臺灣臺中地方法院民事判決 102年度中簡字第2973號
原 告 張日新
訴訟代理人 陳昭勳 律師
被 告 吳秉叡
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國一０三年一月二
十三日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落臺中市○區○○街○○號房屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國一０二年十月十五日起至騰空遷讓返還前項房屋之
日止，按月給付原告新台幣陸萬叁仟元。
原告其餘之訴駁回。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新台幣伍拾叁萬陸仟
元為原告預供擔保，得免為假執行。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在
此限。原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告
已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為
之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。民事訴訟
法第二百五十五條第一項第二、七款、第二百六十二條第一
、二項分別定有明文。本件原告起訴請求：（一）被告應將
坐落臺中市○區○○街○○號房屋（全棟，下稱系爭房屋）
騰空遷讓返還原告。（二）被告應自民國一０二年十月十五
日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣
（下同）三十一萬元。（三）訴訟費用由被告負擔。嗣於本
院一０三年一月二十三日言詞辯論期日，以書狀追加請求：
（三）被告應給付原告二十七萬三千元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（四）
被告應自一０二年十月十五日起至騰空遷讓返還系爭房屋之
日止，按月給付原告六萬二千元。核原告所為訴之追加，其
請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，
參諸前揭規定，應予准許。又原告復於上開期日，當庭以言
詞將前開追加部分均撤回（即同原告聲明），業得被告同意
，自生撤回之效力。
乙、實體事項：
壹、原告主張略以：
一、兩造於一０一年十月十四日簽訂房屋租賃契約書（下稱系稱
租約），由被告向原告承租系爭房屋，租期自一０一年十月
十五日起至一０二年十月十四日止，每月租金六萬二千元。
又租期屆滿前，原告已於一０二年九月二十七日發函予被告
，通知期滿不再續租，再於同年十月八日發函請求其搬遷，
詎被告拒不搬遷，爰依民法第四百五十五條前段規定，請求
被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告。再者，依系爭租約第四
條第五項約定，除原告同意繼續出租外，被告於租賃期滿即
日將系爭房屋以誠意照原狀遷還原告，不得藉詞推諉或主張
任何權利向原告請求遷移費或任何費用。如不即時遷讓交還
系爭房屋時，原告每月得向被告請求按照租金五倍之違約金
，而被告於租期屆滿後仍占用系爭房屋，拒絕遷讓交還，已
如前述，原告自得依上開約定，請求被告自租期屆滿翌日即
一０二年十月十五日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按
月給付原告依租金五倍計算之違約金三十一萬元（計算式：
62000×5＝310000），爰依法提起本件訴訟，並聲明：（一
）被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。（二）被告應自一
０二年十月十五日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月
給付原告三十一萬元。願供擔保請准宣告假執行。並提出系
爭租約、存證信函、房屋修繕維修報價單等為證。
二、對被告抗辯所為之陳述：
(一)租期屆滿前，原告已將系爭房屋出售予他人，兩造與新屋主
三方固曾於一０二年九月二十五日，在原告委託出售系爭房
屋之仲介即信義房屋北區一中店，商討續約事宜，惟因被告
配合度低，契約諸多要點未達成合意，且新屋主亦不願將系
爭房屋出租予被告，兩造遂無法續約，況被告於答辯狀中自
承未完成簽約，且兩造於一０二年八月一日就搬遷事宜協調
，原告已折抵二萬元之搬遷費用給被告，顯見兩造確未續約
。又被告提出之空白租約並非原告傳真予被告，而係信義房
屋北區一中店之店長即訴外人 蔡文仁 傳真予被告。
(二)原告早於一０二年九月二十七日即發函通知被告不再續約，
並要求屆時從速搬遷，嗣於同年十月八日再次發函請求其搬
遷，絕無迫使被告違約之情事。
(三)原告已將系爭房屋出售予他人，因被告拒不搬遷，致原告無
法交屋，受有重大損失，故原告依約請求被告按月給付依租
金五倍計算之違約金三十一萬元，並無過高。
貳、被告抗辯略以：
一、被告自九十八年起即向原告承租系爭房屋，一、二樓做為服
飾營業場所，三樓以上做為住所。系爭租約期滿前，被告積
極欲與原告續約，惟原告再三拖延，直到一０二年九月十二
日，才確定訂約日期為同年月二十五日、地點為信義房屋北
區一中店、條件為保證人必須是被告之父即訴外人 吳游鴻隆
，原告當日並委由該店之人員，傳真空白契約（按即未經兩
造簽名）予被告。嗣於一０二年九月二十五日，被告依新約
內容將租期所有租金一次全部開票，並攜帶印鑑章，與訴外
人吳游鴻隆一起到場準備換約，詎原告卻情緒化無理由未完
成簽約。惟原告於一０二年九月十二日向被告提出換約之要
約，被告亦同意其要約，兩造並訂於同年月二十五日完成簽
約手續，是兩造續約之意思表示已合致，自已成立新的租賃
契約，則原告請求被告遷讓返還系爭房屋並給付違約金，顯
無理由。又兩造固於一０二年八月一日就搬遷事宜協調，原
告折抵二萬元予被告，惟此係因原告要求縮短新約之租期，
始給予折抵。況此乃原告於一０二年九月十二日提出換約之
要約前之事，於兩造間已成立新的租約不生影響。
二、原告明知被告承租系爭房屋係做為營業及居住使用，短時間
內根本無法完成搬遷，其目的就是要迫使被告違約，以獲取
五倍違約金利益。又被告絕無違約之意圖，被告於一０二年
十月二十一日發函予原告，告知願返還系爭房屋，惟原告不
願說明押租金如何退還，僅表示一定要向被告求償違約金，
完全不給被告任何搬遷之機會。再者，原告之訴訟代理人於
一０二年十二月十二日庭期，當庭開出被告如於同年月三十
一日前完成搬遷，將不向被告求償之和解條件，而被告亦答
應該和解條件，惟原告又毀約，遲遲不肯簽訂和解契約，被
告乃於同年月二十日發函，請求原告儘快簽訂和解契約，然
原告置之不理。是原告請求被告給付違約金，顯係權利濫用
或有違誠信原則。
三、系爭租約為坊間定型化契約，內容大都對承租人不利，被告
因已投入大量資金裝潢，為繼續經營，根本沒有選擇的餘地
，原告吃定被告無法在短期間內找到合適的新處所，只能任
其允取允求，新租約之租金大幅上漲，租期縮短，違約金大
幅提高，但被告還是選擇接受其條件，只為公司能繼續經營
。是縱認原告得請求被告給付違約金，請鈞院斟酌原告毀約
在前，且違約金高達租金之五倍等情，予以酌減。
四、縱認兩造間並未成立新的租約，惟原告因其自身之原因，使
契約未成立，顯有違誠信原則，致被告除面臨需馬上搬遷之
窘境外，更面臨原告鉅額違約金之求償，依民法第二百四十
五條之一規定，應負賠償責任，茲以之與原告得請求之違約
金相抵銷等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。如受不
利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。並提出房屋租賃契
約書、蔡文仁之名片、用戶受信通信紀錄報表、監視器翻拍
照片、錄音光碟及譯文、存證信函等為證。
參、兩造不爭執事項：
一、被告自九十八年起即向原告承租系爭房屋，一、二樓做為服
飾營業場所，三樓以上做為住所。兩造於一０一年十月十四
日簽訂系稱租約，租期自一０一年十月十五日起至一０二年
十月十四日止，每月租金六萬二千元。
二、租期屆滿前，原告已於一０二年九月二十七日發函予被告，
通知期滿不再續租，再於同年十月八日發函請求其搬遷。
三、租期屆滿前，原告已將系爭房屋出售予他人，兩造與新屋主
三方曾於一０二年九月二十五日，在原告信義房屋北區一中
店，商討續約事宜，惟未簽訂書面之新約。
四、兩造於一０二年八月一日就搬遷事宜協調，原告已折抵二萬
元之搬遷費用給被告。
肆、兩造之爭點：
一、原告主張依民法第四百五十五條規定，請求被告將系爭房屋
騰空遷讓返還原告，有無理由？
(一)兩造有無就系爭房屋成立新的租約（即續約）？
二、原告主張依系爭租約第四條第五項約定，請求被告自租期屆
滿翌日即一０二年十月十五日起至騰空遷讓返還系爭房屋之
日止，按月給付原告依租金五倍計算之違約金三十一萬元，
有無理由？
(一)違約金有無過高？
三、被告主張依民法第二百四十五條之一規定，對原告主張損害
償任並與原告請求之金額抵銷，有無理由？
伍、法院之判斷：
一、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，此之觀之民法
第四百五十五條規定即明。次按當事人主張有利於己之事實
，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第二百七十七條前段
定有明文。再按「主張法律關係存在之當事人，須就該法律
關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任。而租賃契約，
係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租
金而成立，是主張有租賃關係存在者，應就該事實負舉證責
任。又租賃契約之成立，必須承租人與出租人間有成立租賃
契約之合意，約定出租人以物租與他方使用收益，承租人支
付租金而後可。主張租賃契約存在之一方，自應就租賃契約
存在，負舉證責任（最高法院八十三年度台上字第二四０五
號判決及七十九年度台上字第一九０四號判決參照）。本件
被告主張兩造就系爭租約之續約已達成合意，惟為原告所否
認，是被告就系爭租約是否達成續約合意之事實，自應由被
告負舉證責任。
二、原告主張依民法第四百五十五條前段規定，請求被告將系爭
房屋騰空遷讓返還原告，有無理由？（兩造有無就系爭房屋
成立新的租約（即續約）？）
（一）兩造於一０一年十月十四日簽訂系爭租約，由原告將其所
有系爭房出租予被告，租期自一０一年十月十五日起至一
０二年十月十四日止，每月租金六萬二千元，租期屆滿前
，原告於一０二年九月二十七日發函予被告，通知期滿不
再續租，再於同年十月八日發函請求被告搬遷，為被告所
不爭執，復有系爭租約、存證信函等在卷可稽，堪認為真
實。是原告系爭租約期滿前已二次以存證信函向被告表示
示不再續約及請被告依期搬遷，是原告並無續約之意甚明
。
（二）兩造曾於一０二年八月一日就搬遷事宜協調，原告已折抵
二萬元為搬遷費用予被告，為被告所不爭執，亦堪認原告
應無再為續約之意。至該二萬元在實質上是否確有折抵（
例如尚有保證金問題）則與原告已表明不再續約之意無涉
。蓋兩造就被告搬遷事宜既已達成協議，原告亦已以二萬
元搬遷費折抵給被告，已徵原告不再與被告續約之意，應
為灼然。
（三）證人即仲介系爭房屋買賣之蔡文仁到庭結證稱略以：「（
法官問：與兩造有無親屬受僱人或同居人關係？）證人答
：我是原告委託我系爭不動產買賣的仲介人，不是出租的
仲介，是為了要處理買賣，才去處理這件租賃的糾紛。（
法官問剛才撥放錄音的現場你在嗎？）證人答：沒有。這
是原告事後跑去被告家裡的談話，我不在場。（法官問一
０二年九月二十五日兩造有無見面？）證人答：有。在我
的信義房屋北區一中店。我是該店店長。（法官問何以在
那裡見面？）證人答：是我約的，因為原告已經表示不再
續租給被告，但是被告的父親代表被告懇求我可不可約新
的屋主（準備跟原告購屋的人）及舊的屋主（原告）見面
再談一下，所以我就約他們見面，（空白）契約書也是我
傳真過去的，原告並沒有要我傳真，因為我是居中協調，
所以我才傳真。當天見面情形為買方（新屋主）不願意租
給被告，原告沒有講話，當天是因為被告態度不好，所以
新屋主就離開。被告有表示願意繼續承租。但是原告本人
沒有講話，新屋主反對。（法官問後來如何離開一中店？
）證人答：大家不歡而散（參本院一０三年一月二十三日
言詞辯論筆錄）依前開證人所證，被告提出之空白租約（
即出租人欄及承租人欄均空白且未經兩造簽名）係證人本
於其意思而傳真予被告，並非原告之意，且一０二年九月
二十五日當天，兩造及新屋主之所以在證人上班處所會面
，亦係證人主動聯繫，亦非原告之意。再者，原告之前即
表示不再續約，且當天反對續約之人為新屋主，原告則未
表示意見。是就證人所證及被告所提為證人所傳真予被告
之「出租人欄及承租人欄均空白且未經兩造簽名」之空白
租約相互以觀，均不能證明兩造就系爭租約有續約意思表
示合致之情事，充其量僅係被告有續約之意，但原告不願
續約，證人乃約集兩造及新屋主會面，就證人所傳真予被
告之前開空白租約所載條件，三方再為洽商之意而已。
（四）細酌被告所提其與原告對話之錄音光碟及譯文（經本院當
庭播放，其按內容為兩造所不爭執），無從證明兩造或新
屋主就系爭租約有續約之意思表示，更遑論渠等意思表示
一致。縱或被告依前開空白租約所載條件均已充分配合，
亦難以此即遽推論兩造有續約之意思表示合致之情形。
（五）綜上，參以原告於系爭租約屆滿前之一０二年八月一日已
以二萬折抵被告做為搬遷費用、於一０二年九月二十五日
三方洽商續約結果並未簽立任何租賃契約、原告並兩次以
存證信函通知被告不再續約及要求被告搬遷、就被告提出
之錄音內容並未證明兩造有續約之合意等情相互以觀，兩
造就系爭房屋並無續約，已屬灼然。是系爭租約已於一０
二年十月十四日屆滿，為兩造所不爭執，被告既未能證明
兩造有續約之事實，則兩造間租賃關係即已終止，揆諸前
開法律規定及最高法院判決意旨，承租人即被告自應將系
爭房屋返還出租人即原告，是原告請求被告將系爭騰空返
還原告，自屬有據。
三、原告主張依系爭租約第四條第五項約定，請求被告自租期屆
滿翌日即一０二年十月十五日起至騰空遷讓返還系爭房屋之
日止，按月給付原告依租金五倍計算之違約金三十一萬元，
有無理由？（如有理由，違約金有無過高？）
（一）依系爭租約第四條第五項約定，租期屆滿後，除原告同意
續租外，被告如未即時搬遷，原告每月得向被告請求租金
五倍之違約金即三十一萬元（計算式：62000×5＝310000
）系爭租約已於一０二年十月十四日屆滿，兩造並未就續
約達成合意，已如前述。是依前開約定，原告得向被告請
求違約金自屬當然。惟被告主張前開違約金約定過高，原
告則主張尚非過高。又當事人約定之違約金過高者，得由
法院依職權予以酌減。契約當事人約定之違約金是否過高
，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所
受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一
切利益為衡量標準（最高法院八十四年度台上字第九七八
號判決參照）經查，本院參酌系爭租約屆滿前原告已表示
不再續約、被告則有續約之意、兩造及新屋主均應前開證
人蔡文仁之約集而會面洽商續約事宜、系爭租約已於一０
二年十月十四日屆滿、迄今逾四個月被告仍未搬遷、租金
每月六萬二千元、被告使用租賃物之情況（營業兼住家使
用）及原告對被告尚未給付之逾期租金尚非不能求償等一
切情狀，認兩造約定違約金每月三十一萬元顯屬過高，就
違約金部分應酌減為每月一千元，方屬允當；是前開違約
金加上租金每月六萬二千元，則原告於租期屆滿翌日起至
被告搬遷之日止，每月得向被告請求之金額為六萬三千元
（即租金六萬二千元，違約金一千元）
（二）是原告主張依系爭租約第四條第五項約定，請求被告自租
期屆滿翌日即一０二年十月十五日起至騰空遷讓返還系爭
房屋之日止，按月給付原告六萬三千元範圍內，為有理由
，逾此部分則為無理由。
四、原告應否依民法第二百四十五條之一規定，對被告負賠償責
任？（即被告主張抵銷有無理由？）
（一）民法第二百四十五條之一所規範者為締約過失責任之損害
賠償，以請求損害賠償之人「非因過失而信契約能成立致
受損害」為其要件，此該條規定即明。
（二）經查，系爭租約未屆滿前，原告以二萬元折抵被告搬遷費
用，其後三方會商亦無結果、原告並以存證信函向被告表
示不再續約。是原告不再續約之意思表示已屬明確，均如
前述。是原告就未能續約乙情，並無過失。反之，就前述
原告不願續約已屬明確觀之，任何人理解原告前開意思表
示，應不致相信原告有續約之意願及有續約成立之可能性
，是被告信兩造續約能成立乙情，實難謂無過失。再者，
被告迄今仍使用系爭房屋為營業及居家使用，且未依約給
付租金，既未能證明有何損害之發生，復未提出確實損害
之金額，核與前述法律規定不符。是被告主張依民法第二
百四十五條之一規定請求原告損害賠償，顯難採認，從而
，被告主張就其損害與原告請求之金額為抵銷，自屬無據
。
五、綜上所述，原告請求被告應將坐落臺中市○區○○街○○號
房屋騰空遷讓返還原告，及被告應自一０二年十月十五日起
至騰空遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告六萬三千元
之範圍內為有理由，應予准許，其餘逾此部分之請求為無理
由，應予駁回。至被告舉其父親為證，欲證明一０二年九月
二十五日於證人蔡文仁上班處所，兩造及新屋主三方會商之
情形。惟一０二年九月二十五日當天三方商談經過，業據第
三人即證人蔡文仁到庭結證如前，且當天商談並無結果，兩
造及新屋主亦未在證人蔡文仁傳真予被告之前開空白契約上
簽名，顯見兩造就是否續約，並未達成合致，已屬明確，是
被告主張通知其父親到庭作證，核無必要，併予敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
核與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第
三百八十九條第一項第三款規定，原告勝訴部分應依職權宣
告假執行。又被告 陳明 願供擔保請准宣告免為假執行，核屬
有據，爰酌定相當之擔保金額（即本院核定之訴訟標的價額
）准許之。
八、訴訟費用依據：民事訴訟法第七十九條。
中華民國103年2月27日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官簡賢坤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由（附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴費
用。
中華民國103年2月27日
書記官黃英寬