裁判字號：臺灣臺北地方法院101年簡上字第263號民事判決
裁判日期：民國102年04月11日
裁判案由：返還房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決101年度簡上字第263號上訴人 劉正明 訴訟代理人 溫藝玲 律師
徐惠珍 律師被上訴人 劉克明
劉玉鳳 訴訟代理人 吳文虎 律師上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國101年5月11日本院臺北簡易庭100年度北簡字第8634號第一審判決提起上訴，本院於民國102年3月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
一、被上訴人主張：門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○弄○○號1樓（即臺北市○○區○○段○○段000○號）之房屋及增建部份（下稱系爭房屋）為兩造之母 洪滿樂 所有，洪滿樂於民國97年11月29日逝世，兩造均為繼承人，並就系爭房屋辦理繼承登記為公同共有。惟上訴人自98年1月間起，未經其他公同共有人即被上訴人之同意或協議，擅自換鎖並搬進系爭房屋占有用益，他公同共有人即被上訴人得本於所有權請求除去其妨害及請求上訴人向全體公同共有人返還系爭房屋。被上訴人為解決上訴人未經同意強行入住系爭房屋之問題，兩造相互提出解決方案及交換意見多次，並經歷數次調解，惟並無結論。上訴人就兩造間之交換意見偷錄音，且提出之錄音檔為剪輯版，譯文亦為斷章取義，就該錄音譯文觀之，兩造就系爭房屋出租與否，尚未有定論，兩造間就系爭房屋既無租賃關係，亦從未就系爭房屋之管理有何承諾或契約約定，是上訴人自為無權占有系爭房屋。又上訴人雖另以被上訴人劉玉鳳已取得臺北市○○○路○段○○○巷○○弄○○號1樓房產（下稱27號房屋）之租金收益權，主張被上訴人劉玉鳳放棄系爭房屋之出租權，並提出切結書佐之，惟該切結書是為了彌補被上訴人劉玉鳳沒有繼承到兩造父親 劉道臣 遺產之損失，且切結書並無提到系爭房屋之問題。是本件上訴人既為無權占有系爭房屋，則其獲有相當於租金之不當得利，並致被上訴人受有損害，被上訴人自得請求上訴人給付相當於租金之不當得利。系爭房屋之課稅現值為新臺幣（下同）27萬1,900元，而系爭房屋坐落土地臺北市○○區○○段○○段00地號於99年1月之申報地價為每平方公尺5萬3,280元，故本件兩造共有之土地當期申報地價為203萬7,960元（5萬3,280元×1534），則土地及房屋價額合計為230萬9,860元，因系爭房地緊臨臺北市信義計劃豪宅區，生活機能非常良好，以年息10％計算平均每月租金為1萬9,248元，扣除上訴人之共有部分1/3，則被上訴人每月得向上訴人請求1萬2,832元，爰依共有物返還及不當得利之法律關係提起本訴等語。並於原審聲明：上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人及共有人全體；上訴人應自98年2月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬2,832元；願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以：㈠兩造於母親往生後繼承系爭房屋及27號房屋，並於98年1
月7日共同簽立切結書，由被上訴人劉玉鳳取得27號房屋之租金收益權，並放棄系爭房屋之出租權（含租金收取權），系爭房屋由被上訴人劉克明及上訴人決定出租及租金收取，且被上訴人劉玉鳳確實在100年11月16日以個人名義，將27號房屋出租予第三人，若非因此緣故，上訴人對於27號房屋原有三分之一所有權，何必自願放棄該部分之租金收益權？再者，被上訴人劉克明亦同意將系爭房屋以2萬5,000元租予上訴人，並表示由於被上訴人劉玉鳳不收租金，則上訴人只需支付1萬2,500元（房屋出租2萬5,000元2＝1萬2,500元）即可。此租賃契約業已成立，不因欠缺書面而影響，被上訴人主張上訴人無權占有，自屬無據。另系爭房屋因老舊急需修繕，又有主排水管破裂，主臥室、廁所糞水不斷流竄之情形，被上訴人亦認同做為屋主理應與鄰居協調處理漏水問題並修繕房屋，然而當上訴人要求被上訴人共同修繕房屋時，被上訴人劉克明認在有都市更新的前景下，提出簡單裝修節省成本的要求，兩造間為系爭房屋之租賃問題多次協商未果，癥結在於租金價格與修繕費用。被上訴人認為租金過低，修繕費用太高，為此多次經信義區調解委員會調解，要求提高租金、降低修繕費用，兩造多次協商未果。上訴人並非有意拖延租金，而係因被上訴人未善盡屋主應有之修繕義務所致，被上訴人以妨害及侵害為由要求上訴人遷出並請求租金之不當得利之主張為無理由。
㈡退步言之，縱認被上訴人劉克明與上訴人間並未成立租賃
契約，但被上訴人劉玉鳳已放棄系爭房屋之使用收益權，系爭房屋應由上訴人、被上訴人劉克明決定出租及共同租金收取，核與被上訴人劉玉鳳完全無涉，既然被上訴人劉玉鳳無系爭房屋之租金收取權，自無受有損害，被上訴人劉玉鳳自不成立不當得利甚明。另系爭房屋之屋況並不好，之前也與樓上有漏水之糾紛，後來才去修繕，就算要給付不當得利，亦請酌減等語，資為抗辯。
三、原審以上訴人未能就兩造間成立租賃契約等情，舉證以實其說，亦無法證明係本於公同關係或共有人之同意，而占有系爭房屋，上訴人占有使用系爭房屋自屬無權占有，該占有利益，非有法律上之原因，係屬不當得利，自應返還相當於租金之價額為由，判決上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人及共有人全體，並自98年2月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬2,500元。上訴人不服提起上訴，並聲明：原判決廢棄；被上訴人在一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋原為兩造之母洪滿樂所有，洪滿樂於97年11月29日死亡。
㈡兩造共同繼承系爭房屋，並已繼承登記為公同共有。
㈢上訴人迄今居住在系爭房屋。
五、得心證之理由：被上訴人主張上訴人應遷讓返還系爭房屋，並給付相當於租金之不當得利，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是故，本件應審究者為：被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，是否有理由？被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，是否有理由？茲分述如下：
㈠被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋是否有理由？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實，有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文，無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。次按98年1月23日修正前民法第828條規定，除公同共有所由規定之法律或契約另有規定外，公同共有物其他權利行使，應得公同共有人全體之同意。前開規定所謂「其他權利之行使」，應包含公同共有物之使用收益、變更、保存、改良與管理行為。如未經公同共有人全體之同意，自不得占有公同共有之房屋而為使用收益。復依98年1月23日修正後、98年7月23日施行之民法第828條規定，除有法律、法律行為或習慣外，有關公同共有物之管理，應準用民法第820條之規定，以共有人過半數及其潛在應有部分合計過半數之同意行之，其潛在應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。本件兩造為系爭房屋之公同共有人，有建物登記謄本附卷可稽（見本院卷第22頁），兩造對此事實亦不爭執，堪信為真正。又系爭房屋之出租屬公同共有物之管理行為，上訴人主張經被上訴人之同意承租系爭房屋，非無權占有，揆諸上開判決意旨，自應負擔舉證責任。
２、上訴人主張被上訴人已同意由其承租系爭房屋，是被上訴人並非無權占有云云，雖提出錄音譯文、切結書等件影本為證，惟查：
⑴觀之上訴人提出之98年3月12日、98年6月26日、99
年6月11日、100年4月29日錄音譯文內容（見本院卷第25頁至第40頁、第107頁至第109頁、原審卷二第121頁至第125頁、第131頁至第145頁），兩造固然有就系爭房屋之使用管理方法進行討論，然尚未形成結論，上訴人所稱之「方案一」、「方案二」亦僅是討論之內容，無從認定兩造就上訴人所稱之「方案二」之內容已達成共識，此參98年3月12日、98年6月26日兩造對話錄音譯文內容可知兩造對於何人居住系爭房屋仍有爭執，至於99年6月11日兩造於對談中對於系爭房屋修繕、租金金額及稅捐等問題亦尚未意思表示合致，另100年4月29日之錄音譯文亦可見兩造對於原告劉玉鳳就系爭房屋有無權利亦有爭論，自難認被上訴人已同意將系爭房屋出租予上訴人。
⑵至於兩造簽立之切結書（見原審卷二第92頁），其
上記載有關系爭27號房屋使用事宜，並無有關系爭房屋如何使用之約定，況如前述，兩造就上訴人所指之「方案二」尚未達成共識，自難以上訴人所執
27號房屋出租等情逕行推論兩造間就系爭房屋成立租賃關係。
⑶再參諸兩造多次就系爭房屋使用事宜至調解委員會
調解，至99年7月28日時仍調解不成立，有聲請調解書、錄音譯文、簽到表、調解不成立證明書附卷足參（見原審卷二第146頁至第161頁），兩造復未就系爭房屋簽立任何書面之租賃契約，益證兩造間並未成立租賃契約。揆諸前開判決意旨，上訴人應就有正當占有權源之事實，負舉證責任，然依上訴人所提證據均不足證明兩造間有租賃關係之合意，上訴人復未能另行舉證以實其說，堪認上訴人係無權占有系爭房屋，而被上訴人既為系爭房屋之公同共有人，渠等依民法第828條之規定請求上訴人返還系爭房屋予共有人全體，洵屬有據，應予准許。
㈡被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，是否有
理由？
１、按無權占用他人土地者，通常可享有相當於租金之不當得利，土地所有權人得請求占用人返還，最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照。本件上訴人無權占有系爭房屋，業如上述，則被上訴人得依不當得利請求上訴人給付相當於租金之不當得利，自屬有據。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。又所謂年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。查本件系爭房屋坐落基地即臺北市○○區○○段0○段00地號土地99年1月申報地價為每平方公尺5萬3,280元，有土地登記謄本可稽（見原審卷一第14頁），則以土地總面積153平方公尺，系爭房屋分攤基地應有部分4分之1為38.25平方公尺，據此計算土地部分之申報價額為203萬7,960元（5萬3,280元38.25平方公尺＝203萬7,960元）。又系爭房屋之課稅現值為27萬1,900元，亦有100年房屋稅繳款書等在卷足佐（見原審卷一第13頁）。上訴人雖辯稱系爭房屋屋況不良，已非老舊房屋之常態而需整修云云，並提出照片為證（見本院卷第110頁至第120頁），惟本院至現場履勘，雖系爭房屋庭院加蓋屋頂及浴室、餐廳、廚房、一間房間之天花板或牆壁部分有水漬痕跡、油漆剝落或破洞露出內部水泥，及水泥掉落或形成空洞等現象，另浴室熱水及淋浴部分無法使用，部分天花板燈具無法作用，木作隔間櫃木板缺損，有勘驗筆錄附卷可參（見本院卷第72頁、第73頁），然履勘現場當日係雨天，雨勢為小雨，惟系爭房屋並無滴水情形，足見系爭房屋應已無漏水情事，上開設備或房屋天花板、牆壁缺失待修補並無礙系爭房屋之使用價值，參酌系爭房屋位於住宅區內，近松山工農，交通便利，生活機能良好等情，有估價報告書可參（見原審卷一第35頁至第75頁），是以，本院審酌系爭房屋之坐落位置、周遭環境、繁榮程度，及上訴人占有系爭房屋之使用情形、系爭房屋現況等情事，認被上訴人主張以土地申報地價及其建築物申報總價額年息10%計算本件之不當得利金額，並扣除上訴人潛在應有部分之3分之1，尚屬適當。據此，系爭房屋相當於租金計算之不當得利金額每月應為1萬2,832元（203萬7,960元＋27萬1,900元＝230萬9,860元；230萬9,860元10%＝23萬986元；23萬986元12月＝1萬9,248元；1萬9,248元2/3＝1萬2,832元，元以下捨棄），又上訴人自承於兩造母親97年11月29日死亡前已經居住系爭房屋（見本院卷第81頁反面），從而，被上訴人請求上訴人自98年2月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬2,832元，洵屬有據，應予准許。
２、至於上訴人另辯稱被上訴人劉玉鳳已同意收取27號房屋租金，並放棄系爭房屋之使用收益權，而由被上訴人劉克明與上訴人共同使用系爭房屋，故被上訴人劉玉鳳於本件訴訟中亦喪失不當得利請求權云云，然如前述，切結書並未提及系爭房屋如何使用分配，亦不足認被上訴人劉玉鳳已放棄系爭系爭房屋之使用收益權利，而兩造就系爭房屋如何使用收益僅止於討論階段，討論過程兩造雖或有論及由被上訴人劉玉鳳使用系爭27號房屋，系爭房屋由上訴人及被上訴人劉克明使用之議題，然兩造對於上述使用分配方式所涉及上訴人及被上訴人劉克明何人使用系爭房屋、系爭房屋租金金額為何、稅捐何人繳納，及系爭房屋修繕方式、金額暨何人支付修繕費用等具體內容，尚未達成意思表示合致，自難認兩造已成立上開使用方式之約定，更不足以之推認被上訴人劉玉鳳已喪失系爭房屋之使用收益權利，而不得向上訴人請求不當得利之給付，上訴人上開辯稱，顯不可採。
六、綜上，被上訴人請求上訴人返還系爭房屋，及自98年2月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人1萬2,832元為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。至上訴人於原審提起反訴部分，原審已於101年5月11日以反訴不合法裁定駁回，上訴人本件僅就原審100年5月11日之民事判決提起上訴，故上開反訴部分非本院所得審究，併此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不另贅論，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國102年4月11日
民事第四庭審判長法官張瑜鳳
法官陳靜茹法官鄭佾瑩以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國102年4月11日
書記官李云馨