裁判字號：臺灣臺南地方法院93年訴字第347號民事判決
裁判日期：民國94年01月12日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺南地方法院民事判決九十三年度訴字第三四七號
原告乙○○被告甲○○
丙○○共同訴訟代理人 李青龍 律師右當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國九十三年十二月二十九日言詞辯論終結，判決如左：
主文被告甲○○應將門牌號碼臺南縣永康市○○里○○路○○○號房屋壹棟遷讓交還原告；並給付原告新台幣壹佰零捌萬元，及自民國九十三年三月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國九十二年十一月二十三日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告新台幣陸萬元之違約金。
被告丙○○應將門牌號碼臺南縣永康市○○里○○路○○○號房屋壹棟遷讓交還原告；並給付原告新台幣柒拾貳萬元，及自民國九十三年三月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國九十二年十一月三十日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告新台幣肆萬元之違約金。
訴訟費用由被告甲○○負擔五分之三，餘由被告丙○○負擔。
本判決第一項於原告以新台幣捌拾萬元為被告甲○○供擔保後，得假執行，惟被告甲○○如於執行標的物拍定、變賣前，以新台幣貳佰叁拾玖萬肆仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣伍拾萬元為被告丙○○供擔保後，得假執行，惟被告丙○○如於執行標的物拍定、變賣前，以新台幣壹佰肆拾玖萬肆仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決除假執行之擔保金額外，餘如主文所示。
二、陳述：被告甲○○、丙○○分別於民國八十九年十一月二十二日、同年月二十九日，將臺南縣永康市○○里○○路○○○號四層樓房屋、臺南縣永康市○○里○○路○○○號三層樓房屋各一棟（下稱系爭房屋），以新台幣（下同）三百萬元、二百萬元之價格出賣予原告，並約定自買賣契約成立二年內，被告保留以原價買回之權利。原告並於同日與被告二人簽訂房屋租賃契約，將上開房屋分別出租予被告二人，復於九十一年十一月二十二日、同年月二十九日再與被告二人簽訂房屋租賃契約書，同意延長租賃期間至九十二年十一月二十二日、同年月二十九日止。然被告二人自九十一年六月起，即未繳納租金，至今分別積欠一百零八萬元及七十二萬元租金，經原告一再催討，被告二人屢藉詞拖延，原告乃於九十三年一月三十日寄發存證信函予被告二人以為終止租賃契約之意思表示，並請求遷讓房屋，詎被告二人竟拒收上開信函。為此，爰依租賃契約之法律關係請求被告二人遷讓房屋，並給付積欠之租金及法定遲延利息，暨分別自九十二年十一月二十三日、同年月三十日起至返還上開房屋之日止，按月以租金一倍計算之違約金。
三、證據：提出買賣契約書、建築改良物買賣所有權移轉契約書、契稅繳款書、房屋租賃契約書、存證信函暨回執信封各二件，並聲請傳喚證人 葉振發 。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴及假執行之聲請，並陳明願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，此為民法第八十七條第一項所明定。被告二人分別於八十九年十一月二十二日及同年月二十九日向原告借款三百萬元、二百萬元，為擔保債務之履行，經原告要求將系爭兩棟房屋虛訂買賣契約及房屋租賃契約，並將借貸金額按月息二分計算之利息，即每月六萬元及四萬元，虛訂為租金，以上事實確為兩造通謀虛偽意思表示，依法無效。
（二）依常理，房屋出賣後基地及房屋之一切負擔，應由買受人負擔，絕無由出賣人再負擔之理。查系爭二棟房屋之基地係永康鄉大灣廣護宮所有，被告丙○○將系爭房屋出賣予原告後每月仍向該宮繳納五千元之土地使用費，且系爭二棟房屋之房屋稅亦由被告負責繳納，假定系爭房屋確係買賣後再出租，所有權既歸屬原告，何以土地使用費及房屋稅仍由無產權之被告繳納？益證原告提出之「房屋租賃契約書」及「買賣契約書」均屬兩造通謀虛偽意思表示無訛。
（三）系爭兩棟房屋之基地，分別僅十五坪及十二坪左右，而兩棟房屋之頂樓均係簡陃之鐵皮屋加蓋，且位處永康鄉村面臨九米寬之道路，於八十九年當時之租屋行情，絕無可能分別以六萬元及四萬元之月租出租，被告更不可能以上開金額承租，足證租賃契約所載之租金，實際隱藏兩造約定之借貸利息而為虛偽記載，原告基於無效之房屋租賃契約，訴請被告遷讓房屋，顯無理由。
三、證據：提出土地使用費收據七紙、房屋稅繳款書二紙為證。理由
一、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、及擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第三款定有明文。本件原告原起訴請求：「被告甲○○應將臺南縣永康市○○里○○路○○○號四層樓房屋一棟全部遷讓交還原告，被告丙○○應將臺南縣永康市○○里○○路○○○號三層樓房屋一棟全部遷讓交還原告。被告甲○○並自九十一年六月二十三日起至遷讓交還房屋之日止按每月六萬元，被告丙○○並自九十一年六月三十日起至遷讓交還房屋之日止按每月四萬元給付損害金與原告。」嗣於本院審理中，追加請求被告甲○○、丙○○應分別給付積欠之租金一百零八萬元及七十四萬元，並將損害金之數額各擴張為自租賃期間屆滿翌日起至交還房屋之日止，以每月三十萬元及二十萬元計算（見原告於九十三年九月十七日提出之民事聲請狀）；復於言詞辯論中，再將損害金之數額減縮為每月六萬元及四萬元（見本院九十三年十二月二十九日言詞辯論筆錄），核其變更、追加，或為擴張或減縮應受判決事項之聲明，或係基於租賃關係之基礎事實而來，經核合於上開規定，應予准許。
二、原告起訴主張：其於八十九年十一月間分別以三百萬元、二百萬元之價格向被告二人購買系爭房屋，且約定有二年期限之買回權，並於買賣契約成立後將系爭房屋出租予被告二人，約定租賃期間分別至九十二年十一月二十二日及同年月二十九日止，詎被告二人自九十一年六月起即未繳納租金，經原告於九十三年一月三十日發存證信函催告，被告二人拒收信函，且拒絕遷讓，爰依租賃契約之法律關係請求被告遷讓返還系爭房屋，並分別給付積欠之租金，及自租賃期間屆滿翌日起至遷讓返還房屋之日止，按月依租金一倍計算之違約金等語。
三、被告則以：渠等於八十九年十一月間分別向原告借用三百萬及二百萬元，而以系爭房屋作為借款之擔保，並虛偽簽立買賣契約及租賃契約書，此觀之系爭房屋之土地使用費及房屋稅均由被告繳納即明，且系爭房屋之基地，分別僅十五坪及十二坪，位處鄉間，頂樓又係簡陃之鐵皮屋，依簽約當時之市場行情，被告二人絕無可能分別以每月六萬元及四萬元之租金向原告承租，足證系爭租賃契約所載之租金，實際隱藏兩造約定之借貸利息而為虛偽記載，前開買賣契約及租賃契約均屬兩造通謀虛偽意思表示，應屬無效，故原告上開請求，顯無理由等語，資為抗辯。
四、原告主張其於八十九年十一月間以三百萬元及二百萬元向被告甲○○、丙○○購買系爭房屋，雙方約定被告於二年內保留買回系爭房屋之權利，並將系爭房屋出租與被告二人，租金以買賣價金依月息二分計算，復於九十一年十一月間將租賃期間延長至九十二年十一月二十二日、同年月二十九日止，而被告於九十一年六月份起即未依約繳納租金等情，業據原告提出買賣契約書、契稅繳款書、存證信函及房屋租賃契約書等為證，而被告二人除抗辯渠等是要向原告借款，但因系爭房屋未經保存登記，無法設定抵押，故雙方才虛偽簽立買賣契約及租賃契約，上開買賣及租賃契約係兩造間之通謀虛偽意思表示應屬無效外，對其他情事並不爭執。是以，本件茲應審究者，在於前開房屋之買賣契約及租賃契約是否為通謀虛偽意思表示？經查：
（一）本件原告主張其先後於八十九年十一月二十二日、同年月二十九日以三百萬元、二百萬元向被告甲○○、丙○○購買系爭房屋，約定被告於二年內保留買回系爭房屋之權利，並將上開房屋分別以每月六萬元、四萬元之租金租與被告二人等情，業據原告提出買賣契約書、契稅繳款書及租賃契約書各二件為證，而被告對上開房屋買賣契約及租賃契約確係渠等親自簽立等情並不爭執（見本院九十三年四月十三日準備程序筆錄），堪信為真實。再者，原告主張被告原先是透過代書向伊借錢，但當時伊想將資金用來購買店面，被告則表示渠等已在當地居住四十幾年，故要求 伊若渠 等在二年內經濟情況好轉，就同意讓渠等以原價將系爭房屋買回，最後雙方同意以上述條件簽立買賣契約等情，亦經證人葉振發代書到庭證述：系爭買賣契約是伊承辦，兩造確係以買賣之意思簽立契約書，但是被告保留於二年內買回之權利，兩造並約定在買回期限屆滿之前，由原告將系爭房屋出租與被告使用等語明確（見本院九十三年十二月二十九日言詞辯論筆錄），且核與買賣契約書第六條：「買回條件：自本契約成立時二年內乙方（即被告）保留買回之權利，買回價款以本契約之買賣總價款，但期限屆滿經甲方同意得延長之。本件買賣房屋由甲方（即原告）租與乙方，租金以買賣總價款每月月息二分計算，若乙方一期未付時，即喪失買回之期限利益，並應即遷讓房屋與甲方，絕無異議。乙方於租用期間內有關該房屋之一切稅款概由乙方負責繳納，並不得轉租與他人。」之約定相符，足見原告上開主張尚非無據。
（二）被告雖辯稱依常情，房屋於出賣後，基地及房屋之一切負擔，應由買受人負擔，絕無仍由出賣人負擔之理，然由本件房屋之土地使用費及房屋稅均由被告繳納，可知上開買賣確係兩造間通謀虛偽意思表示無訛；再者，系爭房屋之基地，分別僅十五坪及十二坪，頂樓為簡陃之鐵皮屋，又位處鄉間，依簽約當時市場行情，被告絕無可能分別以六萬元及四萬元之租金承租，是本件租賃契約書上所載之租金，實係隱藏貸款之利息而為虛偽記載，前開買賣契約及租賃契約既屬通謀虛偽意思表示，依法應屬無效云云。然查，觀之原告提出之買賣契約書上，已明載「於租用期間內有關該房屋之一切稅款概由乙方負責繳納」等語，是依上開約定，兩造就系爭房屋之土地使用費及房屋稅，歸由被告負擔，並無不合。復佐以本件買賣契約定有出賣人於二年內保留以原價金買回之權利，且於此期間，由買受人將系爭房屋出租與出賣人使用，是在出賣人仍得於二年內以原價買回房屋之前提下，買賣雙方約定在買回期限內，有關房屋之一切稅款仍由出賣人負擔，尚難謂有何違背常理之處。至於有關本件租金數額之約定，乃當事人契約自由、私法自治原則之體現，況且本件買賣契約附有買回權之約定，已如前述，被告在約定之買回期限內，得以原價買回系爭房屋，並於此期間繼續承租使用系爭房屋，故倘若被告於買回期限內行使買回權，原告所得之利益則僅為租金之收入，此與一般未附有條件之買賣或租賃契約有所不同，是要難以本件租金係以買賣總價按月息二分計算，每月分別為六萬元及四萬元，高出於當地租屋之市場行情，即遽認本件買賣及租賃契約均屬通謀虛偽意思表示。
（三）又按民法第八十七條第一項所謂通謀虛偽意思表示，係指表意人與相對人雙方故意為不符真意之表示而言，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意而表示與真意不符之意思者，即難指為通謀而為虛偽意思表示，最高法院五十年台上字第四二一號判例意旨可資參照；再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。縱認被告係為向原告借款始簽立前開買賣及租賃契約書，實際並無出賣房屋之真意，然原告既否認其亦無購買系爭房屋之真意，被告又未能舉證以實其說，而僅以系爭買賣及租賃契約與常情不合為由，抗辯各該契約係出於通謀虛偽意思表示，應屬無效云云，自難認為可採。
（四）末按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十條第一項、第四百五十五條分別定有明文，查本件租賃契約分別於九十二年十一月二十二日、同年月二十九日屆滿，有房屋租賃契約二件在卷可佐，被告自租賃期間屆滿後仍繼續占有使用系爭房屋即無法律上之正當權源，則原告依租賃物返還請求權，請求被告甲○○應將臺南縣永康市○○里○○路○○○號房屋一棟遷讓交還原告、被告丙○○應將臺南縣永康市○○里○○路○○○號房屋一棟遷讓交還原告，即為可採。又被告均自認自九十一年六月份起即未繳納租金，分別積欠自九十一年六月二十二日、同年月二十九日起至九十二年十一月二十二日、同年月二十九日租約終止之租金未付。是原告請求被告甲○○給付一百零八萬元租金（計算式：60,000元×18月=1,080,000元）、被告丙○○給付七十二萬元租金（計算式：40,000元×18月=720,000元）及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按法定利率即週年利率百分之五計算之利息，亦屬可採。再依本件租賃契約第六條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止．．．」，本件租賃契約終止後，被告均未依約將系爭房屋遷讓返還原告，是此部分原告請求被告應自租賃期間屆滿翌日起至遷讓返還房屋之日止，按月以租金一倍計算之違約金，亦有理由。
五、綜上所述，原告本於租賃契約之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付積欠之租金，及自租賃期間屆滿翌日起至遷讓返還房屋之日止，按月依租金一倍計算之違約金，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經審酌於本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敍明。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項、第三項，判決如主文。
中華民國九十四年一月十二日
臺灣臺南地方法院民事第四庭~B審判長法官吳森豐~B法官翁金緞~B法官孫淑玉右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。
中華民國九十四年一月十四日~B法院書記官凌昇裕