宣 示 判 決 筆 錄
99年度北簡字第9911號
原 告 千翔公寓大厦管理維護股份有限公司
法定代理人 黃平璋
訴訟代理人 詹志弘
陳韋良
被 告 仁愛名廬管理委員會
法定代理人 王玉麟
訴訟代理人 張載光
鄭志明 律師
複 代理人 林忠平
上列當事人間99年度北簡字第9911號請求給付服務費事件，於中
華民國99年11月24日言詞辯論終結，同年12月8日下午4時在臺灣
臺北地方法院臺北簡易庭第3公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 沈佳宜
書記官 黃鈺玲
通 譯 黃蕙華
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領
，記載於下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾叁萬元，及自民國九十九年四月二十
二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾叁萬元為原告預
供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、被告起訴後變更法定代理人為王玉麟，有臺北市政府民國98
年9月22日府都建字第09862483100號函在卷可稽，是被告具
狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、原告主張：
㈠緣原告公司與被告於97年5月1日簽立公寓大廈管理維護公司
受任管理維護契約（下稱系爭甲契約），約定自97年5月1日
起至97年10月31日止由原告提供被告管理維護服務，被告則
應給付原告每月新臺幣（下同）18萬元（含稅）之服務費。
又依系爭甲契約第4條第2款約定，就上開契約續約至98年2
月28日止。嗣後雙方再行簽立同性質之受任管理維護契約（
下稱系爭乙契約），約定原告自98年3月1日至99年2月28日
止提供被告管理維護服務，被告則應給付原告每月175,000
元（含稅）之服務費。原告皆依約提供被告管理維護服務，
詎料被告自98年1月起即違約給付原告服務費至99年2月止。
有關欠款月份暨各月欠款金額，原告已製作「仁愛名廬銷帳
明細」，總計短少服務費達350,000元。爰依民法第547條規
定，提起本件訴訟。並聲明：被告應給付350,000元，以及
自支付命令狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算
之利息；願供擔保請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯所為陳述：
⒈關於被告積欠98年1月、2月份服務費各5,000元部分：
系爭甲契約期滿後，原告仍繼續服務被告之社區，而被告仍
依支付原告97年11月份服務費180,000元直至97年12月。從
而兩造間就系爭甲契約之延續及條件（此尤指支付服務費18
0,000元）應具有默示之意思表示合致，契約關於服務費金
額應同為180,000元。又系爭乙契約期間係從98年3月1日至
99年2月28日止，服務費由180,000元調降為175,000元，可
證兩造間就維護管理服務費之約定自98年3月1日起始調整為
175,000元。從而97年11月1日至98年2月28日間之服務費約
定應認為延續系爭甲契約為180,000元，被告應支付原告公
司98年1、2月份服務費各短少之5,000元，總計10,000元。
⒉關於被告答辯原告保全人員履有脫哨、遲到情形部份：
被告始終無法未舉證原告保全人員脫哨及遲到情形。又證人
鄭哲明 俱認原告之保全人員表現已大有改善，故所有服務費
扣款皆係針對環保人員之疏失。又依被告管理委員會決議內
容，被告扣款服務費之理由全為訴外人 怡盛 環保股份有限公
司（下稱怡盛公司）清潔人員之疏失，無關乎原告之保全人
問題。從而，被告辯稱因原告保全人員脫哨怠於職務行為故
扣款1萬元服務費，請求無理由。
⒊關於被告答辯原告公司委託之怡盛公司自98年3月起即屢次
怠惰職務致未完成清潔工作部份：
依據系爭契約之管理服務報價單上所載「上班時段配合社區
垃圾清運時間每日15:00-19:00」（4小時），及附件四之公
寓大廈之清潔及環境衛生之維持事項，其工作時間自16:00-
20:00（4小時），及附件六之勤務班表，環保一人其工作時
間自10:00-19:00（9小時），何來被告主張之8小時工作時
間？又上開三種約定以何者為契約真意？解釋上應認為附件
四之公寓大廈之清潔及環境衛生之維持事項之工作時間較為
可信，蓋其規定較為詳細。且據證人 潘樹榆 庭證，兩造係約
定環保人員工作8小時，但若環保人員可於4小時內完成工作
則並無違約。從而，有關怡盛公司清潔人員於工作時間上尚
無違約可言。又被告扣款主要理由為怡盛公司環保人員有廢
弛職務未能提供清潔服務，惟當時被告大樓進行施工時間長
達數月，所造成之髒亂已超越每日清潔之工作量，且亦非系
爭契約關於清潔工作約定所預見之範圍。再者，按一般經驗
法則，施工期間之髒亂無法每天恢復，必待施工後始能逐步
恢復清潔，係非可歸責於原告事由。再者，部分大樓住戶未
依規定使用環保垃圾袋，致環保清潔人員無法清運（依系爭
契約之管理服務報價單約定垃圾打包不含垃圾袋）。從而，
垃圾未整理清運亦非可歸責於原告事由。
⒋系爭契約關於環保人員之報價僅為18,000元，顯然被告之扣
款屬恣意行為，不符合比例原則。被告主張怡盛公司環保清
潔人員廢弛職務未能提供清潔服務，造成大樓整潔度不夠，
垃圾有殘餘等，惟此乃主觀認定問題，被告仍需舉證實際上
受有損害。再依被告所舉證之照片皆非可歸責於原告事由，
自無所謂受有損害可言。又縱算被告本案清潔工作有缺失造
成損害，其受有多少損害額（例如再請他人清潔而支付費用
）亦無法舉證，故被告之賠償請求無理由。
三、被告則以：
㈠原告主張被告積欠98年1、2月份服務費用各5,000元等語，
係主張有利於原告之事實，依法應由原告先負舉證責任。惟
原告在前開服務期間與被告約定每月服務費用為175,000元
，若被告確有積欠前開月份之管理費，原告焉有不積極催告
而遲至訴訟始主張之理？又發票為原告自行製作，而為被告
否認，自不足以作為原告主張被告積欠前開月份服務費之證
據。
㈡原告既複委任訴外人怡盛公司提供清潔服務，而怡盛公司為
履行債務所提供之服務視為原告自己之行為（見系爭契約第
3條第2、3項），若怡盛公司有廢弛職務未能提供清潔服務
時，即屬原告不完全給付之債務不履行情事，若原告經催告
後仍未能改善或補正，原告自不得請求清潔部分之服務費用
，被告更得依系爭契約第10條約定，請求原告負損害賠償責
任。查原告委託之怡盛公司自98年3月起即屢次怠惰職務致
未完成清潔工作，原告保全人員亦屢有脫哨、遲到情形，因
屢勸不聽，被告自98年4月起即自服務費用扣款3萬元，又因
保全人員有不正當行為及廢弛職務，被告另於98年5月份加
扣服務費1萬元。嗣被告催告原告確實履行債務，另經被告
管理委員會決議發函催告原告改善，然原告明知此節惟仍置
之不理，甚至直接取消清潔工作，毫無改善或補正作為，被
告主張依民法第334條第1項以損害賠償債權金額抵銷原告之
服務費用債權，並主張毋庸給付原告起訴請求之金額，依法
自屬有據。且原告直至契約期限屆至後始聲請鈞院對被告核
發支付命令（即鈞院99年度促字第8945號），顯見原告業已
同意被告扣減清潔費用並以損害賠償債權抵銷服務費用，否
則原告豈有不及時主張債權之理？
㈢又系爭合約關於環保清潔服務費價值為每月18,000元，但原
告複委任之怡盛公司自98年3月起即屢次怠惰職務致未完成
清潔工作，被告另請大樓公司住戶委請之清潔人員幫忙、或
由被告大樓住戶自行打掃，而有損害，被告請求每月3萬元
之損害賠償金額，要屬合理相當。至於保全人員脫哨半小時
以內，系爭合約本有約定被告得扣款1000元，是被告因原告
保全人員脫哨怠於職務行為而於98年5月份扣款1萬元，亦屬
有據。從而原告提起本訴請求被告給付服務費用，自無理由
。又兩造曾於續約時約定，原告應提供一名每日服務8小時
之全職清潔人員，服務價格為18,000元，上班時段配合垃圾
清運每日15時至19時、清潔維護每日執行計劃表16時至20
時、勤務期間為每日10時至19時。是原告答辯陳稱兩造並未
約定全職環保清潔人員每日服務時間8小時，與事實不符，
不足採信，惟被告主張損害賠償之事實，其中之一係因原告
委託之怡盛公司自98年3月起即屢次怠惰職務致未完成清潔
工作，核與系爭合約究約定兼職或全職環保清潔人員無關，
故以上爭議，應無礙於前開被告主張損害賠償之事實及理由
，附此敘明等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判
決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、原告主張兩造於97年5月1日簽立系爭甲契約，約定自97年5
月1日起至97年10月31日止由原告提供被告管理維護服務，
被告每月給付原告18萬元（含稅）服務費。嗣兩造又簽立系
爭乙契約，約定原告自98年3月1日至99年2月28日止提供被
告管理維護服務，被告則每月給付原告175,000元（含稅）
之服務費。被告自98年1月起至99年2月止各月給付之服務費
金額如原告製作之仁愛名廬銷帳明細入帳金額欄所載等情，
業據原告提出公寓大廈管理維護公司受任管理維護契約、仁
愛名廬銷帳明細等件為證，復為被告所不爭執，自堪信為真
實。
五、原告主張被告短付服務費共計350,000元，惟為被告所否認
，並以前揭情詞置辯，經查：
㈠關於原告主張被告積欠98年1月、2月份服務費各5000元部分
：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文；又民事訴訟如係由原告
主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，
以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不
能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最
高法院17年上字第917號判例可資參照。
⒉原告以系爭甲契約期滿後，原告仍繼續服務被告之社區，而
被告仍支付原告公司97年11月份服務費180,000元直至97年
12月，主張兩造間就系爭甲契約之延續及條件（此尤指支付
服務費180,000元）應具有默示之意思表示合致，且依系爭
甲契約第4條第2款約定，就系爭甲契約應續約至98年2月28
日止，請求被告98年1月、2月之服務費少付各5,000元。惟
按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，
足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特
別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默
示之意思表示。被告於系爭甲契約期滿後於97年11月、12月
份縱給付服務費180,000元，亦不表示兩造有合意98年1月、
2月之服務費為180,000元，更無從遽認兩造間就系爭甲契約
有延續為不定期間之契約之意，實無法認定被告有同意98年
1月、2月之服務費為180,000元之默示意思表示。又系爭契
約第4條第2項係約定「本契約期間屆滿之一個月前，由管理
委員會書面通知是否續約」，而非約定兩造於期間屆滿後當
然以原條件延續原契約，無從據以認定兩造有期滿後當然續
約之合意，且原告亦未舉證證明被告曾書面通知續約。原告
復未提出其他證據證明與被告就98年1月、2月之服務費已達
成180,000元之合意，故原告此部分請求，自屬無據，不應
准許。
㈡關於被告辯稱原告委託之怡盛公司自98年3月起即屢次怠惰
職務致未完成清潔工作部份：
⒈按債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時
，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，民法第224條
定有明文，其立法理由係基於本人既藉由第三人以擴張其活
動範圍而取得利益，自應承擔該第三人活動時對他人造成損
害之賠償責任。又依兩造系爭契約第3條第3項約定：「受任
第三人之行為，視為乙方（即原告）自己之行為；乙方對該
第三人提供之服務應全權負責。」、第7條乙方之注意義務
：「一、乙方對於本約所訂應提供之管理服務（含治安維護
及緊急事故處理）應善盡善良管理人之注意義務。二、乙方
執行業務時，應遵守誠信之原則，不得有不正當行為或廢弛
其職務。三、乙方所派駐之總幹事及行政助理不得任意更換
之，除自動離職或因甲方為議決議外，有任何更動必須經甲
方同意後方可施行」、第10條約定：「乙方未能善盡善良管
理人注意義務或洩漏應保守之秘密，致甲方權益受侵害或甲
方共用部分，約定共用部分內各項設施遭受損害者，乙方應
負責賠償，如有爭議時，依法院判決賠償。」。又按「因可
歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於
給付遲延或給付不能之規定行使權利」，為民法第227條第
1項所明定。
⒉查證人即曾擔任被告主委之潘樹榆到庭具結證稱：「（被告
訴訟代理人問：訂約之後原告所複委任的怡盛清潔公司表現
如何？）怡盛清潔公司也是表現不佳，因為他們不定時的缺
勤，經我們要求，沒有改進，也沒有補足工作，我們反應說
要更換清潔人員，清潔人員就表示他們不要做，清潔人員表
示他們領的薪資太少了。」、「（被告訴訟代理人你們發現
這個問題之後，有無向原告反應這個問題，你們管理委員會
如何處理？）我們發現這個問題之後，我們每天發現打掃不
完，每天都有向現場保全組長反應，但是跟保全組長反應沒
有下文之後，我們管理委員會的人就打電話給原告公司，原
告公司業務人員的窗口不同的更換，所以原告公司也不知道
社區現場的清潔情形。」、「（被告訴訟代理人問：管理委
員會有無作成決議或是發出存證信函的動作？）我們管理委
員會的成員開會之後，決定依照清潔人員的工作收費及我們
自行清潔的人力成本進行扣款，我們也發過存證信函給原告
公司，但原告公司沒有反應。」、「（原告訴訟代理人問：
清潔人員的表現不佳或是經常缺勤，證人是否有可以證明嗎
？）我們都有拍照存證，我們也有寄發存證信函表示我們的
意見，也有要求原告公司提出人員出、缺勤紀錄及工作檢查
表，我們也可以請我們全體的住戶表示原告公司是否有來清
掃。」、「（原告訴訟代理人問：你剛剛所說因為清潔不佳
，你們需要另外找人來清潔，是否有收據可以證明？）我們
沒有單據可以供核銷，我們有辦法找到辦公室清潔人員的話
，我們就直接去找辦公室的清潔人員，如果沒有辦法找到的
話，我們住戶自行打掃，包含垃圾的清運。」等語明確，另
證人即已擔任被告三屆財務委員之鄭哲明亦具結證稱：「（
被告訴訟代理人問：原告履約，以及包含原告清潔人員及保
全人員履約情形是否完善？）原告保全人員一直在更換，直
到到最後一任我們才認為比較盡責，清潔人員的部分，一直
都不夠盡責，所以我們才用調整時間的方式，希望原告可以
改善。續約後剛開始有改善一些，後來又故態復萌，未見改
善，所以我們才用扣款的方式。因為清潔度不夠，包含大廳
的清潔度及收垃圾所留殘的東西，及清潔人員去倒垃圾，即
不見人影，而且有遲到早退，都是經常發生的事情。」等語
明確，佐以被告提出之照片等件，堪信被告辯稱原告委託之
怡盛公司自98年3月起屢次怠惰職務未完成清潔工作，致被
告大樓住戶須自行清潔或請人打掃等情應為真實。被告雖辯
稱係因被告大樓進行施工長達數月，所造成之髒亂已超越每
日清潔之工作量，且部分大樓住戶未依規定使用環保垃圾袋
，致清潔人員無法清運，主張不可歸責於原告事由云云。惟
觀諸系爭乙契約附件四公寓大廈之清潔及環境衛生之維持事
項，對於工作區域、工作內容應達到之驗收標準已有明確約
定，且照片中除灰塵外有明顯之菸蒂、紙屑等垃圾，垃圾亦
有使用環保垃圾袋者，顯見原告委任之怡盛公司確實未達到
驗收標準，是原告此節辯解，均無足採。本件原告受被告委
任處理社區管理維護事務，未盡善良管理人之義務，致被告
受有損失，依系爭契約及上開法條之規定，原告自應負損害
賠償之責。又依系爭契約所附之管理服務報價單所載，環保
部分之工作內容包含公共設施與空間之例行清潔，垃圾暫存
區打包、整理及清運等，價格則為18,000元，本院審酌原告
委託之怡盛公司未盡職責之情況、對大樓所生負面影響程度
及被告須支出人力或費用將環境清潔，否則無法對住戶交代
等情，認被告自98年3月起，每月所得扣款金額以1萬元為適
當。
㈢關於被告辯稱原告保全人員履有脫哨、遲到情形部份：
查證人鄭哲明到庭證稱：「（被告訴訟代理人問：原證三明
細中九十八年五月八日到九十九年三月三日分別扣款三萬元
及四萬元，是否可以個別說明為何扣款三萬元及四萬元？）
（法官提示原證三予證人鄭哲明）第一次扣款的時候扣了三
萬元，一個月過後，原告公司沒有任何人來向我們表示有異
常的現象，對於清潔的問題，也未見有任何的改善，所以第
二次扣款的時候，我們就追加壹萬，就變成四萬元，我們後
來管理委員會決議決定每個月扣款三萬元，直到原告來跟我
談改善的細節，一直到九十九年二月底，原告沒有任何一位
主管來跟我們管理委員會談。我們扣除三萬元是開會決定的
，因為我們委託原告服務的項目清潔的項目是占了二萬元，
所以我們認為是要比二萬元再多一點。」、「（被告訴訟代
理人問：證人剛剛所說的扣款是否包含保全的部分？）我們
扣款三萬元及四萬元扣款都是清潔的項目，保全人員的部分
，因為原告有改善，所以我們沒有針對保全人員的部分扣款
。」等語明確，證人潘樹榆則證稱係因有保全人員領了住戶
的管理費，沒有交給原告，才扣除一萬元等情，均與被告辯
稱係因原告保全人員脫哨怠於職務而於98年5月份扣款1萬元
等情顯屬相違。參以被告提出98年9月管理委員會議紀錄顯
示，被告係因怡盛環保清潔人員素質不佳，時有曠職、善忽
職守等事經住戶抱怨，而予以懲罰性扣款，被告復未提出其
他證據證明確98年5月份扣款確係因原告保全人員脫哨，被
告此節辯解，自無足採。
㈣又證人潘樹榆證述原告曾要求被告付款等情明確，顯見在原
告聲請支付命令前，已曾向被告請求付款，被告復未舉證證
明原告有同意可扣款之事實，尚難認定原告同意被告給付之
服務費可按月扣除3萬元之事實。綜上所述，原告訴請被告
給付98年4月起99年2月止，均少付之2萬元，其中98年5月份
則少付3萬元，共23萬元，及自支付命令送達翌日即99年4月
22日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理
由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡
易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規
定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項、第3項
規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保
，得免為假執行。至原告敗訴部分假執行之聲請，因訴之駁
回而失所依據，其假執行之聲請，併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證
據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與
本案爭點無涉，自無一一詳予論駁之必要，附此敘明。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官黃鈺玲
法官沈佳宜
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中華民國99年12月8日
書記官黃鈺玲