臺灣高等法院102年度抗字第807號民事裁定

裁判字號：臺灣高等法院102年抗字第807號民事裁定

裁判日期：民國102年08月30日

裁判案由：聲明異議

臺灣高等法院民事裁定102年度抗字第807號抗告人 林世棟 抗告人因與相對人琇誠實業有限公司間強制執行聲明異議事件，對於中華民國102年5月28日臺灣新北地方法院102年度事聲字187號裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理由
一、抗告意旨略以：抗告人所有新北市○○區○○段○○○○號建物（門牌號碼：新北市○○區○○街○○巷○○弄○號13樓，下稱系爭不動產），在民國100年以前，由抗告人無償借用系爭不動產予財團法人 野崎 君子文教基金會（下稱基金會），而自101年1月1日起即改出租與基金會，租賃期間自101年1月1日起至105年12月31日止，月租新臺幣（下同）1萬5千元，有租賃契約及扣繳憑單為證。而系爭不動產初期係擺放各機關單位捐贈基金會之物品，後期則供作招待及供寒暑假原住民學生過宿使用，並非每日均有住客，然無人居住並不等同於無人使用，此有系爭不動產內部照片可證，執行法院於查封當日未入內察看，於無法得知屋內實際使用情形之狀況下，即認定系爭不動產為空屋，未盡詳盡調查之責。另因有仲介業者、法拍屋業者不斷至系爭不動產察看及詢問該屋使用情形，造成大樓管理員及基金會極大之困擾，基金會不得以懸掛招牌，並於102年3月派員固定進住系爭不動產，原裁定僅憑大門外觀、用電度數等外在條件認定系爭不動產為空屋，卻忽略實際屋內使用情形及雙方確有租賃契約存在之證據，駁回抗告人之異議，原裁定顯有違誤，爰請求廢棄原裁定等語。
二、按債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人，強制執行法第99條第1項前段定有明文。因此，拍賣之不動產是否點交，應以查封時之占有狀態為準，苟查封時為債務人占有，並無第三人占有之情事，執行法院即應於拍定後嚴格執行點交。再占有之事實，執行法院於查封不動產時應於查封筆錄載明債務人或第三人占有之實際狀況（辦理強制執行事件應行注意事項第41項之1規定參照）。因此，查封之不動產於查封時，係由債務人或第三人占有之實際狀況，執行法院應依職權調查，以為決定拍定後點交與否之依據，如第三人另主張本於其他法律關係有權占有查封之房屋，雖執行法院不得就第三人所主張之法律關係是否實在為實體上之審認，然仍應就第三人是否於查封前即占有之事實依職權調查明確後再決定拍定後是否點交。
三、經查，原法院民事執行處於101年9月10日囑託新北市新莊地政事務所辦理系爭不動產查封登記在案，並於101年9月19日至現場查封時，系爭不動產大門深鎖，無人應門，且據大樓管理員陳稱系爭不動產無人居住，為空屋等語，有當日查封筆錄附於執行卷可證。衡諸常情，大樓管理員乃負責該社區住戶出入安全、信件收受等事項之管理，對於系爭不動產究有無人出入使用，知之最詳。次查，相對人即債權人於101年9月28日除具狀向原法院陳報系爭不動產為空屋，無人使用等語外，並提出系爭不動產之大門相片1紙，該相片顯示系爭不動產大門及外牆上均無任何野崎君子文教基金會之招牌，且該大門上之膠膜亦未撕除，顯見系爭不動產為無人使用之狀態，並無任何基金會占有使用之情形。再查，系爭不動產之查封登記書於101年9月28日送達抗告人（此有送達證書附於前開執行卷可稽），且系爭不動產於查封時執行處人員係將查封公告揭示於系爭不動產大門明顯處，抗告人遲至
102年3月7日始具狀向原法院民事執行處主張其與基金會訂有租賃契約，系爭不動產現由基金會使用中云云，斯時距原法院執行處人員查封系爭不動產已近半年，基金會若於查封前即因租賃關係而占有使用系爭不動產，供作招待及供寒暑假原住民學生過宿使用，抗告人身為該基金會之法定代理人，焉可能在此查封期間均不知系爭不動產已遭查封？又原法院民事執行處調閱系爭不動產自101年1月起至102年3月之用電資料，依台灣電力股份有限公司台北西區營業處（下稱台電公司）函覆之系爭不動產用電度數表記載，系爭不動產於
101年1月至101年11月為止，每二個月之用電度數均為40度，尚未逾台電公司訂定之底度（一般家庭每月20度），102年1月抄表時，用電度數始增為71度，至102年3月始再增加為268度，益見系爭不動產係於查封登記書101年9月28日送達抗告人數月後始有增加用電度數之情形，抗告人稱系爭不動產自101年1月1日起即出租予基金會云云，洵不可採。綜上，抗告人雖提出租賃契約、管理費繳納收據、扣繳憑單等影本，主張基金會於查封前即已占有使用系爭不動產，其真實性堪疑，無從採信。
四、綜上所述，原法院業已詳細調查系爭不動產查封時之實際占有狀況，抗告人無法證明系爭不動產於查封前即已由基金會占有使用之事實，是原執行法院於拍賣公告上載明拍定後點交，於法並無不合。原裁定駁回抗告人之異議，並無違誤，抗告意旨仍執前詞指摘原裁定不當，請求將系爭不動產之拍賣公告記載為：系爭不動產目前出租中，租期至105年12月
31日止，拍定後不點交，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中華民國102年8月30日
民事第二十庭
審判長法官張蘭
法官陳麗玲法官林曉芳正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。
中華民國102年9月3日
書記官鄭淑昀