裁判字號：臺灣高雄地方法院102年訴字第256號民事判決
裁判日期：民國102年05月15日
裁判案由：損害賠償等
臺灣高雄地方法院民事判決102年度訴字第256號原告萊爾富國際股份有限公司法定代理人 汪林祥 訴訟代理人 張恪騫 被告朝慶有限公司法定代理人 洪祥耀 訴訟代理人 許龍升 律師上當事人間請求損害賠償等事件，本院民國102年5月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰零貳萬伍仟元，及其中新台幣玖拾萬元部分自民國一百零一年十一月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；另新台幣壹拾貳萬伍仟元部分，自民國一百零一年八月一日起至清償日止，按週年利率百分之二十計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁拾肆萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告若以新臺幣壹佰零貳萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、兩造爭執要旨：
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國100年5月26日與被告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），向被告承租坐落高雄市○○區○○路○○○號1樓部分房屋（鳳甲二街與南華一路交叉路口，下稱系爭房屋），用以經營便利超商之用，租期自100年8月1日起至105年7月31日止及自105年8月1日起至108年
7月31日止，每月租金新臺幣（下同）125,000元，原告並繳交25萬元保證金予被告。因系爭房屋坐落之鳳甲段10
5地號土地（下稱系爭土地）乃被告向高雄市政府承租，嗣因高雄市政府終止與被告間之市有土地短期租賃契約，致被告無法繼續將系爭房屋出租予原告，屬可歸責於被告之給付不能，兩造因而於101年7月31日終止系爭租約，而至兩造租賃關係終止日止，租賃期間已逾1年，依系爭租約第8條第2項、第3條第3項約定：「於承租期間內，因甲方出租範圍遭徵收、延伸拆除部份或全部，或將其所有權讓與第三人時，乙方得依比例請求酌減租金，如致乙方不能為約定之使用、收益者，甲方應賠償乙方於本契約未完成期間之營業收益及投資損失」、「保證金二十五萬元，於本契約生效時交付予甲方（被告）。甲方於租賃關係結束當日時，應將保證金無息返還予乙方（原告），不得以任何理由藉故拖延，如拖延返還，甲方應自租賃關係消滅之日起，至清償日止，按年利率百分之二十計算利息」，被告應賠償原告未完成期間之營業收益及投資損失180萬元，並返還扣除101年7月租金125,000元後之保證金125,000元及遲延利息。為此，爰依民法第226條第1項、第250條第1項之規定及系爭租約之法律關係，提起本件訴訟。
（二）查出租人負有使租賃物保持在合於約定使用、收益狀態之主給付義務，被告於原告承租時即已明知系爭標的物係作為便利商店經營使用，今系爭標的物因訴外人高雄市政府以土地違反使用規定而終止市有土地租賃契約而收回，被告已不能使系爭標的物保持在合於約定使用、收益之狀態，難謂不可歸責於被告之給付不能。另被告以締約前已主動告知原告系爭標的物不得作為經營便利商店之用，並以此作為其不可歸責之依據，顯不足採，因告知與訂約相關之重要事項，性質上屬契約成立前之先契約義務，依民法第245條之1，被告本有義務告知，此與契約成立後之債務不履行損害賠償責任不應混為一談，自不能因此免除其給付義務及賠償責任。今訴外人高雄市政府已因終止與被告間之市有土地租賃契約而通知將系爭標的物上之門市拆除，已該當系爭租約第8條第2項之要件，是原告依約請求原告賠償營業收益及投資損失，洵屬有據。況被告於訂立租約當時，曾擔保在租賃期間原告都可以使用收益，原告始放心承租，原告並無過失可言。
（三）原告承租系爭房屋後，投入巨額款項重新改建及裝潢，並購買機器設備，在未加計營業收入及機器設備等支出，原告為裝潢該店所投入之資金，即已高達2,005,002元，經採直線法計算，按八年租期平均折舊攤提後，原告之裝潢工程之投資經折舊一年後其損失仍有1,754,376元，更遑論加計機器設備遷移成本及預期可獲得之營業收入，且因每一家店型不相同，無法將設備拆除後移作他店使用，故原告之損失遠遠超過其所請求之違約金180萬元，故原告請求被告賠償此金額並無過高之虞。並聲明：㈠被告應給付原告180萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應給付原告125,000元，及自租賃關係消滅之翌日即101年8月1日起至清償日止，按年息20%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則辯稱：
（一）原告承租系爭房屋前，系爭房屋係用以管理該地停車場之簡陋設施，且其坐落之系爭105地號土地為停車場用地，乃被告向高雄市政府承租專供經營停車場使用，倘於其上經營停車場用途外之使用，乃違反被告與高雄市政府契約之約定，當有隨時遭市政府拆除之危險，原告專營超商經營展店無數，對此風險當有完整認識，且亦為原告承租時所明知，惟原告仍堅持承租，並將系爭房屋改建、增建後經營超商使用。嗣遭他人檢舉，市政府遂終止與被告間就系爭土地之租約，二造乃自行協議於101年7月31日終止系爭租約並拆除地上物。因此，被告就系爭房屋之不能使用，並無可歸責之事由，縱認被告有可歸責之原因，原告亦與有過失。
（二）原告謂被告於簽約之初，有向原告擔保系爭土地不會因作超商使用而遭市政府收回云云，被告已當庭否認原告陳述，且事實上被告亦不可能做此擔保。因原告於承租系爭房屋前，被告即主動提出與市府契約書予原告觀看，原告當時即已知悉該土地僅能做停車場使用；且被告原將系爭土地另部分出租予攤販停車使用，本就有租金收入來源，係原告自行找上被告要求承租，並向被告謂系爭土地上之展店係要用於高雄地區之旗艦店而積極承租，被告並無提出擔保之誘因。又系爭土地既有不能使用之風險，如謂被告擔保不會拆除，豈非暗諭被告有能力對市府上下其手？且被告與市府間之租賃契約既係由被告自行提出予原告，自有聲明並告知原告租用系爭土地有風險之意，被告既主動告知原告有風險，又怎可能擔保系爭土地可無虞使用？原告所述顯不符常情。
（三）依系爭租約第8條第2項之約定，原告可請求系爭契約未完成期間之營業收益及投資損失要件，係以出租範圍「遭徵收、延伸拆除部分或全部、或將其所有權讓予第三人」為要件，因上揭條文簽訂時，係因原告明知系爭土地不能作為超商使用，如要求被告保證系爭土地可規避停車場規定而為超商使用，被告一定不允，原告即無法承租系爭土地，因此原告即退而求次，將條文明定為系爭土地因徵收及因徵收而延伸拆除部分或全部而不能使用，原告始得請求損害賠償。但系爭土地不能使用，並非因市政府之徵收或因徵收而遭市政府拆除，而係遭他人檢舉，市政府終止與被告就系爭土地之租約後，由兩造自行協議拆除地上物而來，並非因市政府之徵收而拆除，故原告執系爭租約第
8條第2項之規定向被告請求，並非適法之請求權依據。
（四）又系爭租約固有約定倘原告不能就系爭房屋繼續使用，被告應賠償於系爭未完成期間之營業收益及投資損失，該性質係屬損害賠償額預定性違約金，然原告承租期間，經濟景氣不佳，該店人潮非豐，據原告所提該店自100年7月至101年7月之營業淨利所示，其每月均為虧損，平均虧損20餘萬元，且連續長達一年，則幸好原告提早將此店關閉，避免繼續虧損擴大，原告有何未能使用系爭土地之營業損失？又系爭租約雖已終止，惟原告主張未改建、裝潢系爭房屋所為之裝潢工程、自動門工程、水電工程、招牌工程、不斷電工程、陳列架等設備項目，有諸多仍可移往他處繼續使用營業，例如開店所須冷氣、冰箱、招牌、陳列架等，原告之損失並未達到180萬元，故原告請求賠償此數額之違約金，實屬過高，應予核減，且不得再請求遲延利息。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保聲請免為假執行。
乙、得心證之理由
一、原告主張於100年5月26日與被告簽訂系爭租約，向被告承租系爭房屋用以經營便利超商，租期自100年8月1日起至
105年7月31日止及自105年8月1日起至108年7月31日止，每月租金125,000元，原告並繳交25萬元保證金予被告。因系爭房屋坐落之系爭105地號土地，為被告向高雄市政府承租，嗣高雄市政府終止與被告間之市有土地短期租賃契約，致被告無法繼續將系爭房屋出租予原告，兩造因而於10
1年7月31日終止系爭租約等情，業據其提出房屋租賃契約書、高雄市政府交通局101年3月6日高市交停工字第00000000000號函、101年5月18日高市交停工字第0000000000
0號函、終止租賃契約書等為證，並為被告所不爭執，堪信為實。惟原告主張系爭租約終止乃可歸責於被告之給付不能，並請求被告賠償損害，則為被告所否認，被告並前揭情詞置辯。經查：
（一）按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。本件原告向被告承租系爭房屋之目的乃用以經營超商，被告依約負有將系爭房屋交付原告用以使用收益之義務，雖被告無法將系爭房屋出租予原告之原因，係因其向訴外人高雄市政府所承租之系爭土地遭高雄市政府終止租約收回，然被告向高雄市政府承租系爭土地僅能專供經營停車場使用，倘於其上經營停車場用途外之使用，即違反與高雄市政府間契約之約定，高雄市政府依約得隨時終止租約，此情為被告所明知且自承，被告本可避免此終止租約之情事發生，仍願意將系爭房屋出租予原告，因而遭高雄市政府終止契約收回系爭土地，致被告無法繼續將系爭房屋出租予原告，顯屬可歸責於被告之給付不能，原告自可請求被告負債務不履行之損害賠償責任。至於原告是否有系爭土地可能遭市政府收回之明知或認識，對於被告所負之給付義務均不生影響。
（二）次按違約金，除當事人另有訂定外，視為因債務不履行而生損害賠償之賠償總額，民法第250條第2項定有規定。
本件原告承租系爭房屋乃用以經營便利超商，原告並投入相當資金重新裝潢及改建系爭房屋，此觀卷附兩造所簽訂之重大工程同意書自明，故若係可歸責於被告之事由而給付不能，原告因此所受之損害以及所失之利益，本可向被告請求損害賠償，已如前述。今系爭租約第8條第2項復約定：「於承租期間內，因甲方出租範圍遭徵收、延伸拆除部份或全部，或將其所有權讓與第三人時，乙方得依比例請求酌減租金，如致乙方不能為約定之使用、收益者，甲方應賠償乙方於本契約未完成期間之營業收益及投資損失。(第二至三年，金額一百八十萬元)」，乃將不可歸責於被告事由之給付不能，例如徵收、房屋遭拆除等情形，亦約定被告須負損害賠償責任，並將其賠償之金額予以特定，則此項約款所約定之違約金性質應屬損害賠償總額預定性違約金無誤。依據此約款之約定，被告在無可歸責之情況下亦需負損害賠償責任，而本件係因可歸責於被告之事由致給付不能，亦詳如前述，故原告依據上開約款之約定請求被告賠償180萬元，自屬有據。
（三）再按，約定之違約金過高者，法院得酌減至相當之數額，民法第252條亦有規定，且約定之違約金額是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807號裁判參照）。原告主張其承租系爭房屋後，投入巨額款項重新改建及裝潢，並購買機器設備，在未加計營業收入及機器設備等支出，原告為裝潢該店所投入之資金，即已高達2,005,002元，經採直線法計算，按八年租期平均折舊攤提後，原告之裝潢工程之投資經折舊一年後其損失仍有1,754,376元等情，業據其提出估價單、驗收表、明細款、請款報銷單附卷為證，被告亦不否認原告因裝潢整修系爭房屋而有上開費用之支出，故原告因系爭租約之提前終止，所受之投資損失以及減少營業收益，應在180萬元以上一節，應可認定。故系爭租約第8條第2項所約定之違約金180萬元難認有過高情事，被告以違約金過高請求酌減，應無理由。
二、次按，損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之，民法第217條第1項定有明文。查系爭房屋坐落之系爭105地號土地為停車場用地，乃被告向高雄市政府承租專供經營停車場使用，倘於其上經營停車場用途外之使用，乃違反被告與高雄市政府契約之約定，當有隨時遭市政府拆除之危險，此為原告承租時所明知，原告為專營超商之國內知名企業，對此風險當有完整認識，仍堅持承租，並將系爭房屋改建、增建後經營超商使用，以致被告違反與市政府租約之約定，系爭土地遭市政府收回後，導致被告對系爭租約之給付不能，故原告對此損害之發生，自屬與有過失。原告雖辯稱因承租時被告保證在租賃期間原告都可以使用收益，原告始放心承租云云，然並未舉證以實其說，自不足採。本院認原告就此損害之發生應負百分之五十之責任，故原告依據系爭租約之約定請求被告賠償90萬元，及自支付命令送達翌日即101年11月10日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。
三、末按，系爭租約第3條第3項約定：「保證金二十五萬元，於本契約生效時交付予甲方（被告）。甲方於租賃關係結束當日時，應將保證金無息返還予乙方（原告），不得以任何理由藉故拖延，如拖延返還，甲方應自租賃關係消滅之日起，至清償日止，按年利率百分之二十計算利息」。本件原告於簽訂系爭租約時已交付保證金25萬元，扣除101年7月份之租金，尚餘125,000元，此情為被告所不爭執；又系爭租約已於101年7月31日終止，有終止契約書在卷可佐，故原告依據上開契約之約定請求被告返還125,000元及自101年
8月1日起至清償日止，按年息百分之20計算之利息，自屬有據，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
五、本判決原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰各酌定相當之擔保金額後准許之；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
六、據上論結，本件原告之訴為ㄧ部有理由、ㄧ部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國102年5月15日
民事第一庭法官管安露以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年5月16日
書記官顏妙芳