裁判字號：臺灣新北地方法院107年簡上字第202號民事判決
裁判日期：民國108年02月13日
裁判案由：債務不履行損害賠償
臺灣新北地方法院民事判決107年度簡上字第202號上訴人 陳浩揚 被上訴人 賈兆曾 上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，上訴人對於民國107年4月20日本院三重簡易庭107年度重簡字第113號第一審判決提起上訴，經本院於108年1月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面按簡易訴訟程序之第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但民事訴訟法第255條第1項第2款請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第436條之1第3項準用第446條第1項定有明文。查本件上訴人於原審原起訴主張兩造於民國99年1月4日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），伊向被上訴人買受門牌號碼新北市○○區○○街○○號4樓建物及其基地（下合稱系爭房屋），惟被上訴人未履行契約責任交付符合債之本旨之標的物予伊（包含系爭房屋共有部分面積減少及屋內熱水管腐蝕），爰依不完全給付債務不履行之法律關係，聲明求為判決被上訴人應給付伊新臺幣（下同）33萬2593元等情。而原審對於上訴人起訴之請求，判決駁回其全部聲明，經上訴人不服原審判決提起本件上訴後，先後於107年7月2日具狀及107年9月26日本院準備程序期日陳明就系爭房屋共有部分面積減少部分改依物之瑕疵擔保及不當得利之法律關係為請求，另就屋內熱水管腐蝕部分改依物之瑕疵擔保之法律關係為請求等語（見本院卷第29至31頁、第65、66頁）。經核上訴人上開所為乃變更其訴之標的即請求權基礎，而被上訴人就此並未表示異議，且上訴人所依據之主張係基於同一基礎事實，其引據之訴訟資料與原訴之訴訟資料相同尚可繼續引用，亦不甚礙本件訴訟之終結及被上訴人之防禦，尚與前揭規定相符，自應准其變更。
貳、實體方面
一、上訴人起訴及上訴意旨主張：緣上訴人於99年1月4日與被上訴人簽訂系爭買賣契約，向被上訴人買受系爭房屋，約定每坪價金為23萬135元，惟上訴人於106年10月底接獲新北市三重地政事務所重新製作之建物所有權狀正本，始知系爭房屋共有部分即新北市○○區○○段○○○○號（權利範圍100000分之3522，下稱系爭共有部分）面積有誤，原面積為388.84平方公尺，經新北市政府來函告知重新測量後面積為338.84平方公尺，減少50平方公尺，依上訴人之權利範圍100000分之3522計算，即減少1.761平方公尺，約為0.5327坪，顯見被上訴人實際交付之系爭房屋坪數少於約定坪數，上訴人因此溢付買賣價金12萬2593元（計算式：23萬135元×0.5327＝12萬2593元，元以下四捨五入），就此被上訴人係無法律上原因而受有該利益，致被上訴人受損害，構成不當得利，且此部分攸關上訴人對於房屋實際使用之支配，如有短少，自足以影響上訴人買受系爭房屋之價值及效用，堪認此面積之短少，屬於物之瑕疵。次查，上訴人於日前發現系爭房屋浴室水龍頭附近不斷滲水，然自99年3月12日交屋以來，上訴人從未在該處有任何施工之行為，經檢查後，始知內部結構中裝設之不鏽鋼熱水管表面有腐蝕的情形，因不鏽鋼水管本身不會生鏽，除非裝潢破壞牆面，不然不應該有此現象，可證是最初建商建築埋設該熱水管時就已經有表面腐蝕的瑕疵，此部分雖然應歸責於建商，但被上訴人是買賣的前手，所以應該也要就此部分瑕疵負責。經估算，該處漏水修復費用為21萬元，合計上訴人共受損33萬2593元（計算式：12萬2593元＋21萬元＝33萬2593元）。綜上，被上訴人應就買賣標的即系爭房屋共有部分面積短少及屋內熱水管腐蝕部分，分別負物之瑕疵擔保責任及返還不當得利。為此，爰依物之瑕疵擔保及不當得利之法律關係，聲明求為判決：㈠、原判決廢棄。㈡、被上訴人應給付上訴人33萬2593元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按法定利率計算之利息等語。
二、被上訴人答辯：被上訴人當時委託代書出售系爭房屋是根據地政事務所提供的土地與房屋權狀登記資料填載建物面積，再由雙方磋商議定兩方都能接受之總價，並非先以每坪單價計算再去乘以面積。若系爭房屋交易當時就少0.5坪，被上訴人身為賣方也會堅持950萬元不會退讓，反之即使交屋後系爭房屋面積有增加，上訴人也不會再多給價金。系爭房屋於當初兩造簽約時、後續交屋及現狀之結構、面積等都未改變，買賣當時就是以系爭房屋的現狀約定交易金額並履約移轉登記及點交，被上訴人已履行給付義務，並無交換價值減少之瑕疵可言，上訴人從簽約到現在都沒有損失。再者，地政事務所登載錯誤的面積為頂樓的電梯機房，完全不影響買方之使用，因為並非室內之使用面積，所以對上訴人而言並無實際損失。退步言之，買賣系爭房屋價款包含土地面積與建物面積，依照建設公司拆算原則土地面積與建物面積價格比為七比三，以此計算也不會是上訴人所稱有12萬餘元之損失。此外，一般仲介賣房子原本只保固半年，依照上訴人之主張，顯然已經過了保固及物之瑕疵擔保之時效，而水管腐蝕亦非被上訴人應負之責任，因系爭房屋是向規模大的建設公司買的，買了之後再轉賣給上訴人，浴室水管等沒有改裝過等語置辯。併為答辯聲明：請求駁回上訴。
三、經查，兩造於99年1月4日簽訂系爭買賣契約，由上訴人以總價款950萬元向被上訴人買受系爭房屋，並於99年3月12日完成交屋暨所有權移轉登記，而系爭房屋結構及實際面積自買賣簽約時起迄今均未改變，惟新北市三重地政事務所於106年10月26日重新核發建物所有權狀予上訴人，將系爭共有部分登記面積由原先388.84平方公尺變更為338.84平方公尺。
另系爭房屋浴室牆內不鏽鋼熱水管表面現因有腐蝕情形以致漏水等情，有不動產買賣契約書、建物所有權狀、熱水管照片等件附卷可稽（見原審卷第19至41頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、法院之判斷：
㈠、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354第1項前段、第359條前段固分別定有明文。惟按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，同法第365條第1項亦有規定。查系爭房屋係於99年3月12日已交付予上訴人，至104年3月12日即達前開法定5年之除斥期間，而上訴人係於106年12月18日始具狀提起本件訴訟（見原審卷第11頁本院收狀戳），自不得再主張行使民法第359條所定請求減少價金或解除契約之權利，故本件上訴人主張依物之瑕疵擔保中之民法第359條規定，請求被上訴人給付33萬2593元，即屬無據。
㈡、次按出賣人應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第354第2項、第360條固分別定有明文。然查系爭買賣契約第1條已約明：買賣標的標示記載如有不符或未詳盡者，以地政機關登記簿謄本為準；第10條第3項亦約定：「點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準」等語，且除系爭買賣契約內容並未見有每坪單價之約定外，上訴人復未舉證證明兩造議定系爭房屋價金時，係先就每坪單價達成合意，始再乘以坪數面積而計算成為本件總價金額，是被上訴人在契約內記載相關不動產標示及權利範圍，顯僅係特定欲移轉交付之買賣標的為當時系爭房屋現狀，並非向上訴人保證系爭共有部分面積確達38
8.84平方公尺甚明。另系爭買賣契約第7條乃約定：「乙方（即被上訴人）保證買賣標的於點交前無存在物之重大瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全、嚴重滲漏水、氯離子含量過高併同結構有安全之虞、輻射屋等」等語，可知被上訴人僅保證系爭房屋無嚴重滲漏水，並未保證屋內不鏽鋼熱水管並無腐蝕部分，而上訴人已自承：無法確定該熱水管是否於交屋前即因腐蝕開始漏水等語（見本院卷第67頁），是系爭房屋不鏽鋼熱水管既難認於99年3月12日點交時即已有滲漏水之重大瑕疵，則單就其表面呈現腐蝕部分，被上訴人顯不負保證品質之責。再系爭共有部分乃係上訴人出售系爭房屋多年後，始由地政事務所逕為變更登記面積；另上訴人亦自承係於106年5月間發現浴室滲水，經委託專業人士挖開牆壁檢查管線，方發現內部不鏽鋼熱水管有腐蝕狀況（見原審卷第71頁），堪認被上訴人前於99年1月4日簽訂系爭買賣契約時，應無可能已知悉前開情事卻故意不告知上訴人。是縱兩造於99年3月12日交屋之際，系爭共有部分面積實際上未達388.84平方公尺及不鏽鋼熱水管表面已存有腐蝕之情，然被上訴人既未就前開事項對上訴人為品質保證或故意不告知此部分瑕疵，則上訴人當亦無從依物之瑕疵擔保中之民法第360條規定，就各項瑕疵向被上訴人請求損害賠償33萬2593元。
㈢、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條固定有明文。惟所謂不當得利，既係以當事人無法律上原因而受利益，致他方受損害者，為其成立要件，如當事人之受利益有其法律上之原因者，自不生不當得利之問題。查系爭買賣契約已約明系爭房屋價金為950萬元，而該買賣法律關係嗣後既未經撤銷或解除，且所定價金如前述亦不得依物之瑕疵擔保規定予以裁准減少，核被上訴人受領前開價金給付即屬有法律上之原因，故上訴人猶主張因系爭共有部分坪數短少致溢付價金12萬2593元，依民法第179條不當得利規定請求被上訴人返還，同無可採。
五、綜上所述，本件上訴人依物之瑕疵擔保及不當得利等法律關係，請求被上訴人應給付33萬2593元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按法定利率計算之利息，仍無可採。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果不生影響，不再一一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國108年2月13日
民事第四庭審判長法官李世貴
法官王唯怡法官張兆光以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國108年2月13日
書記官陳湘文