裁判字號：臺灣臺北地方法院111年訴字第5961號民事判決
裁判日期：民國112年07月21日
裁判案由：債務人異議之訴等
臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第5961號原告 劉哲豪 訴訟代理人 蕭盛文 律師被告 趙善發 上列當事人間請求債務人異議之訴等事件，本院於民國112年6月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、臺北地方法院111年度司執字第73876號請求遷讓房屋等強制執行事件對原告所為之強制執行程序，於超過新臺幣159,480元部分，應予撤銷。
二、確認被告持有臺北地方法院所屬民間公證人 陳永星 事務所109年度北院民公星字第0086號公證書，對原告請求就超過新臺幣159,480元部分之租金債權不存在。
三、被告不得持臺灣臺北地方法院所屬民間公證人陳永星事務所109年度北院民公星字第0086號公證書為執行名義，對原告之財產就超過新臺幣159,480元部分為強制執行。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。事實及理由
甲、程序方面:按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
而因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，且此項危險得以對於被告之確認判決除去者，即得認有確認利益（最高法院111年度台上字第1633號判決參照）。本件被告前執本院所屬民間公證人陳永星事務所109年度北院民公星字第0086號公證書(下稱系爭公證書)為執行名義，向本院聲請對債務人即原告就返還租賃房屋並給付租金及違約金等債權為強制執行，經本院執行處以111年度司執字第73876號遷讓房屋等事件辦理(下稱系爭執行事件)，惟系爭公證書所示租金及違約金等債權(下稱系爭債權)既為原告所否認，則兩造間就該憑證所示債權債務關係，即不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，且此項危險得以對於被告之確認判決除去，是原告提起本件訴訟應有確認利益。
乙、實體方面：
一、原告主張略以：
1、緣原告與被告於民國109年12月9日簽訂「房屋租賃契約書」（下稱系爭租約，原證一），約定由原告向被告承租門牌號碼「臺北市○○區○○路0段0000號」房屋（下稱系爭房屋），供原告經營「自助餐餐廳」之用，租賃期限自110年1月1日至110年12月31日止，每週應繳週租金新臺幣（下同）4,990元，並於簽約時由原告交付保證金100,000元。並於同日共同前往本院所屬民間公證人陳永星事務所，請求就系爭租約作成系爭公證書(原證二）。
2、孰料，締約後原告依約將系爭房屋裝潢作為自助餐餐廳使用時，被告竟向原告稱系爭房屋未領有使用執照不能辨理「營業登記」，更阻撓原告裝設「排油煙機」、「抽風設備」等經營餐廳之必要設備(以下合稱系爭設備)，致原告就系爭房屋難以作為約定之自助餐營業使用。
3、原告未免損害持續擴大，僅能於110年2月間，通知被告依照系爭租約第6條、第15條第3款、第5款及民法第423條、第424條規定終止系爭租約，是系爭租約至遲實已於110年2月27日終止，原告自無給付後續租金之義務，更無違約之情事存在:
(1)依「使用房屋之限制:本房屋係供『營業』之使用。」、「有下列情形之一者，乙方得終止租約：三、房屋有危及乙方或其同居人之安全或健康之瑕疵時。…五、其他約定事項。」系爭租約第6條、第15條第3款、第5款分別訂有明文。又「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」、「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」民法第423條、第424條亦分別定有明文。本件原告向被告承租系爭房屋時，已約定將系爭房屋租予原告供經營自助餐餐廳「營業」之用，此觀系爭租約第6條（原證一）可證。是被告自負有提供合於兩造約定使用收益狀態之租賃物，交付予原告，即提供「合於經營自助餐餐廳營業」狀態之租賃物，供原告使用收益，以符系爭租約第6條暨民法第423條規定。惟締約後，被告始告知原告系爭房屋未申請使用執照不能辦理營業登記，更對於原告裝設系爭設備給予刁難，致原告未能就系爭房屋為約定之「自助餐餐廳」營業使用。故被告所為，顯然有違前揭提供合於兩造約定使用收益狀態租賃物之義務。原告自得依據系爭租約第6條、第15條第5款及民法第423條之規定終止契約。
(2)系爭設備屬經營自助餐餐廳之必要設備，苟未裝設則烹煮飯菜所生火勢、油煙及異味汙染物均無從排出，勢必嚴重危害承租人或同居人之安全及健康。被告所提供之租賃物現況，並未裝設系爭設備，倘供作經營自助餐餐廳之用，顯存有重大瑕疵，且危及承租人或同居人之安全及徤康。是原告爰依系爭租約第15條第3款及民法第424條之規定主張終止契約。
(3)被告違反前揭契約及法定義務。經原告與被告交涉、溝通仍然未果。原告無奈之下，始於110年2月間，爰依前揭規定通知被告主張終止系爭租約，並將已施作完成之裝潢自行拆除，器材設備全數撤出，更於110年2月27日將系爭房屋騰空回復原狀後，欲點交返還予被告。然被告卻始終避而不見、拒絕點收系爭房屋及退還押金，是原告別無選擇下，僅能自行騰空撤離。故系爭租約至遲已於110年2月27日終止，原告無給付後續租金之義務，亦無違約之情事存在。爰依強制執行法第14條提起本件訴訟等語。並聲明如附件所示。
二、被告辯解略以：原告所述均不實在。原告所欠債務超過80萬元，卻只願還近25萬元，談不攏。其無意恢復原狀，返還系爭房屋。系爭租約第6條所稱房屋係供「營業」使用，係指做生意，系爭房屋是店面，之前房客租了十幾年，是賣衣服的，不曾出租予他人開餐廳，兩造簽訂系爭租約時，原告沒有告知是要做餐廳營業使用，一直到原告開始裝設備後，伊才知道原告要賣吃的，伊是房東，可以指定原告的設備要怎麼做，不可以妨害伊的房子，原告要做什麼，伊不干涉，但伊是跟原告說油煙機要如何裝，不能妨害伊的房子，伊沒有禁止原告裝油煙機，實際上原告已經有裝了，且在line上告知他裝的非常好，原告是跟伊表示系爭租約不公平，所以要撤銷等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由:本件原告主張:兩造約定被告將系爭房屋出租予原告經營餐廳營業使用而訂立系爭租約，然締約後被告始告稱系爭房屋未申請使用執照，不能辦理營業登記，且原告欲裝設排除烹煮過程所生汙染物之系爭設備時，刁難原告，致系爭房屋存有危及承租人之安全健康瑕疵，原告於110年2月間通知被告依系爭租約第6條、第15條第3、5款、民法第423條、第424條規定終止租約，自得訴請確認系爭公證書所示系爭債權不存在，被告不得持系爭公證書對原告為強制執行，及系爭執行事件執行程序應予撤銷等語，為被告所否認，並以前詞置辯。茲就本件爭點及本院之判斷，析述如下:
(一)原告主張於110年2月間已通知被告，依系爭租約第6條、第15條第3、5款、民法第423條、第424條規定終止租約云云，為無理由:
1、按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號民事判決參見）。契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則，最高法院43年台上字第377判決先例意旨足資參照，合先敘明。
2、本件原告主張兩造約定被告將系爭房屋出租予原告「經營餐廳營業使用」而訂立系爭租約乙節，為被告所否認，然查，系爭租約第6條固僅記載:本房屋係供「營業」之使用等語，而未明確記載係供「餐廳營業」使用之文字，然觀諸原告所提出被告不爭執形式上真正之兩造間之line對話紀錄，於締結系爭租約前之109年12月7日對話:…原告:押金最多就是2個月，你叫我拿10萬，還要我找保證人，如果只是因為「排煙管」的問題，這也太過份了吧，「做餐飲」，已經很辛苦了，租個店面，還要考一堆事情…。被告:有話直說，比悶在肚裡要好得多!…;109年12月8日對話:原告:「風管」做在1樓，我再想辦法…。被告:我已約好公證人，明天上9:00。原告:
好的。被告:地點在捷運…等語(見本院卷第83、85頁)，足見兩造於締結租約前，確已就被告承租系爭房屋作為經營餐飲使用，並就經營餐廳所需裝設相關排煙設施為討論後始簽訂系爭租約等情，已堪認定。再參以兩造締約後，雙方續為討論「風管路線」等節，亦有109年12月15日對話:被告:請聯絡，要談風管路線，要從出店門，前進至碰到磚柱，即應往上打洞出鐵皮屋頂，如繞道至冷氣風扇時，再往上，會很難施工…等語(見本院卷第85頁)，可見兩造有接續締約前之合意，續行討論租屋供餐廳經營所需設施裝置事宜。再參諸被告所陳:原告要做什麼，伊不干涉，伊是跟原告說油煙機要如何裝，不能妨害伊的房子等語(見本院卷第114頁)，溢徵，兩造於締結系爭租約時，已有出租系爭房屋供被告經營餐廳使用之意思表示合致。
3、至原告主張締約後被告始告稱系爭房屋未申請使用執照，不能辦理營業登記，且原告欲裝設排除烹煮過程所生汙染物之系爭設備時，刁難原告，致系爭房屋存有危及承租人等之安全健康瑕疵，而經原告於110年2月間通知被告依系爭租約第6條、第15條第3、5款、民法第423條、第424條規定終止租約云云，然為被告所否認。經查，原告固稱系爭租約締結後被告始告稱系爭房屋未申請使用執照，不能辦理營業登記云云，然依上開兩造間line對話紀錄觀之，渠等於110年2月3日對話:原告:如提不出資料，我要求租賃契約撤銷及賠償一個月之租金。被告:既然年後不行，那麼明天下午2:00，請將申辦資料帶齊，準時在臺北市稅捐稽徵處中正分處服務台見面…。原告請你立刻提供給我房屋稅單最近一期，申請行號使用…。被告:…現行公司行號設立，在市府路市府商業司，我會在該單位交付必要文件，同一問題，前已回覆3次後，將不再回覆等語(見本院卷第101、103頁)，可見被告並未有阻礙原告辦理營業登記情事，原告復未提出系爭房屋有何不能辦理營業登記之資料以實其說，原告徒托空言，未有舉證，尚難憑信。另依系爭租約第8條約定(改裝設施):乙方(即原告，下同)如擬在租賃房屋上為裝設及加工者，應事先徵得甲方(即被告，下同)，並應由乙方自行負擔費用暨自負管理維護之責，且不可損害房屋結構及影響其安全。於交還租賃房至時，乙方應負責回復原狀。是依該條約定，原告為經營餐廳於租屋裝設系爭設備，本應事前經被告同意，且不可損及該屋之結構及安全。再查，原告固又以系爭房屋未裝設系爭設備，造成汙染物無從排出，有危害承租人等之安全健康瑕疵云云，然查，依上開兩造對話紀錄觀之，被告僅就系爭設備之裝設方式及可能發生之安全疑慮表示意見(見本院卷第87、89頁)，並未禁止原告裝設系爭設備，況且系爭租約本未規定應配備系爭設備，有系爭租約在案可稽，復為兩造未爭執者，則租約第9條第3款所稱房屋有危及乙方或其同居人之安全或健康之瑕疵，自係指房屋本身之瑕疵，則系爭房屋原未裝設系爭設備部分，即非上開條款所稱之瑕疵。基上，原告以上開事由主張其於110年2月間已通知被告依系爭租約第6條、第15條第3、5款、民法第423條、第424條規定終止租約云云，自屬無據。
(二)被告依系爭公證書，聲請對原告執行159,480元租金債權，應屬有據;逾此範圍，則屬無據:
1、依系爭租約第11條(租賃物之返還):本契約租賃期滿後，非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，視為不再續租。乙方(即原告)應於租約期滿、或終止時，將租賃房屋遷讓交還給甲方(即被告)，不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用，乙方未即時遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止按照房租壹倍計算之違約金。查原告既未合法終止系爭租約，已如上述，且兩造復未合意另訂新租約，則系爭租約至110年12月31日期滿消滅。被告本得於約定期間屆滿後即111年1月1日以後持系爭公證書就已確定之租金請求權聲請強制執行，則被告依該名義請求執行原告給付一年份未給付之租金共計259,480元，既非無據(計算式:4990元/週租金*52週=259,480元)。至被告請求執行原告給付按房租一倍計算之違約金259,480元部分，查原告主張其於110年2月27日已將系爭房屋騰空回復原狀後，欲點交返還予被告，因被告拒絕點收系爭房屋及退還押金，原告乃自行騰空撤離等情，有兩造110年2月18日line對話紀錄所示:原告:
下個星期二，23號早上9點，約在南昌那，我付1-2月的租金共52000元，你退我58000元，月底前我撤走，明白嗎?被告:
免談…等語，在卷足證，應堪憑採。則原告既於租賃期間屆滿前已依約表示拋棄占有遷讓交還房屋予被告之意，然經被告拒絕，就返還房屋部分，自非屬可歸責於原告而生違約情事，故被告請求給付違約金部分，自屬無據。
2、又按保證金（即俗稱之押租金）係擔保承租人積欠租金或因承租房屋所生損害賠償之用，出租人於承租人有違約或損害承租房屋之情事發生時，即可主動動用保証金主張從保證金中予以抵償，並無須得承租人之同意（臺灣高等法院86年度上更（三）字第51號判決意旨參照）。又出租人就押租金，負有附停止條件之返還義務，在出租人自己之債權受清償前，不負返還之義務；租賃關係終了，承租人若有欠租時，其所交付之押租金，無須當事人之意思表示，亦不問當事人之意思如何，發生「當然抵充」（法定抵充）之效力（台灣高等法院84年度重上字第292號判決意旨參照）是承租人所繳交予出租人之保證金（押租金）自可抵充承租人所積欠之租金及因承租房屋所生之損害。查依系爭租約第4條約定:乙方(即原告)應於簽定本租約同時給付甲方(即被告)10萬元整之保證金，以作為履行本契約義務之擔保。該保證金於乙方租約終止或屆滿遷讓交還房屋並扣除其所積欠之債務後，由甲方無息退還。該擔保承租人履行租賃債務之保證金，今因系爭房屋非可歸責於承租人之事由未完成清點交付，然依上說明，於租賃關係終了，承租人有欠租時，無須當事人之意思表示，亦不問當事人之意思如何，仍發生以保證金「當然抵充」欠租之效力，是以被告依系爭公證書請求執行原告給付一年份未給付之租金共計259,480元，自應就扣抵保證金10萬元後之金額159,480元聲請執行。故本件被告依系爭公證書，聲請對原告執行159,480元租金債權(計算式:259,480元-100,000元=159,480元)，應屬有據;逾此範圍，則屬無據。
(三)從而，原告起訴請求確認被告依系爭公證書，對原告請求於超過159,480元租金債權部分不存在，為有理由；逾此範圍，則屬無據。
(四)再按執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。如以裁判為執行名義時，其為異議原因之事實發生在前訴訟言詞辯論終結後者，亦得主張之。執行名義無確定判決同一之效力者，於執行名義成立前，如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人亦得於強制執行程序終結前提起異議之訴。強制執行法第14條第1項前段、第2項定有明文。經查，被告於111年6月24日聲請系爭執行事件強制執行時，雖依系爭公證書請求原告應給付518,960元，及返還系爭房屋。然斯時原告之請求除租金債權159,480元外均不存在，已如上述。則原告依強制執行法第14條，起訴請求被告不得持系爭公證書，就超過159,480元租金債權，對原告為強制執行，及請求系爭執行事件強制執行程序，於超過159,480元部分，應予撤銷，均屬有理，其餘部分為無理由。
四、綜上所述，原告依強制執行法第14條請求㈠臺北地方法院111年度司執字第73876號請求遷讓房屋等強制執行事件對原告所為之強制執行程序，於超過新臺幣159,480元部分，應予撤銷;㈡確認被告持有臺北地方法院所屬民間公證人陳永星事務所109年度北院民公星字第0086號公證書，對原告請求就超過新臺幣159,480元部分之租金債權不存在;㈢被告不得持臺灣臺北地方法院所屬民間公證人陳永星事務所109年度北院民公星字第0086號公證書為執行名義，對原告之財產就超過新臺幣159,480元部分為強制執行，均有理由，應予准許，其餘部分即無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。中華民國112年7月21日
民事第二庭法官蒲心智以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年7月21日
書記官林芯瑜附件訴之聲明一、臺灣臺北地方法院111年度司執字第73876號請求遷讓房屋等強制執行事件所為之強制執行程序，應予撤銷。二、確認被告依臺灣臺北地方法院所屬民間公證人陳永星事務所109年度北院民公星字第0086號公證書，對原告請求之租金及違約金債權不存在。三、被告不得執臺灣臺北地方法院所屬民間公證人陳永星事務所109年度北院民公星字第0086號公證書為執行名義，對原告之財產為強制執行。四、訴訟費用由被告負擔。