造租賃關係仍存續中，被告自不得主張以押租金扣
抵。是被告以押租金主張抵銷，自無足取，為無理由。
2.次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任，為民事訴訟法第277條前段所明定。再按債務之抵銷
，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未
對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言（最高法院18
年上字第1709號判例參照）。查被告固抗辯原告尚應給付
被告50,695元之電費差額且應返還被告從95年12月至97年
12月所溢付之基地臺租金約450,030元，並以上開金額主
張抵銷云云，然系爭租約第11條及第12條分別約明除經原
告同意外，被告不得將租賃物之一部或全部轉租與他人；
頂樓外商施做之廣告（包括靜態與電動、照明）歸兩造共
享（各1/2）。而被告於租賃期間分別與中華電信、台灣
大哥大及威寶電信簽訂基地臺租賃契約，若未有原告之同
意，係屬違約之行為，況被告自陳原告有收取每月基地臺
1/2費用21,000元（見本院卷第32頁），依常情苟無兩造
間共享上開基地臺租金利益之合意，被告焉有按月給付之
理，足見原告主張頂樓基地臺之轉租係經兩造合意，並依
系爭租金第12條之精神就此部收益歸兩造共享各2分之1等
情，應堪採信，故被告並無請求原告返還基地台租金之權
利存在。又被告抗辯98年3月之前兩造為共用電錶，依照
原告私設之電錶計算，因老舊不準且無平公正性，依現行
兩造用電比例重新核算，原告尚應付電費差額50,695元云
云，惟原告否認有私設電錶之情形，且電費均依被告經理
人通知及其開立之單據按期繳納，則原告共用電錶時究竟
有無電費差額尚未給付，依前揭舉證責任分配之規定，應
由被告舉證以實其說，然被告並無舉證，僅以現行用電之
比例自行推算（見本院卷第117頁），尚難據此逕認原告
對於被告負有此項債務存在。承上，被告以原告尚有電費
差額50,695元及基地臺租金450,030元應給付與被告之債
務存在，均屬無據，尚不足採，是以，被告並無可得行使
抵銷之主動債權存在，故被告此部抵銷之抗辯，亦為無理
由。
四、從而，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付346,930
元及自起訴狀繕本送達之翌日（即98年7月22日起）至清償
日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；至
其超過此部分之請求，尚屬無據，應予駁回。
五、末查，本件判決主文第1項原告勝訴部分，係民事訴訟法第
427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，本院依
同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行，並
依同法第392條第2項，依職權宣告被告為原告預供擔保後，
得免為假執行。而原告就上開勝訴部分雖陳明願供擔保，請
准宣告假執行，惟就其勝訴部分既經本院依職權宣告得假執
行，自無庸其預供擔保。又原告其餘假執行之聲請，因訴之
駁回而失所依據，不予准許。
六、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第3項所示之金
額。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果
不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第385條第1項前段、第79條、第389條第1項第3款、第436條
第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國98年12月14日
臺東簡易庭法官楊憶忠
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向
本庭（95047臺東市○○路○○○號）提出上訴狀。（須按他造當事
人之人數附繕本）。
中華民國98年12月14日
書記官林建成
計算書
項目金額（新臺幣）
第一審裁判費3,750元
合計3,750元