裁判字號：臺灣新北地方法院105年訴字第794號民事判決
裁判日期：民國105年05月31日
裁判案由：拆屋還地
臺灣新北地方法院民事判決105年度訴字第794號原告 陳貴美 訴訟代理人 李長彥 律師被告 詹萬居 訴訟代理人 張宇馨 律師
張世興 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國105年5月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。查原告起訴之初，其訴之聲明原為：被告應將坐落新北市○○區○○段○○○段00號土地（下稱系爭土地）上之房屋拆除，並將土地返還予原告及全體共有人（見本院卷第10頁）；嗣於民國105年5月17日言詞辯論期日當庭變更訴之聲請為請求被告拆除如99年9月14日臺北縣樹林地政複丈成果圖所示89(2)（面積為37平方公尺）之建物，並將土地返還予原告及全體共有人（見本院卷第100頁）。復於上開言詞辯論期日庭呈民事準備（二）狀，追加依民法第455條第1項前段之規定，請求被告返還租賃物（見本院卷第103頁）。核原告上開所為，係本於被告無權占用系爭土地之同一請求基礎事實，所為訴之追加、變更應受判決事項之聲明及訴訟標的請求權基礎，依首揭法條規定，均不在禁止之列，自應准許，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：緣原告為系爭土地之分別共有人之一，被告未經全體共有人之同意，擅自占用系爭土地，並於其上建造房屋。又被告雖提出臺灣高等法院99年上易字第1251號民事確定判決主張其係有權占有，然查兩造間並未就租金給付方式予以特別約定，而被告已積欠二年以上租金未給付，而原告亦催告通知被告，而未獲結果，爰依土地法第103條第4款之規定，兩造之租賃關係即告終止，爰依民法第767條段、中段、第455條第1項前段及第821條之規定請求被告返還土地。併聲明為：①被告應將新北市○○區○○段○○○段00號如99年9月14日樹林地政複丈成果圖所示89(2)（面積為37平方公尺）之建物，並將土地返還予原告及全體共有人。②原告願供擔保，請准宣告假執行。③訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：系爭土地為 陳氏 家族所共有，且共有人間存有分管協議，各自興建房屋。其中共有人之一 陳楓 即原告之被繼承人，於46年12月5日將其分管土地出租與被告母親 詹陳阿完 建屋使用，此有土地租賃契約可參。嗣被告母親於69年10月間將系爭房屋之處分權贈與原告，此有臺灣高等法院99年上易字第1251號民事確定判決可參。是以原告既為陳楓之繼承人，依法繼受其財產上之一切權利義務，且原告亦以系爭土地出租人之身份，多次向被告收取租金，此有原告親筆簽名之地租收據，故原告自應受系爭土地租賃契約之拘束。又原告稱被告積欠租金等語，然查被告承租系爭土地已有數10年之久，且出租人均係北上向被告收取租金，此即為往取債務，依最高法院69年台上字第1280號民事判決、52年台上字第1324號判例參照，往取債務中債務人是否負給付遲延責任，應以債權人於清償期屆滿後有無前往債務人之住所收取，是以縱認承租人未向出租人催告領取租金，仍不得謂承租人有給付遲延之責。況原告104年12月1日之律師函僅記載「依法詹萬居占用本人土地，本人可請求詹萬居給予占有土地租金，委由律師代發信函通知」等語，並未提及兩造間有租賃關係存在，遑論為租金之催告，是以上開律師函自非屬給付租金之催告等語置辯。並為答辯聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回。②如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張其為系爭土地共有人之一，被告贈與取得如99年9月14日樹林地政複丈成果圖所示89(2)（面積為37平方公尺）之建物等情，業據提出系爭土地登記第二類謄本在卷為證，且為被告所不爭執，堪信原告此部分主張之事實為真實。然原告主張被告係無權占用系爭占有土地，爰依民法第76
7條第1項、第821條第1項、民法第455條第1項，請求被告拆除系爭建物，並將系爭占有土地返還予原告及其他共有人全體，則為被告所否認，並以上揭情詞置辯，是本件應審究者為：（一）原告主張被告未經全體共有人之同意，即在系爭土地興建房屋而無權占有系爭土地，爰依民法第767條之規定，請求被告將系爭土地返還予原告及全體共有人是否有理由？（二）原告主張被告積欠租金已達二年以上，依土地法第103條第4款規定終止租賃約，爰依民法第767條規定請求被告返還土地，有無理由？
（一）原告主張被告未經全體共有人之同意，即其系爭土地興建房屋而無權占有系爭土地，爰依民法第767條之規定，請求被告等人將系爭土地返還予原告及全體共有人是否有理由？
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。
2、查系爭土地原為 陳財坑 、陳楓、 陳弟 、 陳木 、 陳秋 、陳財騫、 陳財印 等人所共有，此有被告於前案即臺灣高等法院99上易字第1251號所檢附臺北縣土地登記簿可參（見本院卷第60頁至第65頁）。而被告主張其係有權占有系爭土地，業據提出土地租賃契約書及前案臺灣高等法院99上易字第1251號之確定判決可參（見本院卷第66頁、第54頁至第58頁）。本院參酌依前案證人 陳文進 之證詞：「系爭土地在我小時候有三間房子，我伯父陳楓（即本件原告養父）有將土地租給上訴人的母親（即本件被告母親）。我小時住在系爭土地上，門牌現在編定為新北市○○區○○路○段000巷00號。系爭土地地主約定每人各自管理一部分；有的人雖然沒有蓋房子，但是也沒有反對其他共有人在土地上蓋房子。陳楓租地建屋時，被上訴人父親陳財坑知情，他常常來看，也沒有反對建屋；上訴人這間房子是在我唸國小時所蓋的。全體地主都同意我所說的分管」等語（見臺灣高等法院99上易字第1251號判決書第3、4頁，即本院卷第56頁正反面），可知系爭土地之共有人，已就土地分管達成合意，就如99年9月14日臺北縣樹林地政複丈成果所示之89(2)之土地係由陳楓管理、占有使用，核屬無訛。嗣 陳楓復 於46年農曆8月15日起即將系爭土地出租予詹陳阿完供建築房屋之基地使用，租期至系爭房屋拆除或轉讓為止，此有兩造所不爭執之土地租賃契約書可參（見本院卷第66頁），本件原告既係繼承陳楓之土地，被告於69年10月即自其母親詹陳阿完受贈系爭房屋，揆諸前開說明，兩造間仍受上開分管契約之拘束。而本件原告對上開臺灣高等法院之判決既無意見（見本院卷第82頁），嗣又以民事準備（二）狀追加依租賃物返還請求權，請求被告將系爭土地返還予原告及全體共有人，而被告復提出原告向被告收取租金之收據，此有原告親筆簽名曾收受94、99至101年之地租收據（見本院卷第68頁），足徵兩造間就系爭土地確實有租賃關係存在，核屬無訛。
（二）原告主張被告積欠租金已達二年以上，依土地法第103條第4款規定終止租賃約，爰依民法第767條規定請求被告返還土地，有無理由？
1、按土地法為民法之特別法，民法第450條第2項固規定租賃契約未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。惟土地法第103條另明定租用建築房屋之基地，非因該條所列情形之一，不得收回，即應優先適用土地法之規定。故基地租賃契約，若無土地法第103條各款所定情形，當事人之一方片面終止契約，即於法未合。次按建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達二年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第
440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達二年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約、收回土地。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回基地請求權存在（最高法院68年台上字第777號判例意旨、72年度台上字第4249號判決意旨參照）。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，亦經民事訴訟法第277條前段揭明，是主張法律關係存在之當事人，自須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責。是本件原告自應就被告有積欠租金長達2年，且其有催告被告給付租金等有利於己之事實，負舉證之責。
2、原告主張被告等人已積欠租金長達2年，前已向被告催告給付租金未果，依土地法第103條第4款之規定終止系爭租約云云，固據提出104年彥律字第0000000號律師函為證（見本院卷第19頁）。惟細繹上開律師函之內容：「㈠本人所○○○區○○段大埔小段地號89之土地，詹萬居未有理由，竟在本人土地上搭建房屋，而經本人通知詹萬居拆屋還地，詹萬居都置之不理。㈡依法詹萬居占用本人土地，本人可請求詹萬居給予土地租金，委由律師代發信函通知，請詹萬居於收到信函3日內與本人委任律師連絡」等語，其僅係說明被告未經原告同意無權占用系爭土地興建房屋等之相關事宜，其中第㈡點中雖提及原告可請求給付土地租金，然對照其前後文義以觀，係以「被告無權占用土地」為由依法向被告請求給付租金，難謂係以原告基於雙方簽立之租賃契約，以被告積欠租金為由所為之催告。是以原告既未舉證證明其已先定相當期限催告被告繳付租金，則其逕以被告積欠租金達2年以上為由，依土地法第103條第4款規定終止租約云云，依上說明，尚乏所據，自無理由。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條、第455條等規定，請求被告將如99年9月14日樹林地政複丈成果圖所示89(2)之建物拆除，並將土地返還予原告及全體共有人，即為無理由，應予駁回。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌。
六、原告之訴已經駁回，其假執行之聲請亦已失所附麗，應併予駁回。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國105年5月31日
民事第二庭法官吳幸娥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年5月31日
書記官陳怡眞