裁判字號：臺灣臺南地方法院99年訴字第680號民事判決
裁判日期：民國99年11月02日
裁判案由：拆屋交地等
臺灣臺南地方法院民事判決99年度訴字第680號原告 童玉娥 訴訟代理人 林士龍 律師
彭大勇 律師被告 黃有忠 兼 黃良川 之遺產管理人上列當事人間請求拆屋交地事件，經本院於民國99年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣參萬伍仟零捌元由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：
（一）原告主張其於民國98年12月17日向鈞院執行處拍賣取得台南市○○區○○段120之3地號土地（下簡稱系爭土地)，惟系爭土地上坐落門牌號碼台南市○○區○○街○○○巷○○號之未保存登記建物（下簡稱系爭建物），與系爭土地同屬黃良川所有，黃良川向台南市農會貸款時係以系爭土地設定抵押權，91年台南市農會拍賣時鈞院執行處認未保存登記之石棉瓦屋為抵押權效力所及，一併將其拍賣，惟當時並未拍出。嗣後，黃良川死亡，系爭土地又遭債權人台南市農會聲請拍賣，由原告於98年12月17日拍定。並於99年2月23日取得不動產移轉證明書，於99年3月3日辦畢所有權移轉登記。但系爭建物本應屬抵押權效力所及而併同拍賣，惟債權人台南市農會於查封指界時竟稱系爭建物非屬債務人黃良川所有而僅拍賣系爭土地，嗣債務人黃良川死亡，被告黃有忠為其遺產管理人，詎被告黃有忠於原告取得權利後竟遲未將其等物品自系爭建物遷出而歸還系爭土地，且將系爭建物轉讓予訴外人 魏楚侯 。
（二）系爭建物係抵押權效力所及。
１、鈞院91年執祥字第11501號執行卷宗，將系爭建物列為拍賣抵押物之範圍，惟當時未拍出； 嗣鈞院 98年度執速字第40046號債權人未將系爭建物列為拍賣範圍，此乃債權人個人的問題。
２、又未保存建物因無法在地政事務所有登記資料或權狀，因而在辦理抵押權設定時，通常會在抵押權設定契約書其他約定事項中針對未保存登記建物約定包含在抵押權之範圍內，以解決法定地上權或因土地上有建物卻未一併拍賣致鮮有人願意投標之問題。訴外人台南市農會與黃良川所簽訂之抵押權設定契約書其他約定事項第7條規定「對於土地及房屋之抵押權包括土地之水利權與建築於該地之田寮、花園、樹木及附屬該房屋之全部設備並水道瓦斯電燈等一切物件又與本抵押不動產附連之建築物當然亦包括在本契約抵押權之範圍內。」，此乃是針對有保存登記之房屋已設定抵押權，再另對於無法登記之權利規範及於抵押權，而後段「又與本抵押不動產附連之建築物當然亦包括在本契約抵押權之範圍內」，自是針對未保存建物而設。故系爭建物原應為抵押權效力所及。因此系爭建物本應一併拍賣卻因故而未拍賣致產生本件紛爭乃原債權人之疏失，況系爭建物價值已低，應予以拆除才能使系爭土地發揮最大經濟效力。
（三）本件無民法第876條法定地上權之適用。
１、系爭建物建造已超過20年，早已老舊，且其係以簡易、便利、暫時性之石棉瓦等材質建造，而非永久性之建材，故經濟價值甚低。而鈞院91年祥字第11501號拍賣案鑑定該石棉瓦屋價值為272,000元，與一般建物相比，已無相當價值。何況經過8年後，該石棉瓦因時間經過及保存不易等問題，經濟價值勢必更低，自應予拆除使土地發揮最大經濟效用，被告黃有忠若主張法定地上權而有權占有系爭土地，並無所據。
２、 鄭介文 建築師事務所針對系爭建物殘餘價值之鑑定應不可採。
①鈞院執行處於91年6月囑託鑑定，而鑑定項目包含台南市
○○區○○段119之42號土地、120之1地號土地、120之2地號土地、120之3土地及系爭建物，而相關土地、廠房之鑑定結果亦為鈞院執行處、債權人台南市農會及債務人黃良川無異議而刊於拍賣公告予以拍賣。而91年間因係對相關土地及系爭建物整體鑑定，故結果自較本案鄭介文建築師鑑定報告更具公信力。
②91年鑑定報告顯示系爭建物平均每平方公尺價格為1,000
元，而面積依台南市安南地政事務所測量成果圖為520.98平方公尺，故價格為520,980元，而考量系爭建物為廠房，並非豪宅、別墅或其他增值因素，因此若依行政院公佈之固定資產耐用年數表磚造房屋耐用年數25年，金屬建造有披覆者耐用年數為20年，又依據系爭建物87年度房屋稅籍證明書顯示系爭鐵皮部分廠房等建物於87年時之折舊年數分別為19年、11年、4年，而91年時則為23年、14年、8年，99年則應為31年、22年、16年，可見系爭建物之折舊耐用年數多數已超過資產耐用年數表甚多，縱仍可使用，然價值應更較91年所為鑑定結果更低。況鄭介文建築師事務所鑑定報告亦表示系爭建物（廠房）並無特殊條件，因此顯無建物使用越久卻越增值之條件，且經現場勘查亦可知磚造部分房屋並無人居住，主體早已老舊不堪，而廠房部分之屋頂多是石棉瓦，石棉瓦因有致病成份而禁用，可見鄭介文建築師事務所所為鑑定違反常情及資產耐用年數表、課稅證明書之見解，自難供參酌。
③又二件鑑定報告對於系爭不動產現況分析，如大眾運輸條
件、地區發展潛力等項目所為評估均大同小異，然何以鄭介文建築師事務所所為鑑定8年後竟高出376,020元之譜，較91年鑑定增值百分之72，顯與系爭建物所在之環境、發展潛力顯然不符，然而經驗法則及實務估價皆認土地可能隨地段之發展而增值，但建物則必會因屋齡增加、建材耗損而遞減，為不動產估價之法則，因此鄭介文建築師之估價顯違上開法則。
（四）被告黃有忠與訴外人魏楚侯間就系爭建物買賣契約之債權效力和物權效力係屬無效。
１、被告黃有忠為債務人黃良川遺產管理人，依法只能在必要範圍內管理遺產，不能任意處分遺產，並對黃良川之債權人負有清償債務等義務，惟被告黃有忠於原告取得權利後竟遲未將其等物品自系爭建物搬出而歸還系爭土地，且將系爭建物轉讓予訴外人魏楚侯，可知其目的在阻撓原告對系爭土地之使用。
２、訴外人魏楚侯自恃以前為中聯信託公司之法務有處理不動產之多年經驗而事先在系爭土地拍定前即與被告黃有忠訂立買賣系爭建物之契約，嗣後再藉機與土地拍定人談條件，而由訴外人魏楚侯對於房屋之使用年數竟不知悉，即願支付100萬元，顯高於行情，且對機器之數目、年限均不知亦願付200萬元，而未盡力殺價，故有違常情，可見動機及契約目的均屬不法，因此自屬違反民法第71條之規定而無效。再者被告黃有忠、魏楚侯均明知系爭建物不能買賣，而魏楚侯只是買「占有」權，則其二人亦無真正買賣之意思，自屬通謀虛偽而無效（所為契約及匯款亦難認真實，何況資金可能領出返還，故均為通謀虛偽）。何況被告黃有忠只是黃良川遺產之管理人，依民法第1179條等相關規定其對系爭建物並無私自處分之權利，因此其所為亦不生效力。
３、又被告書狀所舉30年院字第2213號及31年院字第2295號司法院解釋乃是闡明國庫依法得請求遺產管理人移交遺產等見解而已，並未肯定遺產管理人得以私自處分，且本案之法律關係自不得以被告負有移交義務即可使其虛偽所為之債權行為及無權處分等行為合法生效。
（五）原告可請求相當於租金之損害賠償。
１、原告已於99年3月3日辦畢所有權移轉登記，被告無正當權源占有系爭建物，自屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，是原告依據不當得利法律關係請求被告黃有忠兼黃良川之遺產管理人應返還自99年3月3日起，至交還占用土地之日止所受利益，應屬有據。
２、又租用土地建築房屋之土地租金以不超過土地申報總價年息百分之十為限，此觀土地法第105條、第97條第1項規定即明，無權占用他人土地設置地上物之情形，依理應同此解釋適用。而查系爭土地99年1月1日之公告地價為每平方公尺1,400元，則以系爭土地公告價額之年息百分之10計算，被告無權占用面積為520.98平方公尺，則受有每月相當於租金之不當得利為6,078元，從而原告爰依不當得利之法律關係，請求被告自99年3月3日起至交還系爭土地之日止，每月給付相當於租金之不當得利6,078元，誠屬有據。
（六）被告黃有忠兼黃良川之遺產管理人目前無權占有系爭建物，已妨害原告對於系爭土地之所有權且受有不當得利，為此，爰依民法第767條及第179條之規定，提起本件訴訟，並聲明：
（１）被告黃有忠兼黃良川之遺產管理人應自坐落台南市○○區○○段120之3地號土地上之門牌號碼台南市○○區○○街○○○巷○○號之未保存登記建物遷出；被告黃有忠兼黃良川之遺產管理人並應將該系爭建物、水塔拆除，將放置於系爭建物內之機器設備搬移，連同上開土地返還與原告。
（２）被告黃有忠兼黃良川之遺產管理人應自99年3月3日起迄交還前項土地止，按月給付原告6,078元。
（３）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
（一）系爭建物非抵押權效力所及。本件系爭建物坐落於台南市○○區○○段120之3地號土地，原均屬黃良川所有。黃良川以系爭土地設定抵押予台南市農會，向台南市農會借款5,000,000元未清償而遭台南市農會聲請鈞院以98度執訴字第40046號強制執行在案，上開執行案前開僅拍賣系爭土地，系爭建物並未拍賣在內，其本院97年度司拍字第1638號裁定理由亦陳稱台南市○○區○○里○○街○○○巷○○號未辦保存登記之房屋即系爭建物未設定抵押權而駁回債權人拍賣之聲請即可了然。
（二）本件有民法第876條法定地上權之適用，被告為有權占有。
按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。建築物與基地同屬一人所有，僅將土地出賣時，因建築物性質上不能與基地使用權分離而存在，於此情形，應認基地買受人與建築物所有人就基地成立租賃關係，本係調和建築物所有人與基地所有人間之關係，使原存在之建築物不因其所占用之基地移轉他人，而成無權占有土地，致遭土地所有人以所有權作用，請求將之拆除，對建築物所有人及社會經濟造成不利之影響。系爭房屋建造迄今仍繼續經營塑膠射出成形之工廠。原告明知系爭房屋之產權及使用現況，仍空言指摘系爭建物並無價值及不堪使用云云，系爭建物經鑑定價值897,000元，與被告黃有忠出售訴外人 蘇楚侯 之價格相當，是原告抗辯系爭建物無價值等情並不可採。
（三）被告黃有忠與訴外人魏楚侯間就系爭建物買賣契約之債權效力和物權效力係屬有效。
原告主張被告黃有忠僅係黃良川之遺產管理人，無權出售系爭房屋，惟依司法院解釋均有闡述國庫及遺產管理人對管理之遺產處理規定，被告對管理之遺產任何處分行係被告與國庫間之法律關係，被告對管理之遺產任何處分行為縱有不當，日後將由被承買人魏楚侯與國有財產局協商處理移交管理之遺產事宜，與原告無涉；更無損被告黃有忠與訴外人魏楚侯間就系爭建物買賣契約之債權效力和物權效力之成立，頂多僅日後是否會產生給付不能之問題而已，對魏楚侯合法占有系爭建物之法律地位並無任何影響。
（四）為此聲明：請求判決駁回原告之訴及假執行之聲請
三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
（一）兩造不爭執事項：
１、本件系爭台南市○○區○○里○○街○○○巷○○號未辦保存登記之系爭建物坐落於台南市○○區○○段120之3地號土地原屬債務人黃良川所有，經黃良川以系爭土地設定抵押予台南市農會，向台南市農會借款5,000,000元未清償而遭台南市農會聲請本院以98度執訴字第40046號強制執行在案，嗣由原告拍定取得系爭土地。
２、本院97年度司拍字第1638號裁定以系爭建物未設定抵押權非抵押權效力所及而駁回債權人台南市農會拍賣抵押物之聲請；且上開執行案件亦僅拍賣系爭土地，系爭建物並未拍賣在內。
３、債務人黃良川係96年9月3日死亡，被告黃有忠業經本院97年財管字第53號裁定選任為黃良川之遺產管理人。
（二）兩造爭執事項：
１、系爭建物是否為系爭土地抵押權效力所及？
２、本件是否有民法第876條法定地上權之適用？
３、被告黃有忠與訴外人魏楚侯之買賣契約之債權效力和物權效力是否有效？
４、原告請求相當於租金之損害賠償是否有據？
四、得心證之理由茲將爭點一一分述如下：
（一）系爭建物是否為系爭土地抵押權效力所及？
１、原告起訴主張經由本院拍賣程序，拍得台南市○○區○○段120之3地號土地（即系爭土地），並於99年3月3日辦理所有權移轉登記完畢。惟被告於設定抵押前已在系爭土地上搭建門牌號碼為台南市○○區○○里○○街○○○巷○○號未辦保存登記之房屋（即系爭建物），迄今未將系爭建物拆除等事實，業據提出土地登記第二類謄本、照片各1紙為證，並為被告所不爭執，復據本院依職權調閱本院98年度司執字第40046號卷宗無訛，自堪信原告主張為真實。
２、原告主張系爭建物為抵押權效力所及云云，惟本院98年度司執字第40046號強制執行程序所憑藉之執行名義即本院97年度司拍字第1638號拍賣抵押物裁定說明：「債權人聲請裁定准予拍賣未保存登記建物，惟該部分並未設定抵押權，此部分之聲請亦無理由」（見本院98年度司執字第40046號卷），且本院98年度司執字第40046號強制執行之拍賣標的不動產亦未包括系爭建物在內，經本院依職權調閱上開執行卷宗核閱無誤。是原告所主張系爭建物為抵押權效力所及，自難採信。
３、原告復主張本件債權人台南市農會和債務人黃良川所簽訂之抵押權設定契約書其他約定事項第7條規定：「對於土地及房屋之抵押權包括土地之水利權與建築於該地之田寮、花園、樹木及附屬該房屋之全部設備並水道瓦斯電燈等一切物件又與本抵押不動產附連之建築物當然亦包括在本契約抵押權之範圍內。」（見本院卷第40頁），故系爭建物應為抵押權效力所及云云。惟按設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之，此民法第876條第1項定有明文。此等規定，係在解決土地及其上房屋原屬同一人所有，其後異其所有權人時，所生占有權源之問題，然該系爭建物既非系爭土地之構成部分而為繼續附著於系爭土地上具獨立經濟價值之『土地上定著物』，與同法第66條第1項所定之土地應屬並列之各別不動產，分別得單獨為交易之標的。至於所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張，以原有建築物為擔保之抵押權範圍亦因而擴張。是上開條文「又與本抵押不動產附連之建築物當然亦包括在本契約抵押權之範圍內。」應係指債務人以建築物為設定抵押權標的之際，抵押權效力及於依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築之情況而言，與本件債務人以系爭土地為設定抵押權標的，系爭建物為另一單獨經濟價值之交易標之情況有別。再系爭建物亦非屬約定事項第7條所規定之「建築於該地之田寮、花園、樹木及附屬該房屋之全部設備」，是依據系爭土地之抵押權設定契約書其他約定事項第7條之規定，系爭建物並非系爭土地抵押權效力所及，原告此部分主張並不可採。
（二）本件是否有民法第876條法定地上權之適用？
１、按設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之，此民法第876條第1項定有明文。又「民法第876條第1項之法定地上權，須以該建築物於土地設定抵押時業已存在，並具相當之經濟價值為要件。若甲部分房屋既足認係建築於設定抵押權之後，於抵押權設定當時尚未存在，乙部分豬舍，雖建於設定抵押權之前，但其價值無幾，雖予拆除於社會經濟亦無甚影響，均不能視為上開法條中，可成立法定地上權之建築物」，有最高法院57年臺上字第1303號判例意旨可資參照。亦即關於法定地上權之發生，須具備下列要件：1.土地及建築物同屬於一人所有；2.設定抵押權時，建築物已存在，且建築物須有相當之經濟價值；3.以土地或建築物為抵押，或以兩者同為抵押；4.因拍賣而實行抵押權；5.拍賣結果致土地及建築物各異所有人；另民法第876條第1項所稱之「建築物」，並未限制違章建築物不得適用之。
２、原告固主張系爭建物顯無經濟價值，自應予拆除使土地發揮最大經濟效用云云，惟查，系爭建物之價值，除與建物何時搭建有關外，尚與建物之結構、使用現況、坐落地段、鄰近交通情況、公共設施、當地經濟發展程度及房地產交易現況等因素均有關連，似難僅憑搭蓋時間久遠，即遽予認定縱然拆除系爭建物，對社會經濟亦無任何影響。就系爭建物是否確實無任何經濟價值一節，本院囑託鄭介文建築師事務所加以鑑定，該鄭介文建築師事務所於參酌前開各項因素後，認為：系爭建物經濟價值為897,000元，此有鄭介文建築師事務所99鑑字0000000號鑑價報告書可參。
３、被告固辯稱前開鑑定結果與91年華聲公司鑑定結果相較，顯違反常情及資產耐用年數表之見解，自難供參酌云云，惟91年年華聲公司鑑定報告距今有8年之久，系爭建物坐落地段之地價增值、鄰近交通情況、公共設施、當地經濟發展程度及房地產交易現況或有變更，其鑑定價值是否符合現況，已有疑異；又系爭建物為鐵皮屋，裡面放有機器、紙箱，現場有工人於廠內工作等情等情，經本院現場勘驗明確，製有勘驗筆錄為憑（見本院卷第67頁），系爭建物結構尚屬完整，應仍具有使用與交易之經濟價值；且鄭介文建築師事務所前開鑑定報告，已就前述各項相關因素加以考量，其鑑定結果較屬可採。是原告僅以系爭建物已超過房屋耐用年數，逕認系爭建物已無經濟價值等語，自無可採。
４、本件系爭土地與系爭建物原本同為債務人黃良川所有，債務人黃良川以系爭土地設定抵押權予台南市農會，在設定抵押權前，系爭建物即已存在，且系爭建物至今仍具相當經濟價值，嗣因訴外人台南市農會實行抵押權，並由原告拍定，致系爭土地與系爭建物各異所有人之事實，業如前述，核與前揭法定地上權發生之要件並無不符，依民法第876條第1項規定，應視為系爭建物對於系爭土地於拍定時有法定地上權之設定。
５、綜上所述，原告在拍定系爭土地之時，已視為有法定地上權之設定，此乃屬於物上負擔，即便系爭建物嗣後轉讓他人，原告仍需繼受該物上負擔。故原告主張被告黃有忠兼黃良川之遺產管理人無權占有，並不可採。
（三）原告爰依民法第179條不當得利之法律關係請求相當於租金之損害賠償是否有據？按設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之，此民法第876條第1項定有明文。是民法876條法定地上權之地租、期間、範圍等項，應由當事人先行協議，於不能協議時，始得聲請法院定之，且在法院核定其地租數額、期間、範圍等項後，土地所有人始得據以請求如數給付。本件被告黃有忠兼黃良川之遺產管理人本於法定地上權占有系爭土地，自非無權占有，原告僅得依上述條文之規定先與被告協議地租、期間及範圍，若協議不成，得依該規定聲請法院判決定之。而本件原告逕依被告黃有忠兼黃良川之遺產管理人為無權占有，受有無法律原因之法律上利益，請求爰依民法第179條不當得利之法律關係，請求判決之，自為無理由，應駁回之。
（四）末原告主張被告黃有忠兼黃良川之遺產管理人將系爭建物出賣給訴外人魏楚侯之買賣契約債權行為及物權行為無效云云。惟查原告主張被告黃有忠兼黃良川之遺產管理人無權占有及無法律上原因受有相當於租金之不當得利為無理由已如前述，即便被告黃有忠兼黃良川之遺產管理人與魏楚侯間就系爭建物之買賣契約債權及物權行為無效，原告仍不得援依民法第767條及第179條之規定請求；再若買賣契約債權及物權行為為有效，原告更不得向前手即被告黃有忠兼黃良川之遺產管理人請求拆除系爭建物返還系爭土地及不當得利。故無論系爭建物買賣之債權行為或物權行為是否有效，均無礙於上開判決結果，故爰不一一贅述，末此敘明。
五、綜上所述，被告黃有忠兼黃良川遺產管理人就系爭建物對於系爭土地有法定地上權，被告黃有忠兼黃良川遺產管理人占有使用系爭土地即非無權占有。從而，原告依據民法第767條第1項訴請被告黃有忠兼黃良川之遺產管理人應自坐落台南市○○區○○段120之3地號土地上之門牌號碼台南市○○區○○街○○○巷○○號之未保存登記建物遷出，並將上開建物、水塔拆除，將放置於上開建物之機器設備搬移，連同上開土地返還原告；並自99年3月3日起迄交還土地止，按月給付原告6,078元，均屬無據，併予駁回之。
六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所依附，併予宣告駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
八、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為35,008元【第一審裁判費20,008元、鑑定費用15,000元（本院卷第65頁）】，而原告之訴為無理由，爰依上開規定，訴訟費用由敗訴之原告負擔。
九、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第87條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國99年11月2日
民事第二庭法官田玉芬以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（台南市○○路○段○○○號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。
中華民國99年11月2日
書記官劉紀君