裁判字號：臺灣臺中地方法院109年簡上字第373號民事判決
裁判日期：民國110年05月21日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決109年度簡上字第373號上訴人 林明道 訴訟代理人 陳義文 律師複代理人 黃駿安 律師被上訴人 詹許水砂 訴訟代理人 王暉賀
詹晴媚 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國109年7月17日本院臺中簡易庭109年度中簡字第1212號第一審判決提起上訴，本院合議庭於110年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國107年5月2日簽訂房屋租賃契約書及租賃補充協議書（下合稱系爭租約），由上訴人向被上訴人承租門牌號碼：臺中市○區○○路○段00○0號之房屋（下稱系爭房屋），並約定租賃期間自107年6月1日起至112年5月31日止，每月租金新臺幣（下同）3萬元，租金應於每月首日前繳納。詎上訴人自108年12月份起未依約給付租金，至109年3月份止，上訴人遲付租金總額已達2個月租額以上，共積欠被上訴人租金12萬元（上訴人於簽訂系爭租約時繳納之6萬元保證金，依系爭租約第3條第2項之約定，於租賃期間內不得要求抵扣租金）。經上訴人於10
9年4月29日以存證信函催告被上訴人於函到5日內給付欠租，如逾期未給付，系爭租約即為終止，然上訴人仍未遵期向被上訴人給付所欠租金，故系爭租約自已終止。為此，爰依民法第455條規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，及依系爭租約之約定，請求上訴人給付所欠4個月之租金12萬元，並聲明：（一）上訴人應將系爭房屋全部遷讓返還被上訴人。（二）上訴人應給付被上訴人12萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5％計算之利息。
二、上訴人則以：上訴人承租系爭房屋係為經營經絡按摩館，承租時亦特別詢問被上訴人委託辦理出租事宜之訴外人即仲介 潘建祺 是否可行，經被上訴人透過潘建祺表示系爭房屋可供上開營業使用，上訴人始簽訂系爭租約。詎料，被上訴人於簽約後開始在系爭房屋經營，經消防檢查不合格，而向被上訴人要求提出使用執照為證，經被上訴人提出之系爭房屋使用執照，僅記載第1層可作店鋪使用，其餘2、3樓層僅得作為住家，系爭房屋有超過三分之二以上承租範圍無法合法營業使用，上訴人始知有異，被上訴人未提供合於系爭租約約定使用目的之租賃物，經上訴人陸續以口頭及簡訊通知被上訴人提供合於契約目的之租賃物，自得行使同時履行抗辯權，而無先行給付租金之義務。被上訴人卻未改善，反以上訴人遲付2期以上租金為由，終止系爭租約，其終止系爭租約顯不合法，被上訴人訴請上訴人給付租金並返還系爭房屋為無理由等語，資為抗辯。
三、上訴人未於原審言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述，原審為被上訴人全部勝訴之判決，並依職權宣告假執行。上訴人不服提起上訴，並聲明：（一）原判決廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。嗣上訴人於上訴後之109年12月2日將系爭房屋返還被上訴人及完成點交，故上訴人於本院撤回對原審判決主文第1項之上訴，並經被上訴人同意，有本院110年2月2日準備程序筆錄（本院卷第137頁）可稽，該部分自已確定，而非本院審理範圍，附此敘明。
四、兩造不爭執事項：
（一）兩造於107年5月2日簽立系爭租約，約定上訴人自107年6月1日起至112年5月31日止，承租被上訴人所有之系爭房屋全部，每月租金3萬元，租金並應於每月首日前繳納。
（二）系爭租約中已載明上訴人承租系爭房屋係做經絡按摩營業之用。
（三）上訴人於簽訂系爭房屋時已繳納6萬元保證金。
（四）上訴人自108年12月份起迄今，均未依約給付租金。
（五）被上訴人於109年4月1日寄發新營民生郵局存證號碼44號存證信函予上訴人，通知上訴人自108年12月起欠繳租金。
（六）被上訴人於108年6月13日以朴子郵局存證號碼60號存證信函予上訴人，通知上訴人已遲付租金。
（七）被上訴人於108年7月5日以嘉義中山路郵局存證號碼21
7號存證信函予上訴人，通知上訴人已2個月租金未繳。
（八）被上訴人於109年4月29日以台中法院郵局存證號碼1101號存證信函予上訴人，催告上訴人於函到5日內給付欠租，如逾期未給付，系爭租約即為終止。
（九）系爭房屋之使用執照載明，系爭房屋為地上3層樓、地下
1層樓，地下室為避難室，1樓為店面，可作為營業使用，2、3樓為住家，不得作為營業使用。
（十）上訴人於109年12月2日已將系爭房屋返還被上訴人，並完成點交。
五、本院得心證之理由：被上訴人主張：上訴人應依系爭租約之約定，給付所欠4個月之租金12萬元等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯。故本件爭點厥為：（一）被上訴人所出租之系爭房屋，僅有1樓可作為營業使用，是否符合系爭租約之租賃目的？（二）上訴人以被上訴人交付之租賃物未達契約目的，就給付租金之義務為同時履行抗辯，有無理由？（三）被上訴人請求上訴人給付自108年12月至109年3月積欠之租金合計12萬元，有無理由？茲分述如下：
（一）被上訴人出租之系爭房屋，符合系爭租約之租賃目的。
1、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年度上字第917號判決意旨參照）。
2、上訴人以被上訴人依系爭租約所交付之系爭房屋，並非全部可作為營業使用，而認被上訴人所交付之系爭房屋不符合系爭租約之契約目的等語為主張，然此節為被上訴人所否認，並以前詞置辯。查：
（1）系爭租約第1條約定，房屋使用範圍為系爭房屋之全部；租賃補充協議書亦載明，上訴人承租被上訴人之系爭房屋4層樓（含地下室），作經絡按摩使用；系爭房屋之使用執照載明，系爭房屋為地上3層樓、地下1層樓，地下室為避難室，1樓為店面，可作為營業使用，2、3樓為住家，不得作為營業使用等情，為兩造所不爭執（不爭執事項二、九），並有系爭租約（本院卷第23頁至第25頁）在卷可佐，足認上訴人係因經營經絡按摩店而承租系爭房屋全部，然系爭房屋僅有1樓可作為營業使用。佐以上訴人於107年6月4日以系爭房屋1樓為營業地址，向臺中市政府申請設立脕媄經絡養生館乙節，有經濟部商業司商工登記公示資料（本院卷第145頁）在卷可稽。參以上訴人承租系爭房屋1年多來，皆未向被上訴人主張系爭房屋有何不符合租賃目的之情形。可見上訴人雖係以經營經絡按摩為由承租系爭房屋，然其應明知並有意僅以系爭房屋1樓作為營業使用。
（2）又上訴人於108年5月起未準時繳付租金，經兩造至臺中市南區區公所調解後，上訴人依調解結果補付108年
5月至11月租金等情，為上訴人所不爭執（本院卷第49頁），堪認上訴人在此期間仍有繼續營業之事實，並無系爭房屋不能使用之情。
（3）上訴人雖稱：其締約前有特別告知潘建祺，系爭房屋需可供經絡按摩營業使用，被上訴人亦透過潘建祺表示系爭房屋全部均可作為經營經絡按摩館之用等語，然此節據被上訴人所否認，上訴人又未舉證以實其說，自無從憑信。且上訴人辦理商業登記時僅登記1樓為營業址，未一併將2、3樓辦理登記，尚難認其有將系爭房屋全部作為經絡按摩營業使用之目的。況上訴人縱承租系爭房屋全部，亦有可能部分作為營業使用，部分作為自居或其他使用，尚難單以承租之行為反推其使用租賃物之目的。
3、從而，上訴人既未能舉證證明其承租系爭房屋時即有意將系爭房屋2、3樓作為營業使用，亦未證明被上訴人有保證此情，其主張被上訴人交付之系爭房屋不符系爭租約之租賃目的，自屬無據。
（二）上訴人以被上訴人交付之租賃物未達契約目的，就給付租金之義務為同時履行抗辯，為無理由。
1、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付（最高法院99年度台上字第526號判決意旨參照）。則承租人若主張支付租金義務之同時履行抗辯，需先證明出租人交付之租賃物不能達租賃目的。
2、上訴人雖主張：被上訴人交付之系爭房屋2、3樓僅能作為住家，不能對外營業，不符合系爭租約之租賃目的，經其以口頭及簡訊方式向被上訴人主張同時履行抗辯，自得拒付租金云云，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。查，系爭租約之租賃目的係系爭房屋1樓可作為經絡按摩營業使用乙節，業據本院認定如前，而被上訴人所提供之系爭房屋1樓確可作為營業使用，亦如前述，則被上訴人已提供合於約定使用、收益之租賃物，上訴人即有支付對價租金之義務。且上訴人於收受被上訴人交付之租賃物即系爭房屋後，自108年12月份起未給付租金，直至109年12月
2日始將系爭房屋返還被上訴人並完成點交（不爭執事項
四、十），則系爭房屋於108年12月至109年12月2日間，因系爭租約繼續存在，且仍由上訴人占有、使用中，上訴人本即有給付租金之義務。上訴人自無從以系爭房屋不符合債之本旨為由，主張同時履行抗辯，拒絕給付租金。
3、從而，上訴人以被上訴人交付之租賃物未達契約目的為由，就給付租金之義務為同時履行抗辯，為無理由。
（三）被上訴人請求上訴人給付自108年12月至109年3月積欠之租金合計12萬元，為有理由。
按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之；再按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之，民法第421條、第439條分別定有明文。查，依系爭租約第3條已約定，上訴人應於每月首日前繳納每月租金3萬元，且於租賃期間內，上訴人不得要求以保證金抵扣租金。而被告自
108年12月起未依約給付租金，已如前述。佐以被上訴人於109年4月29日以台中法院郵局存證號碼1101號存證信函予上訴人，催告上訴人於函到5日內給付欠租，如逾期未給付，系爭租約即為終止，上訴人迄未給付積欠租金與予被上訴人等情，為兩造所不爭執（不爭執事項四、八），則系爭租約應於000年0月生終止效力。被上訴人於本訴請求之範圍，尚於系爭租約存續期間，自屬有據。是被上訴人依系爭租約，請求上訴人給付自108年12月至109年3月積欠之租金合計12萬元，為有理由。
六、綜上所述，被上訴人依系爭租約約定，請求上訴人給付12萬元，及自起訴狀繕本送達上訴人（原審卷附送達證書）翌日即109年6月12日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人給付，並依職權宣告假執行，經核於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國110年5月21日
民事第六庭審判長法官陳學德
法官夏一峯法官楊珮瑛以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中華民國110年5月21日
書記官鄭雅雲