臺北簡易庭110年度北簡字第15716號民事判決

臺灣臺北地方法院民事簡易判決

110年度北簡字第15716號

原告 張瑞欣

訴訟代理人 黃俊強 律師

被告 陳言新

訴訟代理人 江明偉

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年11月1日言詞辯論終結，判決如下︰

主文

被告應給付原告新臺幣陸萬陸仟玖佰零參元，及其中新臺幣壹萬陸仟玖佰零參元部分，自民國一百一十年三月二十三日起至清償日止，其中新臺幣伍萬元部分，自民國一百一十年五月十八日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。

被告應給付原告新臺幣捌仟壹佰玖拾捌元，及自民國一百一十一年一月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告應給付原告新臺幣貳仟元，及自民國一百一十一年一月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣肆仟貳佰捌拾元由被告負擔百分之二十三，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣陸萬陸仟玖佰零參元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項得假執行。但被告以新臺幣捌仟壹佰玖拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第三項得假執行。但被告以新臺幣貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告原起訴聲明為：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號11樓之3房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）10萬6,903元，及其中5萬6,903元自民國110年3月23日起至清償日止，其中5萬元自起狀繕本送達翌日起至清償日止，均按週年利率百分之5計算之利息；㈢被告應自110年3月23日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告4萬2,000元。㈣被告應將其戶籍遷出系爭房屋。㈤願供擔保，請准宣告假執行，此有起訴狀在卷可參（見本院卷第9頁），嗣迭經變更、追加及撤回部分訴訟，原告最後確認聲明為：㈠先位聲明：⒈被告應給付原告10萬6,903元，及其中5萬6,903元自110年3月23日起至清償日止，其中5萬元自110年4月20日起至清償日止，均按週年利率百分之5計算之利息。⒉被告應給付原告34萬7,200元，及自111年9月8日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。⒊被告應給付原告1萬8,742元，及自111年1月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒋被告應給付原告4萬2,517元，及自111年1月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒌原告願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈被告應給付原告15萬5,000元，及其中10萬5,000元自110年5月6日起至清償日止，其中5萬元自110年4月20日起至清償日止，均按週年利率百分之5計算之利息。⒉被告應給付原告25萬2,000元，及自111年9月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒊被告應給付原告1萬8,742元，及自111年1月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒋被告應給付原告4萬2,517元，及自111年1月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒌原告願供擔保，請准宣告假執行，此有民事綜合辯論意旨狀及言詞辯論筆錄在卷可按（見本院卷第345-346、385頁），核此均係基於同一租賃關係之基礎事實，揆諸前揭規定，應予准許，合先敘明。

二、原告主張略以：

　㈠兩造前於106年5月27日首次簽訂房屋租賃契約書（下稱106年租約），由被告向原告承租系爭房屋，租期1年；租期屆滿後，兩造均再行簽訂租約，最近一次為109年5月19日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭109年租約），約定租期自109年6月1日起至110年5月31日止，租金為每月2萬1,000元，應於每月5日前繳納。嗣原告因有意出售系爭房屋，提前於109年12月25日在系爭房屋鐵門留下字條並同時以微信通訊軟體通知被告，擬於半年後租期屆滿時出售系爭房屋而不續租。詎被告竟自110年1月5日起即未給付租金，原告乃於110年2月6日以微信通訊軟體催告被告應於110年2月15日前繳清積欠之2期租金計4萬2,000元，否則將終止租約。被告仍無回應，原告再以110年2月17日三峽郵局存證號碼46號存證信函（下稱系爭存證信函）通知被告：①已以110年2月6日簡訊限期催告積欠2個月租金，②特以此函為終止租賃契約之意思表示，③請被告於110年3月22日前繳清欠租及遷出戶籍並將系屋回復原狀返還原告點交等語，被告則於110年2月18日收受存證信函。

　㈡關於先位之訴部分：　

　⒈承前，系爭109年租約應已於110年3月22日終止，況且，被告於110年11月30日民事答辯二狀亦改稱「被告主張系爭租賃契約已於110年3月22日終止」，堪認被告就原告主張系爭109年租約已於110年3月22日終止，已為自認。

　⒉關於先位訴之聲明第一項，積欠租金5萬6,903元及律師費用5萬元部分：

⑴迄至系爭109年租約終止時，被告積欠之租金計5萬6,903元部分：按承租人應依約定日期，支付租金。民法第439條前段定有明文。次按系爭109年租約第4條約定，租金每個月2萬1,000元，並於每月5日前繳納，每次應繳1月份。查被告自110年1月5日起即未依約支付租金、系爭109年租約已於110年3月22日終止，已如前述；是被告已積欠2個月又22日之租金計5萬6,903元(計算式：21,000元×(2+22/31)月＝56,903元，元以下四捨五入)，原告自得依民法第439條、系爭109年租約第4條向被告請求給付其積欠之租金，且原告前已以存證信函催告被告應於110年3月22日前繳清欠租，則原告並得依民法第229條第3項之規定，請求自110年3月23日起按法定利率5％計算之遲延利息。

⑵原告請求之律師費用5萬元部分：

　按系爭109年租約第13條約定，乙方若有違規情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。查原告委任訴訟代理人提起本件訴訟，支出律師酬金5萬元，是原告亦得依系爭109年租約第13條之規定，請求被告給付已支付之律師費用，及自110年4月20日（按即起狀訴繕本送達翌日）起按法定利率計算之遲延利息。　

　⒊關於先位訴之聲明第二項，相當於租金之不當得利及違約金34萬7,200元部分：

⑴按系爭109年租約第七條約定，乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋按照原狀遷空並遷出戶籍並與其他登記物品交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方得向乙方請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足月者，以日租金折算）之違約金至返還為止，乙方及連帶保證人丙方決無異議。

⑵查系爭109年租約於110年3月22日終止、被告並未將系爭房屋點交返還予原告：

　①按租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃住宅條例）第12條第1項之適用，必係租賃契約消滅且未經兩造共同完成點交時，課予原告須定期催告被告之義務，若期限屆滿而被告仍未共同完成點交，始發生視為完成點交的效果。則被告辯稱「原告已以原證5之存證信函定相當期限催告被告會同點交」云云，若非誤會，即屬刻意曲解。

　②因系爭房屋之鄰居向大樓管理員反應，鄰居於110年3月2日目睹被告找搬家公司搬遷物品，但系爭房屋之抽油煙機未關，聲音吵嘈；經通知原告，原告乃於110年3月4日與胞姊至系爭房屋之鄰居家中，確認似有抽油煙機運轉之聲音，因系爭房屋無人應門，原告召來鎖匠到場開啟系爭房屋之門鎖，未及進入系爭房屋，被告即自外回來，並當眾動手攻擊原告致傷。嗣被告對原告提起侵入住居罪告訴，業經臺灣臺北地方檢察署（下稱臺北地檢）110年度偵字第12188號於110年4月21日為不起訴處分。該不起訴處分書記載「告訴人（陳言新）自承，後來看監視器發現被告（張瑞欣）沒有進入住處」，堪認被告於檢察官作出不起訴處分之前，已明知原告並未進入系爭房屋、不構成侵入住居罪。惟被告竟仍不服而聲請再議，嗣臺灣高等檢察署於110年5月24日駁回再議。再參照被告於110年5月14日仍具狀否認系爭109年租約已合法終止，足認被告主張已於110年3月22日將系爭房屋點交返還予原告，無可採信。　

　⑶被告迄至110年11月30日，始由被告訴訟代理人當庭表示:「被告陳言新對系爭房屋已無住居之權利，也不可能再告原告侵入住居」，堪認被告應係110年11月30日始遷讓返還系爭房屋。則被告自110年3月23日起即屬無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，原告自得依民法第179條及系爭109年租約第7條之約定，就被告自110年3月23日起至110年11月30日止之無權占有期間，請求被告給付：①相當於月租金額之不當得利及②相當於月租金額一倍之違約金計34萬7,200元（計算式：［21,000元×(8+8/30)月］×2＝347,200元），及自111年9月8日（按即原告111年9月5日民事綜合辯論意旨狀送達被告翌日）起，至清償之日止之遲延利息。　

　⒋關於先位訴之聲明第三項，請求水費、電費及管理費1萬8,742元部分：

⑴請求權基礎：系爭109年租約第6條、民法第179條前段、第184條第2項，請擇一為有利於原告之判決。

⑵按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。次按系爭109年租約第6條約定，租賃期間，使用房屋所產生之相關費用，包括水費、電費、管理費，均由乙方（被告）負擔。再按租賃契約消滅時，租賃住宅之返還，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交；租賃住宅條例第12條第1項前段定有明文。又按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限；民法第184條第2項亦有明文。

⑶系爭109年租約於存續期間之水費、電費、管理費，應由被告負擔，應無疑義；至系爭租約雖於110年3月22日終止，惟被告既未點交、返還系爭房屋予原告，已違反前揭租賃住宅條例第12條第1項前段規定之點交、返還義務，自屬違反法律所定保護出租人之規定，則其於點交、返還系爭房屋前，因此所生之管理費、電費、水費、接電費、設備維持費、復水費等，原告已如數繳納，顯已生損害於原告，被告則受有不當得利，原告自得依系爭109年租約第6條、不當得利及侵權行為之規定，請求被告給付原告已繳納之下列費用計1萬8,742元，及自111年1月18日（按即原告111年1月14日民事訴之追加暨擴張聲明狀送達被告翌日）起，至清償之日止之遲延利息：

①水費：109年11月12日至110年7月14日計910元、110年7月15日至110年12月8日計170元、復水費650元，合計1,730元。

②電費：109年12月23日至110年6月22日計4,811元、接電費400元、設備維持費301元，合計5,512元。

③管理費：110年1月至11月之社區管理費11,500元（計算式：(管理費16坪×50元×11月)+(清潔費100元×11月)+春節800元+端午節400元+中秋節400元=11,500元）。　

　⒌關於先位訴之聲明第四項，就系爭房屋遭被告破壞或毀損之附屬設備、家具、電器及換鎖、清理費用等如附表所示4萬2,517元部分：

⑴請求權基礎：系爭109年租約第7條前段、第12條前段、第17條、「附加條款」之約定，及民法第184條第1項前段及後段，請擇一為有利於原告之判決。

⑵按乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋按照原狀遷空並遷出戶籍並與其他登記物品交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利；乙方應以善良管理人之注意使用房／店屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房／店屋毀損，應負損害賠償之責；租賃期滿／退租遷出時，乙方應將房屋清理乾淨、恢復原狀。乙方所有傢俱雜物等，若有留置無暇清理者，應視作廢棄物論，任憑甲方處理，乙方不得異議，清理產生之費用則由乙方押金扣除清潔費；系爭109年租約第7條前段、第12條前段、第17條分別定有明文。次按系爭109年租約記載「附加條款：双方合議事項依照首次合約增列內容」；又，兩造於106年首度簽訂租約時，另紙加註條款載明：「一.租賃附屬設備依『附件一.照片原樣』、『附件二.新購置電器收據』交付乙方使用。若於契約終止返還標的時有損毀，乙方有責修復賠償，不可推諉。」。再按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；民法第184條第1項前段及後段並有明文。

⑶查被告訴訟代理人於110年11月30日言詞辯論期日當庭陳稱：「被告陳言新對系爭房屋已無住居之權利，也不可能再告原告侵入住居，若被告陳言新再對原告告侵入住居的話，原告可以告陳言新誣告」後，原告始於110年12月11日由台灣房屋土城金城店仲介人員 林曉珮 及其丈夫陪同，且因被告迄未交還系爭房屋之鑰匙，原告乃委請鎖匠開鎖、換鎖，進入系爭房屋，驚覺屋內多處遭毀棄損壞、食物都發霉、乾乾的、整個東西都很髒、床墊及棉被竟塗抹糞便，電器用品或因插頭彎掉、或插電後無反應等情，業經證人林曉珮到庭證述綦詳，對照106年租約原告交付系爭房屋予被告時之「附件一.照片原樣」，顯係遭被告惡意破壞。雖被告訴訟代理人辯稱被告並未破壞，惟被告明知原告於110年3月4日並未進入系爭房屋，竟於檢察官在110年4月21日就其所提侵入住居罪告訴為不起訴處分後，猶聲請再議；再於本院審理時，以110年5月14日答辯狀辯稱系爭租約並未合法終止，隨即於110年5月21日出境，始終未曾會同原告點交返還系爭房屋，原告復畏懼被告再次提出刑事侵入住居罪告訴而不敢進入系爭房屋查看，迄至被告訴訟代理人於110年11月30日當庭陳稱「被告陳言新對系爭房屋已無住居之權利，也不可能再告原告侵入住居」，原告始敢進入系爭房屋，堪認系爭房屋及附屬設備、家具、電器毀損之損害，確係被告所為，原告自得依前揭系爭109年租約及侵權行為之規定請求被告賠償。

⑷另按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害，民法第213條第1項、第215條分別定有明文。復按民事訴訟法第222條第2項規定，當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，不得以其數額未能證明，即駁回其請求（最高法院21年上字第972號判例意旨參照）。關於系爭房屋、附屬設備、家具及器物等之受損程度、修繕情形、修繕或清理之情形及費用、折舊，與水費、電費、管理費等支出部分，請本院依前揭民事訴訟法之規定，審酌原告提出之受損照片及被告之惡性，判准被告如數賠償，及自111年1月18日（按即原告111年1月14日民事訴之追加暨擴張聲明狀送達被告翌日）起，至清償之日止之遲延利息。

㈢關於備位之訴部分：

　　因系爭109年租約已於110年5月31日租期屆滿，若本院認原告終止租約於法尚有未合，茲就租期屆滿所得請求之事項列為備位聲明，說明如下：

　⒈關於備位訴之聲明第一項，積欠租金10萬5,000元及律師費用5萬元部分：

⑴迄至系爭109年租約租期屆滿時，被告積欠之租金計10萬5,000元部分：

按承租人應依約定日期，支付租金。民法第439條前段定有明文。次按系爭109年租約第4條約定，租金每個月貳萬壹仟元整，並於每月5日前繳納，每次應繳1月份。查被告自110年1月5日起即未依約支付租金，至110年5月31日租期屆滿時，被告已積欠5個月之租金計10萬5,000元（計算式：21,000元×5月＝105,000元），原告自得依民法第439條、系爭109年租約第4條、第13條等向被告請求給付其積欠之租金；又最後一期租金原應於110年5月5日前繳納，則原告並得依民法第229條第3項之規定，請求自110年5月6日起按法定利率計算之遲延利息。

⑵原告請求之律師費用5萬元部分：

按系爭109年租約第13條約定，乙方若有違規情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。查原告委任訴訟代理人提起本件訴訟，支出律師酬金5萬元，是原告亦得依系爭109年租約第13條之規定，請求被告給付已支付之律師費用，及自起狀訴繕本送達之翌日即110年4月20日起按法定利率5％計算之遲延利息。

⒉關於備位訴之聲明第二項，相當於租金之不當得利及違約金25萬2,000元部分：

按系爭109年租約第7條約定，乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋按照原狀遷空並遷出戶籍並與其他登記物品交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方得向乙方請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足月者，以日租金折算）之違約金至返還為止，乙方及連帶保證人丙方決無異議。查系爭109年租約於110年5月31日租期屆滿，惟被告並未將系爭房屋點交返還予原告，已如前述；迄至110年11月30日被告訴訟代理人始當庭表示:「被告陳言新對系爭房屋已無住居之權利，也不可能再告原告侵入住居」，堪認被告應係110年11月30日始遷讓返還系爭房屋。則被告自110年6月1日起即屬無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，原告自得依民法第179條及系爭109年租約第7條之約定，就被告自110年6月1日起至110年11月30日止之無權占有期間，請求被告給付：①相當於月租金額之不當得利及②相當於月租金額一倍之違約金計25萬2,000元（計算式：21,000元×6月×2＝252,000元），及自111年9月8日（按即原告111年9月5日民事綜合辯論意旨狀送達被告翌日）起，至清償之日止之遲延利息。

　⒊關於備位訴之聲明第三項，請求水費、電費及管理費1萬8,742元部分：

⑴請求權基礎：系爭109年租約第6條、民法第179條前段、第184條第2項，請擇一為有利於原告之判決。

⑵按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。次按系爭109年租約第6條約定，租賃期間，使用房屋所產生之相關費用，包括水費、電費、管理費，均由乙方（被告）負擔。再按租賃契約消滅時，租賃住宅之返還，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交；租賃住宅條例第12條第1項前段定有明文。又按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限；民法第184條第2項亦有明文。

⑶系爭租約於存續期間之水費、電費、管理費，應由被告負擔，應無疑義；至系爭109年租約雖於110年5月31日租期屆滿，惟被告既未點交、返還系爭房屋予原告，已違反前揭租賃住宅條例第12條第1項前段規定之點交、返還義務，自屬違反法律所定保護出租人之規定，則其於點交、返還系爭房屋前，因此所生之管理費、電費、水費、接電費、設備維持費、復水費等，原告已如數繳納，顯已生損害於原告，被告則受有不當得利，原告自得依系爭109年租約第6條、不當得利及侵權行為之規定，請求被告給付原告已繳納之下列費用計1萬8,742元，及自111年1月18日（按即原告111年1月14日民事訴之追加暨擴張聲明狀送達被告翌日）起，至清償之日止之遲延利息：

①水費：109年11月12日至110年7月14日計910元、110年7月15日至110年12月8日計170元、復水費650元，合計1,730元。

②電費：109年12月23日至110年6月22日計4,811元、接電費400元、設備維持費301元，合計5,512元。

③管理費：110年1月至11月之社區管理費11,500元（計算式：(管理費16坪×50元×11月)+(清潔費100元×11月)+春節800元+端午節400元+中秋節400元=11,500元）。　　

⒋關於備位訴之聲明第四項，就系爭房屋遭被告破壞或毀損之附屬設備、家具、電器及換鎖、清理費用等如附表所示4萬2,517元部分：

⑴請求權基礎：系爭109年租約第7條前段、第12條前段、第17條、「附加條款」之約定，及民法第184條第1項前段及後段，請擇一為有利於原告之判決。

⑵按乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋按照原狀遷空並遷出戶籍並與其他登記物品交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利；乙方應以善良管理人之注意使用房／店屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房／店屋毀損，應負損害賠償之責；租賃期滿／退租遷出時，乙方應將房屋清理乾淨、恢復原狀。乙方所有傢俱雜物等，若有留置無暇清理者，應視作廢棄物論，任憑甲方處理，乙方不得異議，清理產生之費用則由乙方押金扣除清潔費；系爭109年租約第7條前段、第12條前段、第17條分別定有明文。次按系爭租約記載「附加條款：双方合議事項依照首次合約增列內容」；又，兩造於106年首度簽訂租約時，另紙加註條款載明：「一.租賃附屬設備依『附件一.照片原樣』、『附件二.新購置電器收據』交付乙方使用。若於契約終止返還標的時有損毀，乙方有責修復賠償，不可推諉。」。再按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；民法第184條第1項前段及後段並有明文。

　⑶查被告訴訟代理人於110年11月30日言詞辯論期日當庭陳稱：「被告陳言新對系爭房屋已無住居之權利，也不可能再告原告侵入住居，若被告陳言新再對原告告侵入住居的話，原告可以告陳言新誣告」後，原告始於110年12月11日由台灣房屋土城金城店仲介人員林曉珮及其丈夫陪同，且因被告迄未交還系爭房屋之鑰匙，原告乃委請鎖匠開鎖、換鎖，進入系爭房屋，驚覺屋內盡是垃圾、食物都發霉、乾乾的、整個東西都很髒、床墊及棉被竟塗抹糞便，電器用品或因插頭彎掉、或插電後無反應等情，業經證人林曉珮到庭證述綦詳，對照106年租約原告交付系爭房屋予被告時之「附件一.照片原樣」，顯係遭被告惡意破壞。雖被告訴訟代理人辯稱被告並未破壞，惟被告明知原告於110年3月4日並未進入系爭房屋，竟於檢察官在110年4月21日就其所提侵入住居罪告訴為不起訴處分後，猶聲請再議；再於本院審理時，以110年5月14日答辯狀辯稱系爭租約並未合法終止，隨即於110年5月21日出境，並未於110年5月31日租期屆滿後，會同原告點交返還系爭房屋，原告復畏懼被告再次提出刑事侵入住居罪告訴而不敢進入系爭房屋查看，及至被告訴訟代理人於110年11月30日當庭陳稱「被告陳言新對系爭房屋已無住居之權利，也不可能再告原告侵入住居」，原告始敢進入系爭房屋，堪認系爭房屋及附屬設備、家具、電器毀損之損害，確係被告所為，原告自得依前揭系爭租約及侵權行為之規定請求被告賠償。

⑷另按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害，民法第213條第1項、第215條分別定有明文。復按民事訴訟法第222條第2項規定，當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，不得以其數額未能證明，即駁回其請求（最高法院21年上字第972號判例意旨參照）。關於系爭房屋、附屬設備、家具及器物等之受損程度、修繕情形、修繕或清理之情形及費用、折舊，與水費、電費、管理費等支出部分，請本院依前揭民事訴訟法之規定，審酌原告提出之受損照片及被告之惡性，判准被告如數賠償，及自111年1月18日（按即原告111年1月14日民事訴之追加暨擴張聲明狀送達被告翌日）起，至清償之日止之遲延利息。

㈣又按「本條例用詞，定義如下：十三、押金：指承租人為擔保租賃住宅之損害賠償行為及處理遺留物責任，預為支付之金錢。」、「押金之金額，不得逾2個月之租金總額。出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。」，租賃住宅條例第3條第13款、第7條分別定有明定。準此，被告既尚未將系爭房屋返還予原告，自不得主張原告應先以押金抵償積欠之租金。

　㈤綜上各情，爰請求先位及備位之訴如前，並聲明：㈠先位聲明：⒈被告應給付原告10萬6,903元，及其中5萬6,903元自110年3月23日起至清償日止，其中5萬元自110年4月20日起至清償日止，均按週年利率百分之5計算之利息。⒉被告應給付原告34萬7,200元，及自111年9月8日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。⒊被告應給付原告1萬8,742元，及自111年1月18日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。⒋被告應給付原告4萬2,517元，及自111年1月18日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。⒌原告願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈被告應給付原告15萬5,000元，及其中10萬5,000元自110年5月6日起至清償日止，其中5萬元自110年4月20日起至清償日止，均按週年利率百分之5計算之利息。⒉被告應給付原告25萬2,000元，及自111年9月8日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。⒊被告應給付原告1萬8,742元，及自111年1月18日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。⒋被告應給付原告4萬2,517元，及自111年1月18日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。⒌原告願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告則以：

　㈠被告主張系爭109年租約第13條及第15條第2項約定，不構成系爭109年租約內容：

　　按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容，，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法（下稱消保法）第11條之1第1項、第3項，定有明文。查，兩造間歷年租約不盡相同，豈可如同原告主張在第1次簽租約時已提供合法審閱期，即代表每年重新簽訂新的租賃契約時，亦已提供合法審閱期予被告，況且一年一簽定期契約，若原告未善盡告知被告系爭109年租約與先前租約內容有不同之處，在被告基於信任原告之下，豈會逐條核對？

　㈡被告主張系爭109年租約已於110年3月22日終止：原告以系爭存證信函通知被告自110年3月22日終止系爭109年租約，被告已於110年3月2日搬離系爭房屋，於110年3月4日返回檢查屋況時，兩造在系爭房屋門外發生爭執。原告知悉被告於110年3月2日搬離後，即託一樓保全（管理員）將系爭房屋出租，因系爭109年租約已於110年3月22日終止，被告即不用負擔其後房租、水電費、管理費、接電費、設備維持費、復水費等。

　㈢押租保證金利息，得充抵租金一部：按以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部，土地法第98條第1項定有明文。被告自106年6月1日起向原告承租系爭房屋，簽約時除一次給付3個月房屋，並同時交付原告兩個月押租保證金4萬元，其押金保證金利息，自當視為租金之一部。　　

　㈣被告主張系爭房屋業於110年3月4日點交予原告：

⒈依本院111年度訴字第124號刑事案件（按即被告因與原告發生口角爭執所涉傷害原告之案件，下稱系爭另案）判決書內容，原告從系爭房屋鄰居、大廈管理員處，均查證並確認｢被告確於110年3月2日搬離系爭房屋｣，再依訴外人即鎖匠 洪錦華 於系爭另案證述，原告係以｢忘記帶鑰匙出門須要開鎖｣為由，請鎖匠開鎖；可知，原告主觀上已確定被告已於111年3月2日搬離系爭房屋，因故才有3月4日請鎖匠開門一事。

⒉因原告曾寄發存證信函通知被告｢自110年3月22日前清償積欠租金，遷出戶籍，並將房屋恢復原狀返還原告完成點交。｣等語，故被告雖於3月2日搬離系爭房屋，仍以為22日（按被告民事答辯六狀誤繕為「23日」，然依上下文可知顯係誤繕）始終止系爭租賃契約，遂於3月4日返回該處檢查私人物品是否已清空及確認屋況。

⒊依常理，房東與房客發生爭執後，雙方怎可能心平氣和當面點交，按依「住宅租賃契約書」及「租賃住宅條例」規定之｢租賃之一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。｣，原告已定110年3月22日催告被告完成點交；且原告3月4日認知被告已搬離，始有權開鎖進入系爭房屋。故被告主張110年3月4日即與原告完成點交。

　⒋按「租賃契約消滅時，租賃住宅之返還，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。」，租賃住宅條例第12條第1項，定有明文；另，被告與原告簽訂系爭109年租約第16條，亦有約定「･･･經甲方（原告）催告限期仍不為支付時，甲方得終止租約、收回房屋，因此乙方（被告）所受之損失甲方概不負責･･･。」。查，原告以系爭存證信函通知被告「限台端（按即被告）於110年3月22日前清償積欠租金，遷出戶籍，並將房屋恢復原狀返還本人（按即原告）完成點交。」，即可證原告有以該信函催告被告點交系爭房屋意思表示，其期限為3月22日。再觀之上開系爭租赁契約，經原告催告後，原告得終止租約，“收回”系爭房屋，此處收回，即是完成點交，系爭房屋交回予原告，由原告占有使用之意。退萬步言，若本院認為被告主張110年3月4日完成點交為無理由，則按上開租賃住宅條例與上開系爭109年租約約定，被告和原告亦已於110年3月22日已視為完成點交程序。

㈤被告主張未積欠租金達兩個月以上，並無不當得利。蓋被告得主張以擔保金抵償租金，卻遭原告拒絕，逕而發送訊息催告被告，按前所述，被告並未積欠原告兩個月之房租，自無不當得利情形。

　㈥被告主張不應負擔原告委任律師費用：

雖系爭109年租約第13條約定｢乙方（按即被告）若有違規情事･･･，如甲方（按即原告）因訴訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。｣，然此約定實有違反平等互惠及誠實信用原則，且對被告顯有不公平的情形，若約定為｢甲、乙雙方同意由敗訴之一方應負他方律師費用｣，則能保障雙方權益。故，上揭約定條文，應屬無效約定。另按民事訴訟法第466條之3第1項將律師費列為訴訟費用之一部，由敗訴的當事人負擔。其程序也必須先向第三審最高法院聲請核定律師酬金，否則不能向對方請求。依上說明，即便原告主張由被告負擔律師費用為有理由，亦須是被告完全敗訴，且由原告另向法院聲請核定。

㈦被告主張系爭房屋110年3月4日點交後之屋況與被告無關：被告與原告既於110年3月4日完成點交，原告點交當下或隔日即應進入系爭房屋查看屋況，遇有問題應立即反應與被告聯繫，而非點交後9個月之後始提出求償主張，且迄今原告均未能舉證求償之傢俱、器具、設備、物品等，確有修理、更新/換、購買之必要，亦無法證明有修繕、購買之實。又自證人林曉珮證詞可知，證人於110年12月11日進入系爭房屋並未看見被告，亦未看見所見系爭房屋屋況是由被告造成，且其證詞中亦陳明證人自身從事房屋仲介工作，原告亦將系爭房屋委任證人銷售，兩者間實存有居間委任利益關係，其證詞可信度，亦有待商榷。

㈧綜上，資為答辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、原告主張兩造於109年5月19日簽訂系爭109年租約，約定租期自109年6月1日起至110年5月31日止，租金為每月2萬1,000元，應於每月5日前繳納，被告自110年1月5日起即未給付租金，原告嗣以系爭存證信函通知被告於110年3月22日終止租賃契約，故系爭109年租約已於110年3月22日終止等情，有106年租約、系爭109年租約、兩造通訊軟體對話紀錄、系爭存證信函、掛號郵件回執及被告110年11月30日答辯二狀等可證（見本院卷第21-35、39-47、159頁），且為被告所不爭執，原告主張之上開事實，自堪憑採。

五、得心證之理由：

　　原告另主張被告應給付到期租金、律師費用、相當於租金之不當得利及違約金、水費、電費、管理費、家具設備等損害賠償、換鎖、清理費用等，則為被告所否認，本院判斷如下：

　㈠系爭房屋已於系爭109年租約110年3月22日終止後完成點交:

　　系爭109年租約已於109年3月22日終止之事實為兩造所不爭執，已如前述。原告固主張系爭109年租約雖於上開日期終止，然系爭房屋迄至本案訴訟中之111年11月30日始行遷讓云云，被告則辯稱：其於110年3月22日之前即已搬離等情。經查，被告所稱已於110年3月22日之前即已搬離乙節，業據被告提出康福搬家公司寄送之110年3月3日之搬遷後滿意度調查簡訊（見本院卷第177頁）為憑。且查，原告於系爭另案警詢中證述：我於110年3月3日晚上8時接到系爭房屋所在大廈之 詹姓 管理員電話，稱有鄰居告訴他系爭房屋之租客好像搬走，但抽油煙機連續2天沒有關已經吵到住戶，要求我來處理。故我於110年3月4日下午至系爭房屋，先是詢問詹姓管理員近期有無看到房客即被告（按即本案被告），詹姓管理員稱今年2月初時好像有見過，但不太確定，也不知被告是否已搬離系爭房屋。我上樓後於屋外確實有聽見抽油煙機的聲音，但我按門鈴都沒有人應門，所以我轉而向隔壁鄰居詢問狀況，該鄰居稱於3月2日上午10時有看到被告與搬家公司來搬家，我有進入鄰居屋內，發現隔壁抽油煙機聲音真的很大聲，我只好請鎖匠來開門，想要關掉抽油煙機，而鎖匠正在開鎖時，被告就回來了，我和被告發生爭吵，他就突然攻擊我的喉部，是以徒手的方式攻擊，我因此喉部受傷等語；再於系爭另案審理中結證稱：我有將系爭房屋出租給被告，我於110年3月4日下午3時50分許，有請鎖匠打開系爭房屋，那天我是經管理員電話通知，他告訴我隔壁的鄰居反應系爭房屋裡的抽油煙機沒有關，非常吵，已經連續兩天都沒有關，希望我去關抽油煙機。我剛開始有先確認被告是不是搬走了，我有跟管理員確認，我也有去按門鈴問鄰居是否有看到我的房客搬走，他說他確實有看到我的房客已經搬走，我有到鄰居的房子內去聽，果然我們的抽油煙機吵到人家，那時候我才請鎖匠去開門。我的鎖匠正在開門時，被告就上來，他非常兇一直罵幫我開鎖的人，我跟被告解釋我是因為鄰居說你房子裡面的抽油煙機沒有關，被通知才過來，他一直大小聲、一直罵，我正在跟他解釋這件事，他就突然動手攻擊我，...，因為被告已經使用暴力在攻擊我，我姐姐嚇到立刻報警，後來被告有進去系爭房屋內，我就趕快離開，...，我記得案發是3點多，大約4、5點多我就立刻去驗傷等語；系爭另案證人即案發時在現場開鎖之洪錦華則於警詢中證稱：我不認識被告、告訴人（按依序為本案被告、原告），但110年3月4日下午3時50分我有至系爭房屋開鎖，委託我開鎖的人告訴我他忘記帶鑰匙出門須要開鎖，所以請我過去。我去現場後，委託我的人才跟我說他把那間房子租出去了，他是房東，因為屋內的抽油煙機聲非常大，當時我在現場也清楚聽見抽油煙機聲，他希望請我把鎖打開讓他進去把抽油煙機關掉，我有告知他這種情形不能隨便開鎖進去，他跟我說房客已經好幾個月沒有繳房租，另外隔壁鄰居也有跟他說房客昨天晚上有搬東西走，我有跟房東說那個鎖要工具去破壞他，我還沒有開始動手破壞鎖的時後，房客就回來了，房客口氣很不好，說房東憑什麼開他的鎖，這時我就停止動作，收拾我的工具包，我沒有親眼目睹他們是否互毆，但是我有聽到房東說：「你怎麼可以動手打人」，後來我就拿起我的包包跟房東說沒有我的事情，我要先走而離開現場等語，此有上開系爭另案刑事判決在卷可按（見本院卷第305-307頁）。雖然發生衝突當時係在租約期限內之110年3月4日，惟已離預定終止之110年3月22日僅約兩週多，可知被告彼時確然已有搬遷行為，否則原告又何以會找鎖匠欲逕自開門而肇生上開口角衝突，是以被告所稱於110年3月22日終止前即已搬離等情，尚非無據。又系爭109年租約既已於110年3月22日終止，且按「租賃退租遷出時，乙方（按即被告）應將房屋清理乾淨、恢復原狀。乙方所有傢俱雜物等，若有留置無暇清理者，應視作廢棄物論，任憑甲方（按即原告）處理，乙方不得異議，清理產生之費用則由乙方押金扣除清理費。」，亦經系爭109年租約第17條約定甚明（見本院卷第34頁），再參諸系爭另案證人即案發時在現場開鎖之洪錦華於警詢中證稱：「委託我開鎖的人告訴我他忘記帶鑰匙出門須要開鎖，所以請我過去」等語明確，亦有上開系爭另案刑事判決在卷可按（見本院卷第307頁），可知原告亦有系爭房屋鑰匙，則原告於系爭109年租約110年3月22日終止後自得持鑰匙入內，並可依前揭系爭109年租約第17條約定，將被告所遺留物品，視作廢棄物論，任由原告處理，故系爭房屋於終止後依約即可由原告實力支配，而原告亦未舉證提出被告於系爭109年租約於110年3月22日終止後有何拒絕遷讓交還系爭房屋之具體事證，準此，自應認系爭房屋於系爭109年租約110年3月22日終止後因已現實回復於被告可實力支配之下而完成點交。至被告固稱早已於110年3月4日點交云云，惟被告雖於110年3月22日之前已有搬遷行為，然何時搬遷完畢乃至點交完成，並未舉證以實其說，此部分所辯尚非可採。又原告雖執系爭另案主張被告並未完成點交，系爭房屋係迄至本案訴訟中之111年11月30日始行遷讓云云，然原告實未提出於系爭109年租約110年3月22日終止後，有何被告仍居住其內等拒絕遷讓交還系爭房屋之具體事證，是以原告此部分主張即難採認。

　㈡原告得向被告請求之金額：　

　⒈關於先位訴之聲明第一項，積欠租金5萬6,903元及律師費用5萬元部分：

⑴關於積欠租金5萬6,903元部分：

　　按承租人應依約定日期，支付租金。民法第439條前段定有明文。次按系爭109年租約第4條約定，租金每個月2萬1,000元，並於每月5日前繳納，每次應繳1月份。查被告自110年1月5日起即未依約支付租金，又系爭109年租約已於110年3月22日終止，已如前述；是被告積欠租金計2個月又22日，共計5萬6,903元(計算式：21,000元×(2+22/31)月＝5萬6,903元，元以下四捨五入)，原告自得依民法第439條及系爭109年租約第4條向被告請求給付上開積欠之租金。

⑵關於律師費用5萬元部分：

　按系爭109年租約第13條約定，乙方若有違規情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。查被告因積欠租金及后述之水費、電費、管理費等，原告委任律師提起本件訴訟，支出律師酬金5萬元，有收據在卷可按（見本院卷第51頁），是原告依系爭109年租約第13條之規定，請求被告給付已支付之律師費用5萬元，堪認有據。至被告辯稱原告並未依消保法給予審閱期間云云，惟消保法立法目的係為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，而依消保法第11-1條第3項規定，違反審閱期間契約之效果，僅生由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款不構成契約之內容，非謂當事人間之契約關係不成立或無效，況系爭109年租約之出租人即原告並非企業經營者，故兩造間租賃契約並無消保法之適用，是以原告主張被告並未依消保法給予審閱期間，租賃契約不合法云云，亦無可採。被告另辯稱：此約定實有違反平等互惠及誠實信用原則，且對被告顯有不公平的情形云云，惟原告並非企業經營者，且此約定係由兩造私人間自行約定，亦無違反法令或強制規定，被告自應受系爭109年租約約定拘束，是被告所為此部分抗辯，亦非可採。

　⑶從而，原告得向被告請求給付上開金額合計10萬6,903元(計算式：56,903+50,000=106,903)。　

　⒉關於先位訴之聲明第二項，相當於租金之不當得利及違約金34萬7,200元部分：　

　　此部分因系爭房屋已於系爭109年租約110年3月22日終止後完成點交，業經敘明如前，是原告請求此部分金額，尚難認屬有據。

　⒊關於先位訴之聲明第三項，請求水費、電費及管理費1萬8,742元部分：

按依系爭109年租約第6條約定：租賃期間，使用房屋所產生之相關費用，包括水費、電費、管理費，均由乙方（被告）負擔，此有系爭109年租約可按（見本院卷第33頁）。系爭109年租約已於110年3月22日終止，且系爭房屋已於系爭109年租約110年3月22日終止後完成點交，業經敘明如前，故上列費用計費期間，自應計算至110年3月22日止，茲分述如下：

⑴水費：109年11月12日至110年3月18日之水費合計586元（計算式：351+235=586）、110年3月18日至110年3月22日水費計13元（計算式：162X5/62=13，元以下四捨五入），此有臺北市自來水事業處用戶繳費基本明細資料、繳費憑證可參（見本院卷第141、193頁），故原告得請求被告給付上開期間水費費用合計共599元。至原告請求系爭109年租約110年3月22日終止後之水費及復水費650元則屬無據。

⑵電費：109年12月23日至110年2月23日之電費計4,076元、110年2月24日至110年3月22日之電費計284元（計算式：642X27/61=284，元以下四捨五入），此有繳費憑證可參（見本院卷第143-145頁），故原告得請求被告給付上開期間電費費用合計共4,360元（計算式：4,076+284=4,360）。至原告請求系爭109年租約110年3月22日終止後之電費及接電費400元、設備維持費301元等則屬無據。

⑶管理費：系爭房屋計費坪數費用每月共800元，每月清潔費100元，故自110年1月至110年3月22日合計2,439元（計算式：900+900+900X(22/31)=2,439，元以下四捨五入），再加上春節加收800元，故原告得請求被告給付上開期間管理費費用合計共3,239元（計算式：2,439+800=3,239）。至原告請求系爭109年租約110年3月22日終止後之管理費則屬無據。

　⑷從而，原告得請求被告給付上開期間水費、電費、管理費合計共8,198元（計算式：599+4,360+3,239=8,198），又原告依系爭109年租約、不當得利、侵權行為等規定所為請求，逾此範圍，則屬無據。　

　⒋關於先位訴之聲明第四項，就系爭房屋遭被告破壞或毀損之附屬設備、家具、電器及換鎖、清理費用等如附表所示4萬2,517元部分：　

　⑴關於附表各項目（不含編號24、25項目，此部分詳后述）：

　　原告固主張有上開損害賠償費用及清理費用云云，並以受損前後照片及證人林曉珮之證述等為據，惟經被告否認如前。經查，因系爭房屋已於系爭109年租約110年3月22日終止後完成點交，業如前述，惟原告迄至110年12月11日始偕同證人林曉珮開門進入系爭房屋，則自110年3月22日至110年12月11日相距超過半年，且依系爭另案證人洪錦華於警詢中證稱：「委託我開鎖的人（按即原告）告訴我他忘記帶鑰匙出門須要開鎖，所以請我過去」等語明確，已如前述，可知原告亦有系爭房屋鑰匙，而證人林曉珮亦證稱：到進出沒有換過證件等語（見本院卷第318頁），且原告亦未能提出事證證明系爭房屋在被告搬離後確實無人進出，則即難認經此超過半年以上時間，系爭房屋確仍係被告搬離時之情狀，是以縱然證人林曉珮於110年12月11日進入系爭房屋所見情況如原告提出照片所示，然亦難率認即為被告於系爭109年租約於110年3月22日終止時搬離之原本情狀，原告復未能提出其它證據足為佐證，則原告所稱上開損害及清潔費用，是否即得歸責於被告而由被告負擔，即屬可疑，是原告依系爭109年租約、侵權行為等法律關係所為此部分請求，尚難逕採。

　⑵關於附表編號24、25項目部分：

　　關於原告指稱被告未歸還社區電梯感應磁扣及系爭大門鑰匙部分，被告固辯稱已將鑰匙置於屋內云云，然此部分未見被告舉證以實其說，又上開社區電梯感應磁扣及系爭大門鑰匙既經被告無法歸還而堪認已滅失不見，被告自應依民法第184條第1項前段侵權行為規定負上開物品之損害賠償責任。又鑰匙既經被告滅失，則原告請求一併更換門鎖，亦屬有據。因此，原告請求被告賠償電梯感應磁扣2顆共200元，本院審酌核與常情堪認相符，應予准許，又原告請求更換門鎖費用1,800元，亦有收據可憑（見本院卷第207頁），核屬有據，併予准許。　

　⒌合依前述，本件原告得向被告請求積欠租金5萬6,903元、律師費用5萬元、「水費、電費、管理費」8,198元、賠償電梯感應磁扣2顆共200元及更換門鎖費用1,800元。

　㈢押金之抵充：

　⒈按系爭109年租約第5條約定：「...乙方（按即被告）如不繼續承租，甲方（按即原告）應於乙方遷空，交還房屋後無息退還押租保證金。」（見本院卷第32頁）。經查，被告辯稱系爭109年租約有押租金4萬元乙節，為原告不爭執，又系爭房屋已於系爭109年租約110年3月22日終止後完成點交，業如前述，則系爭房屋即已交還原告實力支配之下，故依系爭109年租約第5條，被告所稱原告應返還系爭押金4萬元，應屬有據。至被告所稱押租金尚須「計息」云云，則與上開系爭109年租約第5條約定之「無息退還」有間，尚非有據，併予敘明

　⒉按押租金（即履約保證金）之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照），再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段亦定有明文。押租金依其性質與內容乃承租人為擔保其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償債務之目的，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依約移轉於出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行其債務、且返還租賃物之停止條件成就時，即負有將押租金全額返還承租人之義務。故於租賃關係終了、承租人已返還租賃物後，出租人即被告即負有返還承租人押租金之義務。如承租人租賃關係終了且返還租賃物時，仍有欠租、相當租金之不當得利或有未償付之其他債務不履行損害賠償等時，即應以該押租金當然抵充清償，而返還餘額。又按「對於一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償人所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時，指定其應抵充之債務。」，民法第321條定有明文。承前，被告所稱原告應返還系爭押金4萬元，雖屬有據，然尚應抵充原告得請求被告給付之前揭款項，因前揭款項總金額高於押金金額，再參以被告本已表示押金欲抵充租金之意（見本院卷第79頁），自應認優先抵充所積欠租金5萬6,903元，經抵充後，被告尚積欠租金16,903元（計算式：56,903-40,000=16,903元）。

　㈣法定遲延利息之請求：

　　按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229條分別有明文規定。茲分述如下：

　⒈聲明第一項部分：

　⑴本件原告請求給付積欠租金1萬6,903元，核屬確定期限之給付，於每月5日即應給付當月租金，準此，原告請求被告給付自110年3月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核無不合，應予准許。

　⑵本件原告請求律師費用5萬元，核屬無確定期限之給付，自應經原告催告未為給付，被告始負遲延責任。準此，又因系爭房屋已於系爭109年租約於110年3月22日終止後完成點交，業如前述，被告自無從自上址收受起訴狀，故本院認應以被告110年5月17日提出民事答辯狀（見本院卷第75頁）翌日即110年5月18日為經原告催告未為給付而負遲延責任之起算日，因此原告請求被告給付自110年5月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，逾此範圍，則屬無據。

　⒉關於「水費、電費、管理費」8,198元、賠償電梯感應磁扣2顆共200元及更換門鎖費用1,800元部分：本件原告此部分之請求，核屬無確定期限之給付，自應經原告催告未為給付，被告始負遲延責任。準此，原告請求被告給付自111年1月18日（按即原告111年1月14日民事訴之追加暨擴張聲明狀送達被告之111年1月17日之翌日，見本院卷第217頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核無不合，併予准許。

㈤備位聲明部分：

　　按當事人提起預備合併之訴，係以先位之訴無理由為停止條件，請求法院就備位之訴為裁判，故法院應就先位之訴先為審判，必待先位之訴無理由時，始得就備位之訴為裁判（最高法院85年度台上字第2009號判決意旨參照）。而原告所為先、備位請求之法律關係處於對立狀態，本件原告提起之先位之訴，已獲部分勝訴之判決，其餘備位之訴即無審酌之必要，附此敘明。　

六、綜上所述，原告據以提起本訴，請求：㈠被告應給付原告6萬6,903元，及其中1萬6,903元自110年3月23日起至清償日止，其中5萬元自110年5月18日起至清償日止，均按週年利率5%計算之利息。㈡被告應給付原告8,198元，及自111年1月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應給付原告2,000元，及自111年1月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所附麗，應併予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第4項所示金額。

中　　華　　民　　國　　111　年　　11　　月　　29　日

臺北簡易庭法官　陳仁傑

附表：