裁判字號：臺灣高等法院91年上易字第68號民事判決
裁判日期：民國91年05月21日
裁判案由：排除侵害
臺灣高等法院民事判決九十一年度上易字第六八號
上訴人乙○○被上訴人甲○○右當事人間排除侵害事件，上訴人對於中華民國九十年十二月十八日臺灣板橋地方法院九十年度訴字第六七四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人所有坐落臺北縣永和市○○路二一七之一號房屋，其中八點一一平方公尺面積，坐落在上訴人所有臺北縣永和市○○段○○○○號土地上（下稱系爭土地─指八點一一平方公尺部分），被上訴人顯然無權占有上訴人之土地，爰依民法第七百六十七條規定訴請被上訴人拆屋還地，並自八十四年十月三十日起至還地日止，按月給付新台幣（下同）四千元計算之損害金。原審為上訴人敗訴之判決，爰上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開部分之訴廢棄。㈡被上訴人應將坐落臺北縣永和市○○段○○○○號土地上如上訴人上訴理由㈡狀附圖紅色部分、面積八點一一平方公尺（即系爭土地）地上建築物拆除，將基地回復原狀，返還該土地與上訴人，並給付上訴人七萬七百零三元及自民國九十年四月三十日起至返還土地之日止，按月給付上訴人一千一百六十七元。
二、被上訴人則以其於七十四年四月二日向案外人 蔡細悌 購買坐落同上段九二六地號土地及其上二一七之一號二層房屋，使用至今已十九年餘，並無增建、改建之情，上開房屋購買時即為今日之狀態，其不知房屋有佔用到上訴人所有之土地等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、系爭九二五地號土地及二一七號房屋為上訴人所有，另九二六地號土地及二一七之一號房屋為被上訴人所有，二一七之二號房屋為第三人 吳明華 所有，為兩造所不爭執，且有土地登記謄本在卷可憑。而被上訴人及吳明華所有二一七之一、二一七之二號房屋佔用上訴人所有上開九二五地號土地，分別計有八點一一平方公尺、二點四二平方公尺乙節，業經原法院於八十九年度自字第二五○號刑事案件審理時囑託臺北縣中和地政事務所測量無訛，並有該所八十九年九月五日八九北縣中地二字第一二八四０號函及所附土地複丈成果圖、原法院辦理刑案電話查詢登記表、勘驗筆錄各一份（附於上開案件卷宗第七四至七九頁）在卷可稽，復經本院調閱該卷查明屬實，從而被上訴人所有系爭二一七之一號房屋，其中八點一一平方公尺部分面積，確實佔用上訴人所有系爭九二五地號土地之情，固堪以認定。
四、惟查訴外人 楊君棋 （已死亡）於六十三年四月八日向原始所有權人 林振儀 買受取得系爭九二五地號（七十三年間重編前地號○○○鎮○○ 段秀朗 小段二之八三號），其後所有權人分別為 萬本響 （六十七年六月五日買受取得）、 謝冠雄 （七十八年五月三十一日買受取得）、上訴人乙○○（八十四年十月七日買受取得）；另訴外人楊君棋於六十三年二月十五日，向原始所有權人 張靜芬 買受九二六地號土地（七十三年間重編前地號○○○鎮○○段秀朗小段二之七二號），其後所有權人分別為 莊玉華 、 閻恒功 （應有部分各二分之一，六十五年七月七日買受取得）、 李百合 （六十五年十二月二十九日買受取得）、 蔡細俤 （六十六年六月六日買受取得）、被上訴人甲○○（七十年四月二日買受取得），此有臺灣省臺北縣土地登記簿影本在卷可憑，可知上開系爭九二五地號土地（其上建有二一七號房屋）及九二六地號土地（其上建有二一七之一號房屋），歷經多次買賣關係，兩造始分別於八十四年間、七十年間買受取得。又被上訴人主張其向四鄰及前里長查訪得知，原前所有人楊君棋先後於六十三年二月間、同年四月間，分別購買系爭九二五、九二六地號土地，興建四層建築物（申請門牌號碼為永和市○○路○段○○○號），嗣利用二一七號剩餘水溝地、防火巷及二一九號門牌號碼現有牆面搭建二層樓建築物二戶（門牌號碼為二一七之一號及二一七之二號），分別出售他人，經多次買賣成為今日狀態之情，為上訴人所不爭執，亦堪信為真實。
五、被上訴人於七十年四月二日，向訴外人蔡細俤購買二一七之一號房屋使用至今均無改建等情，業經證人即蔡細俤之子 蔡孝銘 於原法院八十九年度自字第二五０號案件審理時證述明確；另證人吳明華於原法院審理中證述：伊於六十八年間向楊君棋購買二層樓房屋，門牌號碼原係二一七之一號，與被上訴人之房屋相同，為方便郵差送信，自編為二一七之二號，因為當時經濟不景氣，楊君棋將房屋分開來賣，我買二層樓房屋的一部分，我搬進去時，旁邊住的並非被上訴人，被上訴人約於七十年間搬進來，該房屋從我購入至今並未改變，上訴人所住的二一七號房屋，在我們隔壁，原始的所有人好像也是楊君棋等語（見原審九十年十二月四日言詞辯論筆錄及上開刑事案件八十九年九月一日訊問筆錄）。另證人 潘文祥 證稱：伊係被上訴人鄰居，自七十三年搬來時，被上訴人之房屋即與現狀相同等語；證人 蘇雪貞 亦具結證稱：伊從六十七年間起，即住於被上訴人對面之臺北縣永和市○○路○段○○○號，當時前述房屋已蓋好，且與現狀相同，伊自七十四年間向被上訴人承租上開房屋，並未改變該房屋現狀等語（均見上開刑事案件八十九年九月一日訊問筆錄）。綜觀以上證人所述，被上訴人主張其自七十年四月間購買系爭二一七之二號房屋後即未進行改建乙節，堪信為真實。
六、綜上所述，系爭九二五、九二六地號及其上之房屋原均係楊君棋所有，九二五地號土地上建有一棟四層樓房屋（門牌號碼為二一七號），九二六地號土地上建有一棟二層樓房屋（門牌號碼為二一七之一號，吳明華另自編為二一七之二號），而上開二層樓房屋部分面積坐落在系爭九二五地號土地上，楊君棋分別將房屋出售予三人，各經歷多次所有權移轉，兩造及吳明華分別取得二一七、二一七之一、二一七之二號房屋，今上訴人主張被上訴人所有之二一七之一號房屋部分面積佔用其所有之九二五號土地，起訴請求被上訴人拆屋還地及給付租與他人所收租金之不當得利云云，被上訴人則抗辯自購買時即今日狀態，伊並非無權占有云云。查被上訴人於七十年四月間向訴外人蔡細俤處購買二一七之一號房屋，迄今近二十年，其間並未改建，亦不知悉佔用他人土地之事，上訴人請求被上訴人拆屋還地，顯有損被上訴人個人利益，且造成社會資源之浪費，已有未洽。況按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院四八年臺上字第一四五七號判例意旨參照）。本件原所有權人楊君棋將坐落在系爭九二五、九二六地號土地上之二一七、二一七之一、二一七之二號房屋分別出售予他人，其中二一七之一、二一七之二號房屋分別佔用系爭九二五地號土地各八點一一、二點四二平方公尺，揆諸前開判例意旨，應可推論系爭九二五地號土地之原承買人，有默許二一七之一、二一七之二號房屋之原承買人繼續使用越界部分土地之意思，而上訴人係九二五地號土地之繼受人，自應受前手之拘束，是被上訴人所有系爭二一七之一號房屋其中八點一一平方公尺部分佔用上訴人所有九二五地號土地，有正當權源，並非無權占有，上訴人依民法第七百六十七條規定請求被上訴人拆屋還地，自有未合。又被上訴人佔用上訴人上開土地，既屬有權占有，自有法律上之原因，上訴人另依民法第一百七十九條規定訴請被上訴人給付將土地租與他人所收取租金之不當得利云云，亦有未合，應予駁回。
七、原審因而駁回上訴人之訴，允無不當。上訴人上訴意旨略以：㈠本件情形無最高法院四八年臺上字第一四五七號判例之適用。㈡被上訴人之房屋係違章建築，影響公共安全，應予拆除。惟查：㈠系爭土地（八點一一平方公尺部分）與其上之房屋，原均屬訴外人楊君棋所有，既為上訴人所不爭執，則楊君棋將土地及房屋分別先後出賣與不同之第三人，並輾轉為兩造所繼受，其情形完全符合前揭最高法院四八年臺上字第一四五七號判例所示之情事，茲上訴人既不能舉證證明楊君棋賣屋當時並無使房屋之承買人無基地之使用權，即應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，上訴人自不能再事請求被上訴人拆屋還地。㈡被上訴人之房屋縱係違章建築，亦屬行政（建管）主管機關應否予以拆除之問題，要與本件私權爭執無涉。準此，上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年五月二十一日
民事第十四庭
審判長法官張劍男
法官蔡芳齡法官藍文祥右正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十一年五月二十二日
書記官董曼華