臺灣臺北地方法院民事判決
105年度北簡字第7893號
原 告 楊誠豪
被 告 洪美如
訴訟代理人 沈明欣 律師
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國106年11月9日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾參萬貳仟貳佰伍拾伍元，及自民國一
０五年六月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之
利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十九，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣壹拾參萬貳仟貳佰伍拾
伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明，不在此限。民事訴訟法第255條
第1項第3款定有明文。查原告起訴時訴之聲明第1項原為：
「被告應給付原告新臺幣（下同）33萬9,225元。」（見本
院卷第3頁），嗣於民國106年3月30日具狀變更訴之聲明第1
項為：「被告應給付原告26萬7,325元，及自102年2月28日
起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」（見本院卷第
121頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定相符
，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告於102年1月27日經由訴外人中信房屋仲
介股份有限公司（下稱中信仲介公司），以1,718萬元向被
告購買門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○○○號3樓房屋（
下稱系爭房屋），並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約
）。原告於簽約前1日與仲介前往系爭房屋查看，被告以嬰
兒熟睡為由請原告勿吵醒嬰兒，原告亦不敢過度打擾。詎10
2年2月28日辦理點交，經被告將家具、衣物及裝飾騰空後，
原告查看始發覺系爭房屋客廳冷氣口下方牆面、浴室天花板
及嬰孩次臥室竟有多處漏水致壁癌油漆剝落之情形，且嬰孩
次臥室衣櫃鋪設之遮蔽板材遭移除後，明顯可見嚴重漏水之
情事，而被告前於中信房屋房地產標的現況說明書（下稱系
爭說明書）中第13項「建築改良物是否有滲漏水之情形」係
勾選「否」，顯然蓄意隱匿瑕疵，交屋前原告無從得知。經
原告於交屋當日與被告及仲介公司代表即訴外人 林沛慈 簽立
協議書（下稱系爭協議書），約定委由公正第三單位進行鑑
定，如系爭房屋確有滲漏水之情事，被告應負責修繕及負擔
修繕費用。嗣經原告委請台北市土木技師公會於102年3月18
日出具系爭房屋漏水鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告），確
認系爭房屋滲漏水之修復方式費用計17萬4,225元。原告多
次通知被告出面修繕均未獲置理。被告應賠償之金額計有：
（一）鑑定漏水修復費用17萬4,225元、（二）鑑定費3萬元
、（三）外推陽台雨遮及外牆漏水處理費用2萬9,400元、（
四）屋頂及屋突漏水處理及垃圾清運費用、1至4樓牆面壁癌
處理費用6萬元，經住戶共同協議，原告應分擔比例6分之1
計1萬元、（五）舊衣櫃拆除、清運及新做衣櫃費用2萬3,7
00元，以上合計26萬7,325元（計算式：17萬4,225元＋3萬
元＋2萬9,400元＋6萬元＋1萬元＋2萬3,700元＝26萬7,325
元），爰依系爭協議書之法律關係、民法第354條第1項前段
及第360條前段之規定提起本件訴訟等語。並聲明：被告應
給付原告26萬7,325元，及自102年2月28日起至清償日止，
按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：
（一）系爭協議書於102年2月28日已簽訂，系爭鑑定報告於102
年3月18日即已作成，原告於斯時即可依系爭協議書對被
告為請求，且系爭房屋於102年3月下旬已辦理點交，原告
卻遲至105年5月始依系爭協議書起訴請求被告支付修繕費
用，顯已逾民法第365條第1項瑕疵擔保請求權6個月之除
斥期間。又原告主張被告於系爭說明書上就系爭房屋有無
滲漏水之情形勾選「無」，依民法第360條之規定得請求
被告負債務不履行之損害賠償責任，惟縱認有民法第360
條之適用，應類推適用第365條第1項規定，原告不履行損
害賠償請求權時效亦已超過6個月，不得再行使。
（二）依兩造簽訂之系爭協議書第1項係約定，除系爭房屋客廳
冷氣口下方牆面、浴室天花板、小孩房衣櫥部牆面等3處
有壁癌油漆剝落現象，需經公正第三單位鑑定外，其餘以
102年2月28日系爭房屋之現場現況交屋，鑑定費用由原告
負擔，鑑定結果若上開3處是滲漏水造成，則由被告負責
修繕及負擔修繕費用，因此，被告依系爭協議書之義務僅
需負責修繕並負擔因修繕漏水所支出之費用，而不包含鑑
定費及上開協議以外之項目。又兩造並未約定被告須依鑑
定結果建議之方式進行修復，始符合約定內容，而被告前
已委請訴外人寶坤室內裝修工程有限公司（下稱寶坤公司
）進行修復，並有技師至8-4號4樓房屋進行修理、拆除系
爭房屋臥室之舊衣櫥等，故被告所應負責之滲漏水部分已
修復完畢。另關於原告請求之「外推陽台雨遮及外牆漏水
處理費用2萬9,400元」、「屋頂及屋突漏水處理及垃圾清
運費用、1至4樓牆面壁癌處理費用6萬元，經住戶共同協
議，原告應分擔比例6分之1計1萬元」、「舊衣櫃拆除、
清運及新做衣櫃費用2萬3,700元」等，均為系爭協議書以
外之項目，且原告並未舉證說明交屋當時確係存在上開情
形，故原告此部分之請求，應屬無據。此外，原告亦未舉
證在系爭鑑定報告作出後，其曾在102年2月28日定期催告
被告給付修繕費用，故原告請求自102年2月28日起按年利
率5%計算之遲延利息，依民法第229條第2項之規定，應無
理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，原告主張前於102年1月27日經由中信仲介公司，以1,
718萬元向被告購買系爭房屋，並簽立系爭契約，且被告於
系爭說明書中「建築改良物是否有滲漏水之情形」選項係勾
選「否」，原告於102年2月28日辦理點交時發現系爭房屋有
滲漏水情形，兩造遂簽立系爭協議書。又原告於102年3月5
日申請台北市土木技師公會就系爭房屋漏水情形進行鑑定，
台北土木技師工會已於102年3月18日出具系爭鑑定報告，原
告已支付系爭鑑定報告費用3萬元等情，業據提出系爭契約
、系爭說明書、系爭協議書、系爭鑑定報告書、台北市土木
技師公會收據及電子計算機統一發票等件為證（見本院卷第
6至11頁、第16至17頁、第41至42頁、第60至81頁），且為
被告所不爭執，均堪信為真實。
四、得心證之理由：
原告主張系爭房屋確有滲漏水之情事，業經台北市土木技師
公會出具系爭鑑定報告書確認，經原告多次通知被告出面修
繕均未獲置理，被告自應賠償原告修繕費用計26萬7,325元
等語；惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點
為：（一）被告是否故意不告知系爭房屋有滲漏水之情形？
被告交付系爭房屋於原告時，系爭房屋滲漏水之部分究竟為
何？（二）原告請求被告賠償26萬7,325元，有無理由？茲
分述如下：
（一）被告是否故意不告知系爭房屋有滲漏水之情形？被告交付
系爭房屋於原告時，系爭房屋滲漏水之部分究竟為何？
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張其向被告
購買系爭房屋時，被告明知系爭房屋有滲漏水之情形，卻
仍於其所簽立之系爭說明書上勾選無滲漏水之情形，顯有
故意不告知原告之情形，業據提出系爭說明書為證（見本
院卷第16頁）。查參諸被告於本院105年7月15日言詞辯論
期日自承其居住於系爭房屋期間已有滲漏水之情形（見本
院卷第56頁背面），且參以被告於系爭說明書上就項次13
「建築改良物是否有滲漏水之情形」係勾選「否」之選項
，並於系爭說明書上委託人處親筆簽名確認（見本院卷第
16頁），堪認被告確有故意不告系爭房屋有滲漏水之情形
。又原告主張其向被告購買系爭房屋時已分別有下列滲漏
水之情形：（一）客廳門口窗型冷氣管口位置牆面滲水、
（二）客廳窗型冷氣口位置牆面滲水、（三）臥室（含衣
櫥）牆面嚴重漏水、（四）浴室平頂與地坪滲水並導致相
鄰之臥室牆底部滲水痕、（五）外推陽台雨遮及外牆漏水
、（六）屋頂及屋突漏水，業據提出系爭鑑定報告（見本
院卷第60至81頁）及照片（見本院卷第85頁、第87至89頁
）等件為證。查參諸兩造於102年2月28日進行系爭房屋之
點交時，因原告發現系爭房屋有滲漏水之情形，兩造遂於
所簽立之系爭協議書內容記載：「…買賣雙方於民國102
年02月28日至買賣標的現場確認房屋現況及點交日期、雙
方協議如下：1.買方（原告）同意除客廳冷氣口下方牆面
、浴室天花板、小孩房衣櫥內部牆面等三處有壁癌油漆剝
落現象，需經公正第三單位鑑定外，其餘以民國102年02
月28日之房屋現場現況交屋。公正鑑定單位及鑑定費用由
買方指定並負擔，鑑定結果若是滲漏水造成，由賣方（被
告）負責修繕及負擔修繕費用，…」等語（見本院卷第17
頁）；又參以原告申請之臺北市土木技師工會進行鑑定之
鑑定結果認定：「1、依現場勘查得知：本鑑定標的物現
況有4處滲漏水狀況，包括：⑴客廳門口窗型冷氣管口位
置牆面滲水（如附件四照片2及3）⑵客廳窗型冷氣口位置
牆面滲水（如附件四照片1）⑶臥室（含衣櫥）牆面嚴重
漏水（如附件四照片4）⑷浴室平頂與地坪滲水並導致相
鄰之臥室牆底不滲水痕（如附件四照片5及6）…」等情，
此有鑑定報告在卷可稽（見本院卷第64頁、第77至79頁）
，堪認被告交付系爭房屋於原告時，系爭房屋之客廳門口
窗型冷氣管口位置牆面、客廳窗型冷氣口位置牆面、臥室
（含衣櫥）牆面、浴室平頂與地坪滲水並導致相鄰之臥室
牆底部等處確有滲漏水之情形。至於原告主張外推陽台雨
遮及外牆、屋頂及屋突亦有滲漏水之部分，參諸點交當時
兩造所簽立之系爭協議書內容，並無關於外推陽台雨遮及
外牆、屋頂及屋突有滲漏水之記載，且言明除客廳冷氣口
下方牆面、浴室天花板及小孩房衣廚內部牆面等3處外，
其餘以102年9月28日系爭房屋現況點交；又參以自102年1
月28日點交系爭房屋迄至原告於105年5月20日提起本件訴
訟，期間原告已使用系爭房屋近3年餘，且系爭房屋係於
64年3月19日登記，迄至105年屋齡亦已近41年，此有建物
登記謄本在卷可稽（見本院卷第183頁），是系爭房屋交
付原告後因屋齡老化而出現其他滲漏水之情形，非無可能
。從而，原告既未就系爭房屋交付時已另有外推陽台雨遮
及外牆、屋頂及屋突有滲漏水之情形舉證以實其說，則原
告就此部分之主張，即無可採。
（二）原告請求被告賠償26萬7,325元，有無理由？茲分述如下
：
1、按買賣之物具有瑕疵，出賣人依民法第354條至第358條之
規定，應負擔保之責者，買受人所得主張之法律效果，為
請求減少價金，在非顯失公平之情形，得解除契約；倘買
賣之物，缺少出賣人所保證之品質，或出賣人故意不告知
該物之瑕疵者，買受人尚得不主張減少價金、解除契約，
而請求不履行之損害賠償。民法第359條及第360條分別定
有明文。又買受人依民法第360條規定請求不履行之損害
賠償，民法未定其消滅時效或除斥期間，學說上固有主張
應適用同法第365條之規定；惟亦有認為此項損害賠償請
求權，性質上既為債務不履行之損害賠償請求權，自應與
一般債務不履行作同一解釋，而適用同法第125條規定之
15年消滅時效期間。則上述法律見解在學說上係諸說併存
且尚無法規判解可據，原確定判決認再審被告依民法第36
0條規定，請求再審原告賠償債務不履行之損害，無88年4
月21日修正前民法第365條第1項規定之適用，自不得指為
用法錯誤（最高法院99年度台再字第37號判決參照）。查
原告向被告買受系爭房屋時，被告確有故意不告知系爭房
屋有滲漏水之情形，且被告交付之系爭房屋其客廳門口窗
型冷氣管口位置牆面、客廳窗型冷氣口位置牆面、臥室（
含衣櫥）牆面、浴室平頂與地坪滲水並導致相鄰之臥室牆
底部等處均有滲漏水之瑕疵，均如前述，則依上開規定，
原告自得向被告請求不履行之損害賠償。又原告主張不履
行之損害賠償請求權，民法未定消滅時效或除斥期間，則
應適用民法第125條15年消滅時效期間之規定。
2、而原告主張被告所應負擔之損害賠償責任包含：（1）臺
北市土木技師公會鑑定漏水修復之費用計17萬4,225元（
下稱系爭鑑定修復費用），業據提出臺北市土木技師公會
鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）為證（見本院卷第65頁）
、（2）鑑定費用3萬元，業據提出鑑定費收據為證（見本
院卷第41至42頁）、（3）外推陽臺雨遮及外牆漏水處理
費用2萬9,400元，業據提出千里達工程報價單為證（見本
院卷第86頁）、（4）屋頂及屋突漏水處理及垃圾清運費
用、1至4樓牆面壁癌處理費用6萬元，經本棟住戶共同協
議，原告應分擔比例為6分之1即1萬元，業據提出105年10
月1日信昌土木室內裝潢設計工程估價單為證（見本院卷
第132頁）、（5）舊衣櫃拆除、清運及新做衣櫃費用2萬
2,700元，業據提出104年10月11日報價單為證（見本院卷
第133頁）。茲就原告上開請求項目審究如下：
（1）系爭鑑定修復費用17萬4,225元部分：
被告辯稱：系爭鑑定報告所述之系爭房屋客廳門口冷氣管
口位置牆面、客廳窗型冷氣口位置牆面、臥室（含衣櫥）
牆面、浴室平頂與地坪滲水並導致相鄰之臥室牆底部等處
之滲漏水，被告前已委請寶坤公司修復完畢，故原告請求
上開滲漏水部分之修復費用，應屬無據云云，固據提出寶
坤公司估價單為證（見本院卷第118頁）。查參諸證人鄭
培坤到庭證稱：我為寶坤公司之負責人，我是在專作防水
之廠商，本院卷118頁估價單為寶坤公司所出具的，我記
得是估價單出具後之3天去估價單上所示之地址（即系爭
房屋）進行估價單所示之全部工程，大約做了3天，我有
開請款單給被告之夫即 陳滄淵 ，請款金額為本院卷第140
至141頁請款單上之3萬0,500元，請款單之項目與估價單
之項目是一樣的，但請款單之金額3萬0,500元應該是議價
之金額，工程款是陳滄淵支付。當初到估價單上地址施作
時是陳滄淵請假回來幫我開門進去施作，系爭鑑定報告我
有看過，但不知道是仲介還是陳滄淵給我看，我有看到本
院卷65頁修復費用估算表，剛才我所提出之估價單是被告
要求我做的工程項目，而請款單所示1-7項為本院卷65頁
第2項「客廳窗型冷氣口處牆面」，我所施作的部分是本
院卷77至79頁照片的編號1、2、3。本院卷77至79頁照片
編號2、3因為門口部分是冷媒管線安裝路徑，而我當時有
順便施作該部分，並沒有收費，所以我才會說有做照片2
、3的部分。本院卷第65頁估算表第3、4項目也就是照片
編號4、5、6部分，其中照片4的部分我有把衣櫃拆掉，是
陳滄淵叫我拆的。本院卷65頁第2項次所示之項目與我估
價單所示之施工項目工法相同，只是材料不一樣。65頁第
1項部我是作1-2，1-1部分是安全人員的安全鎖之類。我
做完估價單上工程後，沒有再做65頁第3、4項項目之工程
。我是在估價單給被告之前的1個月去幫被告看漏水，那
是第1次去，我去修繕那3天有1個男生我不知道是誰幫我
開門進場施作。本院卷第76頁圖面部分我是做編號1、2、
3、4部分，我有幫被告拆衣櫃，當時衣櫃很濕，衣櫃拆除
後，因為屋主不撬開牆壁，所以我也不知道漏水原因，客
廳以外之漏水，我沒有進行處理，施工前中後我記得有拍
攝照片，施工期間屋主有確認我施作的部分已經完成，當
時施作的材料為耐黃變透明防水塗料，本院院卷65頁2-1
到2-9都是在我施作之範圍等語（見本院卷第136至138頁
）及證人 陳昱任 到庭證稱：我自97年在中信房屋擔任仲介
人員迄今，本件系爭房屋是是我仲介成交的，在交屋之前
就發現有漏水，客廳冷氣台上方牆面、臥室的衣櫥、廁所
上方有曾經漏過水的痕跡、靠近廁所房間壁面有壁癌之狀
況、大門入口處的玄關天花板有漏水之痕跡，兩造就協議
由原告去找建築技師公會來進行鑑定，1個禮拜後就有報
告書出來，有列出漏水狀況及維修之費用，後來有透過我
們找兩造商談，而被告當時說鑑定維修的費用很高，屋主
沒有委請建築公會來修，但有表示要請自己認識之技工好
像姓鄭來修，原告當時有同意說只要有修好有保固即可，
後來被告有找一位技師來修，修了客廳冷氣台上方牆面，
而臥室的衣櫥技師有找到是隔壁的8-4號4樓的廁所流理台
彎角處的漏水，當時技師並沒有拆衣櫥，而是直接往樓上
找，所以技師就到隔壁8-4號4樓屋內（那是汪先生的家）
漏水點進行修理，我也有陪同，玄關漏水部分之痕跡部分
是我拿矽力康去修補的，廁所天花板部分，我有跟技師到
8-5號4樓去看，樓上屋主表明沒有漏水，但我們並沒有就
廁所天花板部分進行處理等語（見本院卷第136至138頁）
，堪認被告委託寶坤公司完成修復之部分為系爭鑑定報告
「表一鑑定標的物漏水修復費用估算表」（下稱系爭估算
表）中之項次（一）1「門口冷氣口處」之1-2「冷氣口封
塞處理」；項次（一）2「客廳窗型冷氣口處牆面」之2-1
「外牆封塞」、2-2「外牆滲透結晶劑塗佈」、2-3「內
部粉刷層打層」、2-4「粗胚」、2-5「底塗」、2-6「高
分子丙烯酸樹脂塗佈」、2-7「玻璃纖維網鋪設」、2-8「
橡化瀝青塗佈」、2-9「粉光層施作」；項次（一）3之3-
1「衣廚打除」等部分，此部分之金額合計4萬2,000元。
至原告主張其於 鄭姓 技師至系爭房屋修復滲漏水後，亦曾
多次向仲介陳昱任反應修復無效果，仍有滲漏水之情形，
此情雖經證人陳昱任證稱：我記得被告請技師修善後，原
告有跟我反應還是修不好等語（見本院卷第158頁背面）
相符，然參諸證人陳昱任亦證稱：陽臺天花板部分是在技
師修復後，原告跟我們反應的，而就先前技師修復的部分
，印象中原告並沒有再向我們反應。陽臺天花板是增建出
去的，所以牆面與接縫處時間久硬化掉，所以我又用矽力
康去補強。原告在跟我反應技師修的部分問題還是沒有解
決時，我並沒有至現場看，我是請原告直接找技師，因為
技師有保固，後來我有跟原告講等語（見本院卷第第158
頁、第159頁），是證人陳昱任就原告是否確曾向其反應
鄭姓技師修復部分並無效果乙節，其證述已前後不一，且
由原告多次向證人陳昱任反應鄭姓技師修復部分並無效果
後，證人陳昱任至系爭房屋卻僅修繕陽臺天花板增建部之
漏水，而對原告主張上開修復無效果部分卻未為任何檢視
等情觀之，尚難僅憑證人陳昱任之證詞即逕予認定鄭姓技
師修復部分並無效果。另證人陳昱任雖證稱：就臥室衣櫥
部分技師有找到是隔壁的8-4號4樓的廁所流理台彎角處的
漏水所致，並至隔壁8-4號4樓屋內漏水點進行修理，且
該部分修復費用係由被告支付等語，然系爭估算表有關臥
室及衣廚之修復費用係針對系爭房屋內之臥室衣廚進行修
復，是難認被告已就系爭估算表中項次（一）3-2至3-9部
分進行修繕。基上，原告請求系爭鑑定修復費用部分中之
13萬2,255元（計算式：17萬4,255元－4萬2,000元＝13萬
2,255元），應屬有據，逾此範圍，即不得請求。
（2）鑑定費用3萬元部分：
因系爭協議書兩造已約明：「…公正鑑定單位及鑑定費用
由買方（即原告）指定並負擔，鑑定結果若是滲漏水造成
，」，則原告請求此部分之費用，應屬無據。
（3）外推陽臺雨遮及外牆漏水處理費用2萬9,400元及（4）屋
頂及屋突漏水處理及垃圾清運費用、1至4樓牆面壁癌處理
費用6萬元，經本棟住戶共同協議，原告應分擔比例為6分
之1部分：
因此部分原告並未舉證說明被告於交付系爭房屋時已有滲
漏水之情形，業如前述，則原告此部分之主張，應屬無據
。
（5）舊衣櫃拆除、清運及新做衣櫃費用2萬3,700元部分：
舊衣櫃拆除及清運部分，除與系爭鑑定報告項次（一）3-
1「臥室及衣廚打除」及項次（一）6「廢料清除及運什費
」重複外，衣廚打除部分亦經寶坤公司完成，業如前述，
則原告請求上開費用之部分，應屬無據。又新做衣櫃部分
，原告並未舉證說明系爭買賣價金包含系爭房屋內原有之
裝潢及家俱，則原告此部分之請求，亦屬無據。
（6）基上，原告可請求之金額為13萬2,255元。
（三）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經
債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或
為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務
，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之
遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律
可據者，週年利率為5%。民法第229條、第233條第1項及
第203條分別定有明文。查原告無論係依據系爭協議書請
求給付修復費用，抑或依民法第360條規定請求損害賠償
，均屬給付無確定期限，而原告未舉證說明其於起訴前業
經催告被告給付，則依上開說明，原告僅於請求本件起訴
狀繕本送達之翌日即105年6月25日（見本院卷第54頁）起
至清償日止，按週年利率5%計算範圍內之利息，應予准許
，逾此範圍，不應准許。
五、綜上所述，原告請求被告給付13萬2,255元，及自起訴狀繕
本送達翌日即105年6月25日起至清償日止，按週年利率5％
計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍，為無理由，
應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。
中華民國106年11月30日
臺北簡易庭法官陳家淳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年12月1日
書記官蘇炫綺