裁判字號：臺灣高等法院臺中分院105年上易字第44號民事判決
裁判日期：民國105年05月04日
裁判案由：返還房屋等
臺灣高等法院臺中分院民事判決105年度上易字第44號上訴人 黃茶梅 訴訟代理人 楊建中 被上訴人 楊東東 訴訟代理人 孔菊念 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國104年11月11日臺灣苗栗地方法院104年度訴字第219號第一審判決提起上訴，本院於民國105年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
上訴人應於被上訴人給付新臺幣叁拾肆萬捌仟肆佰玖拾肆元之同時，將坐落苗栗縣頭份市○○段○○○○號土地，及其上同區段000建號建物（即門牌號碼苗栗縣頭份市○○○村○○○號）遷出，並返還被上訴人。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之六十；餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造為兄妹關係，被上訴人於民國九十九年二月五日向上訴人買受坐落苗栗縣頭份市○○段○○○○號土地，及其上同區段000建號建物即門牌號碼苗栗縣頭份市○○○村00號（下稱系爭房地），並已完成所有權移轉登記。
嗣被上訴人慮及兄妹情誼，同意暫時將系爭房地無償借予上訴人居住，故被上訴人係取得間接占有以代交付。詎上訴人妄圖將系爭房地據為已有，謊稱係受被上訴人詐欺而移轉系爭房地所有權，並向臺灣苗栗地方法院檢察署（下稱苗栗地檢署）提起刑事告訴，令被上訴人痛心不已，乃於一百零四年一月十五日以存證信函通知上訴人終止系爭房地之使用借貸契約，並請求返還系爭房地，上訴人竟謊稱被上訴人尚欠系爭房地之買賣價金餘款未給付，惟被上訴人係依民法第七百六十七條第一項規定請求上訴人返還系爭房地，與上訴人主張占有之原因並非本於同一之雙務契約，是上訴人主張同時履行抗辯，自屬無據，爰依上開法律關係為請求等語。起訴聲明求為判決：㈠上訴人應將系爭房地遷讓返還被上訴人。㈡訴訟費用由上訴人負擔。㈢被上訴人願供擔保，請准宣告假執行。於本院答辯聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則以：被上訴人患有重度精神障礙，上訴人亦有中度精神障礙，是兩造無法就系爭房地之買賣達成合意。至系爭建築改良物所有權買賣移轉契約書「他項權利」部分有手寫註記「台銀貸款新臺幣（下同）60萬元正，由承買人代償，抵償買賣價款餘款一切付清」等語（下稱系爭手寫註記部分），惟此與向地政機關辦理登記事項不符，可見系爭手寫註記部分，並未經兩造合意。再縱認系爭房地買賣業經兩造合意，而被上訴人曾承諾將給上訴人買賣價金180萬元，上訴人至今尚未領取任何價金款項，是於被上訴人未給付買賣價金前，上訴人自得依民法第二百六十四條之規定，行使同時履行抗辯權而拒絕交付系爭房地，上訴人自屬有權占有系爭房地。再被上訴人雖否認兩造約定之買賣價金為180萬元，然依公契所載之買賣價金仍有84萬7308元；且證人林 吳煥坤 則稱買賣價款有無付清，並不清楚，至系爭手寫註記部分中所謂之餘款一切付清，係指臺銀貸款60萬元付清的意思，惟當時臺銀貸款僅剩49萬8814元未清償，故縱依公契所約定之買賣價金，被上訴人仍有34萬8494元尚未給付等語，資為抗辯。於本院上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於原審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、本件不爭執事項：
㈠、坐落苗栗縣頭份市○○段○○○○號土地，及其上同區段000建號建物即門牌號碼苗栗縣頭份市○○○村00號即系爭房地原登記為上訴人所有，於九十九年二月五日以買賣為登記原因，移轉登記為被上訴人取得。
㈡、上訴人以系爭房地向台灣銀行股份有限公司（下稱台灣銀行）設定抵押權，借貸60萬元，貸款餘額49萬8814元已由被上訴人代償。
㈢、以上事實，為兩造所不爭執，並有被上訴人所提出之土地暨建物登記第一類謄本、土地暨建物所有權狀等資料為證，並經原審法院依職權調閱系爭房地之移轉登記相關資料，自堪信為真實，本院自得採為判決之基礎。
四、本件爭執事項：
㈠、兩造就系爭房地之買賣，是否達成意思表示合致？
㈡、上訴人得否對被上訴人行使同時履行抗辯權，而拒絕交付系爭房地？
五、得心證之理由：
㈠、兩造就系爭房地之買賣，是否達成意思表示合致？上訴人主張：系爭房地之買賣，並未經兩造意思表示合致，況被上訴人患有重度精神障礙，而伊亦有中度精神障礙，更無法就系爭房地之買賣達成合意等語，此為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
⑴、被上訴人主張：坐落苗栗縣頭份市○○段○○○○號土地，及
其上同區段000建號建物即門牌號碼苗栗縣頭份市○○○村00號即系爭房地原登記為上訴人所有，於九十九年二月五日以買賣為登記原因，移轉登記為伊取得等情，此為上訴人所不爭執，並有被上訴人所提出之土地暨建物登記第一類謄本、土地暨建物所有權狀附卷可查（見原審卷第八至十一頁），並經原審法院依職權調閱系爭房地之移轉登記相關資料為證（見原審卷第二十三至三十一頁反面），是被上訴人上開主張，應堪信為真實。
⑵、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；價金雖未具體約定，而依情形可得而定者，視為定有價金，民法第三百四十五條、第三百四十六條第一項分別定有明文。又買賣契約之成立，固不以訂立書面為必要，惟仍須雙方意思表示業已合致，始足當之（最高法院八十三年度台上字第六六三號判決意旨參照）。再當事人就價金雖未具體約定，如依情形可得而定者，自應認就價金已互相同意，買賣契約即為成立（最高法院九十年度台上字第九八七號判決意旨參照）。
⑶、原審法院於一百零四年九月二十二日行準備程序時，訊問證
人即辦理系爭房地移轉事宜之地政士 林吳煥坤 ，證稱：「（法官問：證人是否認識兩造？）辦理過戶的時候認識的。」、「（法官問：〈提示卷第二十四至三十一頁背面〉過戶的標的是否是這個？）是，是○○段000地號及同段000建號。
」、「（法官問：他們如何說要辦理？）他們兄妹說房屋要辦理過戶，我就叫他們把相關資料、證件拿給我。」、「（法官問：當時有無講到買賣價金、標的？）兩造沒有簽私契，當時來現場就說只要我辦過戶，其它買賣契約的細節，他們已經商量好。」、「（法官問：有無跟兩造當事人一個個確認過戶的意思？）我有跟買方、賣方講說要提供什麼文件‧‧‧身分證是兩方各自把身分證拿給我。印章也是他們自己拿自己的。」、「（法官問：當時有跟被告講過戶的時候，有無確認被告聽懂？）有。如果沒有聽懂，如何把相關資料及證件拿給我。況且被告還有去申請印鑑證明，印鑑證明是要本人去申請的。」、「（法官問：〈提示本院卷第六十九頁背面〉上面文字是誰寫的？）這是我寫的。我寫好的時候，還有問兩造的意見，沒有問題後，才請被告簽名。」、「（法官問：手寫文字是否跟辦理過戶是同天所為？）不是。是先辦理過戶，送去地政事務所登記後，原告委託我到台銀幫原告辦理貸款，清償被告原本的貸款金額‧‧‧因為我受他們委託辦理過戶及貸款的事宜，我需要結案，所以我把貸款的金額一切付清等語寫在公契上面證明說我的案件已經結束掉，台銀的貸款也清償。」、「（法官問：是先手寫文字後，才給被告簽名的？）是。」、「（法官問：手寫這些文字後，有無向被告確認說明文字的意思？）有‧‧‧但是本件沒有私契，所以才寫在公契上面。」、「（法官問：當天有無說買賣價金180萬？或聽到兩造說買賣價金是180萬元？）我沒有說，也沒有聽到。兩造跟我說因為他們是兄妹，叫我買賣價金不要管太多。」等語（見原審卷第一二五至一二八頁），再參以原審法院於一百零四年五月二十六日以苗院平民僕104訴000－0000字第15310號函請苗栗縣頭份地政事務所檢送系爭房地之移轉登記相關資料，經該所於同年月二十九日以頭地一字第0000000000號函覆，並檢送系爭房地之原登記案件申請書（見原審卷第二十三至三十一頁反面），是依證人林吳煥坤之證詞，及系爭房地之移轉登記相關資料，足稽兩造就系爭房地之買賣，雖僅簽立公契，並無另行簽訂私契，且兩造除向林吳煥坤明確表示買賣標的部分外，而有關買賣價金部分，則僅表示兩造已有所約定，並未告知確實金額，然依上訴人所提出並經兩造簽署之土地暨建築改良物所有權買賣移轉契約書，分別載明：「下列土地經買受人、出賣人雙方同意買賣所有權移轉，特訂立本契約：⑹買賣價款總金額：新台幣55萬2908元。」等語；「下列建物經買受人、出賣人雙方同意買賣所有權移轉，特訂立本契約：⑺買賣價款總金額：新台幣29萬4400元。」等語（見原審卷第六十九、七十頁）。準此，兩造雖未向林吳煥坤表示系爭房地之買賣價金，惟上開契約書之記載，既為兩造買賣系爭房地所共同確認，足堪認定系爭房地之買賣價金，兩造約定為84萬7308元（計算式：552908元＋294400元＝847308元）。且林吳煥坤於辦理系爭房地之移轉事宜時，既已向上訴人說明、確認兩造因買賣而將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，並經上訴人同意後，始為兩造辦理系爭房地之所有權移轉事宜，故上訴人對系爭房地之買賣事宜，顯與被上訴人達成意思表示合致。又若非兩造就系爭房地之買賣事宜，達成合意，則上訴人焉有可能親自辦理印鑑證明，並連同身分證、印章同時交付林吳煥坤使用？益見兩造就系爭房地買賣已有意思表示合致。
⑷、至上訴人辯稱：兩造為身心障礙者，並無締結系爭房地之買
賣契約能力等語，並提出身心障礙證明為證（見原審卷第一一五至一一六頁）。惟查，依上訴人所提出之身心障礙證明，亦僅能證明上訴人係屬中度障礙等級，並無法證明上訴人於買賣系爭房地時，精神狀態已達無意識或精神錯亂之程度；況上訴人所提出之為恭醫院檢查報告單，亦載明：「★綜合結論與建議：依據當日所有測驗結果、行為觀察與會談資料顯示：㈠‧‧‧就個案本身能力來看，個案的語文相關知識、語文理解能力相較較佳，而解決視覺－空間問題的心理及動作速度能力則較差。」等語（見原審卷第一一七頁），再參以苗栗地檢署一百零三年度偵字第二五二九號詐欺案件於一百零三年十月一日行偵查程序時，被上訴人輔佐人陳稱：「（檢察官問：楊東東精神狀況如何？）他可以自己回答應訊。」等語，且被上訴人對檢察官所為之訊問事項，均能對答如流、思辯清晰，並對本件訴訟事實知之甚詳（見原審卷第七十三頁反面、七十六頁反面至七十七頁），於本院多次準備程序及言詞辯論期日到庭，亦得自由陳述，是兩造於處理日常生活事務應具有相當之理解能力，並未達民法第七十五條後段所規定之無意識或精神錯亂程度，且上訴人復未舉證證明辦理系爭房地移轉登記事宜，係處於無意識或精神錯亂之中，從而上訴人上開所辯，尚屬無據。
㈡、上訴人得否對被上訴人行使同時履行抗辯權，而拒絕交付系爭房地？上訴人主張：被上訴人承諾願給伊系爭房地之買賣價金180萬元，然被上訴人迄今尚未給付伊買賣價款；又縱依公契所載之買賣價金仍有84萬7308元，而當時銀行貸款僅剩49萬8814元尚未清償，是被上訴人尚有34萬8494元未給付予伊，則伊自得依民法第二百六十四條之規定，行使同時履行抗辯權而拒絕交付系爭房地等語；此為被上訴人所否認，並辯稱：上訴人雖主張伊尚未給付系爭房地之買賣價款，然伊係依民法第七百六十七條第一項之規定，請求上訴人返還系爭房地，兩者並非本於同一之雙務契約而發生，是上訴人不得主張同時履行抗辯等語。經查：
⑴、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第二百七十七條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，占有人對所有權人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，所有權人於占有人無權占有之事實，無舉證責任。占有人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認所有權人之請求為有理由（最高法院七十二年度台上字第一五五二號、八十五年度台上字第一一二０號判決參照），是上訴人就本件訴訟主張對系爭房地存有合法占有之積極事實，應負舉證之責。次按，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第七百五十九條之一第一項定有明文。此項登記之推定力，觀其立法意旨，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。該直接前手之真正權利人以外之人，須依法定程序塗銷登記名義人之登記，始得推翻其登記之推定力。如直接前手為真正權利人，於第三者信賴登記而取得土地權利之前，真正權利人非不得對登記名義人主張登記原因之無效或撤銷（最高法院一百零二年度台上字第一五七七號判決意旨參照）。
⑵、上訴人主張：被上訴人承諾願給伊系爭房地之買賣價金180
萬元(或扣除被上訴人代繳貸款後餘額為130萬1186元)等語，此為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查，兩造就系爭房地之買賣，雖僅簽立公契，並無另行簽訂私契，且兩造除向林吳煥坤明確表示買賣標的部分外，而有關買賣價金部分，則僅表示兩造已有所約定，並未告知確實金額，然依上訴人所提出並經兩造簽署之土地暨建築改良物所有權買賣移轉契約書，約定系爭房地之買賣價金84萬7308元，已如上述，而上訴人復未舉證證明兩造就系爭房地之買賣價金，約定為180萬元(或扣除被上訴人代繳貸款後餘額為130萬1186元)，是本院認兩造就系爭房地之買賣價金，約定為84萬7308元，已如上述。至於被上訴人主張，伊除貸償系爭房地貸款餘額49萬8814元外，並自九十二年起購買系爭房地傢俱、中古洗衣機、電視、安裝自來水表、一二樓修繕、鐵皮屋加蓋工程費、二樓前陽台防盜白鐵工程、代書費及給付第三人 羅業豐 債務，合計38萬8440元，合計已超過約定價金，故伊不須再給付上訴人系爭房地價款等語。被上訴人就上開給付38萬8440元價額部分，雖提出估價單等相關證明為憑，惟查被上訴人所提出之上開單據，每單項金額不大，而兩造又屬兄妹關係，彼此誼屬至親，縱有為其兄長即上訴人添購生活必需品或代支付費用，應屬親情厚德，相互關懷之贈與，實難遽認被上訴人之上開支出即為系爭房地買賣價金之一部分，況此為上訴人所否認，被上訴人亦未舉證以實其說，是被上訴人主張以上開所支出之價款抵償系爭房地之部分價金云云，應屬無據，為不可採。
⑶、上訴人另主張：伊已將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人
，惟被上訴人迄今仍未給付伊買賣價款，是伊自得依民法第二百六十四條之規定，行使同時履行抗辯權而拒絕交付系爭房地等語，此為被上訴人所否認，並以前詞置辯。查依上訴人所提出並經兩造簽署之土地暨建築改良物所有權買賣移轉契約書，雖分別載明：「下列土地經買受人、出賣人雙方同意買賣所有權移轉，特訂立本契約：⑺申請登記以外之約定事項：⒈他項權利情形：台銀貸款新臺幣（下同）60萬元正，由承買人代償，抵償買賣價款餘款一切付清。」等語；「⑻申請登記以外之約定事項：⒈他項權利情形：台銀貸款新臺幣（下同）60萬元正，由承買人代償，抵償買賣價款餘款一切付清。」等語（見原審卷第六十九頁反面、七十頁反面），然證人林吳煥坤則證稱：「（法官問：當天手寫註記的時候，有無說價金已經付清？）我只有向被告確認上面的文字意思。至於有無付清，我不知道。」、「（被告訴訟代理人問：上面寫餘款一切付清，是什麼意思？）就是台銀貸款60萬付清的意思。剩下多少餘款，我不知道。」等語（見原審卷第一二八至一二九頁），是依上開契約書之記載，及證人林吳煥坤之證詞，可知上訴人原所有之系爭房地，原台灣銀行設定抵押權之借款60萬元部分，於九十九年二月五日以買賣為登記原因，移轉登記予被上訴人時，約定系爭房地上之抵押債務，由被上訴人承受。又上開借貸為十年本息攤還方式，為兩造所不爭執，再依上訴人所提出之放款歷史明細批次查詢，可知系爭房地於九十九年二月十日前，僅有49萬8814元之抵押債務，尚未清償（見原審卷第六十至六十二頁），而被上訴人對此金額，並不爭執（見本院卷第五十頁正反面），足見上開手寫註記「台銀貸款新臺幣60萬元正，由承買人代償，抵償買賣價款餘款一切付清」，應指貸款部分而言，並非指買賣價金餘額已由被上訴人付清，是被上訴人主張，伊已付清系爭房地買賣價金餘款云云，自不可採。準此核算，被上訴人有34萬8494元之買賣價款，尚未給付予上訴人（計算式：847308元－498814元＝348494元），且被上訴人復未舉證證明業已將上開買賣價金餘款清償予上訴人（詳如上論述），從而上訴人抗辯，伊得依民法第二百六十四條之規定，行使同時履行抗辯權而拒絕交付系爭房地等語，應屬可採。
⑷、至被上訴人辯稱：上訴人雖主張伊尚未給付系爭房地之買賣
價款，然伊係依民法第七百六十七條第一項之規定，請求上訴人返還系爭房地，兩者並非本於同一之雙務契約而發生，是上訴人不得主張同時履行抗辯等語。惟查，系爭房地之所有權雖已登記違背上訴人取得，然依民法第七百五十九條之一第一項之規定，僅推定被上訴人適法有此權利而已，而上訴人為系爭房地之直接前手，則上訴人尚非不得以被上訴人尚未清償系爭房地之買賣價金為由，而依民法第二百六十四條之規定，行使同時履行抗辯權而拒絕交付系爭房地，是被上訴人上開所辯，難謂可取。另被上訴人再主張，伊慮及兄妹情誼，同意暫時將系爭房地無償借予上訴人居住，故伊係取得間接占有以代交付等語；但為上訴人所否認，被上訴人亦未提出證據以資證明，故其上開主張，為不可採。
六、綜上所述，系爭房地雖已登記被上訴人所有，然被上訴人既有34萬8494元之買賣價款，尚未給付予上訴人，故上訴人自得依民法第二百六十四條規定，行使同時履行抗辯權而拒絕交付系爭房地，從而被上訴人依民法第七百六十七條物上請求權規定，請求上訴人應自系爭房地遷出，並返還被上訴人，於其為同時給付之前，於法無據，不應准許。又上訴人於本院行使民法第二百六十四條規定之同時履行抗辯權，經本院審酌後，認上訴人所為之對待給付部分請求，為有理由，因本案給付與對待給付具有不可分之關係，則原審判決所為本案給付部分，仍應併予廢棄（最高法院八十三年度台上字第三０三九號判例參照）。是則原審為被上訴人勝訴之判決，並依兩造陳明以供擔保為條件准免假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，與判決結果不生影響，爰不另一一論述。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第79條，判決如主文。
中華民國105年5月4日
民事第六庭審判長法官陳賢慧
法官張國華法官盧江陽以上正本係照原本作成。
均不得上訴。
書記官廖家莉中華民國105年5月5日