臺灣臺中地方法院民事判決 102年度中簡字第2291號
原 告 烏日高鐵不動產經紀有限公司
法定代理人 陳坤鎮
被 告 李慶恩
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國102年10月1日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣陸萬貳仟捌佰元，及自民國一０二年八月
二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟柒佰陸拾元，由被告負擔新臺幣陸佰玖拾元
，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣陸萬貳仟捌佰
元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告主張
一、被告於民國一０一年三月二十九日委託原告銷售其所有座落
台中市○○區○○○段○○○○○○○○號土地及其上同段
第二三七建號即門牌號碼台中市○○區○○路○○○巷○○
弄○○○號建物（下稱系爭不動產）兩造並於同日簽立專任
委託銷售契約書（下稱原系爭契約書），約定委託銷售價額
為新台幣（下同）六百二十八萬元，委託期間自一０一年三
月二十九日起至一０一年十二月三十一日止。原告於受委託
後即依約為仲介之服務，進行市場調查、廣告企劃等相關作
業，嗣於原系爭契約即將屆期之一０一年十二月二十四日，
兩造再簽立委託事項變更契約書（下稱系爭變更契約書）將
原系爭契約委託銷售期間自一０一年十二月三十一日延長至
一０二年四月三十日止。乃被告突於一０一年十二月三十日
（原系爭契約委託期限內）向原告表示，因新引進之外籍勞
工住宿所需，希望將前開系爭變更契約書取消，原告不疑有
他，遂同意終止系爭變更契約書（按原系爭契約書仍屬有效
存在）詎原告於一０二年四月十六日，經不動產交易實價查
詢服務網得知，被告於原系爭契約委託期間之一０一年十二
月三十日，以五百七十二萬元之交易價額，將系爭不動產出
賣予訴外人廖 蔡綉香 ，並經地政機關登記在案。被告於原系
爭契約有效期間內自行將系爭不動產出賣他人，已違反原系
爭契約書第八條第三項第一款所定「委託期間內，甲方（按
即被告，下同）自行將本契約不動產標的物出售或另行委託
第三人居間仲介者。視為乙方（按即原告，下同）已完成居
間仲介之義務，除第二款給付委託價額百分之二之服務費外
，甲方仍應支付委託銷售價百分之四之服務報酬，並應立即
金額一次支付乙方」。是原告依前開約定，自得向被告請求
二十五萬一千二百元之服務報酬（計算式：0000000×0.04
＝251200）並提出系爭契約書、系爭變更契約書、不動產
交易實價查詢服務網、台中市大里地政事務所土地建物登記
謄本及存證信函等為證。並聲明：被告應給付原告二十五萬
一千二百元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息
百分之五計算之利息，訴訟費用由被告負擔，原告願供擔保
請准宣告假執行。
二、對被告抗辯則以：發現被告將系爭不動產出賣後，有寫存證
信函給被告，被告移轉系爭不動產之時間是一０一年十二月
三十日，仍在原系爭契約書有效期間內，系爭變更契約書僅
是銷售期間之延長，被告出賣系爭不動產是是在原系爭契書
委託期限內，與系爭變更契約書無關，後來終止之系爭變更
契約書亦不影響原系爭契約書之委託銷售期間。因原系爭契
約書之委託期間至一０一年十二月三十一日為止，被告出售
時間是在一０一年十二月三十日等語資為抗辯。
貳、被告抗辯略以：有於一０一年三月二十九日與原告簽立原系
爭契約書，委託期限至一０一年十二月三十一日為止，系爭
變更契約書之委託期限自一０一年十二月三十一日到一０二
年四月三十日，原系爭契約無效。被告於一０一年十二月三
十日將系爭不動產出賣予 廖蔡綉香 ，在一０一年十二月三十
日之前就有其他仲介與被告談，廖蔡綉香是其他仲介公司介
紹的，是在一０一年十二月三十日之前就介紹，如原告勝訴
，約定百分之四之報酬過高，希望金額酌減。且原告原系爭
契約書未給被告三十日之審閱期間，被告大學畢業，但契約
書只看一下就簽名，系爭契約書屬定型化契約，被告應有三
十日以內之審閱期間，違反者，其條款不構成契約內容。被
告係依原告之要求而簽名於放棄契約審閱期間之行為，應不
發生放棄審閱期間之效力。再者，原系爭契約書已於一０一
年十二月二十四日變更，換言之，第一次委託期間為一０一
年三月二十九日至一０一年十二月二十四日，第二次委託期
間為一０一年十二月三十一日至一０二年四月三十日。而被
告於一０一年十二月三十日出賣系爭不動產時，兩造並無委
託銷售契約存在，故原告主張為無理由等語。並聲明：原告
之訴駁回，訴訟費用由原告負擔，如受不利益判決，願供擔
保免為假執行。
叁、法院之判斷
一、兩造對於共同簽立原系爭契約書、系爭變更契約書及其後終
止系爭變更契約書與被告於一０一年十二月三十日將系爭不
動產出賣予訴外人廖蔡綉香等情均不爭執。依兩造前開主張
，本件爭點厥為：（一）原系爭契約書有無違反審閱期間之
規定？（二）原告依原系爭契約書第八條第三項第一款約定
請求被告給付服務報酬二十五萬一千二百元有無理由？如有
理由，其金額是否過高？茲分論如下：
（一）原系爭契約有無違反審閱期間之規定？
按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以
內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規
定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款
仍構成契約之內容，消費者保護法第十一條之一定有明文
。此即所稱之審閱期間。惟此立法目的在於使消費者充分
了解契約內容，避免消費者於匆忙間不及了解其依契約所
得主張之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受
有損害，但如欲主張該不構成契約內容之規定者，須符合
無有合理期間審閱特定條款者，始足稱之，而非指其期間
均應給予三十日之審閱期。換言之，如消費者於訂約時已
充分了解定化契約之內容，而未要求企業經營者再給予一
定期間之審閱，則企業經營者尚非因未給予三十日內之審
閱期間而使定型化契約之條款因而不構成契約內容。經查
①依原系爭契約書所載，被告已於載有「委託人（按即被告
）於簽約前已審閱且充分瞭解本契約內容，因此自願放棄
三日以上之審閱權利，委託人簽名」處簽名，為被告所不
爭執，被告亦自承其有看一下原系爭契約內容。參以被告
為大學畢業，且為人力仲介公司負責人（參被告送達回證
及公司基本資料查詢單），對於契約簽定之知識與經驗應
較一般人為佳，如非對原系爭契約內容有充分瞭解，衡情
應不可能放棄前開審閱權利。
②原系爭契約書屆期前即一０一年十二月二十四日，被告亦
同意將原系爭契約之委託期限自一０一年十二月三十一日
起再延長至一０二年四月三十日止，茍被告對於原系爭契
約內容未有充分瞭解，應不至依原系爭契約容再延長委託
期限。是被告於原系爭契約期限屆至前再與原告簽立延長
委託期限之系爭變更契約書，期間均未主張審閱權利，遲
至本件訴訟後始主張審閱權利，顯與常情不符，自難採認
。
③綜上，參以被告自承已看過原系爭契約書內容始簽名放棄
審閱權利、被告學歷及從事人力仲介公司多年、於原系爭
契約期限屆至前再與原告簽立延長委託期限之系爭變更契
約書等情以觀，被告於簽立原系爭契約書前，對於原系爭
契約書之內容，應已有相當之瞭解，始於前開放棄審閱權
處簽名同意放棄審閱權利。從而，被告主張原告系爭契約
違背審閱權等情，顯屬無據，難以採認。
（二）原告依原系爭契約第八條第三項第一款約定請求被告給付
服務報酬二十五萬一千二百元有無理由？如有理由，其金
額是否過高？
①查原系爭契約書之委託期限自一０一年三月二十九日起至
一０一年十二月三十一日止，嗣兩造於一０一年十二月二
十四日簽立系爭變更契約書，委託期限則自一０一年十二
月三十一日起至一０二年四月三十日止，兩造再於一０一
年十二月三十日合意終止系爭變更契約書，被告於一０一
年十二月三十日將系爭不動產出賣予訴外廖蔡綉香等情，
兩造所不爭執，復有原系爭契約書、系爭變更契約書、不
動產交易實價查詢服務網、系爭不動產登記謄本等在卷可
稽。就系爭變更契約書內容觀之，僅變更原系爭契約書之
委託期限，其餘約定均未變更，原系爭契約書之委託期限
自一０一年三月二十九日起至一０一年十二月三十一日止
，系爭變更契約書之委託期限則自一０一年十二月三十一
日起至一０二年四月三十日止，是系爭變更契約書顯係原
系爭契約書委託期期限之延長，並非終止或解除原系爭契
約書，已為灼然。換言之，系爭變更契約書其後雖經兩造
合意終止，惟原系爭契約於委託期限屆至即一０一年十二
月三十一日前仍屬合法有效之契約。是被告於原系爭契約
合法有效期限內之一０一年十二月三十日，自行將系爭不
動產出賣予訴外人廖蔡綉香，自已違反系爭契約書第八條
第三項第一款「委託期間內，甲方（按即被告）自行將本
契約不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者。」
之約定。則原告依原系爭契約書第八條第三項「有下列情
形之一者（按本件即第一款）均視為乙方（按即原告）已
完成居間仲介之義務，除第二款給付委託價額百分之二之
服務費外，甲方仍應支付委託銷售價百分之四之服務報酬
，並應立即金額一次支付乙方」，請求被告給付服務報酬
，自屬有據。
②按所謂「違約金」，乃契約當事人約定於一方違約時，應
支付他方之金額，不以契約或約定有以「違約金」之用語
為限（最高法院八十九年度台上字第一二六九號判決及四
十三年台上字第五七六號判例參照）。衡之本件原系爭契
約書第八條第三項第一款之記載，兩造間所約定之服務費
，係約定被告於原系爭契約委託期限內自行將系爭不動產
出售，即被告違反前開約定時，被告即應給付原告服務報
酬，核其性質，顯屬違約金之約定。
③按違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五
十二條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實、
社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。
此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核
減（最高法院七十九年台上字第一九一號判例及七十九年
度台上字第一六一二號判例參照）查，原告依原系爭契約
書第八條第三項第一款約定，請求被告給付委託銷售價六
百二十八萬元之百分之四服務報酬費（計算式：0000000
×0.04＝251200）固屬有據，惟參以原告於委託期限屆至
前一日仍未達成居間仲介之目的、廖蔡綉香亦非原告所仲
介之買受人、實際出賣價金為五百七十二萬元、委託期間
約九個月、原告未舉證證明於委託期間有何相關費用之支
出、被告亦抗辯前開約定之服務報酬過高而請求酌減等情
以觀，本院認原告請求之服務報酬二十五萬一千二百元顯
屬過高，宜減為六萬二千八百元較為允適（即服務報酬減
為委託銷售價額百分之一，計算式：0000000×0.01＝628
00）。
二、從而，原告依據契約之法律關係、請求被告給付原告六萬二
千八百元，及自起訴狀繕本送達翌日即一０二年八月二十日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應
予准許。其餘逾此部分之請求，為無理由應予駁回。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
核與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
四、本件訴訟費用二千七百六十元，依民事訴訟法第七十九條規
定，應由敗訴之被告負擔六百九十元（計算式：2760×6280
0/251200＝690）餘由原告負擔。
五、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第
第四百三十六條第二項、第三百八十九條第一項第三款規定
，就原告勝訴部分，應依職權宣告假執行。又被告 陳明 願供
擔保，聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保
金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗
，應併駁回，附此敘明。
中華民國102年10月31日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官簡賢坤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由（須附繕本）。如委任律師上訴，應一併繳納上訴裁判
費。
中華民國102年10月31日
書記官黃英寬