臺灣臺北地方法院100年度訴字第3256號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院100年訴字第3256號民事判決

裁判日期：民國101年01月19日

裁判案由：給付服務報酬

臺灣臺北地方法院民事判決100年度訴字第3256號原告永大物業經紀有限公司法定代理人 陳添新 訴訟代理人 陳明宗 律師被告 丁毓松 訴訟代理人 邱俊哲 律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國101年1月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊為房屋仲介公司，前受訴外人 陳森通 委託，代為出售其所有座落臺北市○○路○段○○○號1樓、2樓及同段171巷3號1樓房地（下稱系爭不動產），經公司業務員 高樹發 尋得有意購買系爭不動產之被告，於交付標的之相關資料、要約書及不動產確認書與被告審閱後，被告於民國100年2月26日簽立不動產確認書，委由 伊居 間斡旋於買賣雙方，並簽訂以要約書作為要約內容，向陳森通為要約通知，經伊努力協調，終於取得陳森通同意以新臺幣（下同）1億5,000萬元，作為買賣標的之合意價金，陳森通隨即於100年2月27日0時簽認系爭要約書，表明願意接受要約條件，被告復於100年2月27日0時52分收受該要約，應受不動產確認書、要約書約定之拘束，依兩造間不動產確認書第1條第3項約定，被告於賣方承諾到達後，不得撤回系爭要約，系爭不動產買賣契約於是成立，又依不動產確認書第4條約定，不論雙方是否簽訂不動產買賣契約，被告均應支付服務報酬予伊，並依成交總價1％計算報酬，若買賣契約之解除事由，係可歸責於被告者，更應支付成交總價2％之服務報酬。被告係委託其子 劉成志 看屋簽約，於收受送達系爭要約書時，非意識不清，且尚有另一子在旁協助，無遭強暴脅迫或陷於錯誤，自不得撤銷該意思表示，又被告於簽約前業已充分獲悉契約條款，縱令未達審閱期間，亦難據此主張契約無效。被告嗣後無由反悔，拒絕簽訂不動產買賣契約，致陳森通解除契約，系爭買賣契約既經解除，且該解除事由係可歸責於被告，被告應依前開不動產確認書第4條但書約定，支付服務報酬300萬元（計算式：150,000,000×2％＝3,000,000）等語。並聲明：㈠被告應給付原告300萬元及自起訴狀繕本送達翌日起按年息5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊前於100年2月間受原告推銷，得知系爭不動產正待出售，委託伊子劉成志接洽房屋仲介業務員，並未授權與賣方陳森通成立買賣契約，系爭要約書所示「要約已送達」部分之伊的簽名雖係真正，因伊所欲購買之不動產，以經營餐廳為使用目的，該屋須有合法經營文件，而業務員高樹發表示，須簽訂系爭要約書，始能取得賣方提供系爭不動產之現有租賃契約、公證書、地籍圖、所有權狀影本及無違規使用之證明與伊，伊於是簽名為證，惟買賣雙方既未簽訂不動產買賣契約，自無買賣之意思表示合意。縱鈞院認買賣契約業經成立，伊簽認系爭要約書時，為深夜0時50分許，伊年近七旬復有長期服用抗憂鬱藥劑，睡前尚須服用安眠藥助眠，精神狀態不濟非難以想像，而原告於取得賣方承諾後，於深夜驅車造訪，亦未提供上開證明文件，其意圖殊有可議，伊自得以其簽名係經誘導而有錯誤，撤銷該法律行為之意思表示。再系爭不動產確認書、要約書均屬定型化契約，受消費者保護法規範拘束，應以達於審閱期間為生效要件，惟原告當日交付即要求簽認，所填載之審閱日期亦係倒填偽造，伊持有上開契約未達審閱期間，所簽訂之定型化契約屬違反規定而不生效力，被告亦不受要約合致之效果拘束，何況原告從未與伊赴往現場勘查，並未說明要約與斡旋之別，亦無提供專業之居間斡旋，即欲憑此書面為據，請求巨額之服務報酬，顯與誠信原則不符等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告前受陳森通委託，代為出售其所有座落臺北市○○路○段○○○號1樓、2樓及同段171巷3號1樓房地，此有一般委託銷售契約書影本在卷可稽。（見本院卷第8-10頁）
㈡、雙方簽訂系爭不動產之買賣斡旋契約書、要約書、不動產確認書，原告於100年2月27日0時52分將陳森通同意以1億5,000萬元出售系爭不動產之要約書送達被告，要約書上有關「要約已送達」處「丁毓松」之簽名，為本人所親簽，餘則為其子劉成志所代簽，有前揭資料在卷可稽。（見本院卷第11-12頁）
四、原告主張不論買賣雙方是否簽訂買賣契約，渠等既已合意要約書之要約內容，買賣契約由是成立，如有發生可歸責於買賣任一方之事由，導致契約解除，買方即被告仍負支付服務報酬300萬元等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。
則本件爭點厥為：㈠本件買賣契約是否業已成立？㈡原告依據不動產確認書第4條後段約定，以買方違約不買，請求被告給付居間報酬300萬元是否有理由？茲分述如下：
㈠、本件買賣契約是否業已成立？
1、居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條第1項定有明文。契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立，此有最高法院61年臺上字第964號判例意旨參照。復按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345條第2項固有明文。然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。買賣預約，雖非不得就標的物及價金等預先擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立，亦有最高法院93年度臺上字第441號、79年臺上字第1357號、80年臺上字第1883號判決要旨參照。
2、經查：被告於100年2月26日委託其子劉成志簽立系爭要約書，以1億5,000萬元為承購系爭不動產總價，約定要約期間至100年3月3日止，嗣經陳森通於100年2月27日0時確認回覆，接受被告要約為條件出售之意思表示，被告旋於同日0時52分親自簽認，為收受送達之意思表示等情，為兩造到庭所不爭執。原告主張：依據系爭要約書第3條約定：「本要約書須經賣方親自載明承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負履行簽立本約之一切義務……」買賣雙方簽訂系爭要約書，應受要約拘束並履行義務，固非無據，惟經本院細鐸要約書內容可知，買賣雙方於第1條、第2條為買賣標的及價款交付之約定，第3條約定本要約書經賣方承諾送達於買方時，雙方負履行簽立本約之義務，即依第5條之約定，應於共同指定之處所，就有關稅費及其他費用之負擔、賣方及買方共同申請辦理或協商指定地政士、付款條件、貸款問題、交屋約定及其他相關事項進行協商後，簽訂不動產買賣契約書，如有一方違反時，應依第8條約定負賠償之責，此有要約書影本在卷可查（見本院卷第11頁），縱認賣方陳森通代理人 鄭成謀 於系爭要約書簽名係屬同意被告提出之承買價格，揆諸前揭說明，不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項，被告與陳森通間僅就買賣價金有合意，尚不足解為系爭買賣契約已成立，前揭內容既係就履行本約為預訂，其性質屬買賣預約，被告拒絕簽立不動產買賣契約，僅屬對賣方負前揭第8條違約賠償責任，買賣雙方既未簽立不動產買賣契約，自不因要約書之簽訂而取代本約，而謂買賣契約關係成立。因此，本件僅成立買賣之預約，尚非契約本約，原告主張買賣雙方成立買賣契約云云，即屬無據，揆之前開規定，原告請求居間報酬，自屬無據。
㈡、原告依據不動產確認書第4條後段約定，以買方違約不買，請求被告給付居間報酬300萬元是否有理由？原告復以：兩造簽訂不動產確認書，依該契約第4條但書約定，如因可歸責於買方之事由，致買賣契約解除者（含與賣方合意解除契約），不論有無簽訂不動產買賣契約書，買方仍應支付成交總價2％服務報酬予受託人云云；惟為被告所否認。經查：依據系爭不動產確認書第4條約定：「本要約書或買賣斡旋契約書於賣方簽認出售並送達買方時買賣契約已成立。買方同意支付相當成交總價百分之一之服務報酬予受託人。如因可歸責於買方之事由，致買賣契約解除者（含與賣方合意解除契約），不論有無簽訂不動產買賣契約書，買方仍應支付成交總價百分之二之服務報酬予受託人。」等語（見本院卷第12頁），原告係屬居間性質，其主要係以協調買賣雙方之供給需求，並覓得買賣雙方都能接受之條件，待雙方簽訂契約，契約成立之際，始得請求居間報酬，準此以觀，前揭不動產確認書第4條前段約定：「買賣契約已成立」等語，自應作有利於消費者之解釋，應僅限於買賣雙方就各項給付條件已合意，並已到現場且正式簽立書面買賣契約，契約成立後，始得請求買方給付其相當成交總價1％居間費用，並非約定原告方面代替買方向出賣房地一方洽商，出賣人一經同意，原告即可請求居間報酬，解釋不動產確認書第4條後段之文義，參酌前後條文文義及前揭民法規定，本院審酌原告於買賣契約成立時，得請求被告支付成交總價1％之服務報酬，於買賣契約未經簽訂或經解除時，不論其居間斡旋於買賣雙方，所支出之仲介成本、預期利潤，與所得請求之報酬對價是否相符，均得向被告請求更甚前者之兩倍即2％報酬，核該部分約款應係指買賣雙方二人就各項之契約履行條件已達成合意，如因買方違約不買時，原告始得向買方請求成交總價2％作為居間報酬，其目的係為確保債務之履行，避免仲介業者投入之心力付諸流水，又本件未載明為懲罰性違約金，則該約定之性質，應認屬損害賠償總額之預定，惟系爭買賣契約未成立係因被告與陳森通間就系爭買賣契約必要之點未達成合意，系爭契約尚未成立，自難逕此歸責於被告。又本件房地交易若順利完成，被告所負義務至少包括議價、簽立書面契約、過戶、繳稅、點交房屋、交付價金期款及尾款等事項，亦即原告必須協助買賣雙方踐行上開程序後方能獲取報酬，而今被告至多僅進行到議價階段，其後簽立書面契約、過戶、繳稅、點交房屋、交付價金期款及尾款等階段並未實施，其勞力、時間、費用均大大減省，復參酌原告聲請傳喚證人高樹發到庭證述：本件並未由其業務員親赴標的現場，為被告進行介紹、解說，其所負有之勞務給付義務，均係透過被告之子劉成志自行探勘，或被告透過網路搜尋以圖代之等語（參見本院100年11月9日言詞辯論筆錄，卷97-100頁），是兩造於100年2月26日簽訂不動產確認書起，迄至買賣雙方於27日0時左右簽立要約書止，所耗費時不過一日，原告既未舉證其損害賠償之內容，參酌上情，原告要求高於完成仲介工作所可獲得之服務報酬，顯屬有違公平原則。從而，原告主張被告有違約情事，仍應支付相當於成交總價2％之服務報酬，即屬無據。
五、綜上所述，原告本於居間之法律關係及系爭不動產確認書第4條後段約定，請求被告給付300萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，系爭買賣契約未成立，且系爭買賣契約未成立不可歸責於被告，被告復抗辯：系爭契約違反消費者保護法第17條而無效，及依民法第88條第1項前規定撤銷錯誤之意思表示，核與本件爭點無關，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國101年1月19日
民事第五庭法官鄧德倩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年1月19日
書記官李彥勳